パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[18601: 匿名希望]

>>18592 匿名さん

晴海通りを越えるのが心理的に面倒なんだと思います。だから商業も成り立たないのかなと思っています。

[18602: 匿名さん]

>>18599さん
もちろんです（笑）

[18603: 契約者]

私は5年位は賃貸にして売却。
おおよそ1200万円の家賃収入を得る予定。
売却の際は購入額➕手数料と諸費用上乗せしますよ。
まあ、利益分に対して税金払っても
損はしないから買った。
不動産投資して8年になりますが、旨味がありますね。
此れからの晴海に乾杯かな

[18604: 匿名さん]

>>18601 匿名希望さん
クロノ、ティアロ、PTHだけのために、都有地にスーパー作ってくれないかな

[18605: 匿名さん]

トリトンは、住友商事が中国の会社に売却したんですね。知らなかった

[18606: 契約者]

びくびくしてたら何も得ない。
得なくてもいい人達は財産残せないでしょうね。
タイムイズマネー
それに尽きる。

[18607: 契約者]

トリトンガラ悪くなるかな
心配

[18608: 匿名希望]

>>18574 匿名さん
今はわかりませんが、トリトンタワー高層階でレインボーブリッジが真正面に見えるスペースに住友商事専用のレストランがあると聞いた事があります。

[18609: 契約者]

中国の資本が入ったイデラキャピタルのことですよね。

[18610: 匿名さん]

トリトン閑散って住まいサーフィンの沖さんが数年前の本で書いてたことのパクリですね。
基本的に近隣のタワマン需要だけではせいぜいミニスーパーがギリギリで成り立つレベルでしょう。
ン万人が商圏範囲にないとそれなりの規模の商業施設は無理ということなんで。

[18611: 匿名さん]

中国資本が入るとガラが悪くなると思ってしまう頭の悪さ

[18612: 匿名さん]

10年前の中国のイメージなんじゃない？（笑）
あとは、コンビニバイトの中国人しか知らないとか。（笑）

[18613: 匿名さん]

>>18610 匿名さん

なるほど。
まいばすけっとかマルエツプチでいいから近くに欲しいなぁ

[18614: 匿名さん]

トリトン内にありますよー

[18615: 匿名さん]

>>18614 匿名さん
もっと近くに欲しいです笑
BRTターミナルのところとかに出来たらいいなぁ、、、それか、レミコン跡をタワマンとスーパーの複合再開発にしてくれないかなぁ、、、

[18616: 匿名さん]

トリトンが商業施設として充実するのは嬉しい。一方で目の前の都有地にイトーヨーカドーのような商業施設が建つのは景観的に私個人的には嫌かな、便利だろうけどね。都有地や、北東の空地含めてキレイなまちづくりして欲しいです。

[18617: 契約者]

何を根拠に頭が悪いの？
教えて

[18618: 匿名さん]

>>18617 契約者さん
ではまず、はじめにガラが悪くなるとおっしゃったあなたに聞きましょう。なぜガラが悪くなると思ったのですか？

[18619: 匿名さん]

>>18618 匿名さん
私も同じ質問を18617にしたいです。

[18620: 匿名さん]

２期２次は１３戸なのに買い手のつかない部屋あったのかな？
２期３次の案内が出てますね…

[18621: 匿名さん]

>>18616 匿名さん
景観を守って欲しいというのはその通りですね。でも近くにスーパーは欲しいなぁ、、、

[18622: 匿名さん]

>>18617 契約者さん
自分の言っていることがおかしいと気付かない時点で終わってる

[18623: 匿名さん]

そもそも２次と3次で売り出すのは別の部屋なんだが

[18624: 匿名さん]

釣りですよ。相手にしたら喜んで喰いついてきます。スルーでお願いします。

[18625: 匿名さん]

>>18623 匿名さん

２次では新規の部屋を１３戸出しただけだったの？？ なぜ、少ししか売り出さないの？
期 と 次 の違いもよくわからないですね

[18626: 匿名さん]

こういうマンションは大体
期　ざっくりとどの部分売るかを決める　たぶんPT晴海なら残りの期は100-２００戸/期ぐらい

次　期の中で商談ほぼまとまった分を売り出すと決める→公に告知　なぜなら売る部屋は抽選等として、欲しい人に平等に機会与えないといけないとされているから

数次を経てその期の7-9割程度売れたら次の期へ

みたいな感じですかね
売り出して残った部屋は先着順とか、最後まで売れないとバルク売りとか自社保有とかもあるよね

[18627: 匿名さん]

>>18626 匿名さん

ありがとうございます。
早く売れるといいですね。人気のない物件買ったみたいだと悲しいので

[18628: 匿名さん]

２期２次は、商談まとまった部屋が１３戸しかなかったということかな。
大苦戦の印象ですね。

[18629: 匿名さん]

>>18626 匿名さん

丁寧なご説明ありがとうございます。ただ、最近目立ってきたこの期と次の意図的なネガ誘導は釣りですので、スルーでお願いします。零細自称不動産投資家に餌を与えるだけなので。

彼らもキャッシュフローが回らなくてもうすぐ息絶えそうですが。

[18630: 匿名さん]

完成後も売れ残っている部屋の管理費や積立ってどうなるのですか？

[18631: 匿名さん]

持ち主が払います。売れてないなら、デベが持ち主なので払います

[18632: 匿名さん]

トリトンは復星集団という中国の会社が取得しました。
住友系の会社はみな大手町に移転します。(30年秋の予定)
混雑が減って良いかもね！

[18633: 匿名さん]

>>18584 匿名さん

大前さんが経営されてる運営会社のバイリンガルスクールがトリトンに入ってますよ。
http://istimes.net/articles/854

スポーツで有名なバディのスクールバスも近くに停まりますし、他の施設とモデルルームの施設案内に載っていたかと。

ただのネガにマジレスしてたら、すみません。

[18634: 匿名さん]

>>18632 匿名さん

住友系じゃなくて住商系だよね。
住友商事が入ってただけで住友系の他の会社は基から別の場所に本社があったのだし。

ちなみに、どこが買ったかではなくて、売れたかどうかが重要なんですよ。投資をするだけの価値がある立地と建物だと思われた訳だから。

オフィス用途なのであまり住民には影響しないですが、例えば下テナントのトモズなんかは住商の100％子会社なので、他テナントに変わるかもしれないですね。
楽しみです。

[18635: 匿名希望]

トリトンは本来オフィスビルなんですが、ここがオープンする時に、土日も営業してくれる商業施設を1〜3階に作ってもらいました。
有楽町のオフィスビルでも日曜は営業してない店が沢山あるのに。
地元住民はトリトンには感謝しています。
次のオーナーも日曜営業を継続して欲しい。
店毎の自由にされると悲しいかも。

[18636: 匿名さん]

>>18632 匿名さん
イデラ・キャピタルマネジメント（復星集団）が三棟ともオーナーでしたっけ？

[18637: 匿名さん]

>>18621 匿名さん
トリトンにしっかりしたスーパー入れば良いとは思いませんか？その方が当面は現実的ですね〜

[18638: 匿名希望]

>>18636 匿名さん
詳細はわかりません。ただもう少し休日のお客さんが増えないとお店側も日曜営業が負担になっているとは思います。
日曜はレストランも21:00ラストオーダーにするとか。

[18639: マンション検討中さん]

>>18636 匿名さん
オフィスタワーW棟のみだそうです。一番小さい4棟目です。

[18640: 匿名希望]

では、商業施設は引き続き住商アーバンが運営管理をしてくれるのかな。

[18641: 匿名さん]

>>18640 匿名希望さん
トリトンの商業施設は住商が運営してるの？
活気がないとは言わないけど、ちょっと微妙だよね、トリトンの商業施設は。この際、運営を変えたほうがうまくいくのではないか、、、

[18642: 匿名さん]

>>18633 匿名さん

やはりほとんどないのですね…。不安になって来ました。

それに、日本人だらけのバイリンガル幼稚園って、ギャグですか？

[18643: 匿名希望]

>>18641 匿名さん

晴海コーポレーションだっけ？なんか会社組織を作ってあるけど、住友商事の資本じゃないかな？

[18644: 匿名希望]

>>18642 匿名さん
日本語と英語と中国語を教えますとか最初言ってましたけど、あれから進化したのではないかな。習い事とか連れて行ってくれるし、遅くまで預かってくれるので、年間150万以上もっとかな？の保育料もそんなに高くはないかもしれません。

[18645: 匿名希望]

>>18642 匿名さん
中央区の区立幼稚園は3年保育なので助かります。中央区だから安いらしいです。

[18646: 匿名さん]

>18642
幼稚園保育園含めて学校問題はそれなりに覚悟しておいたほうがいいと思う。
習い事も選ばなければ何とでもなるけど、ちょっとでも名の知れたとこは壮絶な列に並ぶ必要があるｗ
今後も益々住民が増えることを考えると余計にね・・・

幼稚園は区立しかないし、収入から認可認証保育園はかなり厳しいと思う。
もちろん港区系エリート幼稚園や、多少距離があるけど江東区等選択肢がないことはないし、
金さえ払えばバディやインター、認可外、シッター等どうにでもなるから過敏になりすぎることもない。

[18647: 匿名さん]

>>18643 匿名希望さん
ありがとうございます。
調べてみたら、住商、日本建設センター、大林組、東電、三菱電機ロジスティック、第一生命などが出資者のようですね。
ただ、住商のグループ会社になってますので、住商が過半を出資しているのでしょう。

このメンバーの中に、商業施設の運営に実績のあるプレーヤーは見当たりませんね。
三井不動産にやってほしい、、、

[18648: 匿名さん]

・トリトンを中国資本が買った

・住友商事が本社を晴海から都心へ移転

この２つがごちゃ混ぜ

[18649: マンション検討中さん]

>>18648 匿名さん
古いニュースだけど、これでしょうか
https://r.nikkei.com/article/DGXLZO95326950Y5A211C1FFE000
復星集団、東京・晴海のオフィスビル取得

[18650: 匿名さん]

ここに限らずアジア系の投資会社はオフィスビル買ってるんだが。

[18651: 匿名さん]

住友商事が転出後はどうなるんだろう。
巨大なショッピングモールができたりして

[18652: 匿名希望]

>>18649 マンション検討中さん

そのあと、さらにトリトンタワーを購入しているようですね。推定500億で７割を取得とあります。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/070801424/?ST=smartnfm

[18653: 匿名希望]

>>18651 匿名さん

それはないです。逆を心配しましょう。

[18654: 口コミ知りたいさん]

>>18652 匿名希望さん
良いことではないでしょうか。お金あるところに買ってもらって、利便性高めてもらえれば

[18655: 匿名さん]

何より、トリトンの発展のためには交通利便性の改善が必要ではないかと。
勝どきの混雑緩和と、BRTの開通が待たれますね、、、

[18656: 匿名さん]

>>18646 匿名さん

インターって、ここから港区まで通わせるのですか？

[18657: 匿名さん]

このマンションは、コンセプトと建物スペックは最高。利便性だけが課題。
であれば、とりあえず買って住んで、利便性がどうしても我慢できなければ賃貸に出して自分は引っ越せば良いんじゃない？
私はそうします。
まぁ、住んでみれば、住めば都という言葉の通り、快適に暮らせるとは思っていますけどね。
遠い遠いと言われている駅も12分程度のことだし、ららぽまでも同じぐらいで行けるし。
雨風雪の日に歩きたくないという人もいますが、周囲の落ち着いた環境や開放感とトレードオフなのでどちらを取るかだと思います。

[18658: 匿名さん]

>>18657 匿名さん

いやいや、実需で我慢出来ないのに、賃貸で借りてくれる訳ないでしょ。ほんとど素人だなぁ。
後で泣かないようにね〜

[18659: 匿名さん]

>>18658 匿名さん
素人はあなたです。

ティアロとクロノに住んでいる人が既にいる以上、需要がないわけではないのです。

問題は金額のみ。金額が買い手・借り手と目線が合えば、必ずマッチングします。その点、私は投資目的で買ってるわけではないので、賃貸に出すにしても収益性は追求しません。節税効果だけでも別にいいです。

事実、この物件も北と西は普通に売れてます。南と東は高すぎて買い手と目線が合っていません。だからあまり動いていない。

利便性についても、私の基準と借り手の基準は違います。私に我慢できなくとも、借り手が我慢でき、賃料が見合えば借りる人はいます。それだけの話です。

[18660: 匿名さん]

>>18657 匿名さん

賃貸に出しても…駅近じゃないと借り手つかない不安がありますよ。

[18661: 匿名さん]

>>18660 匿名さん
借り手つかなきゃ売ればいいんじゃない？

[18662: 匿名さん]

ティアロ クロノ 借り手が埋まらない現状なのに正気？
オリンピックの瞬間は借り手があるかもしれないが。

[18663: 匿名さん]

>>18661 匿名さん

現状で売れてないのは知ってるでしょ

[18664: 匿名さん]

>>18661
そうやって簡単に考えるから素人投資家が簡単に死ぬｗ

今みたいに右肩上がりの相場の時はいいけど、
消費が冷え込み始めると顕著だからねぇ・・・
まあ下げれば売れるんだけどその下げ幅が想定を越えた場合は飛ぶしかないっていうｗ

ただ日本人は真面目だからね。
実需で月2～30万ぐらいのローンだったらダブルやトリプルワークで十分返せる額だし、
気に入ったんだったらあれこれ考えずに買ってもいいと思う。
バブル期に世田谷の畑を億超えで掴まされた人も、今頃ようやく笑い話になってるはずｗ

[18665: 匿名さん]

>>18664 匿名さん
まぁ、余裕がある人はいいんじゃないの。
マンション買うときに、どのぐらい値下がりしたら死ぬのかはみんな考えてるでしょ。
個人的には、これまでの相場の歴史から見て2割下がっても大丈夫なようにしとけばいいと思うけど。

[18666: 匿名さん]

>>18663 匿名さん

売れてますよ？北と西は。

[18667: 匿名さん]

>>18662 匿名さん
金額が合ってないだけですよ。
貸し手が目線を下げなきゃいけないんです。

[18668: 匿名さん]

やっぱり選手村を待つべきな気がしてきた…

[18669: 匿名さん]

もう10階は越えたかな

[18670: 匿名さん]

>18668
買い替えなら好きにすればいい、焦る必要はない。
手厚い住宅補助がでるならこれまた好きにすればいい、焦る必要はない。
実需でも投資目線寄りならここは止めとけ。
実需で気に入ったんだったら迷わず買いなさい、待つのは得策じゃない。
実需でピンとこなかったのなら待ちというより見送りだよね？

「待つ」という行為が単に相場依存だったら百害あって一利なし、
何も根拠がなくて且つ実需で1軒目で5年待てるとか賢人すぎるｗ

[18671: 匿名さん]

>>18670 匿名さん

同意。

1人で迷ってるのなら、家族の意見を聞き、家族が気に入ってるなら買えばいいんじゃない？

[18672: 匿名さん]

数えてみたら、13階を組んでるとこですね！
土曜日です。

[18673: 匿名希望]

>>18669 匿名さん
月島駅直結のキャピタルゲートプレイスタワー(右端)こんなに小さく見えてしまうんですね。遠いーw

[18674: 匿名さん]

>>18670 匿名さん
そうですね、確かに見送りになりますかね…
焦る理由があまりない立場なのでやはり見送ることに決めました。

[18675: 匿名さん]

>>18673 匿名希望さん

何を今さら 駅遠いのは…そのようなこと百も承知の…

[18676: 匿名さん]

ここは順調だったら1年前倒しで坪300ちょいぐらいで出てたと思う。
それが杭打ち直しや相場の変動もあって坪340～350、これは痛い。
ただ多少でも仕込んだ時代が良かったと思われるのは、しっかり大林を押さえてたことと、
ほぼ湾岸最強のフルスペックマンションであること、これは将来的にも見劣りしないだろうしメリット。
土地を仕込んだ時期が悪かったら天井は更に15センチ低くなってるだろうし、
最初はクソ高いと思ったけど、冷静に周辺物件と比較すると建物の仕様はちょっと抜けてる。
それぐらい他は価格も仕様もコストカットも酷いｗ
ここも駅遠っていうどうしようもないデメリットがあるから一概にどっちがいいってことではないけどね。

[18677: 匿名さん]

ティアロ、クロノはスペック良いですよ。
特に専有部。

[18678: 匿名希望]

そういえば、クロノ、ティアロも最強スペックと言ってましたね。

[18679: 匿名希望]

ところで皆さんすっかりお忘れでしょうけど、ここは1年以上地面をほじくり返してました。あの物凄そうなコストをどこで取り戻そうとしてるんだろう。

[18680: 匿名さん]

>>18679 匿名希望さん
忘れてないじゃんw
>>18676 で出たばかりでしょw

[18681: 匿名さん]

>>18677 匿名さん

下がり天井がきついよ、クロノティアロは
階高はこっちの方が高いので、その分下がり天井を排除できてる

全熱交換は絶対あった方が良かったので、そこは残念だけれど…

[18682: マンション検討中さん]

>>18673 匿名希望さん

いちいちネガってご苦労様

[18683: 匿名さん]

まだ半分以上あるのに、こんなに販売戸数少なくて心配。ヤバくない？

[18684: 匿名さん]

>>18683 匿名さん
大丈夫だよ。おやすみ。

[18685: 匿名さん]

トリトンの７割がチャイナ資本に買い取られ、住友商事本社が出ていくのは知らんかった。

[18686: 匿名]

ここ最高じゃない？
https://www.amazon.co.jp/gp/product/B077D8RTNG/ref=oh_aui_d_detailpage...
都心に住む
表紙になっています。

[18687: 匿名さん]

>>18685 匿名さん

そう言う心配は素人の住友に全面的に依存してる有明スレで言った方が釣れるぞ。
って言うが、お前は零細自称不動産投資家なんだから自分のキャッシュフローを心配しとけよ。

[18688: マンション検討中さん]

>>18683 匿名さん

大丈夫だから
さようなら

[18689: 匿名さん]

>>18687 匿名さん

マジレス カコワルイ

[18690: 匿名さん]

月島駅の１０出口、使えないですね(汗)

[18691: 匿名さん]

>>18685 匿名さん

おやすみ。もう寝よう。

[18692: 匿名さん]

月島で有楽町線乗るよりは、勝どきで大江戸線乗る方が近いよね？

[18693: 匿名さん]

>>18691 匿名さん

オンオフ誰からも相手にされなくて可愛そう。
誰かはあなたの見てくれてると思って、頑張りなよ。
まさかその程度のネガでネタギレじゃないよね？
頑張らないなら転職考えた方がいいよ。

[18694: 匿名さん]

ネガが多いけど、駅距離以外欠点がない
まぁ、その駅距離が致命的と言えばその通りなんだけど、実需なら問題ないでしょう

[18695: 匿名さん]

>>18694 匿名さん

実需に問題ありでは？人気なくて売出し戸数少ないし、「1000円あげるから買わなかった理由教えてアンケート」とか、予定価格より値下げ、BRTの計画が具体化できないなど

[18696: 匿名さん]

>>18695 匿名さん

それら、もう散々出てきたテーマです。
過去レスをどうぞ。

[18697: 匿名希望]

ただでさえ駅遠いのに、メインエントランスが更に階段だらけ。
というか、みんなきっと使わないよね、この階段。

[18698: マンション検討中さん]

ここは見た目と共有施設が残念に感じます。実際に建設中のタワーを見ましたが、赤色とその色の入れ方がまさに昭和のマンションという感じで、周りのマンションよりも古く感じます。共用施設もジムやライブラリは小さすぎてまともに使える気がしませんし、ゲストルームも最下層にあるせいで眺望は無く、スカイデッキも無いです。周りのゾーンは子供向けにもかかわらず遊具は少なく、せっかくの広大な敷地のほとんどがただのスペースになっています。駐車場も機械式ですし。ここの魅力って具体的に何なのでしょうか？購入者には、最寄り駅から12分の距離でもここを選んだ理由を聞かせて欲しいです。

[18699: 匿名さん]

>>18698
他人の見解を聞くまでもなく、貴方の結論はもう出ているじゃない。
それぞれの価値観で選べばよいので、貴方はそれだけネガティブな印象しか受けなかったのならもう他の物件を探した方が良いよ。

[18700: 匿名さん]

>>18697
>>18698

連投お疲れ。
共用施設は好みだからどうでもいいけど、見た目のことだけ言うと、今赤のラインが入ってるのが目立つのは低層だから。これ見てね。ちゃんと検討してれば、建物の外観デザインは頭に入ってると思うけど、低層だけ見て判断してるってことは単なるネガ確定な。

てか、同じようなこと言ってるやつ、少し前にもいたな。また来たんですね。