パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[17951: 匿名さん]

>>17948 匿名さん

階高に触れてるのはタワーの件でしょ？タワーは選手対応しないですよ。

[17952: 匿名さん]

>>17950 マンション検討中さん
ここを検討してないのに何でここにいるの？

[17953: 匿名さん]

>>17951 匿名さん

あぁそうか。失礼。撤回します。

[17954: 匿名さん]

そうすると、やっぱり400万から500万くらいが有力かもね。

風呂もやっぱりでかいのかな？

[17955: 匿名さん]

>>17946 匿名さん

品川のタワーは、行政との契約内容に安く売る事って書かれてしまったんだよね。

でも、それは結局は購入者が得するだけの案件になったので、もうやれないんじゃないかなあ？

[17956: 匿名さん]

選手村後に、リフォームして売るんだよね。
天井高も高いし、風呂もデカイ。

500万超えるんちゃうか？
相当高いと思うが。

[17957: 匿名さん]

>>17951 匿名さん
ちょっとは考えようよ、周りの板マンが天井高280のとこ240のタワマンなんて売れるとマジで思って言ってるのか

[17958: 匿名さん]

【スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[17959: 契約者]

私は、パークタワー晴海を契約しました。選手村マンションも安ければ買う予定。

[17960: 契約者]

年金なんて貰えないだろうから、家賃収入で考えてます。まぁ、私みたいな個人投資家も利益と考えられる位、将来的に旨味がある。5年後には売却するかもしれませんが
必ず化けますよ

[17961: 匿名さん]

>>17950 マンション検討中さん

そりゃいずれ必ず買うなら、待ってればいいに決まってるよね。

>>17946 は、選手村買うかどうか迷ってる場合は、今PT晴海を買った方が良いと結論付けたのでしょう。

[17962: 匿名さん]

>>17960 契約者さん

投資目的でこのマンション買うなんてちょっとセンスないですね、はっきり言うと

[17963: 匿名さん]

>>17956 匿名さん
風呂もリフォームしちゃうよ。間取りも変える。リフォームというか、スケルトンからやり直すリノベのイメージが近い。
天井高は高いだろうね。

[17964: 匿名さん]

>>17954 匿名さん

ないない。そんな高値は。
相場が急上昇しない限りない。

[17965: 匿名さん]

>>17957 匿名さん
売れるでしょ。
あとタワマンは250はあると思うよ。

[17966: 匿名さん]

>>17962 匿名さん
ま、再開発物件なんて、最初は「そんなところに買うなんて」と思うもの。この物件も、今からどうなるか未知数な部分が多いからね。

[17967: 匿名さん]

>>17965 匿名さん

晴海のフラグシップマンションになるのに天井高250になるなら本当に安くなりそうなので真面目に検討の余地ありそう

[17968: 匿名さん]

>>17967 匿名さん

5年も待って、抽選に外れたら、誰が責任取ってくれるんですか？
10年後の勝どき東まで待たなきゃいけないってこと？

[17969: 匿名さん]

オリンピック後は、景気が冷え込まないか心配
選手村の医療モールやらショッピングモールはうらやましいですね。でも、新築ではなく中古リノベ価格？

[17970: 匿名さん]

唯一無二の選手村ですから、プレミア付けて売り出すのかもね。
高そう。

[17971: 匿名さん]

>>17969 匿名さん
新築価格に加えて、リノベーション価格が上乗せされるイメージかと。

[17972: 匿名さん]

>>17968 匿名さん
それは自分でしょ、こうしろと言ってる訳じゃないんだし、選手村待って後悔するよりもここを買って後悔することの方がはるかに大きいしダメージもデカい

[17973: 匿名さん]

選手村はオリンピック後の情勢次第かな
現時点でも以前のような勢いは無さそうですし、パークタワー晴海の売れ行きが指標にもなりそうですね。

[17974: 匿名さん]

>>17971 匿名さん
そのぶん土地代が安い。新築と同等の価格だね。

[17975: 匿名さん]

>>17973 匿名さん
勢いはないというか、安定期に入りましたね。過熱感は一服。

[17976: 匿名さん]

>>17969 匿名さん
中古価格ではなく、新築同等価格でしょうね。

[17977: 匿名さん]

>>17976 匿名さん

根拠は？

[17978: 匿名さん]

北仲２４５天井高でも高倍率なんだから、話題性あれば２４０程度でも価格安めで全然売れることをデべは確認したはず。つまり悲しいことに価格が少し安めで話題性あればスペックはあんまり問われない。

で、選手村跡地タワーは事業資金回収・決算確定物件なんだから、外廊下とかにスペック落としてちょっと単価下げて戸数増やして短期回収・グロス収益最大化する方向に出る可能性がある。

でも、それならPTHとは全く別物になってしまい、比較したり待つ意味がない。

[17979: 匿名さん]

>>17977 匿名さん

選手村で2ヶ月程度しか使用されず、その使用された部分はフルリフォームにより新品となる。共用部も新築時同様に改修される。専有部もスケルトンリフォームになり、まったく新築同様に。しかもオリンピック選手対応により廊下幅は広く、天井は高い。地下に駐車場も整備される。さらに再開発も。

となると、価値として新築同様となるので、中古価格にはなりえない。

竣工後一年以上使っても新築として売り出している物件もある。

[17980: 匿名さん]

>>17978 匿名さん

それはそうだね。
納得できる。
いずれにせよ、決まっていないことが多い中で判断しなければならない。
難しいね。

[17981: 匿名さん]

500万超えですかね。

[17982: 匿名さん]

>>17981 匿名さん

選手村タワー？500超えはないでしょ。

[17983: 匿名さん]

眺望の良い部屋は500万超えるかも知れないけどね。
平均だと400万から450万くらいじゃないの？
タワーは分からん。450万くらいか？

[17984: 匿名さん]

400万から500万くらいが現実的なところかな。

[17985: 匿名さん]

選手村は板は難しいが、格差実感マンションだとマスコミが叩く象徴的事例になるから、安めに出してくると思う。
坪260程度。
　　
タワーは上のレスの通り、オリンピックの決算期限が切られてるので、短期で販売できる価格にすると思う。
北仲より一段落として割安なタワーにするのではないか。UR₊α程度の外廊下で坪280で如何か。

で、両方とも結局大抽選会20倍で誰も当たらず、月島や勝どきを高値でさらに3-５年待ちで買うというオチ。

個人的にはここと、選手村板を狙ってます。

[17986: 匿名さん]

デベはボランティアじゃないんだから、そんな安値で売る訳ないでしょ。
普通に考えても坪単価450万なら瞬間蒸発だと思うよ。
500万超えてもおかしくないかと。

[17987: 匿名さん]

再開発エリアで安値期待しても無意味だし虚しいよ。
高め高めで予想しておかないと裏切られるよ。
選手村は住友不動産も絡んでますし。

[17988: 匿名さん]

海に望む中層板マンションも素敵出すな 中央に芝生のスポーツ場、公園、ショッピング、医療、行政、学校などを囲んで

[17989: 匿名さん]

BRTも選手村方面ばかりでなくこちら側にも増やしてほしいですね 半分以上が環２沿いに有明方面の計画

[17990: 匿名さん]

>>17969 匿名さん
オリンピックでは大きく変わらない。

[17991: 匿名さん]

>>17990 匿名さん

そうなんですか！？五輪後も多くの人が湾岸に移住してくるのかなぁ

[17992: 匿名さん]

>>17986 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
ベアルネーズじゃだめよ

[17993: 検討板ユーザーさん]

選手村は三井が全体の頭になっているし、自分達の販売バランスを崩すわけがない。

[17994: 検討板ユーザーさん]

供給御礼という言葉を使い始めたことで、このマンションは値付けに失敗したことが確定、選手村に目を向ける人もそりゃ多くなりますよ

[17995: 匿名さん]

>>17989 匿名さん

ソースは？？

[17996: 匿名さん]

>>17994 検討板ユーザーさん

ソースは？

[17997: 匿名さん]

【スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[17998: 匿名さん]

永久眺望の唯一無二の選手村。
普通に考えて500万以下は有り得ない。
坪単価600万超えでも瞬間蒸発だろうね。

[17999: 検討板ユーザーさん]

>>17996 匿名さん
ホームページのトップに三井には珍しく、供給御礼と書かれてますよ、しかも後から付け足された注意書き付きで

[18000: 匿名さん]

激安で売られるって、都合の良い美味い話が転がってると思う？
これ、ただの買えない奴の妬みだよ。
買い控えた人が、坪単価600万超えで選手村が出た時に悔しがる姿を見たいだけ。

[18001: 匿名さん]

>>17998 匿名さん

それって平均の話ですか？

[18002: 匿名さん]

永久眺望側の平均イメージ。

[18003: 通りがかりさん]

選手村より勝どき東の再開発のがいいな。今はPTHを買って10年で勝どき東に買い替えかな。

[18004: 匿名さん]

選手村はスミフが絡んでるから高いとの噂ある。

[18005: 匿名さん]

>>18003 通りがかりさん

それはいいね。
再開発エリアのマンションは早めに買った方が勝ち。
値上がりして、10年後には新しいマンションを無料でゲットできる

[18006: 匿名さん]

>>17998 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
エピナじゃだめよ

[18007: 匿名さん]

>>17999 検討板ユーザーさん

販売済の数と供給数はほとんど同じですよ。

[18008: 検討板ユーザーさん]

>>18007 匿名さん

販売済の数と実際に契約された数はほとんど違いますよ
普通は、後者が知りたいですよね、検討者なら

[18009: 匿名さん]

>>18008 検討板ユーザーさん
価格表をもらってきて見てみると供給数がほぼほぼ契約数だってことが分かりますよ。
契約済って表示されてますので。

[18010: 匿名さん]

選手村は安そうという記事は見たことあるけど、高くなるだろうという記事は見たことないな。タワーで平均250は切るんじゃないか？

[18011: 匿名さん]

>>18010 匿名さん
やはり選手村タワーは、平均で250は厳しいかと、300～350のレンジじゃないですかね

[18012: 検討板ユーザーさん]

>>18009 匿名さん

ほぼというのがどれくらいのことととらえるかは人それぞれですが、手元の価格表では数十違うのでほぼとは呼べないですね

[18013: 匿名さん]

>>18010 匿名さん

以前、日経産業新聞に選手村は高くなりそうという記事がでていました。

[18014: 匿名さん]

>>18012 検討板ユーザーさん

第1期の契約数は供給数とほぼ同じしたが、いつの価格表ですか？第2期1次の契約が全て終わった後のものですか？

[18015: 検討板ユーザーさん]

>>18014 匿名さん
二期ですが、一次の契約が完了したものかは聞かなかったので解りません
いずれにしても、契約戸数はデベロッパー側はわかっているはずなので順調に売れてるというならはっきり契約戸数をホームページに記載すればいいと思ってます

[18016: 匿名さん]

>>18015 検討板ユーザーさん

供給と契約には1カ月くらいのギャップがあるんだからさ。
供給＝ほぼほぼ契約だよ。2期は契約まだだから、まだわからんけど、1期はそうなってる。

[18017: 匿名さん]

>>17998 匿名さん
あり得ないね。相場を無視した値付けは失敗するよ。いくら選手村プレミアムだなんだ言っても、買える人がいない。同じ価格なら都心一等地買うよ。

[18018: 匿名さん]

>>18011 匿名さん

そのぐらいでしょうね。相場並みでしょう。ただし、相場が下落し、大幅にスペック落としてきた場合にはもう少し下がるかもです。

[18019: 匿名さん]

>>18010 匿名さん

メディアは大衆に期待を持たせる記事を書きたいものですから。世の中の人のほとんどは、都心のマンションなんて買えないんです。だから、高くなると言われるより安くなると言われたほうが嬉しいし、マンションは暴落する！と言われたら心が休まるんですよね。
かわいそうですね。

[18020: マンション検討中さん]

>>18019 匿名さん
昔はオリンピックに向けて物件価格はあがっていくと沢山記事を見かけましたが。妥当でしたね。

[18021: 匿名さん]

>>18020 マンション検討中さん

そうですね。
上げ潮の時は上げ潮の記事を書き、停滞してきたらそれに合わせた記事を書く。世の中に合わせて記事を書いて儲ける、虚業ですね。

[18022: 匿名希望]

モデルルームの営業時間が合理的です。
販売コスト削減の努力がすごい。長期戦を覚悟しているのかな。
レジデンシャルサロン営業時間：　土日祝／10時～17時　月・金／13時～18時　※定休日／火・水・木

[18023: 匿名さん]

まあ個数的に少しお得感は出すんじゃない？
売り捌くの大変でしょ。勝どき東もあるわけだし。

[18024: 匿名さん]

>>18022 匿名希望さん

お金がある会社は正月休みも無くモデルルーム開けたりして
無駄にお金使うよね
あとQUOカード配ったり

[18025: 匿名さん]

>>18017
都心一等地を買って、あくせく電車通勤するの？

電車通勤しないんだったら、開放感あり眺望最高の選手村タワーの優位性は十分あるよ。

[18026: 匿名さん]

>>18025 匿名さん
そういう話をしてるんじゃないだろ笑
あくまで、選手村タワーの値付けの話。あなたの価値観はどうでもいい。

開放感・眺望はあるものの、土地のステイタス、交通利便性（駅徒歩距離）、そして地盤の安全性。坪500を超えるんだったら、晴海選手村を買う理由はないよ。例えば、武蔵小山のほうがいいでしょ。

よって、選手村タワーを500超えに設定しても売れないことは目に見えているので、そんな設定にすることはあり得ない。

[18027: 匿名さん]

坪500とか言ってる奴、東京駅勤務の共働き7000万の壁を理解してないね。共働きで買えるのは坪300まで。
これだけの住戸を坪500じゃ捌ききれないよ、ここのマンションでも学んだでしょ、当初の値付け間違えたの。

[18028: 匿名さん]

>>18027 匿名さん

まさにその通り。選手村タワーに500なんて付けたって、買い手がついてこれるはずがない。

[18029: 匿名さん]

選手村が500だと思う人がパークタワー晴海を買うんでしょw

[18030: 契約者さん]

>>18029 匿名さん
思ってないけど買いましたが？

[18031: 匿名希望]

選手村タワーは、セカンドや地方のお金持ちの購入にちょうど良さそうです。
ここから毎日通勤するわけじゃなし、空港や東京駅、銀座からもタクシーで来れますし。
特に羽田から20分で来れると思います。
正面レインボーブリッジ、東京湾の眺望はすごいと思います。

パークタワー晴海と比較する必要はないと思います。全く別タイプの物件だと思います。

[18032: 匿名さん]

>>18026 匿名さん
選手村タワーより武蔵小山のほうがいい？
あなたの個人的な価値観はいりませんが。笑

[18033: 匿名さん]

坪単価500万なら有り得る話だと思うが？
300万以下みたいな激安こそ有り得ないだろう。

[18034: 匿名さん]

また、人件費や資材が値上がりだそうです、

今からの物件の値上がりが確定。。。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171118-00010000-nkogyo-ind

[18035: マンション検討中さん]

>>18034 匿名

うーん、ますます晴海の西北の割安感が出てきますね。

[18036: 匿名さん]

再開発エリアなんか、どんどん値上がりするのがデフォだよ。

値下がり期待しても無意味だし虚しいだけ。

[18037: 匿名さん]

BRTは勝鬨まで１５００人／時 で、パークタワー方面の輸送力はどのくらい？
勝鬨止まりが多そうなんだけど…その先の有明と豊洲に分岐して、ここに来るのは少ない？

[18038: マンション検討中さん]

>>18032 匿名さん
うーん、一般的な市場価値を分かっていらっしゃらないようで、、、

[18039: マンション検討中さん]

>>18037 匿名さん
ちゃんとルート見なさい笑

[18040: 匿名さん]

>>18039 マンション検討中さん

みたよ こちらは支線にみえます

[18041: 匿名さん]

１８０３８さん

未だ昭和を引きずっている一般人はそうな人も一杯いると思います：私も昔はそのあたりに住んでいたので同意です。

でも、内陸のいわゆる住宅街のマンションに未だそんな価値を感じるのは日本（日本人）くらいですよ・・・ガラパゴス・・・。

確かに日本が世界から見放されてしまったらここも言うほど人気は出ないでしょう。でもそのときは日本消滅の時ですから、日本の不動産云々という議論自体が意味を持たなくなります。

[18042: 匿名さん]

選手村、まとめると、
ツインタワー、坪単価平均３００から３５０
板、坪単価平均２００から２５０
てなところですかね

[18043: 匿名さん]

>>18038
あなたの価値観じゃなくて一般的な市場価値と言うなら、もう少しその根拠を出してもらわないとね。
第三者が比較した結果とか、出せるの？

[18044: 匿名さん]

選手村は
ツインタワーで450から500、
板の眺望良い部屋が300から350
眺望悪い部屋は250前後

と見た。

[18045: マンション検討中さん]

>>18042 匿名さん
まあ、こんなもんでしょうね、平均500とか言ってるアホが粘着してますが…

[18046: 匿名さん]

で、２期は売り切れたの？

[18047: マンション検討中さん]

>>18045 マンション検討中さん さん

ですな。
板はもうちょい高い気もするけどね。

[18048: 匿名さん]

坪500ですか…都心に邸宅買うな
面倒なマンション理事会もないし、土地を子供に残せるし、駐輪制限ないし

[18049: 匿名さん]

>>18043 匿名さん

比較するまでもなく、これまでの分譲価格見れば分かるでしょ？もしくは中古価格。

[18050: 匿名さん]

一番近いスーパーはどのくらいの距離にありますか？