パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[182: 匿名さん]

今の時代なら400万は安いと思うよ。
相場は変わってきてるよ。

[183: 物件比較中さん]

いやいや、どう考えてもこの地域で400はあり得ない
でしょ。
ここしか住むとこがないならですが。
冷静に考えても、この地域の供給数からみても
価格に踊らされてますね。

[184: 匿名さん]

平均400は普通に考えたら有りえない価格ですが、住まいサーフィンの沖式時価が坪430は何かの間違いですかね。
超ポジティブに考えて地下鉄が晴海通りに来たとしても2路線直結のキャピタルゲートがせいぜい坪400程度の評価なので、坪400はどう考えても厳しいと思いますが。

[185: 匿名さん]

こんなもんだと思うよ。
豊洲でさえ340万超えてきてる。

[186: 匿名さん]

みなとみらいなんか普通に400万超えてるし、武蔵小杉すら350万の時代だからな。

[187: 匿名さん]

隣のティアロとは、発売時期が2年以上間隔が空く事になり、価格を比較するのは、意味がなくなりましたね。

三井側が、月島駅そば月島ディアスタの売り出し価格を参考材料にしたら怖い事になりそうです。
駅には近くて便利ですが、共有施設、眺望もほとんどない物件11階南東73㎡が、9300〜9500万円台です。もし、これが売れてしまったらどうするんだろう？
この物件より安く出すのか同じ位で出すのか、いかがでしょう？

[188: 匿名さん]

ドゥトゥールも400オーバーだしね。少しエリアは違うけど明石町の野村や東急は小規模なのに450～500でほぼ決まりみたいだし、最早中央区で300は望むべくもない。庶民が買えるのはKTTまでだったなー。

[189: 匿名さん]

シティハウス月島レジデンスも坪400万前後ですね。

[190: 匿名さん]

JVになったことで、高値追求は決定的とみるのが妥当ですね。。。
この立地で@410程度ということなら、PHTか豊洲中古が大怪我せず済みそう。

[191: 匿名さん]

坪410はさすがに信じがたいです。1000戸規模で坪410って過去の物件振り返っても前代未聞では・・・。
ブリリア目黒が660戸を坪600で高倍率蒸発させたこと考えると立地と条件次第では十分ありうるのでしょうが。BRT、地下鉄、レミコン跡地、都有地などのサプライズとセットなのかな。

もしここが坪410なら、クロノは坪430、KTTは坪450、DTは坪480位が妥当ってことになるんですかね（笑）

[192: 匿名さん]

今から売り出すならその位なんでしょうね。

[193: 匿名さん]

暫くは中古の方がお得な時期になるんじゃないかな。
おそらく、中古価格も新築に合わせて上がってくるから、今の内に中古買うのが賢いかもね。新築なら豊洲パークホームズが今の相場なら安いと思ふ。
勝どきなら東京タワーズの中古かなあ？

[194: 匿名さん]

横浜の一件で市場がシュリンクしたら相場も一気にダウンでしょ。

[195: 匿名さん]

大体坪単価まだでてないしね。高層南向きは坪400かもしれないけど低層北向きはかなり安くなるんじゃないかな。といっても坪300ぐらい。

[196: 匿名さん]

高輪の新築マンションは坪800でも瞬間蒸発らしいから、400万といえばその半分、まだまだ行けるかもね。

[197: 匿名さん]

あとJVで高値チャレンジはあまり見たこと無いね。基本的に安全に売り切れるような値付けの印象です。

[198: 匿名さん]

高輪や赤坂桧町のような外国人もターゲットにする物件と基本バス便（自管理組合運行ですが）の本件とを比較して良いものか…

中央区とは言ってもここは晴海ですからね
地下鉄が通るとしても20年後かもっと先か…

[199: 匿名さん]

410なんて数値、ＤＴを早く買わせるための風説流布だろ。

[200: 匿名さん]

もう、400位がこの辺りの相場になるのかもね。
そもそも、今迄が安すぎたんだよ。
銀座徒歩圏が普通のサラリーマンに帰るということ自体、普通は考えられないことだったんだと思うよ。

[201: 匿名さん]

410って数字は何処からきたものですか？

[202: 匿名さん]

謎です。

[203: 匿名さん]

勝どき、晴海は都心に近いのに激安のまま放置状態でしたから、いつか見直されて高くなるとは思ってました。
日本橋あたりもずっと安いままですよね。

[204: 匿名さん]

>>201
住まいサーフィンの評価額かと思われます

[205: 匿名さん]

>>203
湾岸は街が形成される途中だから、日本橋は中小デベ中心の市場形成だったからですかね。(最近は大手がビックリ価格で出してきてますが)

[206: 匿名さん]

ということで、坪300が妥当ですね。

[207: 匿名さん]

@410は某書籍でも出てるよ。
つまり、数万人には既知情報だね。

[208: 匿名さん]

公式サイトいつ再オープンされますか

[209: 匿名さん]

>>208
BRTの事業計画策定と鉄道インフラの答申を織り込むため、たぶん年度明けの4月か5月じゃないでしょうか。

[210: 匿名さん]

もし晴海通りに地下鉄が通って駅が至近になれば、クロノティアロは大勝利ですね。唯一の弱点が補われて環境抜群でスペック最強のタワマンに。ここもBRTと地下鉄がホントに整備された後なら坪410有り得る気もします。内陸部にはないリゾート感や解放感を売りにする都心の駅近タワマンって意外にないですよね。
まあ答申での優先整備認可だけではそこまで上げられないでしょうけど…

[211: 匿名さん]

>>207
こういう人が、価格に踊らせれるわけね。

[212: 匿名さん]

実際に出てたら某とか書かないだろ。
高い高いと言っておいて、思ったほど高くなかった→お買い得だ！って煽る典型パターン。

[213: 購入検討中さん]

DTとか早く売るつもりはないようだよ。これを在庫と呼ぶ人もいるけどね。
地価が上がってくるエリアだから、オリンピック間近まで売らないみたい。
東棟の上層階は、まだまだ販売せず寝かせておくってさぁ。

[214: 匿名さん]

>>196
瞬間蒸発も何もまだ価格も発表してないでしょ
誰かが勝手に言った話がまかり通ってしまうんだから
掲示板って怖いわ

[215: 匿名さん]

住まいサーフィンの予想坪単価がいま売ってるマンション特集の別冊ダイヤモンドに載ってるけど、そのページにでてるほかの地域のマンションの価格と比べても410は抜きん出てました。住まいサーフィンは何の根拠があったんでしょうかね。

[216: 匿名]

>>215
誤植じゃないですか？
湊が坪330とかで現状の市況とかなりかけ離れていますし。
出なければ、BRT・商業施設隣接・数年後に地下鉄出口至近とかでなければ到底考えられません。

[217: 匿名さん]

住まいサーフィンの評価、確かに不思議ですね。
すぐ隣のティアロが2015/3/20に91万/平米、2015/4/3にパークタワー晴海が125万/平米、2015/4/10にパークシティ中央湊が101万/平米の時価評価でPT晴海だけ突出しています。

隣のクロノが坪330で29%値上がりの時価査定ですが、それより眺望も駅距離も条件悪いのに、坪410の評価は査定プログラムのバグとしか思えませんねｗ。ましてブリリア目黒、赤坂檜町ザ タワーなどの高額物件が売れまくる前の評価ですから

[218: 匿名さん]

>>216
誤植じゃないんです。
住まいサーフィンの公式サイトで検索すると同じ金額です。

[219: 匿名さん]

>>210
地下鉄なんぞ、何年後の話…

[220: 匿名さん]

>>217
クロノレジデンスと比べて、駅距離は、月島駅ならこっちのほうが近くなるので、どっこいどっこいだと思いますね。
眺望は、クロノレジデンス＞パークタワー晴海＞ティアロレジデンスでしょうかね。

[221: 匿名さん]

>>219
晴海住民の夢の中だけですよ。

[222: 匿名さん]

>>210
地下鉄が計画されているのは晴海通りではなくて第二環状です。駅は選手村になると思うので、ここからなら、月島駅や勝どき駅の方が近いでしょうね。できたらの話ですが。

[223: 匿名さん]

地下鉄が、晴海通りではなくて第二環状なんて、何処で明記されていました？

[224: 匿名さん]

環状二号に地下鉄はほぼ不可能なはずです。勝どき高架の杭が地下深く潜っていることと大江戸線との干渉が原因です。逆に晴海通りは首都高晴海線の地下道と晴海通りのアンダーパスが計画されており、周囲の建築は全てそれを前提として作られています。ですのでそれを地下鉄計画に転換すれば環二のような問題もおきず、むしろうってつけです。しかもBRTが環状二号ですから分散考えると地下鉄は晴海通りしか有り得ません。利害が関係するので公表はされていませんが、中央区や東京都の計画上では晴海通りでほぼ確定とみるのが妥当です。
クロノティアロ、スカイズなどは地下鉄通れば恐ろしく完璧な物件になりますね。ここもその恩恵がありそうですが、まずは２月審議会待ちですね。

[225: 匿名さん]

地下鉄は南北線の品川延伸の方は出来るだろうけど、こっちはどうなんだろう？

品川はニュース出た時メトロ職員ご前向きな
コメントだったけど、湾岸についてはノーコメント。

[226: 匿名さん]

テレビのニュースで、舛添知事も地下鉄発言してたよ。
選手村にタワマン２棟と駅直結だと思うよ。

[227: 匿名さん]

交通政策審議会でオリンピックのための新線建設は不要との結論が既に出ているので、選手村は既存の交通手段で対応となるよ、残念だけどね。

[228: 匿名さん]

>>227
選手村じゃなくて選手村跡地マンションについてでしょ

[229: 匿名さん]

たかだか数棟のマンションの事情なんて・・

[230: 匿名さん]

建設現場には、たくさんのクレーンや重機があるのですが、進んでいるのかいないのかよく分かりません。
そもそも三つの巨大な土管のような円柱物、あれは何でしょう？
今までタワマン建設現場は色々と見て来ましたが、あんなものは初めて見ました。ずーっと置いてありますね。

[231: 匿名さん]

＞＞224
ちょっと古いですが、7月の日経系雑誌記事に地下鉄位置の予想があります。
それによるとBRTの代わりと位置づけて、BRTルートと同じ環状2号地下を走るとしています。
国際展示場でりんかい線、銀座で狭軌の日比谷・三田線等との乗り入れもありうるとしており、これは是非そうなってほしいところですね。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/knp/news/20150715/706313/?P=3