パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16601: マンション比較中さん]

ここは買うタイミングで勝ち負けはっきりしそうだね。２期でもまだ買うには早いと予想します。

[16602: マンション検討中さん]

1期契約者はそこまで損してないでしょ、煽りすぎw

[16603: マンション検討中さん]

ただし早く契約しなければならない理由もないね

[16604: 匿名さん]

その通りで、部屋にこだわり無ければ、特に待ってても良いとおもいますよ。

[16605: 匿名さん]

部屋や場所に拘りなければここ買う必要もないよね。しかもここに書き込む必要もない。
私はきちんと自分の希望に合った部屋を早めに押さえるべきと思います。ここは本当に良いマンションだと思うし、良い部屋はすぐなくなるから。

[16606: 匿名さん]

>>16605 匿名さん
最低限許容できる範囲の部屋で、できる限り安く抑えたいっていう方なら、ギリギリまで待っても良いのでは？人によるかも知れませんが、部屋の眺望に拘らなくても、テラスやラウンジで開放感を感じながら生活することはできますよね。

[16607: 匿名さん]

ここはいいマンションだと思います。
でも、今買うのはどうかと思います。

[16608: 匿名さん]

いいマンションだけどやっぱり立地がね。。結局そこに行きつく。資産価値とか気にしないなら良い選択かな。

[16609: マンション検討中さん]

バルコニーの柱の位置が気になる間取りが多いから。選択肢が限られるなぁ。駅遠だし…

[16610: マンション検討中さん]

>>16609 マンション検討中さん

中住戸なら一期で買わないと。
角部屋なら柱は気になりませんよ。

[16611: マンション検討中さん]

>>16610 マンション検討中さん
82Cseが良かったんですが、完売でした。
スラブ厚220から230って営業の方から聞きましたが、？？ってなりました。

[16612: マンション検討中さん]

都心近接の立地の良さは、都心勤務地へのアクセスの良さのはずが、この物件はアクセスが良くないので価値が低いです

[16613: 匿名さん]

部屋選びで悩んだ際は、部屋番号を気にしてみると良いと思います。中国人は8や6を好み4,7の組合わせを嫌う等あるみたいなので、調べてみると面白いです。日本人は4,2の組合わせを嫌いますよね。

[16614: マンション検討中さん]

>>16611 マンション検討中さん

seは瞬間蒸発でしたね。倍率もつきました。今買えるのはenかswになりますけど、se狙ってた人であれば選択肢に入らないかな。se以上の条件の部屋はプレミアム以外にはないので、別物件探した方が良いですね。

[16615: マンション検討中さん]

>>16614 マンション検討中さん

月島からでも徒歩12分ですからね。Aenでも82.05平米で8,500以上はさすがに？？ってなります。

[16616: 検討中さん]

>>16615 マンション検討中さん

まぁやはり、真面に考えたら、このマンションは買えないですね。
私は夢の国から覚め(冷め)ました。

マトモな他のマンションを買って、竣工してからどうしても住みたければ、賃貸で住むことにします。

[16617: マンション検討中さん]

>>16615 マンション検討中さん

だから別物件探した方が良いですよ、って言ってます。

[16618: 匿名]

>>16616 検討中さん

へ〜。まともなマンションってどこですか？後学のためにご教示頂けませんか？

[16619: マンション検討中さん]

>>16618 匿名さん
駅から遠いのに強気の値付けをしないマンション

[16620: 匿名さん]

ここよりまともなマンションって・・・
武蔵小山とか良いよね。あとグロス3-4000積めれば、ね

[16621: 匿名さん]

のらえもん記事更新してるけど、なんか最近無理やり感あるなぁ。

彼はここは高いとさんざん書いてきた。目に悪い価格だと煽った。
それなのに、ここは安いと書いてある湾ナビを今頃持ち出し、西は安いこれは相場調整の開始だと。

細かく見ると彼なりには一貫してるのかもしれないけど、大概で伝わる印象は彼が批判してる小池知事と同様に意味不明になってきてるね。

単にここは東南は割高でも売れる、北西は割安にしないと売れない、理由は方角と眺望(空地に何ができるか)だと思いますがね。

[16622: 匿名さん]

>>16619 マンション検討中さん

ここは駅から遠い分安いでしょ？
月島の駅近だったら、こんな価格では買えない。

[16623: マンション検討中さん]

>>16621 匿名さん


>>16621 匿名さん
彼を擁護するわけじゃないが、のらブログの記述に関してはあなたも印象操作だねw
最後の一文は同意。

[16624: マンション検討中さん]

>>16616 検討中さん
もとから買えないからマトモに検討してない人w

[16625: マンション検討中さん]

ここ以外かあ、、、

都内でタワマン買おうとしたら、立地と価格のバランスはここが1番良いんだよなぁ

[16626: 匿名さん]

>>16620 匿名さん
地権者多いですからね。。

[16627: 匿名さん]

武蔵小山は、価格がまともじゃない。

[16628: マンション検討中さん]

晴海は、立地がまともじゃない

[16629: eマンションさん]

ここは地権者物件？どこからの情報ですか。

[16630: 匿名希望]

マンション内での貧富の差が激し過ぎますね。。。

[16631: 匿名さん]

>>16629
ここじゃなくて武蔵小山の話では

[16632: 検討中さん]

>>16630 匿名希望さん

確かに。同じフロアで、東南と北西で理事会も分けた方がいいかもですね。
エレベーターも分けて、入口も分けたりして..

でも中古になれば、そこまで価格差は出ないんだよなー。

[16633: マンション検討中さん]

既に2期の申込みは開始してたりする？？
まだ間に合うのかな？

[16634: マンション検討中さん]

>>16632 検討中さん
何いってんのw

[16635: 匿名さん]

荒らしで書かれてるのでしょうが、様々な世代が住むしマンション価格が貧富の差ではないでしょう。

[16636: 匿名希望]

坪単価の差は激しいですが、管理費&修繕積立金の㎡あたりの負担金は平等なんですよね？
プレミアムフロアの負担率が高くなる事なんてあるんですか？

[16637: マンション検討中さん]

>>16633 マンション検討中さん
これからでは遅いですね。

[16638: 匿名さん]

>>16631 匿名さん
そう、武蔵小山のこと。

[16639: 匿名さん]

>>16633 マンション検討中さん

間に合うと思いますよ。

[16640: 匿名さん]

今、新築マンションを買うのってほんと危険だと思わない？

[16641: 評判気になるさん]

>>16640 匿名さん
高値掴みということですか？
確かに高めとは思いますが、
リスクを予測し、下落リスクが
受け入れ範囲内なら良いのでは？

賃貸した場合の収益性も旨みは無いが
妥当レベルですし
可能な範囲であれば
買って良いかと。

[16642: 匿名さん]

>>16641 評判気になるさん
そんな当たり前のことは聞いてないw
リスクが受け入れ範囲なら買うなんていうのはいつの時代もどの物件でも言えること。

[16643: 匿名さん]

>16640
不動産ってそんなもんだからねぇ・・・
民主党時代はここの予算で山手線の内側が余裕で買えてたけど、
過去に戻れるはずもないし昨日から検討始めた実需層にはどうでもいい話だよね
都心買えてた人は湾岸に下りてきて、湾岸買えてた層は東京の僻地か千葉埼玉へ・・・
サラリーマン予算では湾岸買えなくなってきてるし湾岸ブロガーもネタ切れというか手持無沙汰だよねｗ

[16644: 匿名さん]

>16640
今はバブル、数年以内に必ず坪200万の時代が来る！と思うなら待てばいいし、
二極化が加速して海外主要都市のように東京も凄いことになる、と思うなら、
今のうちの予算目一杯で都心を買えばいい

中古アレルギーがなければ中古がいいと思うよ、転売屋物件じゃなくて個人が手放すやつね
しかも築浅プレミアムの5年未満の物件でなくて築10年前後のが値頃感もあるし、
贅沢な時代の建物も多いし、平米もゆったりで単価も控え目だし狙い目

[16645: 匿名さん]

>>16640 匿名さん

検討する場なのに考えも載せずに気持ちだけ書かれても、同じように思うとは言い難いですね。

[16646: 匿名さん]

>>16644 匿名さん
ここは都心ですかね？

[16647: マンション検討中さん]

次期では、北高層の68Anあたりが、安く出そうですね。西高層の71Aw、70Dwあたりも、今出ている70Cwより安く出てくる可能性ありますね。
やはり待ちか。

[16648: 匿名さん]

>>16646 匿名さん
都心の最果て。

[16649: 匿名さん]

>16646
アドレス的には都心なんじゃないの？
上のレスでは山手線の内側を指して言ったつもりだけどね

明石や湊の銀座東だったり、
なんちゃって日本橋エリアなんかもイメージとは程遠いよねｗ
まあ中央区には違いないし意見は分かれると思うけど人それぞれでいいんでない？

[16650: マンション検討中さん]

>>16647 マンション検討中さん

どこ情報ですか？

[16651: マンション検討中さん]

>>16650 マンション検討中さん
価格表と、1期・2期の傾向からの想定です。

[16652: 匿名さん]

まだ価格発表になってない部屋ですね。
3期の価格でどのぐらい下げてくるか期待！

[16653: 匿名さん]

3期は逆に上がると思う。住不有明値上げと中古品不足感から、ここがボトムだろう。2期買えた方おめでとうございます。

[16654: 匿名さん]

>>16653 匿名さん

>>16653 匿名さん
中古品不足？
豊洲とかけっこう値ごろ感ある物件ありますけどw
上がることはないと思いますよ、ここは。

ここから価格を上げたら、いよいよ人気がなくなる。
三井と、買い手を無視した価格政策は身を滅ぼすことを、1期の状況で分かっただろう。

[16655: マンション検討中さん]

1期で４割以上売れて好調と思います。竣工２年先な訳だし。

どこと比較してネガティブに捉えているのか?

[16656: 匿名さん]

一番のガッカリ組はここを一期で買った人ではなくて
クロノティアロの眺望の悪い部屋の中古を坪300以上で買っちゃった人でしょう。

[16657: 匿名さん]

転売屋から買うとガッカリすること多いよ。

[16658: 匿名さん]

>>16655 マンション検討中さん

1期で下げたから売れたんです。
予定価格のままだったら悲惨なことになっていたでしょう、、、

[16659: 匿名さん]

今、豊洲晴海あたりで買おうとしている人なら、新築の選択肢はないから中古との比較になる。

中古は値ごろ感が出てきていて、例えば豊洲3丁目の物件であれば、眺望が望める高層階でも、この物件の中低層よりも安く買える。

3期になって上げてくることは自殺行為で、ほぼないでしょう。

上げてこないのであれば、下がる可能性がわずかでもあるならまだ待つのが吉。

[16660: マンション検討中さん]

ここは売り主の三井も長引くとまずいことを認識してて来年に売り切りたいんだけど不人気が実態。
金利リスクを考えたら待つのが正解。

[16661: 匿名さん]

>>16653 匿名さん
湾岸タワーレックスの南東角部屋29階86平米が5670万で買えるくらいですからねー

[16662: マンション検討中さん]

3期待つのが正解かな〜

[16663: マンション検討中さん]

>>16661 匿名さん
ここをレックスと比較するのは、さすがにかわいそうでは？笑

[16664: マンション比較中さん]

可哀そうなのは２期で値段で歪みのある割高な部屋を１期で買ってしまった人だよね。
その人にとっては明らかな値下げだから怒っているはず。どうしようもないけど。

[16665: 匿名さん]

>>16663 マンション検討中さん
16661の価値観では同じようなものなのでしょうね。そういう考えの人もいて良いでしょう笑。

[16666: 匿名さん]

レックスのように駅近の物件と、バス便物件を比べちゃ駄目ですよね。
どちらの物件も周りになんにもないという意味では同じですが（笑）

[16667: マンション検討中さん]

>>16664 マンション比較中さん
1期でしか買えないそれなりに条件の良い部屋もあったんだから、損したって思うのは幸せじゃないですよね。

[16668: 匿名]

しかし、高い安いって言ってもたかだか100万円くらいの話なのに何を大袈裟な。
まぁショボい転売屋さんには大事なのかな？

[16669: 匿名さん]

値下げで損してるとか待った方がとか
大した差額ではないのに買えない人間はやはり余裕がないな。

[16670: マンション検討中さん]

>>16666 匿名さん
何とかディスりたいのはわかるけど、これ以上無知をさらさない方がいいよ（笑）

[16671: 匿名さん]

>>16667 マンション検討中さん

価格に歪みがある割高な部屋というのはごく一部のタイプだけのことですね。それ以外の部屋は第2期と比べても損したとはならない。

[16672: マンション検討中さん]

>>16667 マンション検討中さん

そう、一期でしか選べなかった条件の良い部屋を契約した人は満足感高いでしょうね。一期は、最安値狙いと言うよりは、納得価格で一番いい間取り選んだ人が多かったのでは。

[16673: マンション比較中さん]

こんなにdisられてて満足感高いわけないでしょ。
満足してるならのらえもんに抗議するわけない。

[16674: 匿名さん]

3期まで待って、転売屋と抽選になり、抽選に負けて、条件の悪い部屋を1期より高い価格で買わされるとかなったら、最悪だわ。

[16675: 匿名さん]

>>16673 マンション比較中さん

ここの掲示板に書かれたネガを相談受けたって、書いてるだけじゃない？！

[16676: マンション検討中さん]

こんな掲示板を見て満足度下げるようなやつは、マンション買うべきじゃないよ笑

[16677: マンション検討中さん]

6000万に壁があるのかなあ。非正規だとダブルエンジンでぎりぎり届くかだし。7000だと親の援助がいるなあ。

[16678: マンション検討中さん]

転売やって日本何チャラの奴？

[16679: マンション検討中さん]

>>16677 マンション検討中さん
北、西で6000万円台の部屋はそれなりに売れるでしょうが、南と東は8000万円台がズラリ、安くても7000万円後半ですもんね。
南と東は時間かかりそう。値下げ必至！

[16680: マンション検討中さん]

HP見ると、次回登録は10月末だったはずが11月上旬に変わってますね。
何故なんでしょう？

[16681: 匿名さん]

>16680

集客に苦戦してる以外にないでしょ・・・嫌味な奴だなｗ
まあ煽ってみたところで数字は嘘つかないし、こういった事実は動かし難いよね

以下、選挙が～台風が～の言い訳禁止なｗ

[16682: 匿名さん]

>16681
自身で読み返して、悪意があり過ぎるからちょっと訂正

一週間程度の遅れならそれこそ選挙や悪天候の影響を考慮した可能性も高いけど、
これがさらにずれ込むようならまあ苦戦してると言い切っていいと思う

[16683: 匿名さん]

>>16680 マンション検討中さん

第1期の時もずれましたよね。

[16684: 匿名さん]

>16682

そういう解釈だと、すみふがいつも9戸販売予定にしてて、販売開始時期を1ヶ月ずつ毎回ずらしてる、のも販売に苦戦してるからなの？

[16685: マンション検討中さん]

>>16684 匿名さん

すみふは苦戦しても気にしないんです。
だって竣工後３年、四年と平気で売り続けますから。

[16686: 匿名さん]

ていうか、そもそもマンションの販売開始時期なんて、ずれるのが普通じゃない？

[16687: マンション検討中さん]

>>16686 匿名さん

客が少なくて延ばしたのでは。

[16688: マンション検討中さん]

久しぶりきたら、随分ネガが増殖してますね。実需でほしいかたは一期、二期で部屋の選べるうちにモデルルームに行ってもう検討していますね。まだ下がる、とか云々ここでいっている輩は、投資目的風の結局購入しない層かと推察します。自分が購入しないことを正当化するためにここでワイワイいっているのでしょう。
本当に検討されている方がいらっしゃったら、早めにモデルルームに行って営業の方とお話した方がご希望の部屋がいつ販売になるのかも聞けますし、いいですよ。

[16689: 匿名さん]

MRオープンや、抽選について、大体連休の1-2週前に期限切ってローン審査してもらって、
時間かかったり飛び入り入れて多少後ずれした結果が連休付近になるように調整するのは三井のいつものやり方だと思いますが。

[16690: マンション検討中さん]

>>16688 マンション検討中さん
真剣に検討してますが、リスク大きいですよね、この物件は。そこに触れずに買い側に誘導、、、営業さん、お疲れ様です。

[16691: マンション検討中さん]

>>16690 マンション検討中さん

>>16690 マンション検討中さん
そんなにリスクが大きいと思っているなら、ここにいる意味ないでは？自分が思いに同調してほしいの？
一通りここのネガ情報はここでは語り尽くされていて、得るものないですよ。購入検討ならモデルルームで情報収集の方が建設的ですよ。

[16692: マンション検討中さん]

ここはハイリスクハイリターンだと思いますね。
三井の物件はデザインが優れてるので、竣工後に一気に価格上昇します。PTTやスカイズが良い例です。ここのデザインがランドマーク的なマンションになるのかは竣工しないとわからないです。

[16693: 匿名さん]

>>16692

私はポジ目線だけど、それは無いな～。
PTTもスカイズも単なる市況に合った価格になっただけで、デザイン云々では無いですよね。ここもデザインが良かったから上がる、なんてことは考えにくいです。
リスクはそんなに高いですか？転売屋さんのリスクなんてどうでもいいですが、実需目線で見たらリスクなんてどこにあるの？10年後に住み替えたい時に安くなっていたら、まわりも安くなってるし、高くなっていたらまわりも高い。
別にリターンも実需目線で見たら、高くも低くも無いですね。

気に入ったマンションに住める事実だけで、実需にとってみたら満足度の高いマンションかと思います。

転売屋さんの目線なんてどうでもいいわ。

[16694: マンション検討中さん]

>>16691 マンション検討中さん
前向きな人ばかりの掲示板じゃ意味ないじゃないですか？不安をぶちまけてそれに対する意見を聞けるのも、掲示板のいいところです。
ちょっとネガが出ると出ていけなんて、冷たいなぁ、、、

[16695: マンション検討中さん]

>>16692 マンション検討中さん

意味不明www
デザインが優れてるから一気に価格上昇とかw

[16696: マンション検討中さん]

>>16693 匿名さん
買い替えになった場合ですが、まわりも安くなっても高く買ったマンションが安くしか売れないのは純粋に損失です。それはリスク。

[16697: マンション検討中さん]

>>16696 マンション検討中さん

未来のことはわからない。どのマンション購入でも同じ問題起こりますね。だから、余計に住みたいマンションかどうかしっかり吟味して契約に進むわけです。

[16698: マンション検討中さん]

>>16697 マンション検討中さん
その通りですね。
で？笑

[16699: 匿名さん]

>>16696

何で？住み替えるなら安く買えるんだから、安く売ったっていいじゃん。
売る時高くても、住替えならまわりも高いから同じだよ。

ざっくりこんな感じじゃないの？

市況が悪くなった時：
買値：5000万円→10年後3500万円で売却
4000万円の新築を買う(500万円のロス)

市況が良くなった時：
買値：5000万円→10年後6000万円で売却
6500万円の新築を買う(500万円のロス)

どうリスクなの？具体的に言ってよ。
賃貸に移ります、ってことなら納得するけど。

[16700: マンション検討中さん]

>>16699

まず市況が良くなった時と悪くなった時で、値上がり率と値下がり率が同じでないのがアンフェアね。どっちも幅は1000万にしときましょう。

あと細かい諸費用は抜きで考えます。

10年後、環境の変化等で、引っ越すことことになったとします。で、今住んでいる5000万で買ったマンションを売ることになりました。仮に残債は4000万円とします。

ケース1
市況が悪くなっていて、マンションは3500万でしか売れませんでした。この時点で500万円の持ち出し確定です。住んでいた家と同じグレードの部屋は4000万円程度だったので、フルローンで買いました。物件価格が下がっている＝金利も高くなったので、ローンの支払い額はむしろ増えました。

ケース2
市況が良くなっていて6000万円で売れました。この時点で手持ち金が2000万円増えました。住んでいた家と同じグレードの家は、6000万でした。頭金として2000万ぶちこんで、4000万円のローンで購入しました。借入額が減り、また市況が良く低金利、また、頭金も2割以上入れられたことから金利の優遇幅もアップし、ローンの支払い額はグッと減りました。



さぁ、どちらがいいですか！？

ちなみに、6500万でもあまり状況は変わらんよ。