パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1634: 匿名さん]

晴海一丁目に住んでいます。銀座でお買い物や食事をして、月島駅上の文化堂とぱぱすで夕飯の材料や日用品を買って家に帰るというのが、よくある休日のパターンです。
バスを使って銀座に行く事も多いです。その時はトリトンのマルエツに寄ります。
私も、かつてパークタワー晴海を検討していた時期があったんですが、自分がだんだん歳を取って行くにつれ、買い物荷物を持ってここまで帰れる自信がなくなって来ました。手ぶらだったら何という事はないだろうけど、荷物抱えてはしんどそう。

三越や松屋のデパ地下は、スーパー的な一か所で済む機能が今一つなので、銀座で買い物を完結させようとするとあちこち歩き回る事になります。
タクシーやネットスーパー使えばいいじゃんという言葉が時々駅遠マンションスレにも出て来ますが、主婦の感覚からしたら、それってご不便な所にお住まいなのね〜と言ってるようなものですw
BRTで新橋行ってもつまらないし…うーん考えますね。

[1635: 匿名さん]

BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

晴海はBRTがあるから便利でいいよね、と言われるようになれば良いですが、

既存のバスと大差なかった場合、うちは近くにBRTが通っているんで...と堂々と話すのはちょっと恥ずかしいかも（えっ何それ？って聞かれた時に、普通のバスです、とは答えにくい。。。）

[1636: 周辺住民さん]

>>1626
４千万円代から、億越えまででした。

[1637: 匿名さん]

ティアロ再販は坪310から360くらいのレンジでした。坪330平均とすれば、２割弱の値上げになりますね。

[1638: 匿名さん]

やっぱり高くなるのかねー。400万超え？

[1639: 匿名さん]

三井が湾岸バブルの後始末をどう処理するか楽しみ。ここは頑張って坪330以上で出して欲しいな。どの程度売れるか見もの。

[1640: 匿名さん]

>>1636 周辺住民さん
>>1637 匿名さん

べらぼうに高いですね。ティアロ、素晴らしいマンションだとは思いますが。

ティアロの再販価格でそのレンジということは、やはりクジラが坪平均330を超えることは可能性はかなり低い、のらえもんさんの予想が良い線ついているな、と感じます。

情報ありがとうございました。

[1641: 通りがかりさん]

>>1640 匿名さん

今の相場をご存じないとはおもいますが、京都で@800横浜で@450大阪で@350神戸、新川崎再販でで@300、二俣川@280なので晴海で@360は即売れるでしょう。まだ値付けがあまいでしょう。隅なら@500ぷらなら@450前後で来るでしょう。間違いなく。

[1642: 通りがかりさん]

ここは月島駅に出るのに歩道橋通らないといけませんか？

[1643: 匿名さん]

>>1642 通りがかりさん
歩道橋から、豊洲方面に数十メートル歩けば横断歩道あるよ。そこから朝潮大橋渡って月島駅まで行くのが月島駅ホームまでの最短ルート。車通りが多くて、いまいちな道だけどね。

[1644: 匿名さん]

>>1630
Googleで計測するとDTエントランスから選手村タワーまで8分、海沿い板状は6分～晴海埠頭前まで13分だった。勝どき東で地下鉄出口が新設されるとDTから勝どき駅まで4分なので、勝どきまでの駅徒歩はタワー12分、板状10分～17分になる模様。

駅距離が似てる選手村タワーとPT晴海はほぼ同じ価格になると予想。眺望では選手村が有利、ららぽ近いので商業利便はPT晴海が若干有利か。

[1645: 匿名さん]

ここの前からららぽーと前まで橋を繋げば、もっと高く売れるんじゃない？

[1646: 匿名さん]

>>1644 匿名さん
具体的な計測ありがとうございます。そんな感じになるんですね。勝どきの新出口には気付いていませんでした。

ここと、選手村タワーは立地条件はどっこいどっこいですね。市況の揺れ、築年数補正等はもちろんありますが、資産価値的には同程度でしょうね。

[1647: 匿名さん]

400万超えは確実かと。

[1648: 匿名さん]

400超えなら湊買うわ

[1649: 匿名さん]

そうして下さい。お客様は他にもいらっしゃいますので（笑）

[1650: 匿名さん]

>BRTといっても、既存のバスとどこまで違うのか疑問ですね。現状、明確かつ具体的な違い（専用車線、専用道路、車外料金徴収、交差点での優先権など）は打ち出せていないように思います。

車外料金徴収、交差点での優先権は演る予定ですよ。

[1651: 匿名さん]

>>1648
どちらにせよ三井をご検討いただき誠にありがとうございます。

[1652: マンション掲示板さん]

>>1644 匿名さん

DT勝どき駅4分は、運河側のエントランス前提。
選手村までのタワー8分がDTメインエントランスからなら、12分よりもう少しかかるかも。

[1653: 匿名さん]

>>1650 匿名さん
事業計画でいう、公共交通優先施策というのが交差点優先権なんですかね。確かに他の読み方は考えにくいですね。

車外料金徴収は基本計画では出てきていますが、事業計画には見当たらなかったので、行わない予定なのかと疑問に思っています。

[1654: 匿名さん]

交差点のバス優先なんて、路線バスでもやってますよ。

[1655: 評判気になるさん]

>>1606 匿名さん

のらさん、のらさんてあんたのら犬の飼犬か？
あんなド素人のたわごとに一喜一憂している奴の気が知れん。

[1656: 匿名さん]

と言ってる人に限ってのらさんのブログよくチェックしてるんですよね。

[1657: 匿名さん]

地下鉄の期待値も載せて来たら、坪単価400万超えも普通にあり得るぞ。

[1658: 匿名さん]

地下鉄近くに来ないの確定したのに？

[1659: 匿名さん]

晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。

[1660: 匿名さん]

のらさんはスカイズベイズの予想もビタ当てしてますし、今は三井の人とも仲がいいのでのらさんの予想が大きく外れる可能性は極めて少ない。400連呼の転売屋さんには不都合でしょうけど。予定通り300前後でくれば、コンセプトの面白さから久々に順調に売れる物件になるかもしれません。

[1661: 匿名さん]

根拠が薄すぎませんか？
私なんて、絶対噛んだ事ない犬に噛まれた事が有りますよ（笑）

今の時代だと400万超えも普通にあり得ると思いますがねえ。

さてさて、どちらの予想が当たるのやら。

[1662: 匿名さん]

犬に噛まれたから400というのは、もっと根拠レスな気が．．笑

[1663: 匿名さん]

>>1654 匿名さん
そのとおりですが、交差点優先権がない路線バスもありますね。

BRTは世界的には様々な水準のものがあり、名前だけで信用できないため、BRTの普及のためBRT standardを作成し、ランク付けしている団体（ITDPとか）もあります。要するに、BRTという名前だけで信用に足りるものではなく、実体（既存バスと異なる機能を備えているか）が大事です。

例えばその団体のBRT standardでは、ピーク時片道1000人未満の輸送では大幅に減点となりますが、豊洲方面のフィーダー輸送は基本計画だとピーク時片道800人、つまり上記の基準に足りてません。輸送力の点では、いまいち、ということだと思います。

[1664: 匿名さん]

>1659さん

一番近い案で黎明橋の晴海側あたりに駅入口なのでここからは800メートル以上離れていて徒歩10分超、しかも駅入口から改札口までは更に歩く計画ですよね

数十年後に実現するかどうかも分からない徒歩10分超の三セク地下鉄に期待するようでは終わりだと思います。
BRTの高規格化の方が余程現実的。

[1665: 匿名さん]

>晴海も通るよ。東京駅直通ですぜ。
それはまず不可能だから。
三セクで地下鉄？どこにそんなカネがあるのかな？
晴海なんて選手村を分譲しても30年後には高齢化で通勤需要はなくなるんだからBRTで十分なんだよ。
今の八潮団地みたいになるのは明白。

[1666: 匿名さん]

BRTはバス停に改札を作って駅みたいにするタイプと車内でチェックする場合と2タイプある。
駅みたいにするといっても路面電車の電停くらいのレベルだけどな。
前者はイスタンブールで乗ったことあるよ。後者はイランのタブリーズで乗った。

[1667: ご近所さん]

BRTとかバス停とか、横断歩道とか・・・

もうそのあたりの話はおなかいっぱいなんだけどな

[1668: 匿名さん]

地下鉄は決定と言っても良いのでは？

[1669: 匿名さん]

>>1668
そう考える理由を述べてもらわないと何とも

[1670: 匿名さん]

銀座駅構内に沢山広告出てた。クジラコンセプトは変わらず。

[1671: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
やはりシャトルバスの行き先は以前と変わらず銀座なんだね。だからこそ銀座駅に広告を打っているのでしょう。

[1672: 匿名さん]

地下鉄は水面下で構想が具現化してきてるんじゃないのかな？
2025年開通を目指してるとかいないとか。
駅は朝潮運河の地下、黎明橋辺りに出口でしょうかね。
選手村跡地の利便性鑑みたら、環2側の方とも思いますが、いろいろな視点からだとトリトンへのアプローチも必要だし、地下掘削も新銀座からだと晴海通り下が有力かな。
東京駅延伸はつくばエキスプレスとの調整次第でしょう。
政治家の私利私欲を食い止めれば地下鉄なんて安いもんでしょ。
税金投入もどっちが有効か議論するまでもない話し。
さて小池さんはどうするかな〜

[1673: 名無しさん]

>>1672
それで決定と言っても良いとはとうてい思えませんが…

[1674: 匿名さん]

>>1673 名無しさん
良いとか悪いとかの話しじゃなくて、どのみちこのエリアはバス以外の公共交通網が必要であるという事。
だってこれだけ開発があり、人口増加してるのに電車が無いのだから、無いとこに作るのは当然。
田舎のローカル線をどうするか？とは次元が違うので。
でも、今は表には何も発表されて無いので、あくまで想像の域は出ない点は認めますが。
ま、近いうちに何かしら発表されるでしょ。

[1675: 匿名さん]

>>1672
地下鉄が決定ならもっと駅近の物件を狙いますね。

[1676: 匿名さん]

>>1674 匿名さん

近いうちって、あと、３０年後くらいですか？

何も発表されなかったら、責任とって貰えますか？

[1677: 匿名さん]

>>1676 匿名さん

責任って？
そーやって何でも人任せで人のせいにして自分じゃ決断も出来ないリスクも持てないから、どのマンションも買えないんじゃないの？

[1678: 匿名さん]

市場移転を延期した理由のひとつに、豊洲市場の交通不便というのがありましたね。

[1679: 匿名さん]

そりゃ２０１６年１１月時点では交通不便と言われてもしょうがない。

[1680: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

だから、作るんでしょ

[1681: 匿名さん]

BRTで様子見て足りなかったらまた考えるんじゃないの。
答申に登場したばかりだし6500億もかかるから可能性は低いし万が一出来るとしても次の2045年整備目標の答申での話になると思うけど。

[1682: 匿名さん]

不便なものが便利になるから値上がりするんじゃないの？

[1683: 匿名さん]

＞2025年開通を目指してるとかいないとか。
は？まだ工事も始まってないのに、どうやって９年で作るの？
地下鉄って砂場遊びみたいに簡単にトンネル掘れるわけじゃないよ。

八潮団地を見てもわかるけど人が住んでるからって鉄道が敷けるわけじゃないよ。バスしかない街に住んでる人は山ほどいますがね。

だいたい晴海みたいにマンションしかない郊外の埋立地は３０年もしたら爺さんばあさんばかりになるんだから地下鉄できたときには乗る人がいなくなります。
そんなことは子供でもわかるので中央区がいくら叫んでもメトロは無視なんです。