パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[17701: 匿名さん]

>>17700 匿名さん

基本的にそれはその通りなんだけど、そもそもの要望数が出ているペースが適度なのか、それとも遅いのかっていう話だと思うんですよね。

個人的には適度だと思います。あと2年あるのと、南と東はスローペース覚悟で売ってますからね。眺望の良い部屋は、ライバル物件である有明などより安くする理由もないわけです。

価格未発表部屋はもう一段のインパクトある価格が出てくるかどうか注目ですね。

[17702: マンション検討中さん]

>>17697 マンション検討中さん

あなたが一番恥ずかしい。

[17703: 匿名さん]

>>17702 マンション検討中さん

気持ちはわかるけど感情だけのネガに感情だけの反論はやめよう。

[17704: 匿名さん]

17699

うーん・・・なるほど・・・。
日本もいよいよ資本主義国になってきました。

三井も見上げたものです。
買わない理由をストレートに聞く：これこそビジネス、マーケティングの神髄。

これから日本もいよいよテーク・オフ。

くれぐれも自己責任で的確な判断をしていきましょう。

[17705: 匿名さん]

>>17704 匿名さん
榊大先生風www

[17706: 匿名さん]

５０戸出して完売しない

残り500戸はどーなるの？
値下げかなぁ

[17707: 匿名さん]

売れずに真っ暗な部屋を使って「リアル ホーンデットマンション」希望！ ( *´艸｀)

話題性あり、一気に売れるよきっと

[17708: 匿名さん]

>>17706 匿名さん

70出して50契約な。

残り500は2年かけて売ってくんだよ。
値下げは、市況が極端に悪化したらやるかもね。

[17709: 匿名さん]

>>17707 匿名さん
つまらん

[17710: マンション検討中さん]

うわぁ、こりゃもうずるずる値下げするのが目に見えてるね。
不人気だから値下げがさらに不人気への負のスパイラル。

[17711: 匿名さん]

>>17710 マンション検討中さん
二期はQ4の追い込みで数字取るため条件良く出したんじゃないかな？年明けからはQ1かつ2年の猶予があるから二期程の価格訴求はしてこないんじゃないかと予想。

[17712: 匿名さん]

>>17710 マンション検討中さん

フーン（´-`）

[17713: 匿名さん]

ネガで興奮しすぎ。「ホーンテッド」な。
ちなみにハウスの語源がホーントだからホーンテッドハウスはある意味頭痛が痛いみたいな。
ホーンテッドハウスも魂の住処って言えばキレイに聞こえるね。

[17714: 匿名さん]

>>17711 匿名さん
2期で売り切れるとは限らないから、単なるスポット的な数字目当てではないと思うよ。
てか、決算期違くない？3月決算だよ。

加速したい狙いはあっただろうけどね。JV組んでるし。

[17715: 匿名さん]

>>17713 匿名さん
プンプン！

[17716: 匿名さん]

値下げ待ってもいいけど、その頃にはいい部屋残ってないかもよ。
ま、今の北と西の価格なら、どこ買ってもいい買い物だとは思うけどね。

東と西は、どこかで値下げするか、その他オプション補助とか販促施策（実質的な値下げ）打たないと厳しいのではなかろうか。北と西の最上階よりは安くできないから、難しいところだろうが、、、

[17717: マンション掲示板さん]

>>17710 マンション検討中さん

それでも君は買えないね笑

[17718: 匿名さん]

>>17708 匿名さん

50戸ってどこからの情報？

[17719: 匿名さん]

東と南は下げないでしょ？！

こないだの衆議院選で見せかけのパフォーマンスでは、有権者が付いて来ないことがわかっちゃったから、自民党の言いなりになって、オリンピックの準備もまきをいれてくれるでしょう。

周りの準備が進めば、リスクも減らし、迷ってる人達も増税前に買いたいから、契約数も急激に伸びてくるのでは？

[17720: eマンションさん]

>>17719 匿名さん
同意。
恐らく三井はそう読んでいる。
だからそんなに焦りは見えてない。

[17721: 匿名さん]

>>17719 匿名さん
下がると言っているわけではなくて、下げないと厳しいんじゃないか、という意見じゃない？

確かに、東と西の3LDKは実需層の壁と言われている7000万円オーバーの部屋がほとんどだから、時間はかかりそう。

[17722: 匿名さん]

まだ５００戸残ってるのに２期さばけなかった
ヤバッ… 値下げかなぁ

[17723: 匿名さん]

>>17722 匿名さん
ちょっと何言ってるか分かんないっす

[17724: 匿名さん]

>17720
焦ってるからこそのアンケート＆キャッシュバックでしょ？

1500戸規模で1/5しか売れてない有明住不が「売れ過ぎだろ！」
つって上層部激怒＆予定通り二期から値上げ
（それでも半期の決算で過去最高の売り上げ？契約数？を叩き出すｗ）
一方で、一期で4割売ったにも関わらず低姿勢なお伺いアンケートを送付する三井・・・

どっちが良い悪いってことではないけど社風やスタンスが明確で面白い
個人的な見解としては株は住不、自宅は三井だなｗ

[17725: 匿名さん]

こんなに売れないものなんですね

[17726: 匿名さん]

>>17725 匿名さん
短期間で完売したら値付けミスともなりますし、難しいですよ。

[17727: 匿名さん]

>>17725 匿名さん
商売が分かってないな。
早期完売というのは、デベにとっては値付けミスなんだよ。
それを狙って安く値付けするデベもあるが、しっかり利益を取ってもらって、アフターや補償もキッチリやってもらえる会社の方が安心できる。
目先のことだけしか見れない人は、買わなくても良い。

[17728: 匿名さん]

>>17724 匿名さん
同意。
まぁ、そうは言ってもこの物件の最初の予定価格は高すぎたと思うw

[17729: 匿名さん]

>>17727 匿名さん

じゃ、これから着実に売れる予定なんですね！安心ですな。
予定価格からの値下げや、1000円アンケートとかしてるからデベには想定外なのかと思いました。

[17730: 匿名さん]

>17725
売れてない、ってワードには敏感だからね、即火消しが入るでしょ？ｗ

売れてる売れてない、想定内想定外の線引きが難しいのはその通りだけど、
引き渡し前の完売を目安とするなら、
５パー前後の価格調整、または市況の突発的なサプライズでもない限り、
今のペースだと厳しいんじゃないかな？
（市場が冷え切ってる訳でもないし個人も投資家も活発だから１０パー引いたら騒然とするだろうねｗ）

それも予定通り！想定内！売主は焦ってない！って反論されたらどうしようもないけどｗ

[17731: 匿名さん]

>>17724 匿名さん

焦ってるからではないですよ。
他の物件でも、アンケートやってますし。普通のマーケティング。
回答者に意見をもらうのだから、謝礼は当然だと思いますけど。

[17732: マンション検討中さん]

自分がMRにいったときは来年中に売り切りたいって営業が言ってたけど
あまりにも売れなさすぎてなかったことにしてるな。

[17733: 匿名さん]

>>17732 マンション検討中さん
あと5年は売ります！
なんて、三井が言うはずないでしょw
基本は早く買ってほしいんだから。

スミフなら言いそうだけどw

[17734: 匿名さん]

>>17730 匿名さん

東と南は厳しいだろうね。
何らかキャンペーンとか打たないと。
インテリア補助とか、キャッシュバックとか。
最近はスミフですらやり始めてるからね。

[17735: 匿名さん]

>>17727 匿名さん

3月には年内完売ガーって言ってました。嘘は良くない。
予定価格からの値下げで空気読みましょ

[17736: 口コミ知りたいさん]

>>17687 マンション検討中さん

値下げは事実かな？ネット部隊が火消ししてるのは逆効果だね。ちょっと三井は迷走してるね。

今さら有明ネガする意味も不明。向こうは爆裂値上げに入ってる時点で、どちらが人気かは明白♪

[17737: 匿名さん]

>>17735 匿名さん
年内完売ガー？ナイナイ、、、
言ってたとしたらそれはただの営業トークでしょ。踊らされないようにしないと。

あ、ネガのネタにしてるだけか。

[17738: 匿名さん]

>>17736 口コミ知りたいさん
ほんとに書き込み部隊なんていると思ってるんだw

値上げしてるからって人気だと思うのも間違い。スミフのいつものやり方。竣工在庫絶賛販売中のシティテラス東陽町とかも、ここ数ヶ月で爆裂値上げしてるよw

[17739: 匿名さん]

とにかく売れてないと言うことだな。急に活発になってますが。
検討者にとっては割引のチャンス到来？
間取りなんてまだ半分残ってる。

[17740: 匿名さん]

割引を待つのは自由です。

待ちぼうけになりそうだが。。

[17741: 匿名さん]

今、世の中は今後住宅価格は下落傾向という人の方が多いですよね。そうするとどうなるか？みんな待つことになります。

で、みんなが待ってるので、需要は一定量をキープし、結局はそんなに下がらないってことになります。

金利も上がって1.5ぐらいと予想しますから、強い価格下落圧力にはならないです。

何か重大なイベント、例えば大震災や武力攻撃、金融危機などが起こらない限りは、大幅な下落は見込めないでしょう。

みんなが待てば待つほど価格は下がらないので、買い時を逃すだけです。

まだまだ部屋は余ってると言いますが、良い部屋からなくなっているわけです。

[17742: 匿名さん]

>>17741 匿名さん

みんな待つと売れなくてさらに値下げ、選手村などさらに多くの売り出しがあることもわかってますし。
なんて発想はどうですか？一度予定価格より下げた事実もありますし。

[17743: 匿名さん]

タワーマンションの事情に詳しくないんですが、入居２年前で５割弱売れていても、不人気物件なんですか？竣工しても販売してる物件かなりありますよね。
この物件は立地が素晴らしいと思っています。銀座からタクシーですぐ、ららぽーとには、お散歩でと、都心と郊外の暮らし両方楽しめます。
久しぶりに現地に行ってみて、開放感あるこの立地で建物のスペックも最高でこの価格は、激安だと思いました。
一期で契約しましたが、今は完売してる間取りですし、満足しています。

[17744: 匿名さん]

>17743
スレ違いですよ・・・
一期で買って不満タラタラのほうがどうかしてるでしょｗ

[17745: 匿名さん]

>>17742 匿名さん
まずこの物件について。
そもそも、この物件の南と東は高すぎると思っていますので、実質的な値下げはやらないと完売しないと思います。それか、業者に売る、もしくは三井が保有したまま寝かせる部屋も出てくるかと思います。例えば、勝どザ・タワーさ、一般購入者向けには値下げせず、最終的には業者に売って捌いてますよね。なので、この物件については値下げを待っていても無駄な可能性が高いと思います。

そして晴海エリアの市況についてですが、これは基本的には需要があれば価格は下がらないと予想します。選手村が出たとして6,000戸程度。これまで湾岸に何万戸と供給されてきた実績、また都心近接エリアにつき、都心の数十万人の労働人口がそのまま需要になるので、当面価格は下落しないでしょう。

供給過剰で値段が下がる、というのは、都心近接エリアにはあてはまらないと思います。

[17746: 契約者]

>>17743 匿名さん

私もそう思いますね。
2期で契約しましたが、今の市況からしたらかなり割安感があると思います。

[17747: 匿名さん]

>>17745 匿名さん

なら、現在、ここが売れてない理由、予定価格より値下げした理由は？

[17748: 不動産投資家]

17745さん

グッド・ポイントです。

更に正確に潜在購買者はグレーター・トーキョー・エリアの３０００万人です。

新たなお金が落ちるところに新たな需要が発生する。それは２０年以上前の六本木ヒルズ周辺（何もなかった・・・だから開発ができた・・・お金が落ちた・・・価値が高まった）と同じことがこの辺りで起き始めているということ。どこの先進国都市も水辺が市場価値があります・・・テクノロジーが１００年以上前の常識を覆しました。

[17749: 匿名さん]

>>17747 匿名さん

お前がここに投稿する理由をまず言えよ。

[17750: 匿名さん]

>>17747 匿名さん
売れていない理由→そもそも「売れていない」の定義とは？それによります。

予定価格より値下げした理由→明らかに高すぎた値付けのためです。

[17751: 匿名さん]

>>17747 匿名さん
無知でスミマセン、、何をもって売れていないと言えるのかを教えて欲しいです！具体的な数字で過去物件と相対比較して教えて頂けますか？

[17752: 匿名さん]

>>17748 不動産投資家さん

何もないといっても、麻布や広尾という、金持ち後背地があったので、こことは随分違うような。。。

[17753: 検討板ユーザーさん]

>>17752
今後の東京の再開発の目玉は日本橋、常盤橋〜虎ノ門、品川エリア
今後共働き世帯が増えて都心近接の住宅地の需要が高まる
他の世界都市に比べて未開発というか開発が下手くそなウォーターフロントの今後の開発

一応背景的には湾岸エリアはまだ伸びると思うよ

[17754: 匿名さん]

のらえもんさんのとこ読むと今までの湾岸タワマンとの違いがわかる。

いま申し込みがなかった(買い手のなかった)住戸がある状態で、将来値上がり確実とか言われても…

[17755: 匿名さん]

そんなに人気なら値上げするのでは？選手村は土地の激安販売で批判が高まってますし、水道周りの設備などは都が持つのでこの状態では販社も高く売れないでしょう。私は選手村を買いますよ。ここの一般的な認識は選手村の外れでしょ？

[17756: 匿名さん]

潜在購入者が更なる値下げを待ってます！そうしてるうちに、もっと良いタワマン計画できるかも

[17757: 匿名さん]

>>17754 匿名さん
将来値上がり確実？誰が言ってるの？笑

あと、のらえもんブログは値下げ前の価格全体の記事が多いから、そこは気をつけて見たほうが良いよ。

[17758: 匿名さん]

17753さん

なるほど。
確かに湾岸はまだまだ。
それだけに将来がある。
今、完成されていればそれ以上の発展は当分ない・・・ということですね。

[17759: マンション検討中さん]

スーモ見て来たけどやっすいですね〜
44階70平米で6330万ですか。
シャトルバスも出そうだし超お得な気がするけどこれでも売れないもんですかね？

[17760: 匿名さん]

２期の売れ行きで、ずいぶん殺伐としてきましたね
まだ半分残ってるしのんびりいきましょ
例え多少値下があっても空き部屋だらけよりいいじゃないですか。

[17761: 匿名さん]

２期２次や３期になったら抽選だらけで人気沸騰かもよ

[17762: 匿名さん]

>>17755 匿名さん
そう思うなら、選手村を買えば良いだけの話です。

ただ、選手村は本質的には他の再開発事業と同じで事業性を追求しますし、かつ土地を安く買ったと言ってもほぼフルスケルトンのリフォームが必要ですので、安くは出さず、相場並みの価格になると思います。

あと、本物件が選手村の外れという認識は、ネガの認識であって、一般的な認識ではないですね。

[17763: 匿名さん]

>>17759 マンション検討中さん
安い部屋は眺望リスクや間取りに妥協が必要ですからね。それでも、価格メリットの方が上回るとは思います。中央区のタワー物件、唯一無二のコンセプトときたらお買い得かと、、、

[17764: 匿名さん]

>>17756 匿名さん
中央区のタワマン計画は、もう今出ているもので打ち止めですよ。ほぼ。ただ、どこもこの物件よりは立地条件が良いので高くなるはずです。

あとは豊洲の東急ですかね。こちらも相当高くなると思います。

[17765: マンション検討中さん]

>>17760 匿名さん

上で誰かが言ってる通り、三井は値下げするぐらいなら業者に売っちゃうと思うよ。

[17766: 匿名さん]

>>17763 匿名さん
価格メリットあるワイドスパンは殆ど売れてしまいましたから、間取の妥協は必要にはなりますね。

[17767: マンション検討中さん]

>>17766 匿名さん

西向きなどは、どうしても行灯部屋が出ますからね。それと、リビングがちょっと使いにくい間取りが多い。まぁ、価格にしっかり反映されてますので、良い買い物にはなると思いますが。

部屋数を確保したかったのでしょうが、よりワイドスパンを増やした方が、結果的に事業として成功したのではないかと思います。

[17768: 匿名さん]

>>17559マンション検討中さん
安い部屋は日当たりなくお見合いになる可能性大。
食いつかないでなぜ安いか考えないと。
価格重視の人にはいいと思うよ。
同じ建物でこれだけ価格差あるんだから。

[17769: マンション検討中さん]

>>17768 匿名さん
考えろって言うけど、なぜ安いかなんて、余計な心配してもらわなくても検討者はみんな分かってるから心配しないでw

北のこと言ってるんだと思うけど、日照のある西も安いよ。

[17770: 匿名さん]

>>17763 匿名さん

いくら割安でも眺望や間取りが悪い部屋は住んでも満足できない。
リセールする時は売りづらい。
ストレス溜まるよ。

[17771: 匿名さん]

まだ半分程度しか売り出してないんでしょ？どうなるか見守りましょ
あせる必要もないし、価格が上がる気配もなさそうだし

[17772: 匿名さん]

>>17770 匿名さん
満足できるかどうかは人それぞれですよね。
自分の価値観を人に押し付けない方が良いですよ。

[17773: 匿名さん]

北仲は1期で700戸出るとか。祭ですね。
武蔵小山は1期で300戸ぐらいのようですね。

契約の勢いは、オリンピック直後の神風時代ほどではないにしろ、もともとタワマンがなかった場所にタワマンができることにより、人が集まる。労働人口が集まるエリアは、供給すれば需要が付いてくることが証明されてますね。

それにしても北仲はすごいですね。
馬車道は落ち着いたクラシカルな街の雰囲気がいいですね。

[17774: 匿名さん]

有明は値上げしても順調に捌いているようなので、待つのは得策ではないけど、ここはどう考えたら良いでしょうね。検討者のみなさんどうされますか。

[17775: 匿名さん]

>>17770 匿名さん

間取りの悪い部屋しか残ってないなら、もう販売厳しいですね。

[17776: 匿名さん]

>>17726 匿名さん

なかなか売れない方が価値が上がるのですね！

[17777: 匿名さん]

ここは長期スパンで無茶苦茶評価上がる物件だと思う。造りも土地も余裕がある。

[17778: 匿名さん]

>>17727 匿名さん

早期完売しないのでアフターや補償は安心だな。

[17779: 匿名さん]

>>17776 匿名さん

なぜそう考えるのですか？

[17780: 匿名さん]

>>17775 匿名さん

どのマンションにも間取りが悪い部屋はあるものですが（特にタワマン）、結局完売しちゃうんですよね。

[17781: 匿名さん]

>>17780 匿名さん

それは安心ですね。完売楽しみですね！

[17782: 匿名さん]

2期1次は抽選たくさんで完売？

[17783: 匿名さん]

>17774
住不物件と横並びで比較しないほうがいいと思う、あそこは異次元だからｗ
順調っていうけど1500戸規模でたった1/5しか売れてないんだよ？
まあそれが住不商法だし社内的には売れ過ぎなんだろうけど、恐らく五輪終わっても普通に売ってるよｗ

ここをどうするか？ってことなら、
駅遠と、湾岸特有のネガティブ（埋立リスク等）を妥協できて、
過熱相場を認めつつも維持管理費含めて予算内なら、素晴らしいマンションだと思うよ
モデル行った上でピンとこなかったのなら待つというより見送りだよね
ここと同等か1割増しぐらいになりそうだけどアドレス妥協できるんだったら豊洲の東急もいいんじゃない？
色んな意味で注目物件だしね
既に予算オーバー気味なら中古の豊洲ツインなんかも悪くないと思う
10年落ち耐震テル物件だけど、駅5分だし見てると坪260ぐらいの値頃感のある玉がちょいちょい出てくる

選手村を待て！って意見も散見されるけど5年後だからねぇ・・・
買い替えなら気に入った物件が出るまでじっくり待つのもありだし、
手厚い住宅補助が出る会社なら焦るな、待つのも選択肢の一つ、ってアドバイスするけど、
実需で現状そこそこの家賃払ってるんだったら5年は長いよねぇ・・・

一番やっちゃいけないのは転売屋から築浅プレミアムのたっぷり乗った物件を買うこと
クロティアをふざけた値段で掴まされるぐらいならここ買ったほうがいい

[17784: 匿名さん]

>>17782 匿名さん
まだまだ完売するわけないじゃん、何言ってるの？

[17785: 匿名さん]

>>17784 匿名さん

発売した分が売れたかどうかでは？まぁカリカリしなさんな

[17786: 匿名さん]

>>17783 匿名さん

選手村は時期が遅いですよねぇ、、、

今、家を買うことを検討していて、単に安くなりそうだから選手村と思っているのであれば、こっちにしといたほうがいいよね。スムログの記事にもあったけど、選手村が値下がりしたとしても、そこまでの賃貸の賃料やローンの支払い完了時期が遅くなることを考えると、待ってもメリットはないよね。

[17787: 匿名さん]

選手村が坪単価200万を大きく下回ってきたら？肝心の土地代がかかってないのだから、田舎と同レベルの価格で出せるでしょ。リフォーム物件だし。そもそも選手村を作る段階から、リフォームすることが分かってるなら、リフォームコストがかからないように作るでしょ。

[17788: 匿名さん]

>>17787 匿名さん

あのー、恥かかせるのもアレなんで何も言わないけど、勉強しようね( ^ω^ )

[17789: 匿名さん]

選手村楽しみですよ！

[17790: マンション検討中さん]

ここの販売の驚異は選手村の具体化による買い控え。
別に価格がわからなくても建ってきて報道されだすだけで驚異。
だから本当は来年早々にも売り切りたいしそう言ってたけど売れない。
だからここで選手村の話はご法度です。
全力でつぶされます。

[17791: 匿名さん]

選手村の話は御法度というより、まだ何もわからないマンションの話をしても意味がないのだと思いますよ。私は5年以上待てないですし、板状の団地のようなマンションには興味がないです。

[17792: マンション検討中さん]

>>17790
>>17791
選手村なんて、本気で検討してる人たちにはどんなものかだいたい分かってる。情報はほとんど出てきてるよ。その上で、ここを買う人は買ってるし、選手村が良いという人は待つんだろうね。

ただし、選手村が坪単価200万切りで出るようなことはありえず、5年間（棟によってはもっと）の賃料やローン期間の後ろ倒しを考慮すると、金銭的な面だけ見ればメリットは無い。

今は買えない人や、どうしても選手村に住みたい人は待てばいいけどね。

[17793: マンコミュファンさん]

>>17792 マンション検討中さん

ここを買って、暴落したら嫌だしね

[17794: マンション検討中さん]

>>17793 マンコミュファンさん

？？？？

[17795: 匿名さん]

住民板のほうで、横断歩道つけろって話が盛り上がってるね。

[17796: 匿名さん]

＞ここを買って、暴落したら嫌だしね

ここが暴落している時、あなたのマンションは上がってるといいね

[17797: 匿名さん]

選手村は賃貸で元が取れるし、一般住戸はサービス価格にして批判を逃れようとするはず。そして抽選倍率が高くなって荒れそう。

[17798: 匿名さん]

>>17797 匿名さん

選手村はかなり駅遠だし、賃貸棟もあるようだけれど、買って賃貸に出した場合に借り手つきますかね？安ければ買い替えではなく、ここに住みながら追加で購入したいのだけれど。

[17799: 匿名さん]

>>17798 匿名さん
駅から遠いのは致命的だよね。ありえない。

[17800: 匿名さん]

>>17799 匿名さん
>>17798 匿名さん

まあまあ。同じ晴海なんだから。
駅遠改善のために、まずはBRT。
これから良くなっていきますよ。晴海は、郊外や再開発終了エリアとは違いますから。