パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16251: マンション検討中さん]

>>16249 匿名さん

第1期で発表になった価格から安くなっている部屋は、ありません。第1期より下がっているわけではありません。

あくまで3月の予定価格より下がっている部屋もある、ということです。

[16252: 匿名さん]

うちは一期で北のワイドスパンの間取りと理想の広さを購入できて、大変満足してます。ちなみに20階以下なので低層です。
あとはハイルーフ駐車場の抽選通ればいうことないんだけどな。
後悔している購入者は、妥協した部屋を契約してしまったのか、、単に高層が良かったということなのかな。

[16253: 匿名さん]

単に高層が良かったのでは？
子どものこと考えたら、低層がかしこいとは思うけどね。

[16254: 匿名さん]

>>16252 匿名さん

ご契約おめでとうございます。値下げが入った北向きの広い部屋は貴重でしたね。

[16255: 匿名さん]

羨ましい。

[16256: マンション検討中さん]

二期の北31階超の3ldkは坪299～となっており、一期で売り出された30階(71bn除く)は坪312～319だったので、実質的には値下げではないかと。 残念でたまりません。
自分は一期で北の中層を坪300で買いました。出来るのであれば部屋を変更したい

[16257: 匿名さん]

30代前半年収900で8000の変動ローンは無理ですか。独身で総額9000ぐらいの狙いです。

[16258: 匿名さん]

>>16253 匿名さん
現在30階に住んでますが、万が一の時を考えて階段を使えるのは20階程度（余り違いはないですが笑）かなという考えで物件を選んでました。子どものことを考えた時に低層が良いと考えるのはどのようなポイントがありますか？私も子育てしてるので、気になったので質問させていただきました。

[16259: 匿名さん]

>>16258 匿名さん

体質によると思いますが、私はエレベーターで10階以上に行く時、耳が痛くなります。それが毎日だと辛いので低層で考えています。

[16260: 匿名さん]

>>16256 マンション検討中さん

担当の営業さんにはお話されましたか?

[16261: マンション検討中さん]

よしよし！ もう少し安くなれば買おう。

[16262: 匿名さん]

安くなったとは言え、これからくる選手村の安さには逆立ちしても敵わないですけどね

[16263: マンション検討中さん]

>>16262 匿名さん
選手村団地はちょっと(´ｰ｀)

[16264: マンション検討中さん]

>>16258 匿名さん
マンションから転落で死亡。高所平気症の子供急増。私も事故死させた | 元大手不動産会社社員の欲しいマンション
http://biz.imadeta.com/kousyo

[16265: マンション検討中さん]

>>16256 マンション検討中さん
価格差はおそらく間取りの問題です。2期の、北31F超の3LDKよりも、一期の30F以下のほうが間取りが良いです。行灯部屋がなかったりします。そのあたり良く見られていないとなると、ほんとに契約者さんですか？？

[16266: マンション検討中さん]

>>16257 匿名さん
組めるかどうかだけで言うと、8000の変動は審査通らないのでは？フラットなら、10倍ぐらいまでなら組めますよ。
支払っていけるかどうかは別ですけど。

[16267: 匿名さん]

って言うか、一期で北向き買った人も二期で西向き買う人も、その差なんかせいぜい100-200万円なんだから、どっちでもいいと思うけど。
そんな小さい差が気になっちゃうの？？
自分の買った部屋に満足してこれからの生活考えた方が幸せだよ。
100-200万円の資産価値の差なんかどうでもいいじゃん。

[16268: マンション検討中さん]

>>16243 匿名さん
早く買った人も予定価格から下がった価格で買ってます。

[16269: マンション検討中さん]

>>16267 匿名さん

その通り。そんな差を気にするなら、もともと駅遠にしては割高なこのマンションを買うべきではないのでは笑
多少、割高でも、ディズニー風味にお金払ってるわけですから。それを納得の上で買うべき。

契約しちゃったらもう、前を向くしかないですよ。

[16270: 匿名さん]

>>16264 マンション検討中さん
ありがとうございます。高所平気症以外には他には何がありますか？高所平気症や高層階病をはじめとしたネットで調べてすぐ出てくる話はわかるので、具体的な実体験に基づくお話などありましたら嬉しいです。

[16271: 匿名さん]

>>16268 マンション検討中さん

全部の部屋が下がった訳では無いのでは?

[16272: 匿名さん]

第2期で安く販売されるのは第1期より間取りや眺望などが良くない部屋ですよね。第1期と同じ条件の部屋が安く買えるということではなさそうです。

[16273: マンション検討中さん]

>>16272 匿名さん

その通りですね。2期で安い部屋は、必ず行灯部屋が入ってきます。

[16274: マンション検討中さん]

>>16270 匿名さん

現在、14階建のマンションの2階に住んでますが、エレベーターで2階ボタンを押すと、一緒に乗っていた小学低学年の子から「えー2階なんだーあははは！」と小馬鹿にされました。そういう子が育っちゃうかもしれません。

[16275: 匿名さん]

予定価格より安く販売する理由が気になる。

人気があり高く売れそうなら下げないと思う。

素人ですが、不振なのでは？と勘ぐってしまう。

人気のない物件を購入するのって正直不安です。

[16276: マンション検討中さん]

>>16275 匿名さん
人気があり高く売れそうなら下げない、なんて、当たり前でしょ（笑）
人気がないとか不振とかじゃなくて、単に売れる価格に調整しただけ。
予定価格の反応を見て、正式価格を決めたというだけ。
たぶん、16275さんレベルの知識だったら、マンション買わないほうがいいと思う。

[16277: 匿名さん]

>>16276 マンション検討中さん

だから、予定価格だと高くて売れないとデベが判断し安くしたんでしょ。

[16278: 匿名さん]

>>16263 マンション検討中さん

選手村には、ここが敵わない展望もったタワーもありますよー

[16279: マンション検討中さん]

>>16277 匿名さん
そうですね。

[16280: マンション検討中さん]

>>16278 匿名さん
選手村タワーは、眺望抜群でしょうね！！！
ただし、ここより断然高く売り出されるんじゃないですかね。眺望が良い部屋は。南向きで眺望が抜ける部屋とか、めちゃくちゃ高そう。

[16281: 匿名さん]

もう予定価格を下回り哀愁が漂っるような
駅の予定もなく徒歩20分は年取ってから苦しみますよね

[16282: 匿名さん]

>>16277 匿名さん

高過ぎたところだけ予定価格を販売開始前に下げただけですよね。全部を下げたのではないですし。

[16283: マンション検討中さん]

>>16281 匿名さん
徒歩20分？どこの話？
あと、資産価値考えたら鉄道駅からの徒歩時間気にするのは分かるけど、実際に使ってる身からするとバスめっちゃ便利。現状で都バスと晴海ライナーあるし、BRTもできたら最高。

[16284: 匿名さん]

>>16281 匿名さん
現状でしか物事をはかれないようでは、そのレベルですね。近距離移動の交通手段は、都心３区から次の5年で変わりますよ。

[16285: 匿名さん]

>>16282 匿名さん

北向きでも値引きない部屋もありましたね。それでも売れてる。

[16286: 匿名さん]

三井始まって以来の世紀の大失速って、湾岸の妖精のTwitterが流れていたぞ。

[16287: 匿名さん]

もう一期で契約した人もいますし、あまり言うとかわいそうですね

[16288: 匿名さん]

まあ、たしかくそうですね。
人の評価は気になりますが、建って住んでみないとわからないから、自分が購入しようと思った気持ちを信じるしかないですね。
土地の広さを存分に活かした他に例のないマンションなので、どうなるかは皆様と運営次第です。
普通のマンションになってしまったら、意味がありません。
例がないだけに、どうなるかはわかりません。
ディズニーを信じましょう。

[16289: マンション検討中さん]

自転車で月島駅からここの敷地まで3分30秒で行けました。(赤信号10秒待ち位)

[16290: マンション検討中さん]

割安な部屋と、条件の良い部屋はサクッと売れたけど、それ以外はは高くて売れなかったですならね。2期で盛り返すでしょうね。そのための値付け。
ただ、南と東はとうぶん売り切れない気がする。

[16291: マンション検討中さん]

>>16288 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/6919/

これ読んだほうがいいですよ。コンセプトは売主から与えられるものですが、入居してからは自分たちで守っていくしかありません。信じてもどうにもなりません。

[16292: 匿名さん]

>>16290 マンション検討中さん

盛り返すために予定価格より安くする必要があった？
まぁ二期の売れ行きが今後の価値を決めそうですね！市場がどう動くか

[16293: 匿名さん]

＞16291
大変ですね。
私なら誰かがやってくれるだろうになっちゃいます。
遊具の維持管理など放棄をすると、晴海の意味がなくなりますね。
余りコストを掛けたくない人がいたり、住民の意思統一が大変ですね。
私は住民でないので、どうなるか楽しみに見ていますよ。

[16294: 匿名さん]

>>16292 匿名さん

北の高層や西が3月の予定価格より安くなるであろうことは第1期の価格が決まった時点でわかっていたことでは？

[16295: 匿名さん]

>>16266 マンション検討中さん
わからないけど変動通っちゃったらしい。1500の頭金出してます。三井が売りたかったのかな。手取り60月々21万の返済で生活できないわけではないが。三井頑張っているように見えます。

[16296: マンション検討中さん]

>>16292 匿名さん
>>16294 匿名さん

盛り返すためというか、単に売れる価格に調整しただけですよね。普通のマーケティング戦略です。
2期の売れ行きが価値を決めるというのも全くの間違い。マンションの価値は売れ行きではありません。

[16297: マンション検討中さん]

>>16293 匿名さん
住民みんなで理事会を支えていければいいですよね。

[16298: 匿名さん]

>>16293 匿名さん

クロノ、ティアロを買って、ここの施設に遊びに来るのが最適ですよ。

使い倒しましょう！

[16299: 匿名さん]

>>16295 匿名さん

収入さえあれば、8000でも1億でも余裕で通りますよ。

[16300: 匿名さん]

>>16298 匿名さん
是非どうぞ笑

[16301: 住民板ユーザーさん2]

>>16281 匿名さん
徒歩20分？どこの話？ここは12分ですよ。
ちなみに選手村のタワーは徒歩20分確定で眺望と引き換えに激高のはず。それと比べるとここはきっと割安になってますよ

[16302: 匿名さん]

>>16257 匿名さん
ファミリー多いなかで、単身者だと本物件のどの辺に惹かれますか？本エリアならDTや勝どき・月島の駅近を選ぶのかなという印象があり。

[16303: 匿名さん]

>>16296 マンション検討中さん

予定価格は、売れる価格ではなくなった→予定価格より安くした ということ？

[16304: マンション検討中さん]

>>16303 匿名さん
そうでしょう。
予定価格は、相場が上がり調子で続くことを前提に設定されていたものと思われます。しかし価格は既に天井で買い手もついてこれなくなっていることから、価格を調整したんでしょう。

[16305: マンション検討中さん]

>>16302 匿名さん
単身は、コンセプトが気に入ればありですが、そうでなければ仰る通り駅近買うとか、クロノティアロにするのがいいのでは。

[16306: 匿名さん]

>>16305 マンション検討中さん
クロノティアロはじゅうぶんファミリー向けに感じます。

[16307: マンション検討中さん]

>>16306 匿名さん

クロノティアロもファミリー向けですが、パークタワー晴海ほど振り切ってないですよね。

[16308: 匿名さん]

>>16274 マンション検討中さん
子どもというよりは親ですよね〜

[16309: 匿名さん]

>>16307 マンション検討中さん
はい、その通りですね。

[16310: 匿名さん]

良いマンションだと思う

[16311: マンション検討中さん]

西にもタワマンできたらどうすんの？
北と西が安いとはいっても、目の前に建物で眺望見えなきゃ、タワマン買う意味ないんじゃないの

[16312: 匿名さん]

まだまだ、ここは安くなる
もう半年くらい待てば大幅値引きもあるかな

[16313: マンション検討中さん]

>>16312 匿名さん

半年じゃ下げないんじゃないの

たぶん、北と西は上から下まで7000万以内で出して割とサクッと売れて、南と東が売れ残る。南と西はもともと高いから、値下げしてもそこまでグロスで安くならず、庶民には買えないよ。

[16314: 匿名さん]

>>16311 マンション検討中さん

西はタワマン建てられませんが？
てかそう思うなら、やめればいいだけ。

[16315: 名無しさん]

私が購入検討している部屋はしばらく前に価格発表されていて坪単価330～340。
しかし、最新の2期の価格を見たら、ほぼ同じ眺望条件のお隣の部屋の価格が発表されて、なんと坪単価が約300。
間取り、広さが違うとは言え、違いすぎます。
納得ができません。お隣さんの10%増しで買わなければいけないなんて。
撤退したいと思います。

[16316: 匿名さん]

>>16315 名無しさん

二次開始前の追い込み必至ですね。
よく頑張りました！！
そろそろ本職の良さを伝える活動に戻ったら？
誰にも感謝されてない仕事だけど、ご苦労サマ！！

[16317: 匿名さん]

このネガの多さからすると2期も順調に売れそうですね

[16318: 匿名さん]

>>16315 名無しさん

価格表見ましたが、そのような部屋が見つからないのですがどのあたりですか？
以前から1LDKと2LDKと3LDKでは坪単価が違うようですが…

[16319: 匿名さん]

再開発エリアで安値期待は裏切られるだけ。
豊洲で何度も聞いたよ。暴落、暴落ってね。

[16320: マンション検討中さん]

某ブロガーはる○ーさんも、歴史的失速と書いてましたが、一期で購入した自分には二期の価格が残念で仕方ありません。三井も明らさまな値下げをするんですね

[16321: 匿名さん]

＞16320
これからの購入者にとって安くなるのは良いことです。
スミフは上げるが下げない。
三井は上げないけど下げてくれる。

同じ部屋は2つと無いのだから許容しないと。

[16322: 匿名さん]

>>16320 マンション検討中さん
ただあなたも当初の予定から割引かれた価格で購入されたのではないでしょうか？

[16323: 匿名さん]

計画からの値下げではなく、調整だってさ…
実質的に、このまま売れなくて不良債権になるのが怖いから値段下げたみたい

[16324: マンション検討中さん]

2期の西側はお得感のある価格になりましたね。
びっくりしました。
三井もこういう実質上の値下げをするんですね。
はじめて見ました。

[16325: 匿名さん]

>>16323 匿名さん
営業からの情報ですか？

[16326: 匿名さん]

西向きは下記を気にすら人がいますから、予定価格時点と比較すると適正価格になったのかなという印象です。
・行灯部屋
・エレベーターから遠い
・ゴミ置場前
・低層はエントランスからの目線

[16327: 匿名さん]

>>16326 匿名さん
ですね。適正と思うけどな。
高層でもたいして眺望望めないし西日キツイし、ティアロもかぶってる部屋もあるし。

[16328: マンション検討中さん]

同じ西向きだとティアロの中古より安いんで結構売れるでしょうね

[16329: マンション検討中さん]

>>16323 匿名さん
売るために価格調整してるんだから当たり前だろ、何いってんの？笑
商売ではごく一般的な行為。

[16330: マンション検討中さん]

>>16320 マンション検討中さん
一期もあからさまな値下げしてますよね？
購入してないのにお疲れ様です。

ここ2日ぐらいで急にこういうのが沸いてきたな笑

[16331: マンション検討中さん]

>>16315 名無しさん

>>16315 名無しさん
あなたが希望してた部屋はたぶん2LDKなんだろうけど、3LDKより単価高いのは普通のことだよ。そしてマンションによって価格政策は違うのは当然で、このマンションはそういう価格設定にしているというだけ。このマンションの特徴は、
・階差による値段差が少ない
・眺望による値段差が大きい
・間取りによる値段差が大きい

[16332: 匿名さん]

>>16331 マンション検討中さん

行灯部屋あり無しでなしでお値段はっきり変わりますね。一例として、北向き低層（６階）を坪単価で比較すると、小数点以下切り捨てで、301万（90An）、314万（83An）、282万（69Dn）と、行灯部屋ある無しで強弱ついてます。同様に、西向き低層（６階）も、73Cw,72Aw,71Cwが、行灯部屋ありで280万程度。

[16333: 匿名さん]

予定価格からの値下げ率は一期と二期で同じくらいだったの?
同程度の値下げ率なら一期の購入者ががっかりすることないと思うけど。

[16334: 住民板ユーザーさん2]

>>16332 匿名さん
妥当

[16335: 匿名さん]

>>16324 マンション検討中さん

KTTもPHTでも同じ戦略でやってましたが。

[16336: 匿名希望]

バルコニー、寝室の窓のど真ん前に柱が配置してあるお部屋も安いのではありませんか？
気付かずに買ったら、内覧会で窓見てビックリするでしょうね。

[16337: 匿名さん]

>>16336 匿名希望さん

いやいや、1億ほどの買い物するのに、柱も見てないとかないでしょ〜(笑)

[16338: 通りがかりさん]

行灯部屋とは部屋の見取り図でどれにあたるところですか？？
暗い部屋？って窓もない部屋という意味ですか？？
調べてもわからず教えてください。

[16339: マンション検討中さん]

>>16338 通りがかりさん
窓がない部屋のことです。

[16340: マンション検討中さん]

一期で買ったけど二期が安くて気持ちの整理がつかない！って言ってる人たち、なんで契約者板に投稿しないんですかね？やはりネガか。

[16341: 匿名さん]

>>16340 マンション検討中さん

いやいや、それくらいは言わせてあげようよ。
自分が買った価格より、下げられたら文句も言いたくなるじゃん。
明日は我が身？だしー

[16342: 匿名さん]

住宅史上最高のマンションの予感

[16343: マンション検討中さん]

>>16341 匿名さん
いや下がってないけどね。
部屋は１つしかないわけだし、間取りも違うし。

[16344: 匿名さん]

ここは三井他ジョイントベンチャーが関わっている物件だからね。売れなければ後半は容赦なく下げてくる。
このペースだと来年半ばくらいまで様子を見たほうがよさそう。

[16345: 匿名さん]

>>16344 匿名さん

同じ人が同じネガの繰り返し。
まるで他社の営業が営業妨害するために書き込んでるように見えるよ。
必死なのは分かるけど、もうちょっと頭捻ったら？

[16346: マンション検討中さん]

ここは、駅遠という絶対的な短所もある一方で、魅力もそれなりに用意されている。近隣の土地はこれからだし、未決定なことも多い。東京オリンピック後も影響を受ける所だし、どうなるかなんて予想は困難。

値段の妥当性は10～20年後に評価されるべきでしょう。

リセール時に大怪我するかもしれないし、もしかすると、人が羨むブランド地区に大化けしてるかもしれない。

現状、評価がとりわけ難しい物件だと思います。
どうしようかな。。迷う。。

[16347: ご近所さん]

「駅遠という絶対的な短所」← これがすべて　　そこにお金を投じるかはあなた次第

[16348: マンション検討中さん]

>>16347 ご近所さん
もしこの物件が周辺のタワマンと同じようなよくあるコンセプトならただの駅遠タワマンだけど、駅遠をのハンデを埋めるだけの魅力はあると思います。
それと、駅からこれぐらいは離れていた方が良いと考える層も一定いる。

[16349: 匿名さん]

>>16348 マンション検討中さん

駅からの距離、私には程よいです。今も駅から同じような距離で生活していますが、商業エリアを抜け住宅街の中でセキュリティもいいです。あまり駅近だと、不特定多数が往来しますから、住環境とは相容れない要素も。。

[16350: ご近所さん]

「駅遠をのハンデを埋めるだけの魅力」→ だからあなた次第だって言うこと。　中古になったら周辺タワマンと十把一絡げだよ。

当初の予想提示価格よりかなり安く、現実的な値付けになってきたから購入層も広がっただろうし、412戸販売済みなら検討しているよね。
こっからが大変だけどね（笑）　完全に外野としては、こういうコンセプトがこの価格でどのくらい売り切るか興味津々。