パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[17851: 匿名さん]

三井が売り急ぐ理由がわかってきた。予定価格より値下げしてまでも。
選手村の話題が目立つ前にさばきたいんだ。

結論 再値下げするかも

[17852: 匿名さん]

医療モール、ショッピングモール、保育施設など併設。

選手村は本当に一つの街ですね。

[17853: マンション検討中さん]

選手村の超駅遠をネガる人が少ないのは何でだろう？

[17854: 匿名さん]

4000組モデルルームに来たと宣伝していますが、たった10パーセントしか購入に至っていないわけ？
その他90パーセントは他物件流れたわけですよね。
ネガティブな印象しか受けないのですが。

[17855: 匿名さん]

>17854
それ、普通だからｗ

[17856: マンション検討中さん]

>>17854 匿名さん
それの何がネガティブなのか？笑

なんか、1人のネガが論破されて発狂して連投してるな。

[17857: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

ここはオリンピックの1年前に入居だから、選手村の話題が出てくるのはここの入居後になるのではないかと思います。

[17858: マンション検討中さん]

>>17848 匿名さん
うん、すべて東京都の主張を補強するものだよね。

具体的にどこにどう書いてあるから選手村が安くなるのか、きちんとロジカルに説明してくれる？

コメントでミスリードするのはいいからさ！

あと分かってないようだから言っておくけど、これ土地売買に関する監査資料だからね？w

[17859: マンション検討中さん]

>>17847 匿名さん

どこと比較して高いと言ってるのか教えてもらえる？
周辺と比較したら不自然ではないし、土地価格なんてケースバイケース。

[17860: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

売り急いでないけど？
値下げと言っても適正価格にしただけで、相場より安くしてるわけではないからね。
売り急いでると言うからには相場より安くしてると言いたいのかな？そうではないよねー

東と南は高値で出し続けてるしね。

[17861: 検討板ユーザーさん]

17858 17859 17860
は、同一人物ですね、名前変えての古今奮闘ご苦労様です
必死さがひしひし伝わってきます、しびれるくらいに

[17862: マンション検討中さん]

>>17858 マンション検討中さん

よくわかってないのですが、土地取引が安かったのが不当でないなら、やっぱり出来上がるマンションは今回の取引価格からすると安くなるのではないのでしょうか

[17863: 匿名さん]

>>17855 匿名さん
普通ですか？
調べて見たらそんな宣伝しているマンションないのですが。
90パーセントの方には選ばれませんでしたと言っているようなものですよね。

[17864: 匿名さん]

仮に総費用に対して原価が低いということは、価格弾力性が高いというだけであって、グロスが下がるという訳ではない。価格を決める一要因でしかない。
価格は最終的にはその価格で買う人が一定数いるかどうかによって決まるのであって、原価で決まる訳ではない。

ま、選手村が安くででることを祈ってここを見送るのも一つの判断ですけど、ここよりも駅遠っていくら価格が安くてもちょっとね。。

[17865: 匿名さん]

>>17864 匿名さん
その通り。原価が安いから販売価格が安くなるというのは間違いですね。原価が安ければ販売価格が安くなると言う人は、商売したことのない人ですね。

[17866: 匿名さん]

>>17863 匿名さん

普通です

[17867: 匿名さん]

>>17862 マンション検討中さん さん
商売したことない人の感覚ですね。

[17868: 匿名さん]

>>17863 匿名さん
調べる範囲が狭いだけです笑

[17869: 匿名さん]

板状の低層のお見合い部屋はさすがに安いと思う。そこ待ち。

[17870: 匿名さん]

>>17861 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
色んな名前で頑張ってます！

[17871: 匿名さん]

>17863
「歩留まり 不動産」でググってみな？
10パーセントってのはまあそんなもん

知らないことは恥ずかしいことではないけど、
自分の無知を棚に上げて喰ってかかったり、
顔真っ赤にして反論したりするのは恥の上塗りだから止めたほうがいい

余談だか俺様のナンパから飲みＯＫの歩留まりも10パーぐらいだな
更にお持ち帰りとなると1パーセントぐらいか？ｗ

[17872: 匿名さん]

>>17870 匿名さん

応援してます！
次のステップは名前だけでなく言い回しも変化させてみると良いと思います！

[17873: 匿名さん]

ここは特殊ケースだから周辺の価格と比較して土地代を決めたのではなく、開発法によって試算した、つまりデベの損益を見積もって、利益が出るように逆算して土地代を決めた。大規模開発だし、用途を住宅に限定してるし、開発も短期間だし、などなど色々マイナス面を持ってきてほぼタダの価格になるようにしてますが、これで実際は利益がわんさか出ましただと都とデベの関係に批判が集まるのは必至。デベもまた批判にさらされるのは避けたいので、販売価格は抑えてくる可能性が高いのでは？表向きは供給過多により価格を安くせざるを得なかったとかなんとか。

[17874: 通りがかりさん]

選手村は、平均で、タワーで坪単価300、板マンで220ですよ、まあ参考にしてみて

[17875: 匿名さん]

タワー200、板マン150と予想。

[17876: 匿名さん]

>>17873 匿名さん
デベが利益を個別プロジェクトの利益を開示してくれるなんて初めて知りました！

[17877: 匿名さん]

>>17875 匿名さん
榊先生ですか？

[17878: 匿名さん]

>>17874 通りがかりさん
その価格で出したら瞬間蒸発ですね。ありえません。
板は眺望によりかなり違いが出そうです

[17879: 通りがかりさん]

>>17878 匿名さん

信じる信じないは本人が決めることなのでご自由にどうぞ、選手村の話題が盛り上がっているスレらしいので老婆心ながらのコメントでした

[17880: 匿名さん]

>>17879 通りがかりさん
ただの予想屋さんですね
老婆じゃなくて

[17881: 匿名さん]

選手村の価格楽しみだなー中古、大量供給、都の意向入り。補助金でまくってるもんな。

[17882: 匿名さん]

>>17881 匿名さん

選手村連投、お疲れ様です。
こちらも連投頑張ります。

[17883: 匿名さん]

>17873
>17876
どっちが正しいとも言い切れないけど、
あれだけの大手が連合組んだら応札できる企業なんか日本に存在しないからなぁ・・・
実際入札は1件だったと思うけど、逆に入札がなかったらシャレにならんしなぁｗ
（現状市場はそんな状況）

そう考えると連合有利ではあるけど、準公共事業だし持ちつ持たれつみたいなところもあるし、
スクラップ＆ビルドでコストが余分にかかるのもその通りだし、
市況が暴落しても誰も助けてくれないし、
余分に保険をかけておきたい（余裕をもたせた仕入れ）のも当然だし、
単純に相場と落札額を比較して、談合だ忖度だ犯罪だと叫ぶ左系プロ市民には吐き気がするね
似たような状況で与党もマスコミも乗っかっちゃったのが豊洲市場の真相だし・・・

これは勝手な想像だけど、建築コストを坪200～220ぐらいに設定したんじゃないかな？
当時の状況や特殊な五輪縛りを考えると別に暴利を貪ってるとも思えないけど・・・

[17884: 匿名さん]

坪単価500万超えは確定でしょ。
わざわざ激安で売る訳無いでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから。

[17885: 通りがかりさん]

>>17880 匿名さん

情報を持ってない人から見るとそう見えることでしょう、その点は否定しません
このマンションを検討してる者ではないのでこのあたりで失礼します、あとは自分で判断ください

[17886: 匿名さん]

>>17865 匿名さん
だから、それは民間同士の取引の話。
都が払い下げた土地で、取引価格も公なんだから、暴利は貪れないよ。

[17887: 匿名さん]

選手村が低価格で供給されたら、パークタワー晴海だけではなく、有明、豊洲などの新築、中古も影響受けまくりで相場が一気に下がりそうですね。

[17888: 匿名さん]

アルファグランデ千桜タワーというものがありましてね。
一般的なサラリーマンの収入で買える千代田区のタワーとして計画されていたんですよね。
かなり期待されていたんですが、蓋を開けてみれば、一般的な収入とは一体。。という価格になりました。それでも借地タワーということを差し引いても相場よりは割安だったみたいですが。
一時的とはいえ、世界中から注目が集まるであろう物件が安値では出ないでしょうね。
タワーは五輪後建設なので、待つくらいだったらここを買うかな。

[17889: 匿名さん]

>>17886 匿名さん
え？土地の取引価格は公有地じゃなくても公開されてますが？笑

あと、選手村事業はシティタワー品川と違うんだから。都が安くさせたいなら、シティタワー品川と同じスキームでやるはずだけどそうではない。

暴利とか言うけど、そんなのビジネス経験がない人間が言う言葉だよね。
コーラの原価は数円だから暴利！とか言ってるのと同レベルなことに気付いてない。

[17890: 匿名さん]

>>17887 匿名さん
それこそ、行政が望まない結果ですので、安く出すことはありえませんね。

[17891: 匿名さん]

>>17885 通りがかりさん
論破され、言えることがなくなり、ミステリアスな雰囲気を作って去っていった、、、笑

[17892: 匿名さん]

>>17884 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
ブールノワゼットじゃだめよ

[17893: 匿名さん]

>>17874 通りがかりさん

選手村のタワマンが、平均で300なら、やっぱ待ちかなと思うね、このくらいなら暴利とは言えないし

[17894: 匿名さん]

>>17889 匿名さん

わかってないね。
それこそ、都が不当に安く払い下げた、と訴えられる。
上のダイヤモンドの沖さんの記事よんでないの？
安く払い下げた分の利益は、業者ではなく、購入者である都民に還元されるの。

[17895: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

ヘェ〜すごい情報ですね（笑）
新しい情報お願いします♪

[17896: 匿名さん]

>>17887 匿名さん

そうですね。選手村が安く販売されたら、湾岸エリアだけでなく、もっと広範囲で影響が出ると思います。デベは他のマンションも販売しなければらないので、できるだけ相場を下げないようにしたいと思いますよ。

[17897: 匿名さん]

>>17863 匿名さん

いや、普通ですよ。
よく調べてください。
有明とかはもっと来場してますよ。

[17898: 匿名さん]

わざわざ激安で売る訳ねーだろ。
坪単価500万超えは確定かと。

[17899: 匿名さん]

>>17894 匿名さん

その論理だとら安い価格にして、千葉、埼玉に住もうとしてる人を呼び寄せて、住民税とる作戦ですか？
やっぱり小池は悪どい。
と批判出ちゃうかもしれませんね。

[17900: 匿名さん]

>>17898 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
メートルデトルじゃだめよ

[17901: 匿名さん]

【スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[17902: 匿名さん]

唯一無二のオリンピック選手村。
しかも、完成後にリフォームして売る訳でしょ？

普通に考えても坪単価500万超えは確定かと。

なお、クソリプ不要だよ。

[17903: 匿名さん]

>>17902 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
ディアブルじゃだめよ

[17904: 匿名さん]

>>17894 匿名さん

沖さんの記事を読み誤ってますよ！
ま、沖さんがすべて正しいなんて思ってないけどね。
分かってないのはあなたのほうで、土地を買ったのはあくまでデベ。そしてその土地を使って事業をするわけです。事業はなんのためにあるか？利益をあげるためです。
都民に還元する義務なんてありません。
あるなら、その根拠を教えてもらえますか？

[17905: 匿名さん]

>>17903 匿名さん

ボランティアじゃ有るまいし、何で選手村を激安で売るのよ。
坪単価500万超えは確定かと。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[17906: 匿名さん]

>>17905 匿名さん
賃貸も1400戸くらいあるなのに、そんな坪単価で出ないでしょ。そんな高い賃貸でここ買わんわ。

[17907: 匿名さん]

なんで、選手村が安いと怒るの？
互いに晴海どうし素晴らしい街にしていきましょうよ。
こちらはマンション、あちらは行政あげての街を作るプロジェクト。単純比較できないですよ。
また、こちの方々も選手村にできる医療モールやショッピングモールや保育施設も使えるから幸運ですよ。

[17908: 匿名さん]

選手村は公的機関が行う事業。目的が利益ではなく、公共の福祉なのでコンセプトが違いますね。
都民住宅みたいな感じでは？オリエンタルランド風なリッチさはないけど、そこそこなマンションで求めやすい価格とか。

[17909: 匿名さん]

日本は自由主義経済ですから消費者が買わないと思うような高値では売れません。
コストがいくらかかっていようとも一度仕入れたものは売るしかない。
在庫のままでは負債です。
晴海に坪500万？しかも中古なのに。
経済を知らない低学歴しか騙せないでしょう。

[17910: 匿名さん]

>>17908 匿名さん
全然違いますよ。
選手村の「マンション分譲」は純粋な民間事業です。目的は、利益です。
利益を求めなければ、デベは株主に追及されますから。

ビジネス経験のない世間知らずの見解ですね。

[17911: 匿名さん]

うちの両親ですら、選手村欲しいって言ってるからなあ。坪単価600万超えでも買うって言ってるし、安値で売られる訳無いかと。

[17912: 匿名さん]

>>17906 匿名さん

外国人向けの高級賃貸になるんじゃなかったっけ？相当高いんじゃ無いかな。

[17913: 匿名さん]

>>17909 匿名さん

500は、タワーのプレミアムぐらいならあるかもしれないですね。
タワーで350、板で320ぐらいでしょうね。

[17914: 匿名さん]

>>17911 匿名さん

600は、平均ではありえないよw
無理なポジはやめて

[17915: 匿名さん]

>>17910 匿名さん

都から指導がある 入札条件見た？

[17916: 匿名さん]

選手村が低価格という人と、坪500万という人は感じからして、同一かも。煽って揉めさせるのが目的なんでしょうか？

いずれにしても、ここはパークタワー晴海のスレだから、発売もしていない選手村の事を語り合っても不毛だと思います。

[17917: 匿名さん]

民間企業なんだから激安で売る訳も無いし、イキナリ高値だと苦労するでしょうから、現実的には坪単価450万くらいに落ち着くでしょ。
で、買えないネガが、高い高い高すぎるーって絶叫する所まで見えた。（笑）

[17918: 匿名さん]

>>17905 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
サムライじゃだめよ

[17919: 匿名さん]

坪500万なら現実的なとこだと思うけどね。

[17920: eマンションさん]

さてさて、ここも売れ行きが鈍って来た上に
スレは選手村の情報のみ、泣きっ面に鉢ですなー

[17921: 匿名さん]

>>17915 匿名さん
安く売れなんて、どこに書いてるんですか？笑
安く売る理由がないよ。

[17922: 匿名さん]

北仲は一期で半分以上供給されるのに、ここは値下げしても売れない。
ここを買う人は、なぜこうなるかをよく考えた方が良いですよ。

[17923: 匿名さん]

小池さんいよいよ、追い込まれてきましたね。
これで湾岸の開発も進むんじゃないでしょうか？！
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/11/17/07.html

[17924: 匿名さん]

>>17923 匿名さん

棄却されてんじゃん

[17925: 匿名さん]

>>17920 eマンションさん

ま、新しい情報がないからね。
今週あたり、モデルハーツム行った人からの情報待ちましょう。

[17926: 匿名さん]

選手村に医療モール、保育、商業施設できるの？本当に？

[17927: 匿名さん]

>>17924 匿名さん

隠すのに必死な内容だから、却下してるんでしょ

[17928: 匿名さん]

>>17922 匿名さん
余計なお世話w
ロクなタワマンが供給されない横浜と、良質なタワマンがたくさんある都心近接エリアは比較しないほうがいいよ。
北仲は、タワマンが欲しいハマっコ達を高値で釣ってるだけのこと。

[17929: 匿名さん]

>>17923 匿名さん

小池はかき混ぜるだけかき混ぜて、都政の遅れ、税金の無駄遣いした罪は深い
早く知事を辞めて欲しい

[17930: 匿名さん]

>>17926 匿名さん
知らねーよw
今の計画では出来ることになってるけどな。

[17931: 匿名さん]

>>17915 匿名さん

「安くしろ」なんてどこに書いてあるんだよw

[17932: 匿名さん]

再開発エリアで値下がり期待しても無駄だろ。

[17933: 匿名さん]

選手村跡地は、特別安く出す理由も、高く出す理由もない。
普通に、その時の相場と市場ニーズを見きわめて値付けするだけでしょ。

[17934: 匿名さん]

ここは駅まで歩けないことはないけど選手村は正真正銘駅遠バス便物件だからなあ。400とか500となると毎日自家用車かタクシーで通勤する層向け？

[17935: 匿名さん]

BRT通勤が多いんじゃない？

または自転車とか。

[17936: 匿名さん]

バス便だよ。多摩ニュータウンと一緒。

[17937: 匿名さん]

>>17934 匿名さん

400があり得るとしたらタワーだろうが、おそらくそこまでいかないよ。
あと通常のバス便物件ではなく、職場まで行けるバス便だから、郊外のバス便とは全く違う。選手村もPT晴海もね。

[17938: 匿名さん]

>>17933 匿名さん
その通りですよね。
200切るとか言ってる奴も、500とか言ってる奴も、どうかしてるわ。

[17939: 匿名さん]

>>17936 匿名さん

ニュータウンは最寄り駅までバス、その後満員電車で1時間

この物件はバスで職場近くまで15分。

ニュータウンとはぜーーんぜん違いますよ。

[17940: 匿名さん]

>>17938 匿名さん

そうすると、少し前に、選手村、平均タワー300、板220って言ってたのが遠からず当たりだな…

[17941: マンション検討中さん]

選手村、北以外は永久眺望のフロントロー。商業施設近接、選手村発のBRT。停車は、勝どき、新橋、虎ノ門。素晴らしいバス便物件。
街が整備されると見方は変わる。当然、高い物件からお得な物件までメリハリがあるだろう。
待てて資金的心配がないなら選手村、待てないならここだが、ここ買っちゃうと選手村を買い逃す。5年の譲渡特例使えるタイミングではないから。そして選手村を買うタイミングは、同時に売却には最悪のタイミング。難しい。待つか・・買うか・・

[17942: 匿名さん]

このような状態で慌てて買うほど魅力的な物件ですかね？

[17943: マンション検討中さん]

>>17940 匿名さん
それもないね。タワーはここと同じぐらいかすこし高いぐらい、板はそれよりちょっと安いぐらいでしょ。板は眺望によりかなり変わってくるだろうけど。

[17944: マンション検討中さん]

>>17941 マンション検討中さん
難しいね。自分は住み替えだが、今売ってここ買うよ。3000万控除、ローン控除、相場。もろもろ検討の結果ね。

[17945: 通りがかりさん]

>>17926 匿名さん
図書館と区役所の出張所もできるよ。
だいぶ、便利になるのは間違いない。

[17946: 匿名さん]

私はここほぼフルローンで買って、選手村現金狙いです
理由　選手村の価格は全く読めない。品川のタワーのように、都が絡んでいる公共的側面ある物件だから高くすべきでないとの論調で坪２００のこともあるし、税金かかってるんだから特定個人の優遇をすべきでないということで高くする場合もあると思う。

安い場合
倍率20倍とかになって当たらないのでPTH買っといて正解。
普通の価格の場合
高く貸せそうな方を貸してもう一つに住む。もしくは現金で買って転売。
高い場合
選手村買うの止める。PTH買っといて正解。

結局多くの場合でPTH買っといて正解だと思う。

ちなみに、選手村のタワーが内廊下や免震、low-eであるという保証すらないですよね。天井高だって2400ぐらいしかないかもしれません。

[17947: マンション検討中さん]

そうなんだよね。選手村は、一つの「都市」を造るのと同じ。
小中学校、保育施設、老人ホーム、医療モール、図書館、区役所出張所、郵便局、コンビニ、規模の大きい商業施設、そして晴海埠頭、整備された護岸施設に陸上トラックを含む巨大な公園・・
5年待てればだが。

[17948: 匿名さん]

>>17946 匿名さん

概ね同意だけど、シティタワー品川の場合、そもそも土地は都有地のままで定期借家物件。価格も議会に諮る必要があった。選手村マンション分譲はそれとは全く違い、純民間事業です。安くする理由もなく、200なんてことはあり得ません。

相場並みか、それより高いかの2通りしかないです。

それと、階高は通常のマンションより高くなります。海外オリンピック選手に対応するために。

[17949: 匿名さん]

>>17946 匿名さん

ほぼ同意見！

[17950: マンション検討中さん]

>> 17946 あなたみたいな資金の回し方が出来る人は稀です。選手村をいずれ買うなら、今はじっと動かずです。
なぜここに住み替えてまで待つのですか？売却難が予想されますし足が出る可能性も大いにある。