パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[17201: 匿名さん]

ちょっと高くても南向きにしておかないと、結局、後悔すると思うけどね。
将来、買い替えたくなるよ。

[17202: マンション検討中さん]

>>17201 匿名さん
このマンションの場合、北・西と南は2,000万ぐらい違いますからね。庶民からしたら「ちょっと」ではないですね。

[17203: 匿名さん]

>>17201 匿名さん
もちろん南は人気ですが、今の時期は結構日差し強いですよ。現在南向きの高層階に住んでますが、今の時期は家具焼け防止の為に午前中はカーテン必須です。タワーの場合は北でも明るさが確保されるので、間取りや予算で選ばれる方も多いです。

[17204: 匿名さん]

過去の掲示板からの転載ですが、こういうの、ここでも作ってみると、実感が湧くかもしれません。

実際には、グーグル先生のリサーチ結果に加えて、このマンションを脱出するまでに、５分くらい、余計にかかるのかもですが。


＝＝＝＝＝
グーグルのルート検索による、公共交通機関を使った場合の所要時間 （但し、通勤ではなく、日常生活ということを考えた場合、徒歩・自転車・タクシー・車で行く場合も多いと思われますので、あまり参考にならないかもしれません。）

サンウッド西麻布 to

◆六本木ヒルズ　１２分
http://goo.gl/maps/1n7C7

◆渋谷ヒカリエ　１３分
http://goo.gl/maps/1R5mq

◆アークヒルズ　１４分
http://goo.gl/maps/a2LK1

◆ミッドタウン　１５分
http://goo.gl/maps/tYAzc

◆表参道ヒルズ　１９分
http://goo.gl/maps/yzY0r

◆赤坂サカス　２１分
http://goo.gl/maps/tzZFv

◆新宿駅　２１分
http://goo.gl/maps/Jak9a

◆神宮にこにこパーク　２１分
http://goo.gl/maps/6vUcr

◆財務省　２５分
http://goo.gl/maps/AsRur

◆銀座　２４分
http://goo.gl/maps/zkjqn

◆新橋　３０分
http://goo.gl/maps/7YTak

◆丸ビル　３３分
http://goo.gl/maps/cqTaL

[17205: マンション検討中さん]

>>17204 匿名さん
宜しくお願いします。

[17206: マンション検討中さん]

この物件の沖式新築時価、下がってますね。周辺の中古の成約単価が下がってきたからか？
住まいサーフィン、詐欺もいいとこだ。

[17207: 匿名さん]

南部屋があるか北部屋ができる。
タワマンの宿命。

[17208: eマンションさん]

>>17206 マンション検討中さん
先程確認しました。確か下がってますね。
ただ、今までの時価が明らかな異常値に見えましたし仕方ないかなと。
住友の有明タワーは未修正ですか時間の問題かなと思っています。

[17209: 匿名さん]

まだまだ下がるならまちたいですね。

[17210: マンション検討中さん]

>>17209 匿名さん
まだ下がるでしょうね、、、

[17211: 匿名]

>>17209 匿名さん
何か勘違いしてる？

[17212: 匿名さん]

>>17210 マンション検討中さん

これからもタワマンが、いくつか建設予定なので供給過剰ですし。
のらえもんさんのＨＰにも「市況の悪化」という言葉がでてました。

[17213: 匿名さん]

>>17206 マンション検討中さん

「時価」なんですから、上がることもあれば下がることもあります。
入居直前に暴落する可能性もゼロではないです。逆に暴騰する可能性だってあります。

[17214: 匿名さん]

沖式新築時価って下がるんだね。笑
あんなに広告うってたのに。

[17215: 匿名さん]

>>17214 匿名さん

有明くん、1日お休み取れてよかったね。
また今日からしょうもないネガ頑張ってね。
次の休みは1ヶ月後くらいでしょ。（笑）

[17216: マンション検討中さん]

>>17211 匿名さん

どうかしました？

[17217: 匿名さん]

一期は見送り、二期が買いやすい価格になったけど、三期はさらに下がることを考えて見送ることにしました。

[17218: 匿名さん]

>>17217 匿名さん

倍率下げ工作？
希望しての部屋が当たるといいですね。

[17219: マンション検討中さん]

>>17217 匿名さん

自分もです。
下がり相場の現実を見てない方が多いですよね。

[17220: マンション検討中さん]

>>17213 匿名さん

「時価」という言葉の意味だけ取って仰ってますが、沖さんは新築マンション買うときには沖式時価で割安かどうか判断しろって言ってますからね。あれだけ堂々と沖式時価で判断しろと言ってるのに、買う方としては簡単に上げ下げされたら困りますよ。だったらあんなに宣伝するなよって話です。いかに信頼できない指標かと思いますね。

[17221: 匿名さん]

そのときの周辺の中古の相場から計算するのだし、その中古相場は新築の物件価格に影響されるんだから仕方がないよ。
晴海は周りに何もないから、クロノティアロの相場で時価が決まる。

PT晴海の北と西が予定価格より大幅値下げ→クロノティアロの北と西が売れなくなる→クロノティアロの中古価格が下落→周辺の相場が下がって沖式時価も下落

時価と言いつつつ、大規模物件の場合にはその存在が周辺に与える影響が大きいから、販売価格と「時価」が乖離しにくくなるよ。なので、割安でもなく割高でもない「時価」になる。

そういう意識で参考にしないとね。

[17222: 匿名さん]

既に周辺に既存の物件が多数あって、新築の中小物件の存在が周辺に与える影響が小さい内陸部の物件なんかだと、沖式時価はぶれなくて使えるんじゃないかな。
晴海の特殊事情だとおもうよ。

[17223: 匿名さん]

同じデベでもうすぐ築10年の江東区のパークシティ豊洲よりも安い中央区の新築。
不動産は立地が全てということを裏付けるマンションになりましたね。

[17224: 匿名さん]

>>17223 匿名さん

パークシティ豊洲、平均すると、坪３００くらいでしょ？

[17225: 匿名希望]

>>17223 匿名さん
いくら中央区と言えども、パークシティ豊洲とは利便性の差が大き過ぎる。パークシティ豊洲は地下でららぽーとと繋がっており、マンションの真ん前にバス停があり銀座、新橋、東京駅と一本で行けます。
月島駅は大江戸線もありますが、これ使わなくてもたいがいの所へは行けます。
川一本隔てているだけでこんなにも違うのかとある意味驚きます。
傷んでいるという共用部もいずれ大規模修繕で綺麗になるでしょう。金銭的な余裕があるならあちらの中古を買って好きにリフォームするのも手かと思います。

[17226: 匿名さん]

>>17224 匿名さん

>>17224 匿名さん
安いというのは言い過ぎかもしれないが、安い部屋でも290万円代、タワーBの南西向きが400万に迫る成約価格なのでPTHとほぼ同じですね。
あと、PCTは豊洲駅前再開発と駅直結化の上乗せが更に期待できるので、オリピック村の供給過多の爆弾抱えてる晴海とはますます開きますね。

[17227: 匿名さん]

海沿い同士のいがみ合いは止めましょうよ
そんな暇あったら、災害時のライフラインや液状化の対策や避難経路を考えた方がいいぞ

[17228: マンション検討中さん]

>>17225 匿名希望さん
会社勤めで時間とお金と気持ちに余裕がない人はパークシティ豊洲買えばいいんじゃないかな。確かに便利な立地で、通勤や買い物で心配しなくて良いからね。ただ、春ごろに内見したが、共用廊下は団地みたいだし、ビューラウンジではオッサンおばちゃんが宴会してるし、エントランスの調度品も古めかしい。大多数の人が使いもしない共用設備も多い。
専有部はフルリノベしちゃえばどうにでもなるけど、ちょっとね。

[17229: 匿名さん]

いがみ合い？ここの購入考えるなら普通に考えられる自然な比較検討の話では？

[17230: マンション検討中さん]

>>17226 匿名さん
今まで散々議論になってきたけど、供給過多ってなんなんだろうね。もともと何もなかった湾岸エリアにもう何万戸と供給されてきた事実をどう考えてるのかな？それとも某マンション評論家の信者？アホくさ。

[17231: 匿名さん]

>>17228 マンション検討中さん
時間とお金と気持ちに余裕があるから駅から遠い不便なマンション買うというのは何の説得力もないわな。そんなこと言う営業いたら客から殴られるぞ。

[17232: 住民板ユーザーさん5]

PCTいいですね。私はTTTも悩んでます。いずれも築10年をどう見るかなんですが。

[17233: 匿名さん]

>>17230 マンション検討中さん
選手村は晴勝どき晴海に住まう人達にとって爆弾でもあるのはまぎれもない事実。デベが土地を激安価格で取得した選手村が坪300万円以下で供給されたらどうします？
その時、中古のここが選手村のら新築価格を上回って売れると考えるのはかなり無理がある。

[17234: マンション検討中さん]

>>17231 匿名さん

そういうこと言ってるんじゃないんだけどな。別に営業じゃないし。余裕があって考えれば、そんなことからは自由になって考えられるということ。パークタワー晴海検討者は、そういう人が多いというかそういう人が選ぶマンション。

あと、ここの検討してて、パークシティ豊洲を見に行ったら、ほんとにガッカリというか住みたいとは思わないと思うよ。ほんとに見に行ったことある？

利便性重視でセカセカしたい人はパークシティ豊洲のほうが良いよ。

[17235: マンション検討中さん]

>>17233 匿名さん
紛れも無い事実って、根拠も示さずに主観的だね笑
どうします？って、板マンのほうはそのぐらいじゃないの？
湾岸エリアに何万戸と供給されてきたのは事実ですから。予想や想定、どうします？なんていうどうでも良い単なる質問とは違って。

[17236: あ]

どこが爆弾なんだよ。若い世代や人が増えるのはいいことだろう。何をもって供給過多と判断してるのか。

ちなみに北の高層は5倍ついた部屋もあるみたいじゃん

[17237: 匿名さん]

>>17235 マンション検討中さん
物件からほど近く、ここの南向きよりも遥かに眺望に優れる場所に都から格安で購入した土地に5650戸の新規分譲が決まっている。これ紛れもない事実。立派な爆弾だよね（笑）

[17238: 匿名さん]

>>17233 匿名さん

お仕事に精が出ますね。
頑張れ、頑張れ！！

板マンとタワマンじゃ購入層違うからね。
その辺、詳しく説明してください。

[17239: 匿名さん]

>>17234 マンション検討中さん
ターゲットがファミリー層のここは富裕層が住むマンションでは明確にありません。客層勘違いしているならモデルルーム行かれた方がよいかと。
で、冷静に考えて通勤時間にセカセカするのは駅から遠いこちらかと。

[17240: 匿名希望]

二丁目にお住まいのお母さんだと思いますが、夕方晴海通りの横断歩道をベビーカーでダッシュされていました。
お母さんを責めるつもりはありません。生活するってそういう事でしょう。二丁目は余裕のある方が住むんだなんて悠長な事ばっかり言ってられないよなぁと思いました。

[17241: 匿名さん]

>>17238 匿名さん
マクロで見たら、埋め立て湾岸に住む限り購入層は同じだよ。後は条件次第でどちらにも流れる。
選手村跡地でここより遥かに、いや湾岸1とも言える眺望に優れた板マンが2割安けりゃそっちに流れわ。

[17242: 匿名さん]

>>17240 匿名希望さん

>>17240 匿名希望さん
二丁目でベビーカーダッシュならここはどうなっちゃうの？抱っこ紐で全力疾走とか（笑）

[17243: 匿名さん]

なんか 予定価格から下がって依頼、必死のポジが増えましたね。
まだまだ下がるかもしれないから待つのも一つの考えでは？あせって後悔したくないし。無理に急いではないし。

[17244: 匿名さん]

>>17242 匿名さん
優雅にタクシー使いますから心配なさらずに。

[17245: 匿名]

>>17242 匿名さん

ここ二丁目ですが。これが必死のネガですか？

[17246: 匿名さん]

>>17245 匿名さん
話の流れから豊洲二丁目のパークシティと勘違いしたのでは？

[17247: マンション検討中さん]

>>17237 匿名さん
その事実のどこが爆弾なのか説明してもらえる？笑

[17248: マンション検討中さん]

>>17240 匿名希望さん

交通違反者は放っておいてくださいw

[17249: 匿名さん]

>>17247 マンション検討中さん

>>17247 マンション検討中さん
説明してもきっと理解しないので無理です。すみません。だって理解してる人はとっくにここを見送りしてるので。

[17250: 匿名さん]

>>17243 匿名さん

再開発エリアで値下がり期待しても虚しいだけでは？