パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16201: 通りがかりさん]

>>16196 匿名さん

同性同士ならリビングを広くして一部屋を2人でもいけますね。
うちは性別違いなので悩みましたが初めから3LDKにしました。
MRの方が言うには2→3LDKより3→2のほうがあとあと帰る場合に安いと言っていました。
子供が独立したら部屋を一つ潰してリビングを広くしたいなと今から考えています。

[16202: マンション検討中さん]

>>16201 通りがかりさん
一部屋に2人じゃエロ本みたりオ●ニーしたりできない。健全な成長のためには一人一部屋！

[16203: 匿名さん]

みなさん良い御意見有難うございます。
ここは温かみのある方が多そうですね。
3LDKのできれば80㎡狙います。無論予算内で(笑)

[16204: 匿名さん]

南東角がちょうど80㎡くらいで使いやすいけど、全部売れてるんでしたっけ？

[16205: 匿名さん]

80平米無くても、行灯部屋がないワイドスパンの3LDKなら子ども二人はまず問題ないと思います。

[16206: 匿名さん]

三井のワイドスパンの間取りはほんと秀逸。
煽りじゃなく、三井の70㎡≒ブリ○アの80㎡くらいの有効居住スペースがある。

[16207: 匿名さん]

>>16203 匿名さん

80平米台は角と北向き中住戸ですかね。どちらも、坪単価のお得感はないような。。

[16208: マンション検討中さん]

まーここは坪単価で選ぶような人はむしろ少数派では？お得で資産価値のあるマンション買いたいというよりはパークタワー晴海を買いたいという人が大半でしょ。ってブロガーさんたちも買いてますけど。
それにしても南と東は高すぎるけど。

[16209: 匿名さん]

値下げきましたね

[16210: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

素人の一次取得層がターゲットってことですか

湾岸でそれやったら売れないに決まってますよね…周辺新築はおろか中古マンションの坪単価の推移まで把握している層が大半のエリアなのに。

[16211: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

それにしても、北向き中住戸だっていうのに83Anは、西より割高。。広めなのは魅力だけど。

[16212: 匿名さん]

>>16209 匿名さん

どういう意味ですか？
何か発表があったのでしょうか？

[16213: マンション検討中さん]

>>16212 匿名さん
単純に、第2期で、今まで正式発表されなかった部屋の価格が出たということです。
3月時点の予定価格よりも落として来ています。北向きと同じ流れですね。

[16214: 匿名さん]

調整レベルだろ？騙されんなってｗ
元々平均が坪350弱で、条件の悪い部屋が坪300切るのは当たり前
以前の相場と比べればまだクソ高いし、
あくまでも建物内で値頃感というか手が届く価格ってだけ

ただ新築条件でもう待てない決めたい落ち着きたいって人は、
皆さんの指摘通り西側坪300のできるだけ高層階でいいと思うよ
（理想は40階以上だけど、30階以上ならまあ妥協もあり）
特にディンクスや単身、子一人で将来的な買い替えを視野に入れるなら、
総額6～7千万で中央区アドレス、多少の障害物はあっても都心の夜景を一望できるはずだし、
売却時も大怪我はしないと思う

[16215: マンション検討中さん]

>>16210 匿名さん
まぁそれもあるかもしれませんが、それよりもコンセプトに価値を感じる人が多いマンションということです。これまでのタワマンとは、大きく差別化できています。坪単価で割高なことが分かっていても、それでも欲しいと思う家庭が多いのだと理解しています。

[16216: マンション検討中さん]

>>16214 匿名さん
買う人たちは、それでも買うんだと思いますよ。このマンションは。
マーケティング的には、駅遠のデメリットを、

・オリエンタルランド
・初め高く出して値引き

で割高でも買ってもらおうってことですね。

割高な分の付加価値を十分に感じるかは、一般的な収益性や坪単価、リセールバリューなどの観点ではあまり関係ありません。

[16217: 匿名さん]

>16216
結局付加価値で勝負できなかったから調整するんでしょ？
ここみたいにターゲットがはっきりしてるニッチ商品は多少高くても欲しい人は買うし、
逆にちょっと値引きしたぐらいじゃ売れ行きに影響を与えないから引く必要もない
オリエンタルもクジラ推しも何だか中途半端だし、結局値段ってことなんだと思うよ

ただ結局値段ってことは初心に立ち返ると、
そもそもが目ん玉飛び出るチャレンジ価格だった訳だし、
維持管理費が高いのはそのままだし、迷ってる人は冷静になったほうがいいと思う
貴方が仰るような層は一期で値段を気にせず欲しい部屋を買ってるはずだしね

[16218: マンション検討中さん]

>>16217 匿名さん
もちろん、おっしゃる通り資金計画に不安がある人は冷静になったほうが良いというか、そもそも資金計画に余裕がなければ買うものでもないですね。

調整後でも未だ割高なことは変わらないわけだから、やはり付加価値勝負の商品だと思います。オリエンタルランドコンセプトがないフツーのマンションじゃ、今の値段で売れるはずないですからね。

逆に、更に価格調整が入ってくるとしたら、検討者にとってはチャンス拡大ですね。じっくり待つのも手です。

[16219: 匿名さん]

北と西は売れるね。ただ、2期1次はまだ様子見で良いかも。

[16220: マンション検討中さん]

一期で北の中層階を契約しましたが、二期は西や北の高層が思ったより安く発表され、かなり後悔してます。
契約者の皆さんは、二期の価格についてどう思われましたか？気持ちの整理が出来ません

[16221: 匿名さん]

予想以上に安い価格だと感じました。特に西は、陽射しもあるわけだし。でも、80平米以上でみると、もう割安は有りませんね。

[16222: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

中層階だとオーナーズスタイリング等は対象外だったと思いますが、まだ該当階は建ってないわけだし、（結果的には）割高で決めた分、せめてオプションを付けられるようにしてほしいですね。

[16223: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

ちょっと言い方悪くて恐縮ですが、

我々検討者も、明日は我が身ですね..

やっぱりやめとこうかな

[16224: 匿名さん]

一期で4割売れて順調なのに一期より大きく値下げしたんですか?
何故なのか。
売れ行きイマイチというブロガーもいるし謎が多い物件ですね。

[16225: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん
仮定の話ですが、もともと1期の3LDK中層ぐらいの予算でしたら、2期の西や北でも、中層しか買えません。西も北も中層だと日照リスクはあり、結局同じことですので、損も得もないのでは？

[16226: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
4割売れたといっても、ここからもう一段加速しないと厳しいのではないでしょうか。選手村が安く分譲されるという話も出てきていますし、豊洲の中古も価格が落ち着いてきました。駅遠のハンデを埋めるには、オリエンタルランドでも足りず、価格調整が不可欠だったということなのでは。

[16227: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
勘違いして欲しくはないですが、一期より値段を下げてはいません。

[16228: 匿名さん]

>>16227 匿名さん
>>16224 匿名さん
そうですね。1期で未発表だった部屋の価格が発表になっただけですね。1期と同様、北と西が3月ごろに発表していた予定価格より下げているということです。

[16229: マンション検討中さん]

>>16220

北向きは、レミコン跡地が建つまで中層でも眺望は非常に良いですし、もしかしたらタワー建たないかもしれないです。
もしタワーが建つとしても、建つ頃には、パークタワー晴海での生活に慣れて、それほど気にしなくなっていると思います。そんなもんです。
むしろ、北の中層を1期で買われたということは、このマンションの中では資産価値としては下がりにくい部屋を買われたのではないでしょうか。

[16230: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

北向き74Anと73Dn高層あたりの比較でしょうか。74Anだとすると、バランス取れた使いやすそうな間取りだから、単純に専用面積で比較できるのかな、とも思います。

[16231: 匿名さん]

>>16230 匿名さん
74Anは北でも一番人気のあった部屋で、余り後悔する人はいないとは思います。しかし元々高層を検討してたけど、予算の都合で71Bnや67Anを購入された方は、高層の73Dnが良いと思のかも知れません。

[16232: 匿名さん]

２期で値下げはしてません。
１期南が高かったので西が安く感じるのでは。
南も東も値下げはしていませんし新しく発表された西が
思ったより安かった。

[16233: 匿名さん]

>>16231 匿名さん

71Bnや67An中層で予算6300位だとすると、西向き高層は買えないし。。一期で契約して、もしかすると頑張れたかな、との思いはあっても、二期の値付けは巧くできていると思います。

[16234: 匿名さん]

3月の予定価格より値下げしています。
のらえもんさんのページに詳しく書いてありますよ。

なぜ、予定より値下げしたか。そこが大切かと。特に将来売却を考える方は慎重に。

[16235: マンション検討中さん]

>>16234 匿名さん
デベからすれば、3月は予定価格であって正式価格ではないので、値下げではないということもできます。実質、値下げですけどね。

ここは売却前提で買うマンションではないと思います。ここに住みたいけど少しでも資産価値の減少が少なく済みたい人は、北か西の中層あたりって感じですかね。南はそんなことあまり気にしない金持ちのものです。

[16236: 匿名さん]

予定価格より下げただけで値下げではない ですね。

一時は、販売中に値上げがあった湾岸も変わりましたね。

[16237: 匿名さん]

予定価格より下げたというのは、やはり、売れ行きが芳しくないのでしょうか？

[16238: マンション検討中さん]

>>16236 匿名さん

相場が上昇している時期ならありましたが、今はもう天井な上に、この物件は予定価格がKYすぎましたね。

[16239: マンション検討中さん]

>>16237 匿名さん
単に、三井の価格設定がまずかっただけではないでしょうか。3月の価格は、今後も相場が上がっていく前提での値付けでしたね。結局はそのせいで売れ行きが失速したということでしょう。

[16240: 匿名さん]

3月の予定価格からの変更は値下げでは無く戦略でしょう。ブログにも書かれてる通りで有明の価格を意識も勿論した結果だと思います。

[16241: 匿名さん]

>>16237 匿名さん

第1期の時点で予定価格から下げているから、関係ないのでは。

[16242: 匿名さん]

>>16240 匿名さん

まだ販売しない段階で高めに発表しておけば、今回みたいに、お値ごろ感を醸し出せますからね。本気の検討者が気持ちよく買える状況は大事。今住んでる三井の物件も同じような経緯でした。

[16243: 匿名さん]

でも、それって、早く買った検討者の判断を誤らせる可能性があるよね？

[16244: 匿名さん]

>>16242 匿名さん

本当に人気があるなら、下げる必要がなかったと思いますよ。

[16245: 匿名さん]

第一期で買った人はいい気持ちしないですよね
予定よりジリジリ値下げ販売って

[16246: マンション検討中さん]

>>16244

人気があるなら高くても売れるってことではないでしょ。魅力あるマンションでも、高過ぎれば売れないのは当然。適正な価格になったと思います。

[16247: 匿名さん]

正式な予定価格ではないけれど、一度提示した価格からは下げてるんですよね。
噂ならまだいいけど、その事実がネットで多数残っている。
今後の販売に影響しないはずはないですよ。それでも惚れ込んでいるなら、外から何を言われても買うべきです。
私は資産価値は二の次なので、真剣に検討しています。

[16248: マンション検討中さん]

>>16245 匿名さん

そもそも1期の時点で予定価格から下がってたわけだから、1期で次期以降販売となっていた住戸も、同じように下がるのではないか、と考えられなかったんでしょうかね？
気持ちは分かるけど、デベは何も悪いことしてませんからね。

[16249: 匿名さん]

>>16245 匿名さん

第1期で買った人も予定価格より安く買っていますが、第1期より下がっているのでしょうか？

[16250: マンション検討中さん]

>>16247 匿名さん
3月の価格は、これで買えますよと提示した価格ではなくて、あくまで検討の参考となる予定価格だから笑
その反応もまた上で正式価格を決めるんですよ。

そこから下げても上げても、別に悪いことじゃない

[16251: マンション検討中さん]

>>16249 匿名さん

第1期で発表になった価格から安くなっている部屋は、ありません。第1期より下がっているわけではありません。

あくまで3月の予定価格より下がっている部屋もある、ということです。

[16252: 匿名さん]

うちは一期で北のワイドスパンの間取りと理想の広さを購入できて、大変満足してます。ちなみに20階以下なので低層です。
あとはハイルーフ駐車場の抽選通ればいうことないんだけどな。
後悔している購入者は、妥協した部屋を契約してしまったのか、、単に高層が良かったということなのかな。

[16253: 匿名さん]

単に高層が良かったのでは？
子どものこと考えたら、低層がかしこいとは思うけどね。

[16254: 匿名さん]

>>16252 匿名さん

ご契約おめでとうございます。値下げが入った北向きの広い部屋は貴重でしたね。

[16255: 匿名さん]

羨ましい。

[16256: マンション検討中さん]

二期の北31階超の3ldkは坪299～となっており、一期で売り出された30階(71bn除く)は坪312～319だったので、実質的には値下げではないかと。 残念でたまりません。
自分は一期で北の中層を坪300で買いました。出来るのであれば部屋を変更したい

[16257: 匿名さん]

30代前半年収900で8000の変動ローンは無理ですか。独身で総額9000ぐらいの狙いです。

[16258: 匿名さん]

>>16253 匿名さん
現在30階に住んでますが、万が一の時を考えて階段を使えるのは20階程度（余り違いはないですが笑）かなという考えで物件を選んでました。子どものことを考えた時に低層が良いと考えるのはどのようなポイントがありますか？私も子育てしてるので、気になったので質問させていただきました。

[16259: 匿名さん]

>>16258 匿名さん

体質によると思いますが、私はエレベーターで10階以上に行く時、耳が痛くなります。それが毎日だと辛いので低層で考えています。

[16260: 匿名さん]

>>16256 マンション検討中さん

担当の営業さんにはお話されましたか?

[16261: マンション検討中さん]

よしよし！ もう少し安くなれば買おう。

[16262: 匿名さん]

安くなったとは言え、これからくる選手村の安さには逆立ちしても敵わないですけどね

[16263: マンション検討中さん]

>>16262 匿名さん
選手村団地はちょっと(´ｰ｀)

[16264: マンション検討中さん]

>>16258 匿名さん
マンションから転落で死亡。高所平気症の子供急増。私も事故死させた | 元大手不動産会社社員の欲しいマンション
http://biz.imadeta.com/kousyo

[16265: マンション検討中さん]

>>16256 マンション検討中さん
価格差はおそらく間取りの問題です。2期の、北31F超の3LDKよりも、一期の30F以下のほうが間取りが良いです。行灯部屋がなかったりします。そのあたり良く見られていないとなると、ほんとに契約者さんですか？？

[16266: マンション検討中さん]

>>16257 匿名さん
組めるかどうかだけで言うと、8000の変動は審査通らないのでは？フラットなら、10倍ぐらいまでなら組めますよ。
支払っていけるかどうかは別ですけど。

[16267: 匿名さん]

って言うか、一期で北向き買った人も二期で西向き買う人も、その差なんかせいぜい100-200万円なんだから、どっちでもいいと思うけど。
そんな小さい差が気になっちゃうの？？
自分の買った部屋に満足してこれからの生活考えた方が幸せだよ。
100-200万円の資産価値の差なんかどうでもいいじゃん。

[16268: マンション検討中さん]

>>16243 匿名さん
早く買った人も予定価格から下がった価格で買ってます。

[16269: マンション検討中さん]

>>16267 匿名さん

その通り。そんな差を気にするなら、もともと駅遠にしては割高なこのマンションを買うべきではないのでは笑
多少、割高でも、ディズニー風味にお金払ってるわけですから。それを納得の上で買うべき。

契約しちゃったらもう、前を向くしかないですよ。

[16270: 匿名さん]

>>16264 マンション検討中さん
ありがとうございます。高所平気症以外には他には何がありますか？高所平気症や高層階病をはじめとしたネットで調べてすぐ出てくる話はわかるので、具体的な実体験に基づくお話などありましたら嬉しいです。

[16271: 匿名さん]

>>16268 マンション検討中さん

全部の部屋が下がった訳では無いのでは?

[16272: 匿名さん]

第2期で安く販売されるのは第1期より間取りや眺望などが良くない部屋ですよね。第1期と同じ条件の部屋が安く買えるということではなさそうです。

[16273: マンション検討中さん]

>>16272 匿名さん

その通りですね。2期で安い部屋は、必ず行灯部屋が入ってきます。

[16274: マンション検討中さん]

>>16270 匿名さん

現在、14階建のマンションの2階に住んでますが、エレベーターで2階ボタンを押すと、一緒に乗っていた小学低学年の子から「えー2階なんだーあははは！」と小馬鹿にされました。そういう子が育っちゃうかもしれません。

[16275: 匿名さん]

予定価格より安く販売する理由が気になる。

人気があり高く売れそうなら下げないと思う。

素人ですが、不振なのでは？と勘ぐってしまう。

人気のない物件を購入するのって正直不安です。

[16276: マンション検討中さん]

>>16275 匿名さん
人気があり高く売れそうなら下げない、なんて、当たり前でしょ（笑）
人気がないとか不振とかじゃなくて、単に売れる価格に調整しただけ。
予定価格の反応を見て、正式価格を決めたというだけ。
たぶん、16275さんレベルの知識だったら、マンション買わないほうがいいと思う。

[16277: 匿名さん]

>>16276 マンション検討中さん

だから、予定価格だと高くて売れないとデベが判断し安くしたんでしょ。

[16278: 匿名さん]

>>16263 マンション検討中さん

選手村には、ここが敵わない展望もったタワーもありますよー

[16279: マンション検討中さん]

>>16277 匿名さん
そうですね。

[16280: マンション検討中さん]

>>16278 匿名さん
選手村タワーは、眺望抜群でしょうね！！！
ただし、ここより断然高く売り出されるんじゃないですかね。眺望が良い部屋は。南向きで眺望が抜ける部屋とか、めちゃくちゃ高そう。

[16281: 匿名さん]

もう予定価格を下回り哀愁が漂っるような
駅の予定もなく徒歩20分は年取ってから苦しみますよね

[16282: 匿名さん]

>>16277 匿名さん

高過ぎたところだけ予定価格を販売開始前に下げただけですよね。全部を下げたのではないですし。

[16283: マンション検討中さん]

>>16281 匿名さん
徒歩20分？どこの話？
あと、資産価値考えたら鉄道駅からの徒歩時間気にするのは分かるけど、実際に使ってる身からするとバスめっちゃ便利。現状で都バスと晴海ライナーあるし、BRTもできたら最高。

[16284: 匿名さん]

>>16281 匿名さん
現状でしか物事をはかれないようでは、そのレベルですね。近距離移動の交通手段は、都心３区から次の5年で変わりますよ。

[16285: 匿名さん]

>>16282 匿名さん

北向きでも値引きない部屋もありましたね。それでも売れてる。

[16286: 匿名さん]

三井始まって以来の世紀の大失速って、湾岸の妖精のTwitterが流れていたぞ。

[16287: 匿名さん]

もう一期で契約した人もいますし、あまり言うとかわいそうですね

[16288: 匿名さん]

まあ、たしかくそうですね。
人の評価は気になりますが、建って住んでみないとわからないから、自分が購入しようと思った気持ちを信じるしかないですね。
土地の広さを存分に活かした他に例のないマンションなので、どうなるかは皆様と運営次第です。
普通のマンションになってしまったら、意味がありません。
例がないだけに、どうなるかはわかりません。
ディズニーを信じましょう。

[16289: マンション検討中さん]

自転車で月島駅からここの敷地まで3分30秒で行けました。(赤信号10秒待ち位)

[16290: マンション検討中さん]

割安な部屋と、条件の良い部屋はサクッと売れたけど、それ以外はは高くて売れなかったですならね。2期で盛り返すでしょうね。そのための値付け。
ただ、南と東はとうぶん売り切れない気がする。

[16291: マンション検討中さん]

>>16288 匿名さん
https://www.sumu-log.com/archives/6919/

これ読んだほうがいいですよ。コンセプトは売主から与えられるものですが、入居してからは自分たちで守っていくしかありません。信じてもどうにもなりません。

[16292: 匿名さん]

>>16290 マンション検討中さん

盛り返すために予定価格より安くする必要があった？
まぁ二期の売れ行きが今後の価値を決めそうですね！市場がどう動くか

[16293: 匿名さん]

＞16291
大変ですね。
私なら誰かがやってくれるだろうになっちゃいます。
遊具の維持管理など放棄をすると、晴海の意味がなくなりますね。
余りコストを掛けたくない人がいたり、住民の意思統一が大変ですね。
私は住民でないので、どうなるか楽しみに見ていますよ。

[16294: 匿名さん]

>>16292 匿名さん

北の高層や西が3月の予定価格より安くなるであろうことは第1期の価格が決まった時点でわかっていたことでは？

[16295: 匿名さん]

>>16266 マンション検討中さん
わからないけど変動通っちゃったらしい。1500の頭金出してます。三井が売りたかったのかな。手取り60月々21万の返済で生活できないわけではないが。三井頑張っているように見えます。

[16296: マンション検討中さん]

>>16292 匿名さん
>>16294 匿名さん

盛り返すためというか、単に売れる価格に調整しただけですよね。普通のマーケティング戦略です。
2期の売れ行きが価値を決めるというのも全くの間違い。マンションの価値は売れ行きではありません。

[16297: マンション検討中さん]

>>16293 匿名さん
住民みんなで理事会を支えていければいいですよね。

[16298: 匿名さん]

>>16293 匿名さん

クロノ、ティアロを買って、ここの施設に遊びに来るのが最適ですよ。

使い倒しましょう！

[16299: 匿名さん]

>>16295 匿名さん

収入さえあれば、8000でも1億でも余裕で通りますよ。

[16300: 匿名さん]

>>16298 匿名さん
是非どうぞ笑