パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16401: 匿名さん]

ティアロ住まいですが、クロノの晴海ライナーは羨ましい。
シャトルバス使って感じたけど、マンションエントランスから直ぐバスに乗れるのは、
メチャクチャ楽で快適ですよ。

[16402: 匿名さん]

ここまでのまとめ:バス便

[16403: 匿名さん]

>>16402 匿名さん

バス便って最寄り駅までバスで行くしかないということですよね。

[16404: 匿名さん]

そうですね。この物件はバス便物件ですね。
でも、バス一本で行けるのが、丸の内、八重洲、新橋、銀座などなので、便利ですよ。

[16405: 匿名さん]

将来の交通利便性の改善と立地、南向きの永久眺望、コンセプトのよさ、都心でありながら緑溢れの環境と解放感、周辺施設も充実など沢山のメリットがあるのに、ただの駅12分という弱点で田舎のように5000万円台で売り出す物件ですか。8000万以上も出して駅5分内じゃないと納得しない方には向いていないと思います。そもそもPTHを選んだ方は裕福層だし、すみたいから買いたいのだと思います。投資目的で買って超値上がりを期待するのは無理ではないか。PTHに住みたい、住み続けたい方がいればいるほど人気がある以上資産価値は維持できると思います。売れゆきは良くないから大幅に値下げする物件じゃない。これから晴海の発展に注目すべき。

[16406: 匿名さん]

裕福層は山手線の内側に買うけどね。

[16407: 匿名希望]

>>16401 匿名さん
シャトルバスの費用、管理組合は年間いくら支払っているのでしょうか。

[16408: マンション検討中さん]

>>16406 匿名さん
地歴を気にしない人が買うマンションです。

[16409: 匿名さん]

>>16408 マンション検討中さん

海底だったんだから歴史はないですよね

[16410: 匿名さん]

バスが好きな人は住みやすいかも！
東京駅からバスで一本って、江戸川区、江東区、台東区、墨田区、荒川区とかたくさんあるけど…

[16411: マンション検討中さん]

>>16408 マンション検討中さん
都心近接で庶民が買うとなると埋立地しかありません。

[16412: マンション検討中さん]

>>16410 匿名さん
だったら中央区で。

[16413: 匿名さん]

なんかグロス５００万ぐらい違っただけでかなり割安感出るのな。周りの中古とあまり変わらないし、これなら割安感から販売ペース上がりそうなので焦る。

[16414: 周辺住民さん]

>16405　8000万以上の物件だからって・・・・　　この程度で富裕層っていうのがちゃんちゃらおかしいww

[16415: マンション検討中さん]

安いので、庶民が購入できるなかではましな方だと思うけどね。たしかに富裕層向きの物件じゃあないでしょう。

[16416: 匿名さん]

値下げが続いてくれれば、次期でもう少し広い部屋もいけるかも！
今まで湾岸は上昇してたイメージあったけど、下降トレンドだと判断が難しいですね。

[16417: マンション検討中さん]

>>16416 匿名さん
下降トレンドではなく、最初の値付けが高過ぎただけですw

[16418: 匿名さん]

>>16414 周辺住民さん

富裕層の定義はそんなに厳しいなのか？超富裕層の勘違いはしないでくれる？
買えるかどうかよりも、余裕に買えるかどうか、余裕に生活できるかどうかのほうが大きいと思います。例えば8000万の2ldkに4人以上の大家族で住む方は論外ではないでしょうか。価値観が違すぎるから。また余裕に買えない方に、ここの値上がりは期待しないほうがよいと思います。以上あくまで個人の感想です。

[16419: マンション検討中さん]

>>16418 匿名さん

値上がり期待で住む物件でないことは確かですね。満足度重視です。

[16420: マンション検討中さん]

本日モデルルームに行きました。雨の中だというのに、ブースは9割ぐらい埋まってましたね。

[16421: マンション検討中さん]

>>16420 マンション検討中さん

予約制だし、モデルルーム案内中も含めると満席って感じでしょうか。９月頃は、ブースはそんなに混み合ってなかったけど、今は大盛況ですね。

[16422: マンション検討中さん]

バス便はバス便でも、会社の最寄りまで行けるバス便ね。

[16423: 匿名さん]

予定価格より少し安くなってた。購入希望者殺到するのでは?

[16424: マンション検討中さん]

そうですね。都心への絶対的な距離が近いのは、都心勤務の人達にとって、アドバンテージ高いです。それでいて、別荘感覚の自然も身近にあり、個人で整備できない規模の植栽が計画されている。インフラ整備も確実に見込まれる。となれば、ピンと来た方は少なく無いと思います。

[16425: マンション検討中さん]

このスレって、
1)買いたい人、買った人：女性ばかり
2)駅遠を馬鹿にする人：男性、女性半々
3)あきらめた人、価格に怒っている人：女性ばかり

でしょうか。私は1)の男なので、居場所が無いような．．．

[16426: マンコミュファンさん]

何と言っても都心3区。郊外のバス便物件と一律で考えるものではない。職住近接をある程度現実的な価格で実現出来るという意味では貴重な物件と思います。
仮に市況が悪くなって不動産価格が下がったとしても、いずれまた戻してくる。短期間で転売を繰り返すような方にここは向かないが、それ故に住民の層は安定的なものになるのかなと考えます。

[16427: マンション検討中さん]

各部屋の方角、面積、間取り、階数などによって価格は一部屋ずつ違いますが、二期の値付けの方針や水準は一期と同様ですね。二期の値上げを覚悟していた検討者は、購入を決断し易いかも。

[16428: マンション検討中さん]

>>16425 マンション検討中さん

自分もその1人です笑

[16429: 匿名希望]

今日、価格表示ありの間取りDMが送られて来ましたが、安いですね。
73㎡ 6,170万円〜
71㎡ 6,050万円〜
69㎡ 5,980万円〜
何れも3LDKです。
この安さだったら、駅遠でも妥協出来ますね。

[16430: 匿名さん]

もっと下がるなら待ちたい！

[16431: マンション検討中さん]

もっと下がります！だから皆さん、二期で申し込まないで下さい！

[16432: 匿名さん]

この状況で選手村が発表されたら価格破壊が起きそうな…

[16433: 匿名さん]

>>16432 匿名さん
選手村の板状団地をどうぞ検討されて下さい〜

[16434: 匿名さん]

>>16433 匿名さん

そんな、あせって釣られないの カッコ悪い

[16435: マンション検討中さん]

最低価格が、㎡単価で８４〜８６万ですか！　　壺で２８０万ぐらいからスタートですね。
もちろん条件のいい部屋は、坪４００万を越えてきますが、平均としては３２０〜３３０万/坪？
欠点が分かった上での売り切り戦略ですね。
住まいサーフィンの沖式時価は、１２５万/㎡ですが、実売価格が１００ー１０３万/㎡なので、近隣物件ではKTT以来の沖式時価を下回った物件になります。あのシビアーな沖式時価を下回るということは、確実に買った途端に含み益が出るということです。DTと同等か安い価格付けなので、スミフが嫌いな人は、こちらの方がしっくりくるでしょう。
　三井の「勝どき東」「選手村」「豊洲再開発」と続く販売戦略がありますから、この物件で躓くわけにはいかないんでしょうけどね。

買い！だと思いますよ。

[16436: マンション検討中さん]

>>16435 マンション検討中さん
沖式は近隣の中古取引相場をもとに算出されます。つまり、今の上げ相場で算出されたもの。相場の下降は考慮されていない。

[16437: 匿名さん]

選手村はオリンピック後じゃないの？
ここは竣工済みでしょ。

[16438: マンション検討中さん]

良いマンションだなぁと思って検討してますが1000世帯のマンションに住んだことがなく、、、人の多さは気になりますか？皆さん経験豊富そうなのでお教えいただければと。

[16439: 匿名さん]

＞16411
王子は駄目ですか？
完売まで早かったですよ。

[16440: 匿名さん]

>>16438 マンション検討中さん
今700世帯のタワーですが、人の多さが気になったことはないです。ご心配なら、世帯数は少し違いますがティアロやPCTを休日に見学されてみるのも良いのでは。
私の住まいでは感じたことないですが、友人から地権者の割合多いと住みにくいときいたりするので、ここはそれがないので環境は良いでしょうね。

[16441: 匿名さん]

都心湾岸丸書き込んでるだろ笑

[16442: 匿名さん]

>>16441 匿名さん

アイツも、たかだか100万円、200万円の資産価値の違いで全部わかったような口聞いてウザいわな。我輩。笑笑

[16443: 匿名さん]

有明は上げ基調だし、都心の値付けは高止まり。
そうするとここ晴海はもう一段の上あると思う。

[16444: マンション検討中さん]

>>16443 匿名さん
有明はすみふさんですから。
この物件はこれ以上上げたら売れないよ、、、

[16445: 検討板ユーザーさん]

今回の二期は抽選になるのでしょうか？
西、北で検討してますが、どちらが人気なんでしょうか？？

[16446: マンション検討中さん]

>>16445 検討板ユーザーさん

西の高層階から人気になるんじゃないですかねー！

[16447: マンション検討中さん]

>>16440 匿名さん
ご回答ありがとうございます。なるほど。見にいってきます。

[16448: 匿名さん]

次期に、さらに値下するなら今は契約しない方が良いですよね 悩みます

[16449: 匿名さん]

>>16448 匿名

人気があると仕入れ値高くなっちゃうから、必死ですね（笑）

ただでさえ、オリンピックまで目ぼしい物件ないのに。

そろそろ違う商売考えた方がいいのでは？

[16450: 匿名さん]

この価格なら業者も入ってくる可能性あるな。

[16451: マンション検討中さん]

>>16447 マンション検討中さん

資産価値的には、低層階。中古売却時の価格が、低層になるほど値下がりにくい、あるいは値上がりやすいというデータがあります。

[16452: 匿名さん]

>>16450 匿名さん
この価格で業者が入らなければ致命的。

[16453: 通りがかりさん]

>>16452 匿名さん

湾岸他社含め強気のタワーが多いなか、まさかの値下げ。三井は武蔵小山や北仲は強気を崩さないから市況と言うより、単純にPT晴海が苦戦してるんでしょうね。

金額安くても業者が買うには、まだリスクの高い価格かな？仮にもう一段下げても業者が入らないなら本当に致命傷ですよね。

あくまで資産性の話なんで永住するなら良いマンションだけど一期の契約者は、ちょっと気の毒ですね。

[16454: マンション検討中さん]

北高層階、かなりお値打ちな気が

[16455: 匿名さん]

>>16453 通りがかりさん

価格表見てもよくわからないのですが、どの辺が1期と比べて下がっているのですか？

[16456: 匿名さん]

>>16453 通りがかりさん

永住したいと思えるマンションが1番では？

資産性重視する人はあと30年くらい待たないとかもね。

あの世にお金は持って行けないので、子孫の方が裕福な生活送れるといいですね。

[16457: 匿名さん]

一期は高い部屋から売れてるじゃん。
良い部屋に住みたいという人が価格関係なく買ってるのだから、低層とか向きに多少ネガがある部屋が予定価格より値下げされても気にならないと思いますよ。

7000とかの壁以下と以上では反応は別です。

[16458: 匿名さん]

一期からは下がってはいないよ、
一期の前のこのぐらいの予定という大まかな価格表からは下がってるだけ。
初めからMR来てた人には、その予定表から、営業の人がこれ以上にはならないけど、下がる可能性はあると説明してたのだから、特に目新しい事実は何もないよ。一部の人が騒いでるだけ。

もし、もう一段下がると思ってるのならば待てばいいし、希望の部屋が出てるなら申し込めばいい。
竣工まで残っていれば三井は一段下げるかもしれないけど、相場の現状からみると下がっても70m2グロスであと2-300万がいいとこだと思う。

そもそもこのマンションって気に入ってなるべくいい部屋買うマンションだと思うから、あまり価格で判断するのはどうかと思うけどね。価格で判断するのなら、野村の越中島とか、有明の中古に行ったほうがいいんじゃないかな。

[16459: マンション検討中さん]

>>16453 通りがかりさん

同じことを何回も書き込んで、お疲れ様です、、、

[16460: 匿名さん]

もっと値下げあるかな？みなさんの予想は？

[16461: 匿名さん]

値下げの話ばかりで、馬鹿らしくないですか？
閉店間際のスーパーじゃあるまいし、値下げを待って購入すること考えていたら、住みたい部屋には住めないず悔しい思いするだけですよ。
坪単価が高い部屋はそれだけ眺望や日照が良かったり、需要を見込んでの価格設定だと思いますし、実際に売却済みになっているんですから。
単価が低い部屋はそれなりにデメリットも見込んで調整をかけたんでしょう。

[16462: 匿名さん]

良い部屋から売れてくるからね。

[16463: 匿名さん]

西は坪277万から。低層は、現状では眺望が一番良くないからね。
そりゃ、安くはなるでしょう。
しかし、南は高いねぇ・・坪340万から。
人気の部屋は高く、そうでもないところは安くというメリハリでしょ。
クロノなんかは角部屋が相対的に安くしすぎて、売主的には失敗かと。

[16464: マンション検討中さん]

ここは管理費や修繕費が高そうですが、いかがでしょうか。
仮にローン完済しても月に6,7万円程度支払う感じでしょうか。

どなたか、経過年数別の管理費を教えて下さい。

[16465: 通りがかりさん]

>>16459 マンション検討中さん

？？
俺と前のコメント関係無いけど。
痛い所付かれた契約者さんか営業さん？

安くなるのは、これからの検討者にはメリットだよ。

[16466: 匿名さん]

>>16461 匿名さん

業者が安くて買いたいためにネガってるのに便乗して、遊んでるだけだから無視しておけばいいですよ。

繰り返しネガるのって、転売業者か他社営業か自己アピールしたいブロガーか病気のやつなのでスルーでいいと思います。

[16467: 匿名さん]

まあまあ皆さん。第一期で買った人は高くても条件良い部屋で幸せ。これから北向きと西向き買う人は安く買えて幸せ。
どちらも買えない人だけがここにネガを書き込む。それでいいじゃないですか。

[16468: 通りがかりさん]

>>16467 匿名さん

一期契約者の高値掴みは認めるのね(笑)

[16469: 匿名さん]

>>16468 通りがかりさん

高値掴みとは違うと思うけどあなたが買えない事実は変わらない。

[16470: マンション検討中さん]

>>16464 マンション検討中さん
モデルルーム行けよ

[16471: マンション検討中さん]

>>16465 通りがかりさん

値下げが「まさかの」とか言ってるようじゃ、きちんと見てないのバレバレ

[16472: 通りがかりさん]

>>16471 マンション検討中さん

必死(笑) 皆さん値下げネガとの戦い、お疲れ様です。火消しポジが必死な時は、値下げは事実なんだよね～

[16473: 匿名さん]

再値下げに期待！広い部屋に買えるかも！

[16474: 匿名さん]

やっぱり二期の値下げ率は一期より大きかったの?
希望の部屋が一期で完売なら納得できるけど、そうでないなら焦って一期を買った人はがっかりだね。

[16475: マンション検討中さん]

ネガ連投ε-(´∀｀; )

値下げしている部屋はないと何度言えば、、、
一期から検討している人なら分かっていること、、、

[16476: 匿名さん]

>>16475 マンション検討中さん

私も予定価格から数百万円下がった価格で第一期第一次で買いましたけど、二期で下がった感覚はありませんね。
第二期も第一期と同じ価格水準ですよね。第二期で売り出したのが、安い西向きだったから値下がりした印象を与えるのかな？

[16477: 匿名さん]

>>16472 通りがかりさん

この書き方は、、、
また有明くんの仕業だったのか。

[16478: マンション検討中さん]

>>16476 匿名さん

ただdisりたいだけなのでしょう（笑）

[16479: 匿名さん]

>>16478 マンション検討中さん

ほんと1人何役やってるのか（笑）
飯のために頑張るお父さん必死だぁ〜
それほど喉から手が出るほど欲しい物件なんですね

[16480: 匿名さん]

3月の予定価格より値下げ
1期とは異なる場所なので、比較できない。

今後の値下げについては未定

[16481: 匿名さん]

>>16476 匿名さん

私も同様に考えています。
実際に第1期から出ていたタイプの部屋は第2期で全く下がってないです。
第2期で新たに売り出されたタイプが日照や眺望、間取りが良くない安い部屋だから値下がりしたように見えているだけでしょう。
今後は北と西のまだ出てないタイプが予定価格より安くなるぐらいだと思います。

[16482: 匿名さん]

>>16481匿名さん
確かに値下げならば１期で決定した価格が下がっているはず。
１期で売り出した条件のよい南、東は下がらずそのままの価格で
眺望、間取りが悪い部屋を後から売り出しただけ。
１期でも予定価格より安く北の低層階はお買い得だった。

[16483: 匿名さん]

>>16482 匿名さん

そうなんですよ。全然、違和感ない価格で第二期が始まったんですけど、何故か値下げしてるのオンパレード。
のらえもんと湾岸丸のミスリーディングの罪は深いな〜と。

[16484: マンション検討中さん]

西側高層希望者です。



次期以降の販売となっている71Awと70Dwについて、2期で発表になった70Cwよりも安くなるのであれば買いたいと考えています。営業さんいわく、まだ次期以降の価格は決まっていないとのこと。



71Awと70Dwについては、70Cwとそれほど間取りの使い勝手は変わらないと思いますので（70Cwが一番LDが広いので3つの中では一番欲しい）、値下げがなければほぼ同じ単価になると思うのですが、このあたり皆さんどうお考えですか？



たぶん、71Awと70Dwが70Cwよりも高くなることはないと思うので、それなら今期は見送って、もしかしたら安くなることを期待するのが吉でしょうか。それともLDが広い70Cwを今期で買った方が良いのでしょうか。悩む・・・

[16485: 匿名さん]

次期も予定より下がるかどうかは、２期次第かも。あと経済状況や国際情勢など

[16486: マンション検討中さん]

>>16484 マンション検討中さん

私も悩みましたが、70Cwが既に魅力的な価格になったので、71Awと71Dwがそれよりさらに安くなることはないだろうと判断しました。

[16487: マンション検討中さん]

>>16482 匿名さん

北向き低層も全ての部屋が値下げした訳ではないですよ。

[16488: 匿名希望]

下げるという表現が適切なのか？？
今回条件の悪いお部屋を安く出して来ているだけじゃないですか？
同じ西側でも、
下の方の階は72㎡6,120万円〜ですが、
31階以上は62㎡ 6,415万円〜 からですもんね。

これは眺望の抜け感や、隣のティアロの影が差し込んで室内が暗くなる可能性などを考慮してあるのではないでしょうか。

[16489: マンション検討中さん]

予定価格からは下げているので、予定価格からという意味では「下げた」と言えます。
ただ、2期が出たタイミングで、値下げだ値下げだと騒ぐのは違います。1期も予定価格からは下げたのですから。

[16490: 匿名さん]

>>16489 マンション検討中さん

それが事実。

[16491: 匿名さん]

>>16484 マンション検討中さん

前々から要望が出てる部屋だったら、まず下がらないです。

私は一期一次で申し込みました。
ノラさんのブログで予定価格を下回ったと言っていたから、期待したけど、全く下がらず、かなりがっかりしました。

[16492: 住民板ユーザーさん2]

>>16491 匿名さん
予定価格からの値下げが話題ですが、プレミアムはほぼ予定価格からは実質値上げされてました。
もし北、西高層希望の方はここのネガのミスリードで待ってもおそらく値下げなんてないですよ。
営業さんは目標来年秋の完売、つまり竣工一年前の完売目標です。最後に値下げあってもたいした部屋ではないので、転売目的の業者向けだけじゃないですか？

[16493: 匿名希望]

まあ、それにしても中央区の新築タワマンとしては安い価格で出して来ましたね。
注)値下げではありません。

[16494: 匿名さん]

三井儲かりすぎてて余裕だから社会還元で多少下げるんだろうな。
ほんとに売れなくて困ってたら、モデルルーム休み週一とかにするよね。週3じゃなくて。

[16495: マンション比較中さん]

晴海のタワマン中古はどこも苦戦してるからね。晴海としては適正価格かと。

[16496: 匿名さん]

はじめの予定価格からは東西南北、下げ率は違いますがすべての部屋が値下げをしました。
条件の良い部屋は小さく、眺望、日照、間取りなど条件が悪ければ大きく値下げ。
１期、２期は関係なく条件の良い部屋は値段も高く条件が悪い部屋はその分安い。
以前画像が出ていましたが西はティアロの影響で午後でも影ができますし
運河側ではないので解放感はありません。
なので２期で西側値下げ販売ではなくそれなりの理由があると思います。

[16497: マンション検討中さん]

西の条件なんて最初からわかってる。
なのにどかんと予定より大幅値下げ。

[16498: マンコミュファンさん]

値下げ値下げ言いたい有象無象がよう沸くこと。人気物件は大変ですね笑

[16499: 匿名さん]

>>16497 マンション検討中さん

日照や間取りなどの条件は最初からわかってることなのだろうけれど、第1期でも大幅値下げのところと少しのところがありましたね。条件やアンケート結果などによって下げ幅が違うのだと思います。

[16500: マンション検討中さん]

リセールならどこの部屋が良いですか？