パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16301: 住民板ユーザーさん2]

>>16281 匿名さん
徒歩20分？どこの話？ここは12分ですよ。
ちなみに選手村のタワーは徒歩20分確定で眺望と引き換えに激高のはず。それと比べるとここはきっと割安になってますよ

[16302: 匿名さん]

>>16257 匿名さん
ファミリー多いなかで、単身者だと本物件のどの辺に惹かれますか？本エリアならDTや勝どき・月島の駅近を選ぶのかなという印象があり。

[16303: 匿名さん]

>>16296 マンション検討中さん

予定価格は、売れる価格ではなくなった→予定価格より安くした ということ？

[16304: マンション検討中さん]

>>16303 匿名さん
そうでしょう。
予定価格は、相場が上がり調子で続くことを前提に設定されていたものと思われます。しかし価格は既に天井で買い手もついてこれなくなっていることから、価格を調整したんでしょう。

[16305: マンション検討中さん]

>>16302 匿名さん
単身は、コンセプトが気に入ればありですが、そうでなければ仰る通り駅近買うとか、クロノティアロにするのがいいのでは。

[16306: 匿名さん]

>>16305 マンション検討中さん
クロノティアロはじゅうぶんファミリー向けに感じます。

[16307: マンション検討中さん]

>>16306 匿名さん

クロノティアロもファミリー向けですが、パークタワー晴海ほど振り切ってないですよね。

[16308: 匿名さん]

>>16274 マンション検討中さん
子どもというよりは親ですよね〜

[16309: 匿名さん]

>>16307 マンション検討中さん
はい、その通りですね。

[16310: 匿名さん]

良いマンションだと思う

[16311: マンション検討中さん]

西にもタワマンできたらどうすんの？
北と西が安いとはいっても、目の前に建物で眺望見えなきゃ、タワマン買う意味ないんじゃないの

[16312: 匿名さん]

まだまだ、ここは安くなる
もう半年くらい待てば大幅値引きもあるかな

[16313: マンション検討中さん]

>>16312 匿名さん

半年じゃ下げないんじゃないの

たぶん、北と西は上から下まで7000万以内で出して割とサクッと売れて、南と東が売れ残る。南と西はもともと高いから、値下げしてもそこまでグロスで安くならず、庶民には買えないよ。

[16314: 匿名さん]

>>16311 マンション検討中さん

西はタワマン建てられませんが？
てかそう思うなら、やめればいいだけ。

[16315: 名無しさん]

私が購入検討している部屋はしばらく前に価格発表されていて坪単価330～340。
しかし、最新の2期の価格を見たら、ほぼ同じ眺望条件のお隣の部屋の価格が発表されて、なんと坪単価が約300。
間取り、広さが違うとは言え、違いすぎます。
納得ができません。お隣さんの10%増しで買わなければいけないなんて。
撤退したいと思います。

[16316: 匿名さん]

>>16315 名無しさん

二次開始前の追い込み必至ですね。
よく頑張りました！！
そろそろ本職の良さを伝える活動に戻ったら？
誰にも感謝されてない仕事だけど、ご苦労サマ！！

[16317: 匿名さん]

このネガの多さからすると2期も順調に売れそうですね

[16318: 匿名さん]

>>16315 名無しさん

価格表見ましたが、そのような部屋が見つからないのですがどのあたりですか？
以前から1LDKと2LDKと3LDKでは坪単価が違うようですが…

[16319: 匿名さん]

再開発エリアで安値期待は裏切られるだけ。
豊洲で何度も聞いたよ。暴落、暴落ってね。

[16320: マンション検討中さん]

某ブロガーはる○ーさんも、歴史的失速と書いてましたが、一期で購入した自分には二期の価格が残念で仕方ありません。三井も明らさまな値下げをするんですね

[16321: 匿名さん]

＞16320
これからの購入者にとって安くなるのは良いことです。
スミフは上げるが下げない。
三井は上げないけど下げてくれる。

同じ部屋は2つと無いのだから許容しないと。

[16322: 匿名さん]

>>16320 マンション検討中さん
ただあなたも当初の予定から割引かれた価格で購入されたのではないでしょうか？

[16323: 匿名さん]

計画からの値下げではなく、調整だってさ…
実質的に、このまま売れなくて不良債権になるのが怖いから値段下げたみたい

[16324: マンション検討中さん]

2期の西側はお得感のある価格になりましたね。
びっくりしました。
三井もこういう実質上の値下げをするんですね。
はじめて見ました。

[16325: 匿名さん]

>>16323 匿名さん
営業からの情報ですか？

[16326: 匿名さん]

西向きは下記を気にすら人がいますから、予定価格時点と比較すると適正価格になったのかなという印象です。
・行灯部屋
・エレベーターから遠い
・ゴミ置場前
・低層はエントランスからの目線

[16327: 匿名さん]

>>16326 匿名さん
ですね。適正と思うけどな。
高層でもたいして眺望望めないし西日キツイし、ティアロもかぶってる部屋もあるし。

[16328: マンション検討中さん]

同じ西向きだとティアロの中古より安いんで結構売れるでしょうね

[16329: マンション検討中さん]

>>16323 匿名さん
売るために価格調整してるんだから当たり前だろ、何いってんの？笑
商売ではごく一般的な行為。

[16330: マンション検討中さん]

>>16320 マンション検討中さん
一期もあからさまな値下げしてますよね？
購入してないのにお疲れ様です。

ここ2日ぐらいで急にこういうのが沸いてきたな笑

[16331: マンション検討中さん]

>>16315 名無しさん

>>16315 名無しさん
あなたが希望してた部屋はたぶん2LDKなんだろうけど、3LDKより単価高いのは普通のことだよ。そしてマンションによって価格政策は違うのは当然で、このマンションはそういう価格設定にしているというだけ。このマンションの特徴は、
・階差による値段差が少ない
・眺望による値段差が大きい
・間取りによる値段差が大きい

[16332: 匿名さん]

>>16331 マンション検討中さん

行灯部屋あり無しでなしでお値段はっきり変わりますね。一例として、北向き低層（６階）を坪単価で比較すると、小数点以下切り捨てで、301万（90An）、314万（83An）、282万（69Dn）と、行灯部屋ある無しで強弱ついてます。同様に、西向き低層（６階）も、73Cw,72Aw,71Cwが、行灯部屋ありで280万程度。

[16333: 匿名さん]

予定価格からの値下げ率は一期と二期で同じくらいだったの?
同程度の値下げ率なら一期の購入者ががっかりすることないと思うけど。

[16334: 住民板ユーザーさん2]

>>16332 匿名さん
妥当

[16335: 匿名さん]

>>16324 マンション検討中さん

KTTもPHTでも同じ戦略でやってましたが。

[16336: 匿名希望]

バルコニー、寝室の窓のど真ん前に柱が配置してあるお部屋も安いのではありませんか？
気付かずに買ったら、内覧会で窓見てビックリするでしょうね。

[16337: 匿名さん]

>>16336 匿名希望さん

いやいや、1億ほどの買い物するのに、柱も見てないとかないでしょ〜(笑)

[16338: 通りがかりさん]

行灯部屋とは部屋の見取り図でどれにあたるところですか？？
暗い部屋？って窓もない部屋という意味ですか？？
調べてもわからず教えてください。

[16339: マンション検討中さん]

>>16338 通りがかりさん
窓がない部屋のことです。

[16340: マンション検討中さん]

一期で買ったけど二期が安くて気持ちの整理がつかない！って言ってる人たち、なんで契約者板に投稿しないんですかね？やはりネガか。

[16341: 匿名さん]

>>16340 マンション検討中さん

いやいや、それくらいは言わせてあげようよ。
自分が買った価格より、下げられたら文句も言いたくなるじゃん。
明日は我が身？だしー

[16342: 匿名さん]

住宅史上最高のマンションの予感

[16343: マンション検討中さん]

>>16341 匿名さん
いや下がってないけどね。
部屋は１つしかないわけだし、間取りも違うし。

[16344: 匿名さん]

ここは三井他ジョイントベンチャーが関わっている物件だからね。売れなければ後半は容赦なく下げてくる。
このペースだと来年半ばくらいまで様子を見たほうがよさそう。

[16345: 匿名さん]

>>16344 匿名さん

同じ人が同じネガの繰り返し。
まるで他社の営業が営業妨害するために書き込んでるように見えるよ。
必死なのは分かるけど、もうちょっと頭捻ったら？

[16346: マンション検討中さん]

ここは、駅遠という絶対的な短所もある一方で、魅力もそれなりに用意されている。近隣の土地はこれからだし、未決定なことも多い。東京オリンピック後も影響を受ける所だし、どうなるかなんて予想は困難。

値段の妥当性は10～20年後に評価されるべきでしょう。

リセール時に大怪我するかもしれないし、もしかすると、人が羨むブランド地区に大化けしてるかもしれない。

現状、評価がとりわけ難しい物件だと思います。
どうしようかな。。迷う。。

[16347: ご近所さん]

「駅遠という絶対的な短所」← これがすべて　　そこにお金を投じるかはあなた次第

[16348: マンション検討中さん]

>>16347 ご近所さん
もしこの物件が周辺のタワマンと同じようなよくあるコンセプトならただの駅遠タワマンだけど、駅遠をのハンデを埋めるだけの魅力はあると思います。
それと、駅からこれぐらいは離れていた方が良いと考える層も一定いる。

[16349: 匿名さん]

>>16348 マンション検討中さん

駅からの距離、私には程よいです。今も駅から同じような距離で生活していますが、商業エリアを抜け住宅街の中でセキュリティもいいです。あまり駅近だと、不特定多数が往来しますから、住環境とは相容れない要素も。。

[16350: ご近所さん]

「駅遠をのハンデを埋めるだけの魅力」→ だからあなた次第だって言うこと。　中古になったら周辺タワマンと十把一絡げだよ。

当初の予想提示価格よりかなり安く、現実的な値付けになってきたから購入層も広がっただろうし、412戸販売済みなら検討しているよね。
こっからが大変だけどね（笑）　完全に外野としては、こういうコンセプトがこの価格でどのくらい売り切るか興味津々。

[16351: 通りがかりさん]

>>16339 マンション検討中さん

ありがとうございます！
収納部屋ではなくてそんな部屋あるんですね。

[16352: マンション検討中さん]

>>16351 通りがかりさん

>>16351 通りがかりさん
内廊下のタワーマンションだと、普通によくあります。

[16353: 匿名さん]

>>16350 ご近所さん
中古になったら十把一絡げというのはどうかな。差別化できている物件だと思うけど。指名買いが多くなるマンションだと思う。

[16354: マンション検討中さん]

販売センターなかなか盛況のようじゃないですか。

[16355: マンション検討中さん]

マンション売却を数回経験した者ですが、コンセプトが気に入って検討しているもののやっぱり資産価値が気になっちゃいます。

今まで買って売った物件は、駅近とか駅力があるとか生活利便施設が近くにたくさんあるとか、誰にでもメリットになるようなポイントがあったけど、この物件はそれがない。たぶん、住めば大好きなマンションになるだろうな、とは思うけど。

指名買いはたしかにありそうだけど、このレベルの価格のマンションを買う層に、果たしてコンセプト共感だけで買う人がどれだけいるか。

もし中古相場が崩れたとしても、自分で住んで後悔しないと思えるなら買うべきだし、そうでなければ買うべきではないですね。この物件に限らずそうですが、こういう物件はより一層そう思います。

[16356: 匿名さん]

アンケート締切週に台風、、、ついてないね笑

[16357: 匿名さん]

予定より値下げした。

これが全て。予想より売れない見込みだからだよ。いまマイナスになってると将来心配になります。

[16358: 匿名さん]

>>16357 匿名さん
また同じネガが、、、笑

[16359: 匿名さん]

>>16358 匿名さん

デベがこの段階で値下げしたって、近年の湾岸では珍しいもん。のらえもんさんも、ビックリして、書いてましたよ。
価値が下落基調ってことでしょ

[16360: マンション検討中さん]

予定価格が高すぎただけでしょ。
値段下げても従来の湾岸の新築相場より高いけど、まあ妥当な価格に落ち着いたというだけ。

[16361: 匿名さん]

>>16359 匿名さん

どのあたりが値下げしたのでしょうか？
今まで出ていた間取りは値下げしてないようですよ。第1期になかった西向きや北向き高層階が3月の予定価格より下がっただけですよね。第1期も予定価格より下がっているのだから、当然では？西向きは眺望や日当りなどの条件が良くないし、北向き高層階は間取りが良くないのでこんなものでは。

[16362: 匿名さん]

デベが予定した価格より下げてきてますよ。

もっと高く売れると予想したけど難しいから下げたのです。詳しくはのらえもんさんのページみて

[16363: マンション検討中さん]

予定価格より下がっただけって良く言えるな。
売れない判断で予定価格より大幅値下げしてんだよ。
予定通りの売れゆきなら予定通り出せる。

[16364: マンション検討中さん]

二期のアンケート締切が近いからか、ネガが盛り上がってますね（笑）

[16365: マンション検討中さん]

>>16359 匿名さん

びっくりして買いたんじゃなくて、2期の価格表を入手したから書いただけでしょ。
予定価格を出す意味わかってる？（笑）

[16366: マンション検討中さん]

>>16362 匿名さん

予想と実態が違ったら、下げるのは当たり前。当たり前のことをネガってどーするんだか。

[16367: マンション検討中さん]

むしろ擁護が必死。
ブロガー達に書かれちゃってるから反論が厳しくなってきてる。

[16368: 匿名さん]

のらえもんさんのブログ読みましたが、西が3月の予定価格より下がったと書いてあるだけですよね。

[16369: 匿名さん]

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21

ですって

[16370: 匿名さん]

南の3ldkを契約しました。予定価格より5万下がったようです。5万ってすごい、嬉しくて大変買いやすくなりました。ご参考まで。

[16371: 匿名さん]

>>16370 匿名さん

南はお金持ちのものです囧rz

[16372: 匿名さん]

パークタワー晴海は日本一感じがいい

[16373: 匿名さん]

>>16372 匿名さん

皆さんの話の流れ、読んでます？

一人だけ逆方向行ってますよ。

[16374: 周辺住民さん]

＞16369 さん

http://asset-expansion.bitter.jp/?p=21
リンクだと分からないので、抜粋しておきました。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
駅徒歩15分で坪350万円

例えば、一時期販売休止して話題になり、湾岸エリア界隈で話題になっているパークタワー晴海ですが、
「月島」歩12分、「勝どき」歩15分、「豊洲」駅徒歩１５分という「とんでもないひどい立地」にもかかわらず、坪単価は350万円を超えてきそうとのことです。
この価格が成り立つのは、マンションの眺望や共用施設、サービス等のグレードが「坪単価350万円」に見合うからではなく、デベロッパーがその価値に見合わないものをあの手この手で良いものと「勘違いさせる」ようにしていて、それに騙される（騙されている）人たちがいるからです。
今回、東京都湾岸エリアの資産性について以下のトピックで考察したいと思います。
・デベロッパーの性質
・地位（じぐらい）の低さ
・本末転倒の「都心アピール」
・ニュータウンと同じ末路

[16375: 周辺住民さん]

で、坪３５０じゃ、この戸数ではついてこれないから予定価格よりも現実的な価格にしてきたって事だね。

[16376: マンション検討中さん]

1,076戸ありますから、坪単価で見れば、東西南北、高層中層低層など、面積、間取りでも強弱がつきますね。以下の記事は、参考になりました。

パークタワー晴海【強弱入り混じった値付け、階差にも注目】
http://mansion-madori.com/blog-entry-5035.html

[16377: 匿名さん]

デペが利益を10%上乗せしているので、減価償却が年2%として合計で引渡しを受けた初年度で12%以上値上がりして無いと厳しいですね。初年度以降は更に年2%の減価償却分が上積みされますので雰囲気に舞い上がらずにその点も考慮して物件を選ぶ事も必要だと思います。
ローン無しの方や相続対策の方ならそれも良いでしょうがその辺の見極めが境が結構難しいと思います。
資産価値だけが全てでは有りませんが、将来有るかも知れ無い出口戦略を考慮すると初年度からの値下がりが痛いのは事実ですね。

[16378: 匿名さん]

>>16377 匿名さん
にわか知識で書き込んじゃったのかな？笑
お疲れ様。もうちょっと勉強しましょうね。
突っ込みどころ多過ぎ(*´ー｀*)

[16379: マンション検討中さん]

>>16377 匿名さん
言葉の意味や相場というものをしっかり理解したほうが良いと思います。上の方が書き込んでいる通りもう少し勉強されたほうが・・・

[16380: 匿名さん]

>16377

「減価償却」「相続対策」「出口戦略」という言葉を使って正しい文章を作成しなさい。

っていうＱに対しての、Ｆラン経済学部学生のＡだなｗ

[16381: 匿名さん]

晴海、いいとこだけどなぁ

[16382: マンション検討中さん]

でも、不便だよね（笑）

[16383: 匿名さん]

値下げを「調整」と言いはるのは、見ていて痛々しい

なぜ、価格を下げる「調整」必要があるのか？不良債権を化を防ぐリスクオフだからでしょ？
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず。

[16384: マンション検討中さん]

>>16383 匿名さん

>>16383 匿名さん
人気があって高く売れそうなら下げなかったはず→当たり前でしょwそういう当たり前のことをネガる意味がわからない。当初出した価格が高過ぎたから下げる、これのどこがおかしいのか。

[16385: 匿名さん]

>>16384 マンション検討中さん

人気無くて売れなさそうだと言うことだよね？

[16386: 匿名さん]

>>16383 匿名さん

MR行かないで妄想で語ってるのがバレバレですね。
人気がないと言うなら、ちゃんとMRの混雑状況とか確認してから言わないと恥ずかしいこと言ってるのに気づかない人だよ。

[16387: 匿名さん]

笑 それでも値下げをする必要があったの

[16388: 青空]

駅から近くてもごちゃごちゃしているだけだし、普段から車をメインに使う人には駅からの距離なんてどうでもいいことかと思います。使いもしない電車の駅からの距離なんかに比べたら、銀座エリアからの絶対距離の近さでこの眺望の良さや施設の充実度は他には無いし十分すぎるぐらいに魅力を感じますよ。
遠くは車で行けばいい、近場なら銀座まで自転車で１５分もかからないと思うし、
寿司詰め状態の快適とは思えない電車なんて使いません。

[16389: マンション検討中さん]

>>16387 匿名さん
だから予定価格が高過ぎたってこと。三井のプライシングミスだと個人的には思う。

[16390: 匿名さん]

まぁ、購入者にとってはチャンスなんじゃないかな。
値上がりは確定してるようなもんだし。

[16391: 匿名さん]

主なターゲットって、公共交通機関を通勤に使う、アッパーサラリーマンや大手企業共働き夫婦でしょ。通勤に車を使う設定は無理がある。
この一週間で気付いた人もいるかも知れないが、月島から晴海までの徒歩15分は、冬場は特に辛い！
都営バスも晴海一丁目からは東京駅方面は通勤時は座れず25分立つことになるから、電車通勤との優位性は無い。

[16392: マンション検討中さん]

>>16390 匿名さん
そうかな？今が天井だと思うけど。

[16393: マンション検討中さん]

>>16391 匿名さん
普通に考えたら輸送力は鉄道のほうが高く、優位性はないけど、家とバス停、バス停と職場が近ければむしろバスのほうが便利。実際に使っている身からしたら。ここは現状都バスのほか晴海ライナーあるし、BRTも通れば選択肢が広がる。

[16394: マンション検討中さん]

他マンションは全く検討せず、ここを一本釣りする気で検討してきたのですが、考えれば考えるほど、ちょっと待とうかな、、という気持ちになりました。住みたいマンションですけどね。。

しかし、選手村のタワーはずいぶん先ですし。。
横浜北仲は乗り気になりません。
三井不動産の建物希望です。
三井物件で、よさそうな都心の物件の予定はありますか？
坪単価で350までで。(←これが難しいか。。)

スレ違いですみません。やさしい人、教えてください。

[16395: 匿名さん]

>>16393
都営バスは晴海一丁目から東京駅の八重洲口まで25分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
晴海ライナーはトリトンまで徒歩10分、有楽町まで15分、丸の内方面まで歩くとしてさらに10分かかる。
都合、丸の内に職場があるとすればドアtoドアで35分は見ておく必要がある。
現実は、丸の内への通勤前提では、津田沼や浦和の駅近物件と同じような時間を必要とすることを意味する。
もっとも、職場が有楽町や八重洲寄り、もしくは晴海や豊洲近辺なら、この限りではない。

[16396: 匿名さん]

>16388
仰る通りでそういう価値観の人がここを買う
ただそういった価値観で住宅を購入する人は少数派、だから苦戦するっていう簡単な図式
これは中古市場でも同様だね、もちろん下げれば売れる

>16394
ないよｗ
悪いこと言わないから貴方みたいな人（文脈から透けて見えるｗ）はココ買ったほうがいい

[16397: マンション検討中さん]

丸の内にドアtoドアで35分なら十分魅力的でしょ

[16398: マンション検討中さん]

>>16395 匿名さん
そんなこと言い始めたらキリがない笑
世の中の人がみんな丸の内に勤めてるような言い方でミスリードするのはやめたほうがいいのでは。
あとご存知ないようですが、晴海ライナーは新しくクロノ前からも出ています。

[16399: 匿名さん]

>16395

丸の内なら、晴海３丁目まで、部屋から１０分弱、都０５乗って丸の内南口まで、約20分弱、ドア・ツー・ドアで３０分ちょっとじゃない？
晴海埠頭初の都05-1ならだいたい座れるし、同じような時間が掛かったとしても、満員電車より楽だと思うけど。
遅くなったら、タクシーでも良いし。

ちなみに、晴海ライナーは現在はクロノからでてるので、部屋からとしても徒歩5分くらいじゃない？

あと、ここが出来る頃には、BRTのバスステーションもできて、都バスも停まるだろうし、
東京駅行きのバスも再編されるんじゃないかな？

その時は、晴海ライナーもバスステーション発着になると予想。

[16400: 匿名さん]

＞クロノ前からも出ています

これ、どうやって交渉したんだろうね？
上手いことやったよな～

当初は区や地域との政治絡みですったもんだやってたみたいでちょっと気になってたけど、
この件については拍手喝采だろうな～