パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[18401: 匿名さん]

>>18399 匿名さん

でも、住んだ瞬間中古だし、新築のプレアミ代を子供の教育資金の流れにでもあてたほうが、有益かもですよ？

[18402: 匿名さん]

>>18395 匿名さん

第1期と同じだと、1次の残りが2次ではないと思いますよ。供給戸数も増えているので2次は1次とは別の部屋ではないでしょうか？

[18403: 匿名さん]

>>18401 匿名さん
ここは新築なのに中古のクロノ、ティアロより安くない？

[18404: 匿名さん]

>>18403 匿名さん

安いです。北と西は。
というか、クロノティアロの売り出し価格が強欲すぎです笑

[18405: 匿名さん]

悪くないですよね
このマンション

[18406: 匿名さん]

高層階の展望がよければ買ったんですけどねー

[18407: 匿名さん]

>>18395 匿名さん

ちゃんとしろ。部屋番号まで公開されてるんだからウソはやめろ。

[18408: 匿名さん]

こちらの西、北は買っても損出なそうですね

[18409: 匿名さん]

２期１次は買い手のつかない部屋がありましたよ

[18410: 匿名さん]

買い手がつかなくてもリセールとは関係ありませんね。
新築販売時苦労しても今高値で売れてるマンションはいくらでもあります。

[18411: 匿名さん]

>>18407 匿名さん

ん？13戸だというから、2期1次で出した70戸から引いただけだが？

[18412: 匿名さん]

>>18411 匿名さん

1次も2次も全部部屋番号出てるんだよ。1次で売れ残った部屋を2次で売ってるわけじゃないんだよ。
適当なこと言うな。ネガが全員アホかと思われる。ちゃんとやれ。

[18413: 匿名さん]

>>18412 匿名さん

部屋番号確認した？

[18414: 匿名さん]

その通り。三井は部屋番号まで全部出してる。この辺りの情報公開は住不とか野村とかと差が大きい。

[18415: 匿名さん]

>>18412 匿名さん

単純に間違っただけなのに、ひどい言われようだ笑
社会不適合者かよ笑

[18416: 匿名さん]

>>18412 匿名さん

なぜ３期と言わず、２期２次というのですか？ちかもたった１３戸

[18417: 匿名さん]

>>18415 匿名さん

同じマンションで一つ屋根の下で暮らすのはちょっとね…ですよね。購入者でないことを祈る。

[18418: 匿名さん]

>>18417 匿名さん

ほんとに。
ネガがとか言ってるけど、自分ネガじゃないっす、、、
ネガとか言ってるぐらいだから、購入者じゃないってことだよね。
ほんとによかった。
>>18412 みたいなのが購入者じゃなくて。

[18419: 通りがかりさん]

>>18416 匿名さん

3期からは値上げするからじゃないですか？

[18420: 匿名さん]

>>18419 通りがかりさん

３期の予定価格出ていますが、値上がりしてないと思いますよ。

[18421: 匿名さん]

>>18420 匿名さん

基本的に2期1次で供給した範囲で供給するからでは？3期はまた新しい部屋出すんじゃないの？

[18422: 匿名さん]

成約事例のうち、ティアロはなぜこんな高いんでしょうかね？向きがいいから？

[18423: 匿名さん]

今予定価格は２期３次でしょう。
３期はまだ先。

[18424: 匿名さん]

>>18423 匿名さん

２期３次でしたすみません
２期の７０戸が売れるまで３期にはいけないのですね。

あと５００戸以上、このペースで大丈夫なのでしょうか(汗)

[18425: マンション検討中さん]

当初の営業の話だと竣工まで長引かせるつもりはなかったけど？
売れないから竣工までじっくり売るっていう言い訳？

[18426: 匿名さん]

冬は特に駅遠が響いて厳しいと思う。

[18427: 匿名さん]

じっくり売る？

→売れない物件と聞こえる

[18428: 匿名さん]

本当の駅遠物件て販売センターは駅近に構えることが多い。ここは、物件を臨むところに販売センターがあるから、検討するのにイメージ付けやすいです。

[18429: 匿名さん]

このスローペースな感じでも、よくよく考えると四半期ごとに期を変えて90戸程度ずつ程度売れてくとすれば、竣工辺りには完売しちゃいますよね。まだ出してない高層階も多いし。

[18430: 匿名さん]

>>18427 匿名さん
スミフはじっくり売ってるわけじゃないってこと？平気で竣工後販売してるけど。

[18431: 匿名さん]

ここは竣工までに間違いなく売れるよ

[18432: 匿名さん]

>>18430 匿名さん

ドゥトゥールと有明は10年かけて売るとのことです。それで利益出してるので経営としては素晴らしいですよね。

[18433: 匿名さん]

10年！
建物の寿命の数分の1を使ってしまった物件を買う人がいるわけですね。
自分なら御免だが。

[18434: 匿名さん]

年内中に西側を売り切るための価格設定にしたと先月営業が言ってましたよ。とにかく早く売り切りたいとのことでした。

[18435: 匿名さん]

>>18434 匿名さん

西向きは陽も入るのに、北同様に坪単価を抑えているから、検討の俎上に乗りやすいですね。

[18436: 匿名さん]

なぜそんなに売り急ぐんでしょうね？

[18437: マンション検討中さん]

>>18435 匿名さん

私もそう思います。
西はかなり割安かと思います。
以前、ティアロから眺望見たことありますが、悪くないです。特に晴海フロントの頭越えれば。

[18438: マンション検討中さん]

今日の夜、試しに勝どき駅のホームから近くまで歩いてみました。初めてだったのですが、やはり想像以上に遠いですね。
駅遠で諦める方がいらっしゃる理由は分かりました。ぜひ一度歩いてみることをおすすめします。
部屋からホームまでを考えると、専有部のよさや派手な共用部を加味しても楽観的にはなれない距離です。
もうひとつ建設されるかもしれませんが、やはり最後の条件の悪い土地なのでしょうね。
でも売れるとは思います。1000世帯くらいはいますよ。

[18439: 匿名さん]

早く売り切りたいのは選手村が建ってくるからだよ。
実態が見えてくると買い控えられちゃうから。
これ書くと部隊が坪500とか700とか否定してくる。
でもいい部屋から出してるし今後厳しいのは確か。

[18440: 匿名さん]

>>18438 マンション検討中さん
BRTもシャトルバスも晴海ライナーもありますし、あまり気になりませんね。駅まで歩かなくても、通常言われるようなバス便ではなく、バスで職場まで行けちゃいますから。それに月島使いますよ。この物件に住む人は。

[18441: マンション検討中さん]

月島も十分遠いですよね。
最近寒くなって冬の朝10分以上歩くのは辛いと気づけてよかった。

[18442: 匿名さん]

>>18441 マンション検討中さん
どんだけ体弱いの笑
シャトルバス使えばいいじゃん

[18443: 匿名さん]

駅距離は分かっていたことだし、BRTなどの補完する交通手段はあるので、ネガティブ要素ではないです。
それよりも共有部、専有部の仕様の高さと価格の安さに度肝を抜かれました。
この物件、迷わず買いです。

[18444: 匿名さん]

>>18443 匿名さん

はじめに言っときますがポジです！
自分もそう思います。
駅遠なんて誰でも分かること。でもBRT使えば職場まで一本で行けるから問題ない。

専有部、共用部、構造のグレードは今出てる新築タワーの中じゃ1番。

そして中央区、都心近接。

それでいて30Fを坪300以下で買える。

買いでしょう！

[18445: 匿名さん]

シャトルバスは来客も使えます？

[18446: 匿名さん]

>>18445 匿名さん

回数券みたいだから、予め渡せる方なら乗れますね。

[18447: 匿名さん]

>>18445 匿名さん
来訪者も使えますよ。

[18448: 匿名さん]

>>18424 匿名さん

もう少し勉強しましょう

[18449: 匿名さん]

京成BRT.選手村まではピークに１５００人／時の輸送力。分岐して、こちらにはどのくらいの頻度でバスが来るの？
1時間に電車１本位の輸送力では？

あと急に「じっくり販売」「売り急いでない」とか( *´艸｀)大丈夫なの？ 人気で早期完売とかハリキッてたのにこの状況…中古になったら益々売れないでしょ

[18450: 匿名さん]

>>18448 匿名さん

２期で購入希望者の見るつからない部屋が二桁でている。３期に行けない現状を危惧では？

[18451: 匿名さん]

>>18450 匿名さん
それは違うと思いますよ。
2期1次と2次の部屋は別でしょう。

[18452: 匿名さん]

30階で坪300なら売れるでしょ

問題は東と南。
最近の三井は高額だと感じる物件が多くなった。
ここの杭打ち失敗、例のマンション建替費用をモロに被っているのかね

[18453: マンション検討中さん]

>>18452 匿名さん
今からどんどん値上がりするのに悠長過ぎでしょ。

坪単価500万まではすぐだよ。

[18454: 匿名さん]

>>18449 匿名さん
バスのことはまだ発表されていないので誰にも分かりません！今言っても仕方ないことでしょう。

以上。

[18455: マンション検討中さん]

>>18449 匿名さん

あなた、その内容投稿するの何回目？
もう飽きたよ(( _ _ ))..zzzZZ
BRTのことを今心配してもどうしようもない。発表を待つのみ。
間違いないことは、今よりも改善されるから良いことだということです。

[18456: 匿名さん]

なんか、確かにじり貧になってきてますね。最初検討してたんですがやはり駅遠がネックで、自分の熱も冷めちゃった・・
三井も下げるに下げられないんだろうなぁ。

BRT、一番の恩恵を受けるのは、「勝どきシャトル」便のあるTTT・KTTでしょう。マンション目の前の勝どきではスタート時でも10分に1本と言われてますし、勝どきで乗ればあとは新橋と虎ノ門しか停まらないのでマンションのシャトルバスと同様でしかも本数が多いということです。専用レーンがなくても（ただのバス便としても）十分な利便性があります。

晴海は支線で、どの程度の本数をまわしてくれるかと環状二号にのったら勝どきに寄らずに直行する特急便がどの程度かが、大きく利便性に影響します。もっとも通常の都バスも、新橋行き路線を開設するでしょうから、それで補完できるでしょうけどね。

[18457: マンション検討中さん]

>>18456 匿名さん
ジリ貧と言うか、高い東と南だけ動きが鈍いということですね。北と西は順調に捌けています。

「東・南」と「北・西」は価格帯が全く違い、まるで別物件のようです。

「東・南」はスミフ式の販売で継続、「北・西」はなるべく早期に売りたいというところなんでしょうね。

[18458: 匿名さん]

BRTは価格が発表されてないのが懸念点ですね。210円より高くなるのかな。シャトルバスは本数が少なくてJR駅には行かずに片道100円(月島には50円)だし、毎日往復で家族の分も含めると結構な出費になりそう。

[18459: 匿名さん]

>>18458 匿名さん

シャトルバスの費用は会社に申請できないので、高くても公共交通機関の方がありがたいです。
クロノのように晴海ライナー誘致できたら良いですね。シャトルバス廃止して浮いた管理費を修繕積立金に回せます。

[18460: 匿名さん]

シャトルバス代を心配するような家計では、買わない方が良いのでは、、、

[18461: 匿名さん]

そうですね><
やっぱり北仲にします、吹っ切れましたありがとう！

[18462: 匿名さん]

月島駅までドア→ホームで２０分ぐらいですかね？

[18463: 匿名さん]

>18462
恐らくそんなもん。
15分～30分と個人差もあるだろうから一回歩いてみるといい。
敷地の端っこから目的地まで歩いて＋5分ぐらい見とけばいいと思う。

[18464: マンション検討中さん]

>>18461 匿名さん

北仲と晴海って、そもそも実需で被りますか？笑 勤務地次第かと思います。

都心勤務なら北仲はありえない。横浜や、許せて渋谷とかなら北仲だけど。

[18465: マンション検討中さん]

>>18462 匿名さん
タワマンの宿命で、敷地出るまで時間かかりますから、その分は余裕持った方が良いですよ。

[18466: 匿名さん]

投資用で坪300、同じ北西で考えてましたが北仲にしました。
ここは坪300なら実需としては合格ですが、駅遠、他の物件と差別化（ディズニーは差別化ではない）、ランドマーク性、どれをとっても北仲に劣るので、投資なら北仲を買っておけば間違いないと確信しました。

[18467: マンション検討中さん]

北仲ポジ、現る！

[18468: 匿名さん]

>>18466 匿名さん
そうですか、おめでとうございます。
わざわざネガに来て頂いて光栄ですね。

[18469: 匿名さん]

>>18460 匿名さん
30年くらい住むとすると家族トータルで1000万円前後くらいバス代でかかりそうですね。あと価格以上に、ちょっとした外出でもバス移動とバス代がかかるのが出不精になりそうで。友達も呼びにくいですし。。というか、そういう意味ではゲストルーム要らないのでは？眺望のない1？2？階であること、宿泊費が7000円程度とかなり高額に徴収することがまだ救いですが。ジムやライブラリも極小で、スカイラウンジが無いなど、レンタサイクルが有料など管理費を抑えるための工夫があちこちに散らべられていますね。

[18470: 匿名さん]

>>18466 匿名さん

「ディズニーは差別化ではない」→差別化になる層は、ディズニーが廃れない限りはずーっと一定数存在するのです。

第1期は、ディズニーファンたちがこぞって購入し、400戸ほど捌けました。つまり、そのぐらいは常にいるってことです。

なお、北仲には下記のような評価もありますね。ま、投資の方には関係ないかもしれませんけどね。

http://biz.imadeta.com/yokohama-ki...

「なんて寂しいところなんでしょう。休日の16時ごろのちょっと変な時間だったので、馬車道はあいている食事ができる店が見つからずに、関内から馬車道まで歩いていきましたが結構遠かったです。

帰りは、雨が降ってきて、馬車道から電車に乗って移動するのも面倒で結局関内までタクシーで移動しました。
駅直結の割にはとても不便な立地でした。

馬車道駅は直結とのことですが、馬車道駅は、官公庁とか重要文化財とか日常生活の役に立たないものばかりで、新しくできるスーパーが頼みの綱かと思うとちょっと寂しい立地のマンションだと思います。」

「将来、修繕の際に、ホテルとマンションとの意見が対立して上手く話がまとまらない可能性が高いから、そのような複合マンションは買わない方が良い」

「手前のアンティークな建物と調和がとれていませんよね。」

[18471: 匿名さん]

>>18469 匿名さん

交通費が気になると言うなら、例えば、北仲は、横浜、東京に出るのに、それぞれ、180円。650円。

[18472: 匿名さん]

>>18469 匿名さん
30年で1000万？4人家族が東銀座までのバス往復を毎日毎日使っていたら、まぁそのぐらいになりますね。1000万は言い過ぎで、800万円台でしょうね。

でも、使うんですか？そんなに。

あと、1000万て、30年間に稼ぐ金額のうちどのぐらいですか？私は多分2%ぐらいです。もっと少ない人もいるかもね。あんまり気にならないです。マックスで1日800円程度でしょ？

[18473: 匿名さん]

>>18472 匿名さん
本数は少ないシャトルバスを使って800万台なら、公共バスで1600万ですよ。しかもシャトルバスだとJRに出るまでお金かかりますし、JRでもお金かかるので、かなりの出費になりますね。かかる時間も比例して長くなりますし。

[18474: 匿名さん]

北仲からだと、丸の内まで満員電車ですよね。
何分かかるの？
寿命縮みそう。。。

[18475: 匿名さん]

>>18470 匿名さん

馬車道が寂しい
という記事をよりによって晴海が貼るの？
ムサコなら分かるが、晴海が貼るの？

ここ、本当に何もないのに…
新手の頭がよろしくないタイプのネガか？

[18476: 匿名さん]

>>18469 匿名さん

買えなかったのかな？必死ネガ。

まずシャトルバス代ですが、これは他の方も仰っているように、この程度気にするようなら買わない方が良いです。また、1000万というのも、現実味がない数字です。現実的に、30年ずーっと家族全員が毎日バス往復するなどあり得ないからです。

それと出不精になるということですが、、、外出に交通費数百円で出不精になるものなんですか？ちょっと信じられませんねぇ
、、、もともと出不精なのか、趣味もなければ友達もいない、そんな方なのでしょうかね？友達呼びにくいとか言ってるけど、バスで来て貰えば良いし。そもそも友達いますか？笑

ゲストルーム7千円はタワマンならそこまで高いことはないし（1万円取るところもありますよ）。

共用施設はあなたと趣味が合わないだけですね。ここは共用施設は充実していると思いますよ。

[18477: 匿名さん]

第1期はディズニーファンがこぞって購入したマンションなんですか！
投資目線でディズニーもどきを差別化要素として評価は出来ませんね。そもそもディズニーマンションでは無いですがね。監修なだけ。

素人ブログをわざわざご紹介いただきありがとうございます。
的外れコメントもほほえましく読めますね。


とはいっても、実需で駅遠バスマンションで満足できるなら、坪300はお買い得だと思います。

[18478: 匿名さん]

>>18473 匿名さん
うん。まず、800万円分も乗らないからね？
で、それが500万だとしても大したことない。実際はもっと少ないでしょう。食費や交際費などと同列の、生活コストの一部でしかない。

[18479: 匿名さん]

>>18478 匿名さん
その交通費の見積もりは？適当な事言ってませんか？

[18480: 匿名さん]

交通費より、時間の方がもったいなくないですか？
時給4000円だとして、30年間で幾らの損になるのでしょう？

[18481: 匿名さん]

家族4人、30年、毎日一回だけずつ公営バスを往復で使った場合は、210x2x365x30＝1840万円。家族が30年間一日も土日外出しなかった場合は1314万円、あと子供二人と妻に20年で家を出ていってもらえれば、985万円かな。やっと1000万切りましたね。

[18482: マンション掲示板さん]

人生100年時代は体力第一。若いうちから定期的に身体を鍛えるべきです。運動とは言い難いですが、せめて一日10分、20分歩くくらいはした方がいいですよ。

[18483: 匿名さん]

>>18481 匿名さん
平日の通勤は交通費が出ませんか？
うちは東京駅まで都バスで通勤しますが、定期代が出るので気になりません。定期があれば休日も料金を気にしないでバスに乗れますよ。

[18484: 匿名さん]

>>18483 匿名さん

マンション管理組合が運営するシャトルバスが出る会社は少ないのでは？

[18485: 匿名さん]

>>18481 匿名さん

>>18481 匿名さん
あなたは30年間、電車も車も使わず、歩きもせず、出張も旅行もなく、毎日バスに乗る、そんな異常な生活を想定してるんですね^_^
だったらそうなりますね^_^

[18486: マンション検討中さん]

今日は下らない話題ですねw
要すれば、
「バス代もったいない！」
ですか？w

そんな人は買わなきゃいいんです。

[18487: 選手村を見直そう！]

街としての開発はやはり魅力的　　学校、複合商業施設、保育園、老人ホーム、医療モール、郵便局、なんといっても晴海埠頭を中心とした護岸整備と巨大公園
タワーも魅力だが、広い敷地にゆったりとした配置の板状でも十分な需要があるだろう。売り出しは4年後？　タワー竣工は6年4ヶ月後。

５ー５街区　図の左のタワーが、建築主：三井不動産レジデンシャル、設計：三菱地所設計、　施工：前田建設　　　　　50階建てH36.３竣工
５ー６街区　図の右のタワーが、建築主：三井不動産レジデンシャル、設計：日建ハウジング、施工：三井住友建設　　　50階建てH36.３竣工

[18488: 匿名さん]

>>18485 匿名さん
その毎日使う電車に乗るためにバスに乗る必要があるんですが。

[18489: 匿名さん]

>>18487 選手村を見直そう！さん
あまり全体的なデザインがカッコよくないんだよね。住みたいなって正直思えない

[18490: 匿名さん]

>>18483 匿名さん
バスは定期代が高いので、月島まで徒歩からの地下鉄利用のコースが支給されるのが一般的かと。少なくとも人事がシステム化されている大企業はそうですね。

[18491: マンション検討中さん]

>>18487 選手村を見直そう！さん

なんだこいつw
削除依頼しました。

[18492: 匿名さん]

>>18488 匿名さん
結局何が言いたいの（笑）？あなたは駅近の物件購入されたほうが良いですよ

[18493: 匿名さん]

>>18484 匿名さん

18481さんは公営バスでの試算をされていたので。
電車に乗るために駅までバスで行きたいなら、シャトルバスで月島駅なら片道50円ですから自己負担でも私はあまり気になりません。

[18494: 匿名さん]

>>18488 匿名さん
どこ勤めてるの？都心ならだいたいバスで職場近くまで行けると思うけど。
あと、12分歩けないとか、どんだけ不健康なの？

[18495: マンション掲示板さん]

>>18487 選手村を見直そう！さん
選手村も今日の流れではバス物件、バス代もったいない、となるのかな？

[18496: 匿名さん]

>>18494 匿名さん
バスを何度も乗り換えて会社最寄りの駅に行くつもり？歩きも夏や冬、雨の日、かんかん照りの日は辛いですし、モデルルームに行く時のあの距離を朝も夜も毎日歩かないといけないのはきついですよ。

[18497: 匿名さん]

バス代もったいない人たちは、毎日の食費や飲み物代、交際費などもキツキツに節約されているんでしょうね。自販機で飲み物なんてもちろん買わないんでしょ。ご立派。

[18498: 匿名さん]

>>18496 匿名さん
何度も乗り換えて？
私の場合はBRTで一本ですけど。

[18499: 匿名さん]

>>18497 匿名さん
節約大切ではないですか？私は普通に自販機で飲み物は極力買わないですけど。携帯もiPhone+格安SIM。
削れるところは可能な限り節約して、その分贅沢もしてます。そうしないと、贅沢できないかな〜

[18500: 匿名さん]

>>18497 匿名さん
いや、物件に特有の費用は物件価格に反映されるので、1000万円前後の実コストのマイナスと、駅までの移動にかかる時間やその他の利便性に対するマイナス分を差し引いて考えた方が良いってだけです。それ以外は特に変わらないので。