パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[17651: 匿名さん]

まだまだ選手村だけで5,000戸でるし、その他もあるし
待てる人は、わざわざ高いときに買わなくてもいいんじゃない？

[17652: 匿名さん]

>>17650 匿名さん

損をしないという根拠は？ 予定価格より値下げしてるのに…

[17653: 匿名さん]

>>17652 匿名さん

まず、なぜ値下げしてることを心配しているのか教えてくれ。そこがまったく理解できない。

[17654: 匿名さん]

>>17651 匿名さん
もしこの先、相場が安くなるとする。
買い替えなら、そのときの売却金額（当然、今より築年数も経ち、相場が安くなっていることを反映）、それまでに支払うローンや管理修繕費、売却時の手数料等を勘案したキャッシュフローを見る。
初めての購入なら、これから購入するまでに払う賃貸の賃料も含めてキャッシュフローを見る。

大きなパラメータとしては、相場の下り幅と金利かな。ここをいくつかパターン分けしてキャッシュフローを出して見るといい。

自分の条件に当てはめて試算した結果では、買い替えの場合はトントンだった。だから気に入った物件が出た時点で買うのが良いと判断。

ちなみに初めて買う場合は、例えば選手村が出てくる5年後まで待つぐらいなら明らかに今買ったほうが、キャッシュアウトは少ないよ。選手村が今の相場の2割減で出てきたとしてもね。

[17655: 匿名さん]

>>17653 匿名さん
昨日からしつこく絡んでくるネガが多いので、適当にスルーしていた方がいいですよ。

[17656: マンション検討中さん]

>>17652 匿名さん
我が家の場合、細かい計算は自分でやってほしいけど、固定金利1.5%で頭金2割入れてローン組んで、10年後に売った場合、その2割の頭金+買った時と売った時の諸費用が売った後そのまま手元に残る。これが個人的に考える損も得もしてない状態。この物件は、それが可能。

沖式の考え方で言えば、賃貸で住むよりははるかに安く住んでいるので、かなり得している。

[17657: マンション検討中さん]

>>17655 匿名さん

良い機会なので、損する物件ではないということについて考え方を投稿しました。

[17658: 匿名さん]

>17656-17657
俺様投資論いらないですｗ
10年後に売った場合意以降が曖昧過ぎて説得力ないです・・・

[17659: 匿名さん]

某ブロガー系住宅アドバイザーのレポートを試しに買ってみたけど、この物件は評価高かったよ。

立地は微妙だけどそのマイナスを補うだけの建物スペックと共用スペースがあり、相場が下がっても安心できる、高値相場だから妙味は少ないが良い買い物だろうと。

[17660: 匿名さん]

>>17658 匿名さん
ほら、また絡んできた。

[17661: 匿名さん]

>>17658 匿名さん
情けだと思って付き合ってあげてるが、、、
あと細かい計算は自分でやってくれと書いている、、、
それに投資論ではなくてあくまで実需視点なんだが、、、

まぁ、算数ができないような頭のレベルならしょうがないから、お金払って誰かにやってもらおう。

[17662: 匿名さん]

>17659
同感だね
スレを見返してみてもほとんどスペックに関するネガは見られない
今の時代にスーゼネ押さえてしっかり造ってあるところも好感持てる
管理費も含めて予算内なら満足度も高いと思う
後半部分についても同意というか、駅遠物件で過熱相場の時代に資産性もクソもねーだろｗ
ってのをソフトに言い回してるだけだと思うｗ

そこを資産性がどうとか損しないとか不確かなことを言い始めるからおかしなことになる
投資妙味があって且つ価格ギャップの部屋があったら買い注文が殺到するってｗ
ちなみに >17658 のレスも当方です

[17663: 匿名さん]

>>17662 匿名さん
うーん、あなたも明確な根拠レスで投稿してるからなんとも言えないが、レポートの中では、ソフトも何も数字で根拠を示してたよ。

相場を指数で表して、売却想定額はいくら、その時の手残りはいくらで、それは損益分岐点を、上回ってるか下回ってるか。そんな分析がしてあった。

一定の前提を置いた上ででしか将来を見通せない中では、これ以上は分からないよね、という中身になっていたし、算出された数字上は買っても良いレベルだった。あくまで実需としてね。

そういう意味では損しないという結論でも良いと思うよ。もちろん大きなリターンは望めないけどね。

[17664: マンコミュファンさん]

値下げなんて、これから買う人には良い情報じゃん(笑)ここ検討者スレだし。

[17665: 匿名さん]

>>17664 マンコミュファンさん
これから値下げがもしあれば、購入者にとっては喜ばしいことですね。あればね。

[17666: 匿名さん]

で、もう値下げしないという根拠はまだ？

[17667: 匿名さん]

>>17666 匿名さん

そんなのあるわけないじゃんw
値下げするという根拠もないし。
何を待ってるの？

[17668: 匿名希望]

株が上がってるから、マンションも上がるよ。

[17669: 匿名さん]

>>17668 匿名希望さん
そんな簡単なものではないよ、、、

[17670: 匿名さん]

少なくとも下がることはないでしょうね

[17671: 匿名さん]

>>17670 匿名さん
理由は？

[17672: 匿名さん]

>>17670 匿名さん
そうなってくれれば良いですが、最も現実的な予測としては、マンション価格はこれから5-7年程度かけて緩やかに下降していく、というものです。

[17673: 匿名さん]

最近、塩害さん来ないね

[17674: 匿名さん]

>>17673 匿名さん
塩害さんも忙しいんでしょう。でも呼べば来るかな

[17675: 匿名さん]

予定価格より値下げ この事実で塩害や海風は一瞬で消えましたね

[17676: 匿名さん]

>>17669 匿名さん
もう少し勉強した方が良いよ

[17677: 匿名さん]

>>17675 匿名さん

買えない人たちがネガっている証左になりましたね。あと少し安ければ買えるのに、、、そんな人たちが適距離、塩害、海風、BRTだとネガりまくる。予定価格より下げてきて、買えるようになるとネガはストップ、ポジへ。相変わらず買えない人たちは引き続きネガ。お疲れ様です。

[17678: 匿名さん]

>>17676 匿名さん
君もね。

[17679: 匿名さん]

買えない と 買わない は違うんだよ

下落傾向で、他にも新築計画あるから迷うのでは？

[17680: 匿名さん]

>>17679 匿名さん

消費税も上がるし、将来的にこれ以上金利が下がることも見込めないですし、今が買い時では？

みんなが買いたいと思う時には減税もなくなるかも知れないですからね。

[17681: 匿名さん]

>>17680 匿名さん

そう思うなら買いですね！

[17682: 匿名さん]

晴海橋梁や遊歩道の整備開始時期はいつ頃でしょうか。

[17683: 匿名さん]

>>25347 匿名さん
それは違うでしょ。

そもそも高いのではなく、そもそも湾岸には何もなかったと言うのが適当だし、
あと、追いつけ追い越せではなく、同グレードの建物であれば既に湾岸の方が高い。

[17684: 匿名さん]

>>17683 匿名さん
？？？

[17685: 匿名さん]

2期1次はどのぐらい捌けたのかな？

[17686: 匿名さん]

>>17685 匿名さん

それ聞いちゃいけないのかも…みんな沈黙してますよね。

[17687: マンション検討中さん]

なんか今度は有明に書こうとしたネガを誤爆したやつがいるな。
売れないからって部隊がお盛んなこと。

[17688: 匿名さん]

>>17685 匿名さん

2期1次で50いくかいかないかぐらいだったみたいですよ。

[17689: 匿名さん]

>17688
70戸売り出したんだっけ？

[17690: 匿名さん]

>>17689 匿名さん
1期で412-3ぐらい契約して、今485戸供給となっているから、そのぐらいだね。

[17691: マンション検討中さん]

二期一次で本当にその数字なら本格的にヤバいね。

[17692: 匿名さん]

すでに売れ残りか…
半分も売り出してないのに…

[17693: 匿名さん]

>>17691 マンション検討中さん

あんたの頭の方がヤバイけどね。

[17694: 匿名さん]

出した部屋の数からしたらそんなもんでしょ。

[17695: 匿名さん]

>>17691 マンション検討中さん

西の中低層3LDKで80部屋ぐらいあるけど、そこはサクッといくかと思ったけどね。まだ半分ぐらい残ってる感じか。
ただし、西3LDKは坪単価的には割安感あるから、早晩売れるだろうね。

[17696: 匿名さん]

>>17692 匿名さん
「すでに売れ残り」→意味不明

[17697: マンション検討中さん]

売れないから出す数絞ったのにこの売れ行きって恥ずかしい。
さすが糞物件オブザイヤーにノミネートしただけあるね。

[17698: 匿名さん]

>>17695 匿名さん
のらえもんブログの価格表見ると、30階でも坪単価300切ってるねー
新築の中ではかなり安いし、中古とも勝負になるような値段だ

[17699: 匿名さん]

>>17697 マンション検討中さん
千円あげるから買わない理由教えてアンケートなんてやっちゃったからね笑

ま、理由は立地と価格のバランスだけなんだけど。

[17700: 匿名さん]

要望のある部屋を販売するので、供給数に近い数が契約となるのではないかと思います。
第1期は供給数とほぼ同じぐらいの数の部屋が販売済となっていますよね。