パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[17801: 匿名さん]

まあ、安い今の内な買うのが良いとは思うよ。
今からは値上がりするだけだろうし。

[17802: 匿名さん]

>>17800 匿名さん
致命傷を舐め合ってる物件があると聞いてやってきたんですが。

[17803: 匿名さん]

>>17802 匿名さん
舐めてあげましょうか。

[17804: 匿名さん]

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/06/21/documents/...

選手村の土地が安いから選手村マンションは安く分譲されると言ってる人は、当然これを読んで反論できるだけの準備はしておきましょうね。

[17805: 匿名さん]

>>17802 匿名さん

あなたの頭のことじゃないですよね？

[17806: マンション検討中さん]

うちは住み替えなんでゆっくり選手村を待つことにしましたー

[17807: 匿名さん]

>>17806 マンション検討中さん

はーい、10年待って団地ですか？！
それなら内陸に買えば？

[17808: 匿名さん]

>>17807 匿名さん
選手村タワーのことでは？PTHは購入しましたが、選手村タワーも興味ありますよ

[17809: 匿名さん]

>>17806 マンション検討中さん
うちも住み替えですが、現在が相場天井であると見て売却しました。

3000万控除使って、入居時期も調整することで住宅ローン控除も使えるので、このマンションにしましたよ。シミュレーションの結果、この判断が1番メリットがありました。

選手村を待つと、相場下落と賃貸期間増により、今PH晴海を買うより損します。

[17810: 匿名さん]

>>17804 匿名さん
特殊という言葉がよく出てきますが、ようは選手村は特殊な状況なのでそもそも他の物件と比較することは妥当ではないので、棄却(比較した結果、妥当の価格だったという訳ではない)。で比較できないようにした後は、開発に5年かかる、敷地が広すぎる、用途を住宅に限定していると様々な理由をつけて、できるだけ安くしてるだけ。ずぶずぶですね。

[17811: 匿名さん]

>>17810 匿名さん
それだとあなたの主観に沿って都合の良い解釈してるだけですね。

ちゃんとロジカルに反論してくださーい

まず、東京都の主張の前提である「比較することが妥当ではない」を崩すことが必要かと
思いますが、この点どう思いますか？比較することが妥当とお考えの場合、その根拠を示してください。

これ、東京都を擁護してるわけではなく、単純に知りたいんです。

[17812: 匿名さん]

>>17806 マンション検討中さん
一度ここに住み替えて、選手村タワーが良さそうならまた住み替えます。

[17813: 匿名さん]

>>17811 匿名さん
比較した結果突っ込まれているのに、いやいやこの軸を加えて比較すると妥当になるんですよ、と答えるのではなく、比較すること自体がおかしいって。肩透かししているだけかと。

[17814: 匿名さん]

>>17813 匿名さん
肩透かし？
そうじゃなくて、東京都の「比較すること自体が、おかしい」という主張を崩さないといけないじゃないですか。

それもなしに「肩透かし！」とか感情的になってもダメですよね。相手にしてくれませんよ。

[17815: 匿名さん]

>>17812 匿名さん
晴海で考えてるなら、それが1番良い選択かと！

[17816: 匿名さん]

都がここの地価を安くしたのは大規模で住宅専用だからという認識なら、リフォーム物件だし、販社もそれに合わせないと批判が出ますね。坪単価150万かな。

[17817: 匿名さん]

>>17816 匿名さん

勝手にここを選手村スレにしないでくださいwww

あと、「大規模で住宅専用だから安くした」という認識もまったくの的外れw

リフォームと言っても、専有部はスケルトンリフォームになり新築と全く同じ。かつ共用部も二、三ヶ月程度しか使っていない新築同様。しかもオリンピック海外選手に合わせ、天井は高いし廊下幅も広い。

地下には駐車場が整備され、そのコストも乗ってくる。

オリンピックの選手村ということでプレミアム感もある。

安く出す理由は全くないね。

[17818: 匿名さん]

>>17817 匿名さん
上のなぜこの価格なのかという都の説明の中に、用途を限定してるから、大規模だから、との文言がありますよ。これで販社が膨大な利益を出したら結果的に都が売り出した価格が安すぎたということになりますよ。最低価格で売る必要もないですからね。都は税金を徴収してるんだから。

[17819: 匿名さん]

>>17817 匿名さん
しばらくは選手村スレでも良いんじゃない？新しい情報も少ないしさ。

[17820: 匿名さん]

購入者はよっぽど選手村が嫌いなのか？
「互いに価格がどうなるかわかりませんが、同じ晴海で仲良く暮らしましょう。」
で、いいじゃん 選手村が高くなろうが安くなろうが、パークタワーが安くなろうが高くなろうが、納得して購入するんだからいいじゃないの。

[17821: 匿名さん]

>>17819 匿名さん

選手村の話も同じことの繰り返しですが、何か新しい情報ありますか？

[17822: 匿名さん]

>>17819 匿名さん

2期の販売状況はどうだったのかな？また、今後の価格調整が気になる。

[17823: 匿名さん]

>>17818 匿名さん
「これで販社が膨大な利益を出したら」
ということですが、その根拠は何ですか？
コストを積み上げ、また販売価格の全体を置いて試算しなければいけないと思うのですが、それをやられたんですか？

そして、仮にですよ？仮に事業の収支シミュレーションをした結果、土地が安かったとします（これは本当はどうなのか分かりません）。でも、都はそれを認めていないわけです。

認めてないのにデベに価格を安くしろなんて言えないですよね。そんなこと言ったら、土地が安かったことを認めることになるからです。

また、デベとしても価格を安くして利益を削るというのは、株主に説明がつきません。相場より著しく安い価格で売っちゃったら、株主からしたら不当に利益を削ったことになり、善管注意義務違反で訴訟起こされますよ。



よって、土地価格が妥当でも安すぎても、選手村が相場より大幅に安く出されることなんてないと思います。

[17824: 匿名さん]

↑なんでこんな長文書けるの？パソコンから？
そんな熱くならないで、パークタワーも選手村も仲良く暮らしましょう。なるようにしかならないし、どこもメリットデメリットあるさ。

[17825: マンション検討中さん]

>>17824 匿名さん
盛り上がってますねぇ

情報や考え方を知ることができるのはいいことなので、別に制止する必要もないのでは。

ネガもポジも言いたいこといってもらってさ。

[17826: 匿名さん]

>>17825 マンション検討中さん
その通りですね〜

[17827: 匿名さん]

>>17821 匿名さん
別に良くないですか？私はパークタワーの購入者ですが、選手村の話してもらって賛成ですよ。キレイな街になって欲しいです。

[17828: 匿名さん]

5000戸の似た中古が同エリアに同時期に出来上がって発売されることなんて前例はないですからね。いくらでも設定できるでしょう。楽しみです。

[17829: 匿名さん]

選手村5000戸は迫力ありそうですよね。海外からの来客のために作る街だしワクワクします(*´-`)。同じ晴海に素敵な場所ができて素敵です！

[17830: 匿名さん]

選手村が高くなるって言ってる人は、全員具体的な根拠がないですよね、お前はオオカミ少年かよって感じですマジで

[17831: 匿名さん]

http://www.kansa.metro.tokyo.jp/PDF/08jumin/29jumin/29jumin14.pdf

選手村の用地取得価格に関する監査請求の結果です。
これを見れば安値で出せそうも無いことがよく分かると思います。
上下水道や次世代エネルギー利用のためのインフラ整備もデベ負担で実施するようですね。

[17832: 匿名さん]

>>17831 匿名さん

いえいえむしろこの内容が、選手村の価格の上限がここより低くなることを証明してしまっていることにもしかして気がついてないのでしょうか、よく読むことをおすすめしますよ、ホントに

[17833: マンション検討中さん]

>>17830 匿名さん

逆に安くなるって言ってる人もね

[17834: マンション検討中さん]

>>17832 匿名さん

具体的な箇所を示してくれよw
みんなが真面目に読まないと思ってミスリードだけするとは、三流マスメディアと同じだな

[17835: 匿名さん]

>>17831 匿名さん
都が４１０億円を投入して選手村用地の盛り土、防潮堤、上下水道、道路を整備する計画だったのは無くなったのですか？

[17836: 匿名さん]

>>17831 匿名さん

なんだよ、結局土地取引は不当でなかったなら、安くなるの確定じゃん、周りの環境整備費用なんてたかが知れてるし

[17837: eマンションさん]

選手村が高くなる証明資料が逆に安くなることの証明になってしまってちょっと笑えますね

[17838: マンション検討中さん]

>>17836
>>17837
君たち（いや同一人物かw）、これをどう読めば安くなるのが確定と思えるんだねw

小学校の国語からやり直して(^^)

[17839: マンション検討中さん]

>>17832 匿名さん
早く具体的な箇所を教えてよー
早く！

[17840: マンション検討中さん]

>>17830 匿名さん

>>17830 匿名さん
高くなるって言ってる奴はそんなにいなくない？安くはならないと言っているだけで。そして安くならない根拠ならけっこう上がってるが。

[17841: 匿名さん]

五輪選手村予定地「不当に安く売却」住民訴訟、都側争う
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171117-00000085-asahi-soci

[17842: マンション検討中さん]

>>17841 匿名さん
うん、みーんなが知ってることは出してくれなくて良いから、東京都の主張を崩してくれない？
「周辺の土地と単純な比較はできない」、という東京都の主張を崩してみて？

[17843: 検討板ユーザーさん]

選手村は晴海運河側から湾側は板マンでも永久眺望で人気になると思う。坪350位かなと予想。ただ朝潮運河側なら今晴海レジデンスが目安になるので、坪250位かな。あとツインタワーは異次元かな平均坪450でも驚かない。結局市況によるよね。

[17844: 匿名さん]

「お買い得マンション」が五輪後にかつてないほど増えそうな理由
http://diamond.jp/articles/-/145359

先ほどの土地価格が格安であるという指摘に対する反論で、東京都が「大会後に建物を改修工事するためマンションとして販売するのに時間がかかることなどを踏まえると、売却価格は適正だ」（都市整備局）としているのもまんざら嘘ではない。

[17845: 検討板ユーザーさん]

選手村は相場より一割でも安ければお祭りになりますね。倍率つくだろうけど宝くじ気分で申し込みたい!

[17846: 匿名さん]

やはりPTHに住みながら、選手村に買い替えまたは買い増しがベストですね。選手村が良物件だった場合。

[17847: 匿名さん]

パークタワー晴海が高値で土地を買ってる事がわかった。

[17848: 匿名さん]

>>17839 マンション検討中さん

27ページ～33ページをよく読むよいいですよ、広辞苑でも片手に

[17849: 検討板ユーザーさん]

選手村のタワーがここと同じか、低いならもうここを検討する人も月島を最寄り駅としたい人以外はいなくなりそう…

[17850: 匿名さん]

選手村（タワー除く）は、ディスポーザー各階ゴミ出しは備わってるのかしら。加えて耐震性も期になるけど、免震だったりするわけ？長谷工施工の板状ですって感じではなく、良いものつくって欲しいけど。

[17851: 匿名さん]

三井が売り急ぐ理由がわかってきた。予定価格より値下げしてまでも。
選手村の話題が目立つ前にさばきたいんだ。

結論 再値下げするかも

[17852: 匿名さん]

医療モール、ショッピングモール、保育施設など併設。

選手村は本当に一つの街ですね。

[17853: マンション検討中さん]

選手村の超駅遠をネガる人が少ないのは何でだろう？

[17854: 匿名さん]

4000組モデルルームに来たと宣伝していますが、たった10パーセントしか購入に至っていないわけ？
その他90パーセントは他物件流れたわけですよね。
ネガティブな印象しか受けないのですが。

[17855: 匿名さん]

>17854
それ、普通だからｗ

[17856: マンション検討中さん]

>>17854 匿名さん
それの何がネガティブなのか？笑

なんか、1人のネガが論破されて発狂して連投してるな。

[17857: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

ここはオリンピックの1年前に入居だから、選手村の話題が出てくるのはここの入居後になるのではないかと思います。

[17858: マンション検討中さん]

>>17848 匿名さん
うん、すべて東京都の主張を補強するものだよね。

具体的にどこにどう書いてあるから選手村が安くなるのか、きちんとロジカルに説明してくれる？

コメントでミスリードするのはいいからさ！

あと分かってないようだから言っておくけど、これ土地売買に関する監査資料だからね？w

[17859: マンション検討中さん]

>>17847 匿名さん

どこと比較して高いと言ってるのか教えてもらえる？
周辺と比較したら不自然ではないし、土地価格なんてケースバイケース。

[17860: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

売り急いでないけど？
値下げと言っても適正価格にしただけで、相場より安くしてるわけではないからね。
売り急いでると言うからには相場より安くしてると言いたいのかな？そうではないよねー

東と南は高値で出し続けてるしね。

[17861: 検討板ユーザーさん]

17858 17859 17860
は、同一人物ですね、名前変えての古今奮闘ご苦労様です
必死さがひしひし伝わってきます、しびれるくらいに

[17862: マンション検討中さん]

>>17858 マンション検討中さん

よくわかってないのですが、土地取引が安かったのが不当でないなら、やっぱり出来上がるマンションは今回の取引価格からすると安くなるのではないのでしょうか

[17863: 匿名さん]

>>17855 匿名さん
普通ですか？
調べて見たらそんな宣伝しているマンションないのですが。
90パーセントの方には選ばれませんでしたと言っているようなものですよね。

[17864: 匿名さん]

仮に総費用に対して原価が低いということは、価格弾力性が高いというだけであって、グロスが下がるという訳ではない。価格を決める一要因でしかない。
価格は最終的にはその価格で買う人が一定数いるかどうかによって決まるのであって、原価で決まる訳ではない。

ま、選手村が安くででることを祈ってここを見送るのも一つの判断ですけど、ここよりも駅遠っていくら価格が安くてもちょっとね。。

[17865: 匿名さん]

>>17864 匿名さん
その通り。原価が安いから販売価格が安くなるというのは間違いですね。原価が安ければ販売価格が安くなると言う人は、商売したことのない人ですね。

[17866: 匿名さん]

>>17863 匿名さん

普通です

[17867: 匿名さん]

>>17862 マンション検討中さん さん
商売したことない人の感覚ですね。

[17868: 匿名さん]

>>17863 匿名さん
調べる範囲が狭いだけです笑

[17869: 匿名さん]

板状の低層のお見合い部屋はさすがに安いと思う。そこ待ち。

[17870: 匿名さん]

>>17861 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
色んな名前で頑張ってます！

[17871: 匿名さん]

>17863
「歩留まり 不動産」でググってみな？
10パーセントってのはまあそんなもん

知らないことは恥ずかしいことではないけど、
自分の無知を棚に上げて喰ってかかったり、
顔真っ赤にして反論したりするのは恥の上塗りだから止めたほうがいい

余談だか俺様のナンパから飲みＯＫの歩留まりも10パーぐらいだな
更にお持ち帰りとなると1パーセントぐらいか？ｗ

[17872: 匿名さん]

>>17870 匿名さん

応援してます！
次のステップは名前だけでなく言い回しも変化させてみると良いと思います！

[17873: 匿名さん]

ここは特殊ケースだから周辺の価格と比較して土地代を決めたのではなく、開発法によって試算した、つまりデベの損益を見積もって、利益が出るように逆算して土地代を決めた。大規模開発だし、用途を住宅に限定してるし、開発も短期間だし、などなど色々マイナス面を持ってきてほぼタダの価格になるようにしてますが、これで実際は利益がわんさか出ましただと都とデベの関係に批判が集まるのは必至。デベもまた批判にさらされるのは避けたいので、販売価格は抑えてくる可能性が高いのでは？表向きは供給過多により価格を安くせざるを得なかったとかなんとか。

[17874: 通りがかりさん]

選手村は、平均で、タワーで坪単価300、板マンで220ですよ、まあ参考にしてみて

[17875: 匿名さん]

タワー200、板マン150と予想。

[17876: 匿名さん]

>>17873 匿名さん
デベが利益を個別プロジェクトの利益を開示してくれるなんて初めて知りました！

[17877: 匿名さん]

>>17875 匿名さん
榊先生ですか？

[17878: 匿名さん]

>>17874 通りがかりさん
その価格で出したら瞬間蒸発ですね。ありえません。
板は眺望によりかなり違いが出そうです

[17879: 通りがかりさん]

>>17878 匿名さん

信じる信じないは本人が決めることなのでご自由にどうぞ、選手村の話題が盛り上がっているスレらしいので老婆心ながらのコメントでした

[17880: 匿名さん]

>>17879 通りがかりさん
ただの予想屋さんですね
老婆じゃなくて

[17881: 匿名さん]

選手村の価格楽しみだなー中古、大量供給、都の意向入り。補助金でまくってるもんな。

[17882: 匿名さん]

>>17881 匿名さん

選手村連投、お疲れ様です。
こちらも連投頑張ります。

[17883: 匿名さん]

>17873
>17876
どっちが正しいとも言い切れないけど、
あれだけの大手が連合組んだら応札できる企業なんか日本に存在しないからなぁ・・・
実際入札は1件だったと思うけど、逆に入札がなかったらシャレにならんしなぁｗ
（現状市場はそんな状況）

そう考えると連合有利ではあるけど、準公共事業だし持ちつ持たれつみたいなところもあるし、
スクラップ＆ビルドでコストが余分にかかるのもその通りだし、
市況が暴落しても誰も助けてくれないし、
余分に保険をかけておきたい（余裕をもたせた仕入れ）のも当然だし、
単純に相場と落札額を比較して、談合だ忖度だ犯罪だと叫ぶ左系プロ市民には吐き気がするね
似たような状況で与党もマスコミも乗っかっちゃったのが豊洲市場の真相だし・・・

これは勝手な想像だけど、建築コストを坪200～220ぐらいに設定したんじゃないかな？
当時の状況や特殊な五輪縛りを考えると別に暴利を貪ってるとも思えないけど・・・

[17884: 匿名さん]

坪単価500万超えは確定でしょ。
わざわざ激安で売る訳無いでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから。

[17885: 通りがかりさん]

>>17880 匿名さん

情報を持ってない人から見るとそう見えることでしょう、その点は否定しません
このマンションを検討してる者ではないのでこのあたりで失礼します、あとは自分で判断ください

[17886: 匿名さん]

>>17865 匿名さん
だから、それは民間同士の取引の話。
都が払い下げた土地で、取引価格も公なんだから、暴利は貪れないよ。

[17887: 匿名さん]

選手村が低価格で供給されたら、パークタワー晴海だけではなく、有明、豊洲などの新築、中古も影響受けまくりで相場が一気に下がりそうですね。

[17888: 匿名さん]

アルファグランデ千桜タワーというものがありましてね。
一般的なサラリーマンの収入で買える千代田区のタワーとして計画されていたんですよね。
かなり期待されていたんですが、蓋を開けてみれば、一般的な収入とは一体。。という価格になりました。それでも借地タワーということを差し引いても相場よりは割安だったみたいですが。
一時的とはいえ、世界中から注目が集まるであろう物件が安値では出ないでしょうね。
タワーは五輪後建設なので、待つくらいだったらここを買うかな。

[17889: 匿名さん]

>>17886 匿名さん
え？土地の取引価格は公有地じゃなくても公開されてますが？笑

あと、選手村事業はシティタワー品川と違うんだから。都が安くさせたいなら、シティタワー品川と同じスキームでやるはずだけどそうではない。

暴利とか言うけど、そんなのビジネス経験がない人間が言う言葉だよね。
コーラの原価は数円だから暴利！とか言ってるのと同レベルなことに気付いてない。

[17890: 匿名さん]

>>17887 匿名さん
それこそ、行政が望まない結果ですので、安く出すことはありえませんね。

[17891: 匿名さん]

>>17885 通りがかりさん
論破され、言えることがなくなり、ミステリアスな雰囲気を作って去っていった、、、笑

[17892: 匿名さん]

>>17884 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
ブールノワゼットじゃだめよ

[17893: 匿名さん]

>>17874 通りがかりさん

選手村のタワマンが、平均で300なら、やっぱ待ちかなと思うね、このくらいなら暴利とは言えないし

[17894: 匿名さん]

>>17889 匿名さん

わかってないね。
それこそ、都が不当に安く払い下げた、と訴えられる。
上のダイヤモンドの沖さんの記事よんでないの？
安く払い下げた分の利益は、業者ではなく、購入者である都民に還元されるの。

[17895: 匿名さん]

>>17851 匿名さん

ヘェ〜すごい情報ですね（笑）
新しい情報お願いします♪

[17896: 匿名さん]

>>17887 匿名さん

そうですね。選手村が安く販売されたら、湾岸エリアだけでなく、もっと広範囲で影響が出ると思います。デベは他のマンションも販売しなければらないので、できるだけ相場を下げないようにしたいと思いますよ。

[17897: 匿名さん]

>>17863 匿名さん

いや、普通ですよ。
よく調べてください。
有明とかはもっと来場してますよ。

[17898: 匿名さん]

わざわざ激安で売る訳ねーだろ。
坪単価500万超えは確定かと。

[17899: 匿名さん]

>>17894 匿名さん

その論理だとら安い価格にして、千葉、埼玉に住もうとしてる人を呼び寄せて、住民税とる作戦ですか？
やっぱり小池は悪どい。
と批判出ちゃうかもしれませんね。

[17900: 匿名さん]

>>17898 匿名さん
ソースがないと誰も信じない～
メートルデトルじゃだめよ