パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16651: マンション検討中さん]

>>16650 マンション検討中さん
価格表と、1期・2期の傾向からの想定です。

[16652: 匿名さん]

まだ価格発表になってない部屋ですね。
3期の価格でどのぐらい下げてくるか期待！

[16653: 匿名さん]

3期は逆に上がると思う。住不有明値上げと中古品不足感から、ここがボトムだろう。2期買えた方おめでとうございます。

[16654: 匿名さん]

>>16653 匿名さん

>>16653 匿名さん
中古品不足？
豊洲とかけっこう値ごろ感ある物件ありますけどw
上がることはないと思いますよ、ここは。

ここから価格を上げたら、いよいよ人気がなくなる。
三井と、買い手を無視した価格政策は身を滅ぼすことを、1期の状況で分かっただろう。

[16655: マンション検討中さん]

1期で４割以上売れて好調と思います。竣工２年先な訳だし。

どこと比較してネガティブに捉えているのか?

[16656: 匿名さん]

一番のガッカリ組はここを一期で買った人ではなくて
クロノティアロの眺望の悪い部屋の中古を坪300以上で買っちゃった人でしょう。

[16657: 匿名さん]

転売屋から買うとガッカリすること多いよ。

[16658: 匿名さん]

>>16655 マンション検討中さん

1期で下げたから売れたんです。
予定価格のままだったら悲惨なことになっていたでしょう、、、

[16659: 匿名さん]

今、豊洲晴海あたりで買おうとしている人なら、新築の選択肢はないから中古との比較になる。

中古は値ごろ感が出てきていて、例えば豊洲3丁目の物件であれば、眺望が望める高層階でも、この物件の中低層よりも安く買える。

3期になって上げてくることは自殺行為で、ほぼないでしょう。

上げてこないのであれば、下がる可能性がわずかでもあるならまだ待つのが吉。

[16660: マンション検討中さん]

ここは売り主の三井も長引くとまずいことを認識してて来年に売り切りたいんだけど不人気が実態。
金利リスクを考えたら待つのが正解。

[16661: 匿名さん]

>>16653 匿名さん
湾岸タワーレックスの南東角部屋29階86平米が5670万で買えるくらいですからねー

[16662: マンション検討中さん]

3期待つのが正解かな〜

[16663: マンション検討中さん]

>>16661 匿名さん
ここをレックスと比較するのは、さすがにかわいそうでは？笑

[16664: マンション比較中さん]

可哀そうなのは２期で値段で歪みのある割高な部屋を１期で買ってしまった人だよね。
その人にとっては明らかな値下げだから怒っているはず。どうしようもないけど。

[16665: 匿名さん]

>>16663 マンション検討中さん
16661の価値観では同じようなものなのでしょうね。そういう考えの人もいて良いでしょう笑。

[16666: 匿名さん]

レックスのように駅近の物件と、バス便物件を比べちゃ駄目ですよね。
どちらの物件も周りになんにもないという意味では同じですが（笑）

[16667: マンション検討中さん]

>>16664 マンション比較中さん
1期でしか買えないそれなりに条件の良い部屋もあったんだから、損したって思うのは幸せじゃないですよね。

[16668: 匿名]

しかし、高い安いって言ってもたかだか100万円くらいの話なのに何を大袈裟な。
まぁショボい転売屋さんには大事なのかな？

[16669: 匿名さん]

値下げで損してるとか待った方がとか
大した差額ではないのに買えない人間はやはり余裕がないな。

[16670: マンション検討中さん]

>>16666 匿名さん
何とかディスりたいのはわかるけど、これ以上無知をさらさない方がいいよ（笑）

[16671: 匿名さん]

>>16667 マンション検討中さん

価格に歪みがある割高な部屋というのはごく一部のタイプだけのことですね。それ以外の部屋は第2期と比べても損したとはならない。

[16672: マンション検討中さん]

>>16667 マンション検討中さん

そう、一期でしか選べなかった条件の良い部屋を契約した人は満足感高いでしょうね。一期は、最安値狙いと言うよりは、納得価格で一番いい間取り選んだ人が多かったのでは。

[16673: マンション比較中さん]

こんなにdisられてて満足感高いわけないでしょ。
満足してるならのらえもんに抗議するわけない。

[16674: 匿名さん]

3期まで待って、転売屋と抽選になり、抽選に負けて、条件の悪い部屋を1期より高い価格で買わされるとかなったら、最悪だわ。

[16675: 匿名さん]

>>16673 マンション比較中さん

ここの掲示板に書かれたネガを相談受けたって、書いてるだけじゃない？！

[16676: マンション検討中さん]

こんな掲示板を見て満足度下げるようなやつは、マンション買うべきじゃないよ笑

[16677: マンション検討中さん]

6000万に壁があるのかなあ。非正規だとダブルエンジンでぎりぎり届くかだし。7000だと親の援助がいるなあ。

[16678: マンション検討中さん]

転売やって日本何チャラの奴？

[16679: マンション検討中さん]

>>16677 マンション検討中さん
北、西で6000万円台の部屋はそれなりに売れるでしょうが、南と東は8000万円台がズラリ、安くても7000万円後半ですもんね。
南と東は時間かかりそう。値下げ必至！

[16680: マンション検討中さん]

HP見ると、次回登録は10月末だったはずが11月上旬に変わってますね。
何故なんでしょう？

[16681: 匿名さん]

>16680

集客に苦戦してる以外にないでしょ・・・嫌味な奴だなｗ
まあ煽ってみたところで数字は嘘つかないし、こういった事実は動かし難いよね

以下、選挙が～台風が～の言い訳禁止なｗ

[16682: 匿名さん]

>16681
自身で読み返して、悪意があり過ぎるからちょっと訂正

一週間程度の遅れならそれこそ選挙や悪天候の影響を考慮した可能性も高いけど、
これがさらにずれ込むようならまあ苦戦してると言い切っていいと思う

[16683: 匿名さん]

>>16680 マンション検討中さん

第1期の時もずれましたよね。

[16684: 匿名さん]

>16682

そういう解釈だと、すみふがいつも9戸販売予定にしてて、販売開始時期を1ヶ月ずつ毎回ずらしてる、のも販売に苦戦してるからなの？

[16685: マンション検討中さん]

>>16684 匿名さん

すみふは苦戦しても気にしないんです。
だって竣工後３年、四年と平気で売り続けますから。

[16686: 匿名さん]

ていうか、そもそもマンションの販売開始時期なんて、ずれるのが普通じゃない？

[16687: マンション検討中さん]

>>16686 匿名さん

客が少なくて延ばしたのでは。

[16688: マンション検討中さん]

久しぶりきたら、随分ネガが増殖してますね。実需でほしいかたは一期、二期で部屋の選べるうちにモデルルームに行ってもう検討していますね。まだ下がる、とか云々ここでいっている輩は、投資目的風の結局購入しない層かと推察します。自分が購入しないことを正当化するためにここでワイワイいっているのでしょう。
本当に検討されている方がいらっしゃったら、早めにモデルルームに行って営業の方とお話した方がご希望の部屋がいつ販売になるのかも聞けますし、いいですよ。

[16689: 匿名さん]

MRオープンや、抽選について、大体連休の1-2週前に期限切ってローン審査してもらって、
時間かかったり飛び入り入れて多少後ずれした結果が連休付近になるように調整するのは三井のいつものやり方だと思いますが。

[16690: マンション検討中さん]

>>16688 マンション検討中さん
真剣に検討してますが、リスク大きいですよね、この物件は。そこに触れずに買い側に誘導、、、営業さん、お疲れ様です。

[16691: マンション検討中さん]

>>16690 マンション検討中さん

>>16690 マンション検討中さん
そんなにリスクが大きいと思っているなら、ここにいる意味ないでは？自分が思いに同調してほしいの？
一通りここのネガ情報はここでは語り尽くされていて、得るものないですよ。購入検討ならモデルルームで情報収集の方が建設的ですよ。

[16692: マンション検討中さん]

ここはハイリスクハイリターンだと思いますね。
三井の物件はデザインが優れてるので、竣工後に一気に価格上昇します。PTTやスカイズが良い例です。ここのデザインがランドマーク的なマンションになるのかは竣工しないとわからないです。

[16693: 匿名さん]

>>16692

私はポジ目線だけど、それは無いな～。
PTTもスカイズも単なる市況に合った価格になっただけで、デザイン云々では無いですよね。ここもデザインが良かったから上がる、なんてことは考えにくいです。
リスクはそんなに高いですか？転売屋さんのリスクなんてどうでもいいですが、実需目線で見たらリスクなんてどこにあるの？10年後に住み替えたい時に安くなっていたら、まわりも安くなってるし、高くなっていたらまわりも高い。
別にリターンも実需目線で見たら、高くも低くも無いですね。

気に入ったマンションに住める事実だけで、実需にとってみたら満足度の高いマンションかと思います。

転売屋さんの目線なんてどうでもいいわ。

[16694: マンション検討中さん]

>>16691 マンション検討中さん
前向きな人ばかりの掲示板じゃ意味ないじゃないですか？不安をぶちまけてそれに対する意見を聞けるのも、掲示板のいいところです。
ちょっとネガが出ると出ていけなんて、冷たいなぁ、、、

[16695: マンション検討中さん]

>>16692 マンション検討中さん

意味不明www
デザインが優れてるから一気に価格上昇とかw

[16696: マンション検討中さん]

>>16693 匿名さん
買い替えになった場合ですが、まわりも安くなっても高く買ったマンションが安くしか売れないのは純粋に損失です。それはリスク。

[16697: マンション検討中さん]

>>16696 マンション検討中さん

未来のことはわからない。どのマンション購入でも同じ問題起こりますね。だから、余計に住みたいマンションかどうかしっかり吟味して契約に進むわけです。

[16698: マンション検討中さん]

>>16697 マンション検討中さん
その通りですね。
で？笑

[16699: 匿名さん]

>>16696

何で？住み替えるなら安く買えるんだから、安く売ったっていいじゃん。
売る時高くても、住替えならまわりも高いから同じだよ。

ざっくりこんな感じじゃないの？

市況が悪くなった時：
買値：5000万円→10年後3500万円で売却
4000万円の新築を買う(500万円のロス)

市況が良くなった時：
買値：5000万円→10年後6000万円で売却
6500万円の新築を買う(500万円のロス)

どうリスクなの？具体的に言ってよ。
賃貸に移ります、ってことなら納得するけど。

[16700: マンション検討中さん]

>>16699

まず市況が良くなった時と悪くなった時で、値上がり率と値下がり率が同じでないのがアンフェアね。どっちも幅は1000万にしときましょう。

あと細かい諸費用は抜きで考えます。

10年後、環境の変化等で、引っ越すことことになったとします。で、今住んでいる5000万で買ったマンションを売ることになりました。仮に残債は4000万円とします。

ケース1
市況が悪くなっていて、マンションは3500万でしか売れませんでした。この時点で500万円の持ち出し確定です。住んでいた家と同じグレードの部屋は4000万円程度だったので、フルローンで買いました。物件価格が下がっている＝金利も高くなったので、ローンの支払い額はむしろ増えました。

ケース2
市況が良くなっていて6000万円で売れました。この時点で手持ち金が2000万円増えました。住んでいた家と同じグレードの家は、6000万でした。頭金として2000万ぶちこんで、4000万円のローンで購入しました。借入額が減り、また市況が良く低金利、また、頭金も2割以上入れられたことから金利の優遇幅もアップし、ローンの支払い額はグッと減りました。



さぁ、どちらがいいですか！？

ちなみに、6500万でもあまり状況は変わらんよ。

[16701: マンション検討中さん]

>>16699 匿名さん
ケース1は500万持ち出しになった上にローンの支払い額も増えた
ケース2は持ち出しがなく住み替えられ、ローンの支払い額は減った

[16702: 匿名さん]

>>16700

いろいろおかしい。

ケース2で、築10年が6000万円で売れて、同じグレードの新築が6000万円て無理でしょ。
あと、借り入れ減ってないじゃん。ケース1も2も4000万円借りとるやん。

あと、金利の設定も無理過ぎだわ。
景気が良い時は金利が上がるし、悪い時は金利が下がる。こんなんマクロの基本の基やで。
最近の日本がゼロに張り付いとるから勘違いしちゃったかな。

もうちょいまともなの頼むよ。

[16703: マンション検討中さん]

というか、どうしても売らなきゃダメなとき、
売った時点で、プラマイゼロかマイナスになっている状態と、2000万プラスになっているとでどっちがいいの？っていう単純なお話でもある。どんな選択肢を取るにしても、精神的に余裕あるのは明らかに後者。

[16704: 匿名さん]

今は以下のパターンです。
4000で買ったマンション→4500で売った
PTH契約→総額9300万の予定
2019年9月まで賃貸2年→家賃500万以上損
住宅ローン減税2年分→100万損
という計算になります。儲かってたかどうかよくわかりません。

[16705: 匿名さん]

>>16703

そら、私でもそう思うけど、値下がりしたら純粋に損失、って言う意見があったんで、値上がっても別に得しないんじゃないの？っていう疑問ですよ。

数字的に納得できるケースを示してくれた人はいないね。
そりゃ、値上がりして手元に現金残るほうが気持ち的には嬉しいに決まってるでしょ。
でも、実需という観点で見ると、たぶん得してないんだね。

[16706: マンション検討中さん]

>>16705 匿名さん

ケース1でも2でも、同グレードの賃貸住まいよりはお得かと。細かく計算できる方、如何ですか?

[16707: 匿名]

>>16706 マンション検討中さん

そんな話、誰もしてないよ。

[16708: マンション検討中さん]

>>16705 匿名さん
どうしてもマンション買わなきゃいけないなら、そりゃ同じかもしれないけど、手元資金が増えたほうが選択肢は広がるのは間違いないのでは。

嬉しいとかじゃなくて。

[16709: 匿名さん]

>>16705 匿名さん
値上がったら得、つまり買ってた方がよかったってことなる。
値下がったら損、つまり買わずに賃貸で過ごしておけばよかったってことになる。
めちゃくちゃ簡単な話じゃん。なに言ってるの？

[16710: 匿名]

>>16709 匿名さん

そんなの結果論じゃん。数字で示せよ。

[16711: 匿名]

>>16708 マンション検討中さん

だから実需でどういう選択肢が増えるんですか？具体的にお願いします。

[16712: 匿名さん]

>>16710 匿名さん
儲かるか損するか期待値出せって言ってるの？つまり相場を予想してほしいって言ってるの？そういうアホな話でしょうか？

[16713: 匿名]

>>16712 匿名さん

違うだろ。よく読め。
値上がりした方が住み替えで得する例を出してみろって言ってるんだよ。
実需でだぞ。安い時に買って高い時に売ったから儲かったみたいなアホな話じゃないぞ。

[16714: 匿名さん]

>>16713 匿名さん
よく前提が分からんのだけど。
買わずに賃貸していたとするよりも、買ってそれが値上がりした方が得ってことじゃだめなの？

[16715: 匿名さん]

>>16713 匿名さん
違うだろ〜だって笑。いつ自分に返ってくるか分からないので、言葉づかい気をつけて下さいね

[16716: 匿名]

>>16714 匿名さん

値上がりした後、どこに住むんだよ。
また賃貸に戻るのか？

値上がりしたマンション売った金でどこに住み替えるんだよ。

[16717: 匿名さん]

>>16716 匿名さん
賃貸に戻っても構わないし、値上がりした新築買っても構わないけど、どちらにせよ当初にマンション買わずに賃貸で過ごす決断した人より状況良いよね。何が引っ掛かっているのかよくわからんよ。

[16718: 匿名さん]

新たに住み替えるにしても値上がりした物件を買う以上得したことにはならんわな。

[16719: 匿名]

>>16717 匿名さん

賃貸と購入の比較なんか最初からしてないよ。すまんね。

[16720: 匿名]

>>16718 匿名さん

御意。

[16721: 匿名さん]

ツ

[16722: 匿名さん]

>>16719 匿名さん
いまマンション買うことは前提で、市場の上昇によりマンション価格が上がったとしても、価格が下がった場合と比較して得しないってことね。それはそれでいいと思うよ。無意味な話だけど。

[16723: マンション検討中さん]

>>16711 匿名さん
実需実需って、頭カタいな〜
単純にどっちがいいのって話よ。
住むためにマンション買ってもいいし、投資に回してもいいし、一念発起して留学してもいい。手持ち資金が増えればそういう、選択肢が広がるけど、そうじゃなきゃ単にロスでしょ？

[16724: 匿名]

>>16722 匿名さん

最初からそう言う話をしてます。値下がりしたら純粋な損失という方がいましたので、実需ならばそうじゃないんじゃないの？という話でした。
時間があったら50レスくらい遡って読んでみて下さい。

[16725: マンション検討中さん]

>>16722 匿名さん

だから、予算内で一番満足度高い部屋を選ぼう、ということですね。倍率、一倍に調整してくれるんだろうか。

[16726: マンション検討中さん]

>>16724 匿名さん

じゃあさ、世の中の大多数の人に質問してみなよ。どっちがいいと思う？って。
どうせ同じなら、手持ち資金が増えた状態で、増えた分全部使って同じグレードの部屋買うのか、ちょっと条件下げて貯金するのか、賃貸で様子見るのか、そんな選択肢があったほうがいいよね？

[16727: 匿名さん]

>>16724 匿名さん
永遠に賃貸に戻れず買い換え続けないといけないという、あり得ない上に無意味な前提をおいたら、その通りって言ったんだからね。
その前提がないんであれば、値下がりしたら損に決まってるだろ。アホか。

[16728: 匿名さん]

>>16724 匿名さん
君の言っているのは、永遠に換金できない株を買ったけど、値上がりしようが値下がりしようが関係ないよね？って質問と同じだよ。

[16729: マンション検討中さん]

>>16728 匿名さん
ほんとに。マジ不毛

[16730: 匿名さん]

１６７２４さん

あなたが正しいと思いますよ。
変な意見は気にすることありません。
真実は一つだけ。

[16731: マンション検討中さん]

久々に見たら物件と全く関係ない話でスレ浪費してますねー

[16732: マンション検討中さん]

お安いお部屋でも利益出そうな価格帯なので、
買い！で、オリン終了後売却。利確。

[16733: マンション検討中さん]

>>16732 マンション検討中さん

それはない
キャピタルゲインは無理でしょ

[16734: マンション検討中さん]

価格に歪みある物件なんですね。

[16735: マンション検討中さん]

利益1000万出るでしょうね。日当たり良くない、お見合い部屋の方が良いかもね。

[16736: 匿名さん]

選手村タワーが坪400越えれば勝算あり

[16737: 匿名さん]

>>16736 匿名さん

BRT次第だけど、400じゃ買えないでしょ？！

[16738: マンション検討中さん]

利益500でもいい。20年後だけど

[16739: 匿名]

>>16738 マンション検討中さん

転売屋ってマジでショボいな。たった500万円のために何やってんの？

[16740: マンション検討中さん]

転売屋って何ですか？

[16741: 匿名さん]

>>16739 匿名さん

500万じゃ、購入時の諸経費と売却時の手数料で飛んでくよ〜
そう言う経費も考えようねー

[16742: マンション検討中さん]

等価交換であれば、マイナスやね。500出れば良いほう。

[16743: 匿名さん]

500万大金じゃん。500万がたったといつレベルの人はこんな掲示板におったらあかんやで

[16744: 匿名さん]

>>16724 匿名さん

何だかよく分からないのですが、私のやり方をお話すると、二部屋を持って交互に買い換えてます。
経験上不動産はほぼ7年周期で価格が上下しており、3,4年ごとに高値と安値を繰り返している感じです。
かつ日本の税法上5年未満で売却すると譲渡税が高いので最低6年保有します。
安値の時に1部屋買い、そちらへ引越し、元の部屋は賃貸へ(定期賃貸とします)、そして次の高値の時にその部屋を売却する感じです。
そうすると賃貸には住まず、新築に住めて、各周期でのキャピタルゲインが狙え、かつ融資は低金利の住宅ローンでOKです。
今の所、3回繰り返してます。

難点はダブルローンが組めるぐらいの(実際にダブルローンになる事はそうそう有りませんが)属性は必要です。

あと実需でも値下がりしたら損だと思いますよ。不動産はずっと持ってられる物ではないので。

[16745: 匿名さん]

>>16743 匿名さん

そういう問題ではなく、不確実な500万を稼ぐ為に、数千万の物件を買うなら、リスクリターンが合っていないという事です。

[16746: マンション検討中さん]

選手村タワーが400超えはないでしょ。
そのときの相場次第では、ここより安いこともありうる。というか安いんじゃないかな。

[16747: 匿名さん]

>>16746 マンション検討中さん

長谷工の板マンならまだしも、あの眺望400下回ることはまずないんじゃないですか？
これから新しい学校や商業もできるわけだし。

[16748: 匿名さん]

選手村板マンは使い回すらしいから低層築浅としてスタート坪250ぐらいじゃないの？
逆に新築新規タワマンの高層プレミアムとなると坪700でも800でも驚かない
今の相場観だと築10年晴海レジ～新築ＰＴ晴海のプレミアム＋αって感じじゃないかな？

幅広い層にリーチしないことには到底捌けないだろうから、
思い切った価格幅になりそうだし平均は意味ないと思う

[16749: 匿名さん]

>>16744 匿名さん

子供はいない感じですか？

[16750: 匿名さん]

Ｍｏｍｅｎｔ’１７秋：東京五輪まで１０００日／１（その１）　選手村レガシー暗雲　「総選挙」「豊洲」、小池流で停滞 - 毎日新聞
https://mainichi.jp/sportsspecial/articles/20171027/ddm/001/050/195000...

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