パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16501: マンション検討中さん]

>>16500 マンション検討中さん
3LDKで坪単価ぎなるべく安いとこじゃないですかね。

[16502: 検討板ユーザーさん]

>>16501 マンション検討中さん
つまり北西3LDKで坪単価300切っている部屋はリセール価値がありますね。総額も重要、壁である7000を切っている部屋が競争力ありますね。

[16503: マンション検討中さん]

>>16502 検討板ユーザーさん
低層になればなるほどリセール時には強いですね。中古になると階差はあまり関係なくなりますから。

[16504: 検討板ユーザーさん]

>>16503 マンション検討中さん
方角もですね

[16505: 住民板ユーザーさん2]

>>16496 匿名さん

>>16496 匿名さん
すべての部屋が予定価格より下げたわけではありません。高層はむしろ予定価格より値上げしました。南、東の人気部屋は値上げして、かつ販売完了しでます。値下げ？って正直まったくどの部屋かわかりません。どの向きのどんな間取りの部屋がいくらからいくらになったのか明示してほしいです。予定価格ってプレミアムが
1000万単位で他は100万単位ですよね。値下げってそれが10万単位で細かく上下しただけでしょ？
あまりにもネガの主張は雑すぎませんか？

[16506: マンション検討中さん]

>>16505 住民板ユーザーさん2さん

価格表を見もせずに、とにかかdisりたいだけですからね。しょうもない人たちです。

[16507: eマンションさん]

>>16503 マンション検討中さん
但し、これだけタワマンが増えると、眺望が再評価される可能性もあり。
価格差は縮まるが流動性は眺望の良い高層階が高いかもね。

[16508: マンション検討中さん]

一期北向き67平米を契約した者ですが、某ブロガーのサイトで二期の価格を確認したら、かなりのショックです。一期の北向き中層より二期の北向き高層の方が安いとは、実質的な値下げですね。資産価値のピンチ
三井か地所のタワマンをと思ってましたが、値下げしないで長期販売する住友の方が購入者にはある意味優しいのかも。

[16509: マンション検討中さん]

>>16508 マンション検討中さん

北向き中層、しかも西寄りは、地形から言って、前方が塞がらなさそうな位置ですよね。

[16510: 周辺住民さん]

>16508さん
おっしゃる通り、一期で買うということは入居までのリスクが
大きいのだから、最も安く売るべきだ、売り手の事情で値下げは
痛い、ドウトウールは一期にウエスト高層（39F~49F ?）を最も
安く売ってた、その後表面上は値下げせずにまだ売ってる。

[16511: 匿名さん]

>>16508 マンション検討中さん

これはもう仕方ないと思います。
69ANの方が若干ですが間取りもよく、使いやすい感じがしますが位置としては隣にかぶる可能性があります。
とは言え、今一緒に売り出したら高所恐怖症の方以外は40階以上の69ANを選択しますね。。

契約者ではないですが、一期のモデルルームにも行っていて営業が北向き中層を煽ってた事も知っています。
あの煽りを考えるとまさか二期の高層が安く出るなんてね…

[16512: 通りがかりさん]

買い手としては値下げは歓迎でしょ。検討者の掲示板で一生懸命値下げじゃないと否定する人は誰？
客も増えるでしょ、値下げの噂が広がれば。

困るのは一期の契約者と、その人達とのトラブルを避けたい現場の担当位じゃ？

[16513: マンション検討中さん]

>>16508 マンション検討中さん

67Anは中住戸の中でも1番西寄りで、北にできるであろうタワマンとの被りが少なく、間取りも綺麗。
仰ってるのは69Anかと思いますが、こちらは間取りが使いづらく（特にLDがいびつな形です）しかも高層階とはいえモデルルームの眺望シミュレーションではバルコニーのど真ん中・ど真ん前にタワーが建つ想定です。（ほんとにど真ん前なので、かなり気にしない人でないと買えません）

なので、客観的に見て69Anは67Anより安くて当然かと思います。間取り見ればわかりますが、69Anはダイニングどこに置けばいいのって感じです。北のタワーも、シミュレーション上はほんとにど真ん前なんです。

[16514: マンション検討中さん]

>>16511 匿名さん
67Anより69Anのほうが間取りが良い？
ほんとに２つとも間取り見ましたか？変わり者ですね笑 上にも書きましたが間取りも眺望も67Anのほうが断然良いです。
69Anは高層階とはいえ北のタワーにモロ被りですから、67An中層よりも眺望は悪いと思います。

[16515: 匿名]

隣にタワーが立つかはまだ確定してないんじゃ、、？

[16516: 匿名さん]

>>16511 匿名さん
69Anってリビング10畳しかなくて、全室リビングインの使い辛い間取りですよね。
こんな間取りで70平米もない狭小3Lをわざわざ選ぶ人少ないのでは？
価格で勝負するしかないわな。

[16517: 匿名さん]

>>16514 マンション検討中さん

67ANは一期のMRでは見てなかったのでマンマニさんのブログ確認しました。
指摘されたので一応もう一度確認しましたが間違いないようです。
どちらも行灯部屋がある時点で3LDKとしては使いにくいですが、私の目線では67ANの洋室2は無理でした。
リビングの形はほぼ同じで、一室だけリビングインを回避している点では67ANが優位ですね。
眺望については私も同じようにリスクを説明しているので指摘される覚えはありませんよ？

[16518: 匿名さん]

まあ、どうしても高層！って人には安くてお勧めだよね。
高層なのに眺望なしになる可能性高いけど。
北のタワーって実はもう決定しているのかな、もう少し売れてから発表しようみたいな。

[16519: 住民板ユーザーさん2]

>>16512 通りがかりさん
値下げの噂の効用がどうこうではなく、フェイクニュースなので質が悪いということ

[16520: マンション検討中さん]

67ANは、目の前に建つ可能性があるマンションは真正面ではないですが、代わりに晴海通り沿いの都所有地の眺望阻害リスクは他の部屋よりとても大きそうです。モデルルームの眺望シミュレーションでは最近から建設予定を含めた眺望を確認でき、ガッカリしました(67AN契約者です)

[16521: 匿名さん]

69anはダイニングテーブル置くスペースがないよね、デッドスペースが大きい。

マンマニさんの言うとおり、オプションで2LDKの方が使いやすそう。

[16522: 匿名さん]

>>16520 マンション検討中さん

なんで契約なのに検討中さんなの？
詰めが甘いね（笑）

眺望シミュレーションは一期の最初から見れます。
ほんと、タチの悪いやつ。

[16523: マンション検討中さん]

>>16517 匿名さん

リビングの形、67Anのほうが、きれいですよね！69Anより、67Anのほうが好きです。

[16524: マンション検討中さん]

>>16522 匿名さん
揚げ足の取り合いみたいなことはやめましょうよ。
真剣に検討してる人なら、ネガが言うことがおかしいことぐらい一発で分かりますからね。

[16525: マンション検討中さん]

>>16520 マンション検討中さん

いつ眺望シュミレーションを見たんですか?契約前に見た眺望シュミレーションと、契約後に見た眺望シュミレーションが違ったという意味で書いてますか?

[16526: 匿名さん]

今、眺望塞がれてるところに住んでるけど、圧迫感ハンパないよ。
そんなリスクのある部屋ならもう少し下げてもいいのでは？

[16527: マンション検討中さん]

>>16526 匿名さん
北も西も結局、眺望はないからね。そして東と南は高い。世知辛いね〜

[16528: マンション検討中さん]

お見合いリスクがあるが西も北もそこまで眺望悪くない

[16529: マンション検討中さん]

>>16528 マンション検討中さん

そうですね。北向きは、もし被るとしても距離があるし、許容範囲の方が検討されると思います。道路付けから、北西、北東のどちらの空き地に建っても、ある程度抜ける位置のお部屋も有りそう。

[16530: 匿名さん]

眺望でマンション選んだことがなかったけど湾岸はそういった目線で購入を考えるのですね。それはそれで良いなあ。

[16531: マンション検討中さん]

昨日で2期アンケート締切でしたね。どうなっているか、、、！

[16532: 匿名さん]

気になりますね。今回は何戸売り出すんでしょう？

[16533: マンション検討中さん]

ドキドキしますね。抽選になる場合事前に連絡くるんですかね？

[16534: 通りがかりさん]

次期の再値下げを待ちます!!

[16535: マンション比較中さん]

苦戦すると思うよ。

[16536: 匿名さん]

54Anはどうなんでしょう。5000万円台前半のグロス感で間取りも個人的には可もなく不可もなくに思いますが…。北向きはやはり厳しいんでしょうか。

[16537: マンション検討中さん]

2期で買っちゃうのは愚かだね。まだ残ってる部屋がそれなりに安く出てくるだろうね。

[16538: 匿名さん]

>>16533 マンション検討中さん

抽選の場合、立会いを希望される方が多いので、来るはずですよ。

[16539: マンション検討中さん]

特にここの北はババだからつかまないほうがいいぞ。

[16540: マンション検討中さん]

>>16539 マンション検討中さん

なぜですか？

[16541: 匿名]

タワーが目の前立つからでしょ

[16542: マンション検討中さん]

>>16541 匿名さん
目の前のタワーの件は、リスクを公開されており既知のことですので、
ババと言うからには公開されていない何かがあるということかと思いました。

[16543: マンション検討中さん]

ただ倍率下げたいだけだと思います。

[16544: マンション検討中さん]

>>16543 マンション検討中さん

なるほど。現状、北は資産価値的には最も有利だと思っています。抽選になっても申し込む価値あり。

[16545: 匿名]

目の前にタワマンきても価値あるかな？

[16546: マンション検討中さん]

>>16544 マンション検討中さん

そう思います。中央区新築タワマンで坪300以下はこの先出ないでしょうから。

[16547: 匿名さん]

>16546
この先出ない、だってｗ
現状横の比較（都心や有明、越中島に至るまで）で、多少値頃感があるのはその通りだと思うけど、
この先出ないとかいうのは決まってデベ側の人間だよねｗ
クロノの北低層は坪220だったし、
（現状の中古相場だと坪260～270はあるだろうから新築プレミアムを考えると坪300も妥当かも・・・）
景気が減速すれば選手村や勝どき再開発だってどうなるか分からないに決まってんじゃんｗ

つか調整レベルでヴァカ売れするんだったら、最初からもっと売れてるってｗ
しかも今の相場で、且つ駅遠物件で資産性とか勘弁して・・・
ただ高いから買うなと言ってる訳ではない、上でも述べたけど今の価格が今の相場だからね
土地の仕入れもままならないし新築で欲しい人は選択肢はそんなに多くはない

[16548: マンション検討中さん]

16547は結局何がいいたいのかよくわからないな

[16549: 匿名さん]

>>16548 マンション検討中さん

同じく。

[16550: マンション検討中さん]

ここの掲示板に書き込みつつ迷っている人は、どんな要素で迷っているんだろう?

他のマンションと迷っているのか？パークタワー晴海の中のへや選びで迷ってるのか?

[16551: 匿名さん]

のらさんのブログ更新されてますね
https://wangantower.com/?p=14375

[16552: マンション検討中さん]

>>16550 マンション検討中さん
コンセプトに共感してすごく住みたいけど、資産価値は厳しいからどうしようかなぁ、、、というのが多いパターンじゃないですかね。

[16553: マンション検討中さん]

当初予定になかった価格調整w

[16554: 匿名さん]

「調整」というのは便利な言葉ですね。

[16555: マンション検討中さん]

晴海エリアはこのマンションを筆頭に値崩れ起こすと思います。

[16556: 匿名さん]

>>16547 匿名さん

頭が悪すぎる投稿

[16557: マンション検討中さん]

>>16555 マンション検討中さん
北と西が安いからと言って飛びつくのはやめておいたほうが良いですね。

[16558: 評判気になるさん]

>>16551 匿名さん

やっぱり値下げ。ここは待ちかな。

[16559: マンション検討中さん]

これ以上安くなるかどうかは分からないですが、高くなることはないでしょうね。
高くならないのであれば急いで買う必要はない。次期以降販売の部屋に期待して待つか。

[16560: マンション検討中さん]

>>16558 評判気になるさん
>>16559　マンション検討中さん

どの部屋でもいいからココ買いたいなら、待ちもあり、ってことでしょうか?

次期以降って、どの辺りの部屋？

[16561: マンション検討中さん]

>>16560 マンション検討中さん

次期以降販売の部屋は、モデルルーム行ってれば価格表もらってるはずだし、のらえもんブログにも載ってますよ。どの方角も、次期以降販売の部屋があります。

どの部屋でもいいなら、まだ待ってもいいと思いますけどね。

[16562: マンション検討中さん]

>>16555 マンション検討中さん
心配ですよね。
中古になったらただの駅遠マンション。

[16563: マンション検討中さん]

値崩れって言うけど調整後の価格でも過去の湾岸物件より相当高いですよね。

[16564: マンション検討中さん]

>>16562 マンション検討中さん

そう思われるなら検討から外せばいいだけでは。

[16565: マンション検討中さん]

>>16563 マンション検討中さん

過去より高いのは相場が上がってるので当たり前。

[16566: 匿名さん]

>>16563 マンション検討中さん

クロノ、ティアロの築年数補正後の坪単価とほぼ同じと思います。PT晴海だけが高いわけじゃないですね。

[16567: 匿名さん]

>>16566 匿名さん
のらえもんブログでも書いてますけど、クロノティアロは高すぎ。まぁ、成約価格の単価は売出し価格より当然落ち着いてますけど。

[16568: マンション検討中さん]

>>16565 マンション検討中さん

そんなことは言われなくてもわかってますよ

[16569: 匿名さん]

>>16567 匿名さん

あなたが高すぎと言ってもその価格で成約しているのは事実なので、それが市場価格ですよね。
高すぎ、低すぎは主観ですよね。

恐らく、あなたは晴海という土地に合わないのでしょう。合う人はその価格で買ってる。

[16570: 匿名さん]

うーん・・・高過ぎとか安過ぎとか意味わかりませんね・・・。中国人から日本人からだけからは中国も自由経済になったね、なんて絶対言われたくないと随分前に言われました。未だにこんな人がいる日本・・・日教組の責任は重い。

[16571: マンション検討中さん]

ここに書き込んでいる人のほとんどは購入しない（できないw）んだろうなw

[16572: マンション検討中さん]

最悪の想定は、今の上がり切った相場で買い、2年後は金利が上がっていること。

金利が上がればマンション価格の相場は下がるが、この物件は今買わなければならない。

高値で掴んだあげく、高い金利で借りなきゃいけなくなるかもしれない。

[16573: 匿名さん]

もう一つの最悪の想定はレミコン跡地にできるタワマンがハイスペックな高仕様にもかかわらずこのマンションより安く販売されて晴海相場が下がってしまうこと。

[16574: マンション検討中さん]

>>16572 マンション検討中さん

本気で検討の人は、とっくにシュミレーションしていると思いますよ。

[16575: 匿名さん]

有明にしとけばよかったか。
やっぱり、駅遠は不利だと改めて分かった。

[16576: マンション検討中さん]

>>16573 匿名さん

レミコン跡地は、パークタワー晴海より立地的に眺望は有利ですね。

[16577: マンション検討中さん]

>>16574 マンション検討中さん
シミュレーションしたところで、2年後の金利や相場は分からないからw
いろんな想定はあるけど。

[16578: 匿名さん]

>>16576 マンション検討中さん

南向きはムチャふさがりますけどね。北向きは良いでしょうね。

[16579: 匿名さん]

>>16578 匿名さん
北も道路沿いだし、野球場のナイターが眩しいでしょうね。

[16580: 匿名さん]

大体と同じかとは思いますが、強いて言うならクロノとティアロとここで、どこが１番資産価値高いでしょうか？

[16581: マンション検討中さん]

>>16577 マンション検討中さん

ここ欲しくて、しかも、金利含め不確定要素にマージン持てる人が契約に進むだけ。

[16582: マンション検討中さん]

>>16580 匿名さん

新築で買った人はもちろんクロノ。中古で買った人は買ったタイミング次第。
本質的には全部一緒。
築年数補正がかかるだけ。

[16583: 匿名さん]

>>16582 マンション検討中さん
今からどこかを買おうと思っているんです。ここが敷地は１番広いけど、それって出口でプラスに働くのかな？

[16584: マンション検討中さん]

>>16583 匿名さん

働きません。敷地が1番広いと何のメリットがあるのでしょうか？この物件は、広い敷地をイマジネーションランドということでコンセプトを持って作り上げていますが、それを魅力に感じる人にとってはいいですけど、そうでない人もたくさんいます。つまり他と一緒ということです。広い敷地に植栽が豊富にあり、魅力的ですが管理費はめっちゃかかりますよ。

[16585: マンション検討中さん]

>>16580 匿名さん
今から買うなら、どこでも一緒ですね。
安く買った人の勝ちです。

[16586: 匿名さん]

>>16584 マンション検討中さん

植栽の維持費はこの規模だと年間1000万円を超えるでしょうね。

公開空地は、利用権は住民以外にも等しく与えなくてはならないけれど、維持費と固定資産税と都市計画税は住民が全て負担しなくてはいけない、というルールです（その代わり容積率のボーナスが貰える）

なので、公開空地の面積は小さければ小さいほどお得ではあります。

例えばグランドメゾン白金の杜ザタワーは公開空地を採用せず広大な庭を全てプライベートガーデンにしていますね。
そういう物件だと面積が多いだけリセール時のアピールポイントになるかも知れません。

[16587: マンション検討中さん]

二年後の金利を考えるとここの一期が一番最悪の選択だったね。

[16588: マンション検討中さん]

本当に金利にマージン持ってるか甚だ疑問だね。
プラス１%はほぼ、下手したら２%プラスで耐えれるの？
しかも資産価値下落して。今ですら実質値下げなのに。

[16589: マンション検討中さん]

>>16588 マンション検討中さん

金利が2%上がったら、ここだけじゃなくて日本中の土地が下がるよ。
ここに限ったことじゃない。

[16590: マンション検討中さん]

金利は全国共通だけど、ここは不人気というディスアドバンテージつき。

[16591: マンション検討中さん]

不人気っていうと買っちゃった人と関係者が顔を赤くして必死に否定するけど、多くのブロガーにここまで言われちゃうと否定するのが難しくなっちゃったよね。

[16592: 検討板ユーザーさん]

一人で連投、ご苦労様です

[16593: マンション検討中さん]

>>16591
ブロガーたち、そんなに悪く言ってるかな？高いってのはめっちゃ言ってるけど、物件そのものは悪く言ってないよね。

[16594: 検討板ユーザーさん]

>>16592
ご愁傷さまです

[16595: マンション検討中さん]

>>16590 マンション検討中さん
じゃあ検討板から出て行かれたらどうですか？

[16596: 匿名さん]

>>16595 マンション検討中さん

ずっとネガしているのは有明くんですね。
何度言われても出て行かないですね。

[16597: 評判気になるさん]

>>16596 匿名さん

一人でポジ投稿お疲れ様です。

[16598: 評判気になるさん]

>>16597 評判気になるさん

そして結果、有明（くん）の勝利♪晴海、一期契約者涙目(笑)

[16599: マンション検討中さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[16600: マンション比較中さん]

結果がすべて。ここの１期契約者は＊＊＊。