パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16351: 通りがかりさん]

>>16339 マンション検討中さん

ありがとうございます！
収納部屋ではなくてそんな部屋あるんですね。

[16352: マンション検討中さん]

>>16351 通りがかりさん

>>16351 通りがかりさん
内廊下のタワーマンションだと、普通によくあります。

[16353: 匿名さん]

>>16350 ご近所さん
中古になったら十把一絡げというのはどうかな。差別化できている物件だと思うけど。指名買いが多くなるマンションだと思う。

[16354: マンション検討中さん]

販売センターなかなか盛況のようじゃないですか。

[16355: マンション検討中さん]

マンション売却を数回経験した者ですが、コンセプトが気に入って検討しているもののやっぱり資産価値が気になっちゃいます。

今まで買って売った物件は、駅近とか駅力があるとか生活利便施設が近くにたくさんあるとか、誰にでもメリットになるようなポイントがあったけど、この物件はそれがない。たぶん、住めば大好きなマンションになるだろうな、とは思うけど。

指名買いはたしかにありそうだけど、このレベルの価格のマンションを買う層に、果たしてコンセプト共感だけで買う人がどれだけいるか。

もし中古相場が崩れたとしても、自分で住んで後悔しないと思えるなら買うべきだし、そうでなければ買うべきではないですね。この物件に限らずそうですが、こういう物件はより一層そう思います。

[16356: 匿名さん]

アンケート締切週に台風、、、ついてないね笑

[16357: 匿名さん]

予定より値下げした。

これが全て。予想より売れない見込みだからだよ。いまマイナスになってると将来心配になります。

[16358: 匿名さん]

>>16357 匿名さん
また同じネガが、、、笑

[16359: 匿名さん]

>>16358 匿名さん

デベがこの段階で値下げしたって、近年の湾岸では珍しいもん。のらえもんさんも、ビックリして、書いてましたよ。
価値が下落基調ってことでしょ

[16360: マンション検討中さん]

予定価格が高すぎただけでしょ。
値段下げても従来の湾岸の新築相場より高いけど、まあ妥当な価格に落ち着いたというだけ。

[16361: 匿名さん]

>>16359 匿名さん

どのあたりが値下げしたのでしょうか？
今まで出ていた間取りは値下げしてないようですよ。第1期になかった西向きや北向き高層階が3月の予定価格より下がっただけですよね。第1期も予定価格より下がっているのだから、当然では？西向きは眺望や日当りなどの条件が良くないし、北向き高層階は間取りが良くないのでこんなものでは。

[16362: 匿名さん]

デベが予定した価格より下げてきてますよ。

もっと高く売れると予想したけど難しいから下げたのです。詳しくはのらえもんさんのページみて

[16363: マンション検討中さん]

予定価格より下がっただけって良く言えるな。
売れない判断で予定価格より大幅値下げしてんだよ。
予定通りの売れゆきなら予定通り出せる。

[16364: マンション検討中さん]

二期のアンケート締切が近いからか、ネガが盛り上がってますね（笑）

[16365: マンション検討中さん]

>>16359 匿名さん

びっくりして買いたんじゃなくて、2期の価格表を入手したから書いただけでしょ。
予定価格を出す意味わかってる？（笑）

[16366: マンション検討中さん]

>>16362 匿名さん

予想と実態が違ったら、下げるのは当たり前。当たり前のことをネガってどーするんだか。

[16367: マンション検討中さん]

むしろ擁護が必死。
ブロガー達に書かれちゃってるから反論が厳しくなってきてる。

[16368: 匿名さん]

のらえもんさんのブログ読みましたが、西が3月の予定価格より下がったと書いてあるだけですよね。

[16369: 匿名さん]

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21

ですって

[16370: 匿名さん]

南の3ldkを契約しました。予定価格より5万下がったようです。5万ってすごい、嬉しくて大変買いやすくなりました。ご参考まで。

[16371: 匿名さん]

>>16370 匿名さん

南はお金持ちのものです囧rz

[16372: 匿名さん]

パークタワー晴海は日本一感じがいい

[16373: 匿名さん]

>>16372 匿名さん

皆さんの話の流れ、読んでます？

一人だけ逆方向行ってますよ。

[16374: 周辺住民さん]

＞16369 さん

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21
リンクだと分からないので、抜粋しておきました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
駅徒歩15分で坪350万円

例えば、一時期販売休止して話題になり、湾岸エリア界隈で話題になっているパークタワー晴海ですが、
「月島」歩12分、「勝どき」歩15分、「豊洲」駅徒歩１５分という「とんでもないひどい立地」にもかかわらず、坪単価は350万円を超えてきそうとのことです。
この価格が成り立つのは、マンションの眺望や共用施設、サービス等のグレードが「坪単価350万円」に見合うからではなく、デベロッパーがその価値に見合わないものをあの手この手で良いものと「勘違いさせる」ようにしていて、それに騙される（騙されている）人たちがいるからです。
今回、東京都湾岸エリアの資産性について以下のトピックで考察したいと思います。
・デベロッパーの性質
・地位（じぐらい）の低さ
・本末転倒の「都心アピール」
・ニュータウンと同じ末路

[16375: 周辺住民さん]

で、坪３５０じゃ、この戸数ではついてこれないから予定価格よりも現実的な価格にしてきたって事だね。

[16376: マンション検討中さん]

1,076戸ありますから、坪単価で見れば、東西南北、高層中層低層など、面積、間取りでも強弱がつきますね。以下の記事は、参考になりました。

パークタワー晴海【強弱入り混じった値付け、階差にも注目】
http://mansion-madori.com/blog-entry-5035.html

[16377: 匿名さん]

デペが利益を10%上乗せしているので、減価償却が年2%として合計で引渡しを受けた初年度で12%以上値上がりして無いと厳しいですね。初年度以降は更に年2%の減価償却分が上積みされますので雰囲気に舞い上がらずにその点も考慮して物件を選ぶ事も必要だと思います。
ローン無しの方や相続対策の方ならそれも良いでしょうがその辺の見極めが境が結構難しいと思います。
資産価値だけが全てでは有りませんが、将来有るかも知れ無い出口戦略を考慮すると初年度からの値下がりが痛いのは事実ですね。

[16378: 匿名さん]

>>16377 匿名さん
にわか知識で書き込んじゃったのかな？笑
お疲れ様。もうちょっと勉強しましょうね。
突っ込みどころ多過ぎ(*´ー｀*)

[16379: マンション検討中さん]

>>16377 匿名さん
言葉の意味や相場というものをしっかり理解したほうが良いと思います。上の方が書き込んでいる通りもう少し勉強されたほうが・・・

[16380: 匿名さん]

>16377

「減価償却」「相続対策」「出口戦略」という言葉を使って正しい文章を作成しなさい。

っていうＱに対しての、Ｆラン経済学部学生のＡだなｗ

[16381: 匿名さん]

晴海、いいとこだけどなぁ

[16382: マンション検討中さん]

でも、不便だよね（笑）

[16383: 匿名さん]

値下げを「調整」と言いはるのは、見ていて痛々しい

なぜ、価格を下げる「調整」必要があるのか？不良債権を化を防ぐリスクオフだからでしょ？
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず。

[16384: マンション検討中さん]

>>16383 匿名さん

>>16383 匿名さん
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず→当たり前でしょwそういう当たり前のことをネガる意味がわからない。当初出した価格が高過ぎたから下げる、これのどこがおかしいのか。

[16385: 匿名さん]

>>16384 マンション検討中さん

人気無くて売れなさそうだと言うことだよね？

[16386: 匿名さん]

>>16383 匿名さん

MR行かないで妄想で語ってるのがバレバレですね。
人気がないと言うなら、ちゃんとMRの混雑状況とか確認してから言わないと恥ずかしいこと言ってるのに気づかない人だよ。

[16387: 匿名さん]

笑 それでも値下げをする必要があったの

[16388: 青空]

駅から近くてもごちゃごちゃしているだけだし、普段から車をメインに使う人には駅からの距離なんてどうでもいいことかと思います。使いもしない電車の駅からの距離なんかに比べたら、銀座エリアからの絶対距離の近さでこの眺望の良さや施設の充実度は他には無いし十分すぎるぐらいに魅力を感じますよ。
遠くは車で行けばいい、近場なら銀座まで自転車で１５分もかからないと思うし、
寿司詰め状態の快適とは思えない電車なんて使いません。

[16389: マンション検討中さん]

>>16387 匿名さん
だから予定価格が高過ぎたってこと。三井のプライシングミスだと個人的には思う。

[16390: 匿名さん]

まぁ、購入者にとってはチャンスなんじゃないかな。
値上がりは確定してるようなもんだし。

[16391: 匿名さん]

主なターゲットって、公共交通機関を通勤に使う、アッパーサラリーマンや大手企業共働き夫婦でしょ。通勤に車を使う設定は無理がある。
この一週間で気付いた人もいるかも知れないが、月島から晴海までの徒歩15分は、冬場は特に辛い！
都営バスも晴海一丁目からは東京駅方面は通勤時は座れず25分立つことになるから、電車通勤との優位性は無い。

[16392: マンション検討中さん]

>>16390 匿名さん
そうかな？今が天井だと思うけど。

[16393: マンション検討中さん]

>>16391 匿名さん
普通に考えたら輸送力は鉄道のほうが高く、優位性はないけど、家とバス停、バス停と職場が近ければむしろバスのほうが便利。実際に使っている身からしたら。ここは現状都バスのほか晴海ライナーあるし、BRTも通れば選択肢が広がる。

[16394: マンション検討中さん]

他マンションは全く検討せず、ここを一本釣りする気で検討してきたのですが、考えれば考えるほど、ちょっと待とうかな、、という気持ちになりました。住みたいマンションですけどね。。

しかし、選手村のタワーはずいぶん先ですし。。
横浜北仲は乗り気になりません。
三井不動産の建物希望です。
三井物件で、よさそうな都心の物件の予定はありますか？
坪単価で350までで。(←これが難しいか。。)

スレ違いですみません。やさしい人、教えてください。

[16395: 匿名さん]

>>16393
都営バスは晴海一丁目から東京駅の八重洲口まで25分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
晴海ライナーはトリトンまで徒歩10分、有楽町まで15分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
都合、丸の内に職場があるとすればドアtoドアで35分は見ておく必要がある。
現実は、丸の内への通勤前提では、津田沼や浦和の駅近物件と同じような時間を必要とすることを意味する。
もっとも、職場が有楽町や八重洲寄り、もしくは晴海や豊洲近辺なら、この限りではない。

[16396: 匿名さん]

>16388
仰る通りでそういう価値観の人がここを買う
ただそういった価値観で住宅を購入する人は少数派、だから苦戦するっていう簡単な図式
これは中古市場でも同様だね、もちろん下げれば売れる

>16394
ないよｗ
悪いこと言わないから貴方みたいな人（文脈から透けて見えるｗ）はココ買ったほうがいい

[16397: マンション検討中さん]

丸の内にドアtoドアで35分なら十分魅力的でしょ

[16398: マンション検討中さん]

>>16395 匿名さん
そんなこと言い始めたらキリがない笑
世の中の人がみんな丸の内に勤めてるような言い方でミスリードするのはやめたほうがいいのでは。
あとご存知ないようですが、晴海ライナーは新しくクロノ前からも出ています。

[16399: 匿名さん]

>16395

丸の内なら、晴海３丁目まで、部屋から１０分弱、都０５乗って丸の内南口まで、約20分弱、ドア・ツー・ドアで３０分ちょっとじゃない？
晴海埠頭初の都05-1ならだいたい座れるし、同じような時間が掛かったとしても、満員電車より楽だと思うけど。
遅くなったら、タクシーでも良いし。

ちなみに、晴海ライナーは現在はクロノからでてるので、部屋からとしても徒歩5分くらいじゃない？

あと、ここが出来る頃には、BRTのバスステーションもできて、都バスも停まるだろうし、
東京駅行きのバスも再編されるんじゃないかな？

その時は、晴海ライナーもバスステーション発着になると予想。

[16400: 匿名さん]

＞クロノ前からも出ています

これ、どうやって交渉したんだろうね？
上手いことやったよな～

当初は区や地域との政治絡みですったもんだやってたみたいでちょっと気になってたけど、
この件については拍手喝采だろうな～

[16401: 匿名さん]

ティアロ住まいですが、クロノの晴海ライナーは羨ましい。
シャトルバス使って感じたけど、マンションエントランスから直ぐバスに乗れるのは、
メチャクチャ楽で快適ですよ。

[16402: 匿名さん]

ここまでのまとめ:バス便

[16403: 匿名さん]

>>16402 匿名さん

バス便って最寄り駅までバスで行くしかないということですよね。

[16404: 匿名さん]

そうですね。この物件はバス便物件ですね。
でも、バス一本で行けるのが、丸の内、八重洲、新橋、銀座などなので、便利ですよ。

[16405: 匿名さん]

将来の交通利便性の改善と立地、南向きの永久眺望、コンセプトのよさ、都心でありながら緑溢れの環境と解放感、周辺施設も充実など沢山のメリットがあるのに、ただの駅12分という弱点で田舎のように5000万円台で売り出す物件ですか。8000万以上も出して駅5分内じゃないと納得しない方には向いていないと思います。そもそもPTHを選んだ方は裕福層だし、すみたいから買いたいのだと思います。投資目的で買って超値上がりを期待するのは無理ではないか。PTHに住みたい、住み続けたい方がいればいるほど人気がある以上資産価値は維持できると思います。売れゆきは良くないから大幅に値下げする物件じゃない。これから晴海の発展に注目すべき。

[16406: 匿名さん]

裕福層は山手線の内側に買うけどね。

[16407: 匿名希望]

>>16401 匿名さん
シャトルバスの費用、管理組合は年間いくら支払っているのでしょうか。

[16408: マンション検討中さん]

>>16406 匿名さん
地歴を気にしない人が買うマンションです。

[16409: 匿名さん]

>>16408 マンション検討中さん

海底だったんだから歴史はないですよね

[16410: 匿名さん]

バスが好きな人は住みやすいかも！
東京駅からバスで一本って、江戸川区、江東区、台東区、墨田区、荒川区とかたくさんあるけど…

[16411: マンション検討中さん]

>>16408 マンション検討中さん
都心近接で庶民が買うとなると埋立地しかありません。

[16412: マンション検討中さん]

>>16410 匿名さん
だったら中央区で。

[16413: 匿名さん]

なんかグロス５００万ぐらい違っただけでかなり割安感出るのな。周りの中古とあまり変わらないし、これなら割安感から販売ペース上がりそうなので焦る。

[16414: 周辺住民さん]

>16405　8000万以上の物件だからって・・・・　　この程度で富裕層っていうのがちゃんちゃらおかしいww

[16415: マンション検討中さん]

安いので、庶民が購入できるなかではましな方だと思うけどね。たしかに富裕層向きの物件じゃあないでしょう。

[16416: 匿名さん]

値下げが続いてくれれば、次期でもう少し広い部屋もいけるかも！
今まで湾岸は上昇してたイメージあったけど、下降トレンドだと判断が難しいですね。

[16417: マンション検討中さん]

>>16416 匿名さん
下降トレンドではなく、最初の値付けが高過ぎただけですw

[16418: 匿名さん]

>>16414 周辺住民さん

富裕層の定義はそんなに厳しいなのか？超富裕層の勘違いはしないでくれる？
買えるかどうかよりも、余裕に買えるかどうか、余裕に生活できるかどうかのほうが大きいと思います。例えば8000万の2ldkに4人以上の大家族で住む方は論外ではないでしょうか。価値観が違すぎるから。また余裕に買えない方に、ここの値上がりは期待しないほうがよいと思います。以上あくまで個人の感想です。

[16419: マンション検討中さん]

>>16418 匿名さん

値上がり期待で住む物件でないことは確かですね。満足度重視です。

[16420: マンション検討中さん]

本日モデルルームに行きました。雨の中だというのに、ブースは9割ぐらい埋まってましたね。

[16421: マンション検討中さん]

>>16420 マンション検討中さん

予約制だし、モデルルーム案内中も含めると満席って感じでしょうか。９月頃は、ブースはそんなに混み合ってなかったけど、今は大盛況ですね。

[16422: マンション検討中さん]

バス便はバス便でも、会社の最寄りまで行けるバス便ね。

[16423: 匿名さん]

予定価格より少し安くなってた。購入希望者殺到するのでは?

[16424: マンション検討中さん]

そうですね。都心への絶対的な距離が近いのは、都心勤務の人達にとって、アドバンテージ高いです。それでいて、別荘感覚の自然も身近にあり、個人で整備できない規模の植栽が計画されている。インフラ整備も確実に見込まれる。となれば、ピンと来た方は少なく無いと思います。

[16425: マンション検討中さん]

このスレって、
1)買いたい人、買った人：女性ばかり
2)駅遠を馬鹿にする人：男性、女性半々
3)あきらめた人、価格に怒っている人：女性ばかり

でしょうか。私は1)の男なので、居場所が無いような．．．

[16426: マンコミュファンさん]

何と言っても都心3区。郊外のバス便物件と一律で考えるものではない。職住近接をある程度現実的な価格で実現出来るという意味では貴重な物件と思います。
仮に市況が悪くなって不動産価格が下がったとしても、いずれまた戻してくる。短期間で転売を繰り返すような方にここは向かないが、それ故に住民の層は安定的なものになるのかなと考えます。

[16427: マンション検討中さん]

各部屋の方角、面積、間取り、階数などによって価格は一部屋ずつ違いますが、二期の値付けの方針や水準は一期と同様ですね。二期の値上げを覚悟していた検討者は、購入を決断し易いかも。

[16428: マンション検討中さん]

>>16425 マンション検討中さん

自分もその1人です笑

[16429: 匿名希望]

今日、価格表示ありの間取りDMが送られて来ましたが、安いですね。
73㎡ 6,170万円〜
71㎡ 6,050万円〜
69㎡ 5,980万円〜
何れも3LDKです。
この安さだったら、駅遠でも妥協出来ますね。

[16430: 匿名さん]

もっと下がるなら待ちたい！

[16431: マンション検討中さん]

もっと下がります！だから皆さん、二期で申し込まないで下さい！

[16432: 匿名さん]

この状況で選手村が発表されたら価格破壊が起きそうな…

[16433: 匿名さん]

>>16432 匿名さん
選手村の板状団地をどうぞ検討されて下さい〜

[16434: 匿名さん]

>>16433 匿名さん

そんな、あせって釣られないの カッコ悪い

[16435: マンション検討中さん]

最低価格が、㎡単価で８４〜８６万ですか！　　壺で２８０万ぐらいからスタートですね。
もちろん条件のいい部屋は、坪４００万を越えてきますが、平均としては３２０〜３３０万/坪？
欠点が分かった上での売り切り戦略ですね。
住まいサーフィンの沖式時価は、１２５万/㎡ですが、実売価格が１００ー１０３万/㎡なので、近隣物件ではKTT以来の沖式時価を下回った物件になります。あのシビアーな沖式時価を下回るということは、確実に買った途端に含み益が出るということです。DTと同等か安い価格付けなので、スミフが嫌いな人は、こちらの方がしっくりくるでしょう。
　三井の「勝どき東」「選手村」「豊洲再開発」と続く販売戦略がありますから、この物件で躓くわけにはいかないんでしょうけどね。

買い！だと思いますよ。

[16436: マンション検討中さん]

>>16435 マンション検討中さん
沖式は近隣の中古取引相場をもとに算出されます。つまり、今の上げ相場で算出されたもの。相場の下降は考慮されていない。

[16437: 匿名さん]

選手村はオリンピック後じゃないの？
ここは竣工済みでしょ。

[16438: マンション検討中さん]

良いマンションだなぁと思って検討してますが1000世帯のマンションに住んだことがなく、、、人の多さは気になりますか？皆さん経験豊富そうなのでお教えいただければと。

[16439: 匿名さん]

＞16411
王子は駄目ですか？
完売まで早かったですよ。

[16440: 匿名さん]

>>16438 マンション検討中さん
今700世帯のタワーですが、人の多さが気になったことはないです。ご心配なら、世帯数は少し違いますがティアロやPCTを休日に見学されてみるのも良いのでは。
私の住まいでは感じたことないですが、友人から地権者の割合多いと住みにくいときいたりするので、ここはそれがないので環境は良いでしょうね。

[16441: 匿名さん]

都心湾岸丸書き込んでるだろ笑

[16442: 匿名さん]

>>16441 匿名さん

アイツも、たかだか100万円、200万円の資産価値の違いで全部わかったような口聞いてウザいわな。我輩。笑笑

[16443: 匿名さん]

有明は上げ基調だし、都心の値付けは高止まり。
そうするとここ晴海はもう一段の上あると思う。

[16444: マンション検討中さん]

>>16443 匿名さん
有明はすみふさんですから。
この物件はこれ以上上げたら売れないよ、、、

[16445: 検討板ユーザーさん]

今回の二期は抽選になるのでしょうか？
西、北で検討してますが、どちらが人気なんでしょうか？？

[16446: マンション検討中さん]

>>16445 検討板ユーザーさん

西の高層階から人気になるんじゃないですかねー！

[16447: マンション検討中さん]

>>16440 匿名さん
ご回答ありがとうございます。なるほど。見にいってきます。

[16448: 匿名さん]

次期に、さらに値下するなら今は契約しない方が良いですよね 悩みます

[16449: 匿名さん]

>>16448 匿名

人気があると仕入れ値高くなっちゃうから、必死ですね（笑）

ただでさえ、オリンピックまで目ぼしい物件ないのに。

そろそろ違う商売考えた方がいいのでは？

[16450: 匿名さん]

この価格なら業者も入ってくる可能性あるな。