パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16201: 通りがかりさん]

>>16196 匿名さん

同性同士ならリビングを広くして一部屋を2人でもいけますね。
うちは性別違いなので悩みましたが初めから3LDKにしました。
MRの方が言うには2→3LDKより3→2のほうがあとあと帰る場合に安いと言っていました。
子供が独立したら部屋を一つ潰してリビングを広くしたいなと今から考えています。

[16202: マンション検討中さん]

>>16201 通りがかりさん
一部屋に2人じゃエロ本みたりオ●ニーしたりできない。健全な成長のためには一人一部屋！

[16203: 匿名さん]

みなさん良い御意見有難うございます。
ここは温かみのある方が多そうですね。
3LDKのできれば80㎡狙います。無論予算内で(笑)

[16204: 匿名さん]

南東角がちょうど80㎡くらいで使いやすいけど、全部売れてるんでしたっけ？

[16205: 匿名さん]

80平米無くても、行灯部屋がないワイドスパンの3LDKなら子ども二人はまず問題ないと思います。

[16206: 匿名さん]

三井のワイドスパンの間取りはほんと秀逸。
煽りじゃなく、三井の70㎡≒ブリ○アの80㎡くらいの有効居住スペースがある。

[16207: 匿名さん]

>>16203 匿名さん

80平米台は角と北向き中住戸ですかね。どちらも、坪単価のお得感はないような。。

[16208: マンション検討中さん]

まーここは坪単価で選ぶような人はむしろ少数派では？お得で資産価値のあるマンション買いたいというよりはパークタワー晴海を買いたいという人が大半でしょ。ってブロガーさんたちも買いてますけど。
それにしても南と東は高すぎるけど。

[16209: 匿名さん]

値下げきましたね

[16210: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

素人の一次取得層がターゲットってことですか

湾岸でそれやったら売れないに決まってますよね…周辺新築はおろか中古マンションの坪単価の推移まで把握している層が大半のエリアなのに。

[16211: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

それにしても、北向き中住戸だっていうのに83Anは、西より割高。。広めなのは魅力だけど。

[16212: 匿名さん]

>>16209 匿名さん

どういう意味ですか？
何か発表があったのでしょうか？

[16213: マンション検討中さん]

>>16212 匿名さん
単純に、第2期で、今まで正式発表されなかった部屋の価格が出たということです。
3月時点の予定価格よりも落として来ています。北向きと同じ流れですね。

[16214: 匿名さん]

調整レベルだろ？騙されんなってｗ
元々平均が坪350弱で、条件の悪い部屋が坪300切るのは当たり前
以前の相場と比べればまだクソ高いし、
あくまでも建物内で値頃感というか手が届く価格ってだけ

ただ新築条件でもう待てない決めたい落ち着きたいって人は、
皆さんの指摘通り西側坪300のできるだけ高層階でいいと思うよ
（理想は40階以上だけど、30階以上ならまあ妥協もあり）
特にディンクスや単身、子一人で将来的な買い替えを視野に入れるなら、
総額6～7千万で中央区アドレス、多少の障害物はあっても都心の夜景を一望できるはずだし、
売却時も大怪我はしないと思う

[16215: マンション検討中さん]

>>16210 匿名さん
まぁそれもあるかもしれませんが、それよりもコンセプトに価値を感じる人が多いマンションということです。これまでのタワマンとは、大きく差別化できています。坪単価で割高なことが分かっていても、それでも欲しいと思う家庭が多いのだと理解しています。

[16216: マンション検討中さん]

>>16214 匿名さん
買う人たちは、それでも買うんだと思いますよ。このマンションは。
マーケティング的には、駅遠のデメリットを、

・オリエンタルランド
・初め高く出して値引き

で割高でも買ってもらおうってことですね。

割高な分の付加価値を十分に感じるかは、一般的な収益性や坪単価、リセールバリューなどの観点ではあまり関係ありません。

[16217: 匿名さん]

>16216
結局付加価値で勝負できなかったから調整するんでしょ？
ここみたいにターゲットがはっきりしてるニッチ商品は多少高くても欲しい人は買うし、
逆にちょっと値引きしたぐらいじゃ売れ行きに影響を与えないから引く必要もない
オリエンタルもクジラ推しも何だか中途半端だし、結局値段ってことなんだと思うよ

ただ結局値段ってことは初心に立ち返ると、
そもそもが目ん玉飛び出るチャレンジ価格だった訳だし、
維持管理費が高いのはそのままだし、迷ってる人は冷静になったほうがいいと思う
貴方が仰るような層は一期で値段を気にせず欲しい部屋を買ってるはずだしね

[16218: マンション検討中さん]

>>16217 匿名さん
もちろん、おっしゃる通り資金計画に不安がある人は冷静になったほうが良いというか、そもそも資金計画に余裕がなければ買うものでもないですね。

調整後でも未だ割高なことは変わらないわけだから、やはり付加価値勝負の商品だと思います。オリエンタルランドコンセプトがないフツーのマンションじゃ、今の値段で売れるはずないですからね。

逆に、更に価格調整が入ってくるとしたら、検討者にとってはチャンス拡大ですね。じっくり待つのも手です。

[16219: 匿名さん]

北と西は売れるね。ただ、2期1次はまだ様子見で良いかも。

[16220: マンション検討中さん]

一期で北の中層階を契約しましたが、二期は西や北の高層が思ったより安く発表され、かなり後悔してます。
契約者の皆さんは、二期の価格についてどう思われましたか？気持ちの整理が出来ません

[16221: 匿名さん]

予想以上に安い価格だと感じました。特に西は、陽射しもあるわけだし。でも、80平米以上でみると、もう割安は有りませんね。

[16222: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

中層階だとオーナーズスタイリング等は対象外だったと思いますが、まだ該当階は建ってないわけだし、（結果的には）割高で決めた分、せめてオプションを付けられるようにしてほしいですね。

[16223: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

ちょっと言い方悪くて恐縮ですが、

我々検討者も、明日は我が身ですね..

やっぱりやめとこうかな

[16224: 匿名さん]

一期で4割売れて順調なのに一期より大きく値下げしたんですか?
何故なのか。
売れ行きイマイチというブロガーもいるし謎が多い物件ですね。

[16225: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん
仮定の話ですが、もともと1期の3LDK中層ぐらいの予算でしたら、2期の西や北でも、中層しか買えません。西も北も中層だと日照リスクはあり、結局同じことですので、損も得もないのでは？

[16226: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
4割売れたといっても、ここからもう一段加速しないと厳しいのではないでしょうか。選手村が安く分譲されるという話も出てきていますし、豊洲の中古も価格が落ち着いてきました。駅遠のハンデを埋めるには、オリエンタルランドでも足りず、価格調整が不可欠だったということなのでは。

[16227: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
勘違いして欲しくはないですが、一期より値段を下げてはいません。

[16228: 匿名さん]

>>16227 匿名さん
>>16224 匿名さん
そうですね。1期で未発表だった部屋の価格が発表になっただけですね。1期と同様、北と西が3月ごろに発表していた予定価格より下げているということです。

[16229: マンション検討中さん]

>>16220

北向きは、レミコン跡地が建つまで中層でも眺望は非常に良いですし、もしかしたらタワー建たないかもしれないです。
もしタワーが建つとしても、建つ頃には、パークタワー晴海での生活に慣れて、それほど気にしなくなっていると思います。そんなもんです。
むしろ、北の中層を1期で買われたということは、このマンションの中では資産価値としては下がりにくい部屋を買われたのではないでしょうか。

[16230: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

北向き74Anと73Dn高層あたりの比較でしょうか。74Anだとすると、バランス取れた使いやすそうな間取りだから、単純に専用面積で比較できるのかな、とも思います。

[16231: 匿名さん]

>>16230 匿名さん
74Anは北でも一番人気のあった部屋で、余り後悔する人はいないとは思います。しかし元々高層を検討してたけど、予算の都合で71Bnや67Anを購入された方は、高層の73Dnが良いと思のかも知れません。

[16232: 匿名さん]

２期で値下げはしてません。
１期南が高かったので西が安く感じるのでは。
南も東も値下げはしていませんし新しく発表された西が
思ったより安かった。

[16233: 匿名さん]

>>16231 匿名さん

71Bnや67An中層で予算6300位だとすると、西向き高層は買えないし。。一期で契約して、もしかすると頑張れたかな、との思いはあっても、二期の値付けは巧くできていると思います。

[16234: 匿名さん]

3月の予定価格より値下げしています。
のらえもんさんのページに詳しく書いてありますよ。

なぜ、予定より値下げしたか。そこが大切かと。特に将来売却を考える方は慎重に。

[16235: マンション検討中さん]

>>16234 匿名さん
デベからすれば、3月は予定価格であって正式価格ではないので、値下げではないということもできます。実質、値下げですけどね。

ここは売却前提で買うマンションではないと思います。ここに住みたいけど少しでも資産価値の減少が少なく済みたい人は、北か西の中層あたりって感じですかね。南はそんなことあまり気にしない金持ちのものです。

[16236: 匿名さん]

予定価格より下げただけで値下げではない ですね。

一時は、販売中に値上げがあった湾岸も変わりましたね。

[16237: 匿名さん]

予定価格より下げたというのは、やはり、売れ行きが芳しくないのでしょうか？

[16238: マンション検討中さん]

>>16236 匿名さん

相場が上昇している時期ならありましたが、今はもう天井な上に、この物件は予定価格がKYすぎましたね。

[16239: マンション検討中さん]

>>16237 匿名さん
単に、三井の価格設定がまずかっただけではないでしょうか。3月の価格は、今後も相場が上がっていく前提での値付けでしたね。結局はそのせいで売れ行きが失速したということでしょう。

[16240: 匿名さん]

3月の予定価格からの変更は値下げでは無く戦略でしょう。ブログにも書かれてる通りで有明の価格を意識も勿論した結果だと思います。

[16241: 匿名さん]

>>16237 匿名さん

第1期の時点で予定価格から下げているから、関係ないのでは。

[16242: 匿名さん]

>>16240 匿名さん

まだ販売しない段階で高めに発表しておけば、今回みたいに、お値ごろ感を醸し出せますからね。本気の検討者が気持ちよく買える状況は大事。今住んでる三井の物件も同じような経緯でした。

[16243: 匿名さん]

でも、それって、早く買った検討者の判断を誤らせる可能性があるよね？

[16244: 匿名さん]

>>16242 匿名さん

本当に人気があるなら、下げる必要がなかったと思いますよ。

[16245: 匿名さん]

第一期で買った人はいい気持ちしないですよね
予定よりジリジリ値下げ販売って

[16246: マンション検討中さん]

>>16244

人気があるなら高くても売れるってことではないでしょ。魅力あるマンションでも、高過ぎれば売れないのは当然。適正な価格になったと思います。

[16247: 匿名さん]

正式な予定価格ではないけれど、一度提示した価格からは下げてるんですよね。
噂ならまだいいけど、その事実がネットで多数残っている。
今後の販売に影響しないはずはないですよ。それでも惚れ込んでいるなら、外から何を言われても買うべきです。
私は資産価値は二の次なので、真剣に検討しています。

[16248: マンション検討中さん]

>>16245 匿名さん

そもそも1期の時点で予定価格から下がってたわけだから、1期で次期以降販売となっていた住戸も、同じように下がるのではないか、と考えられなかったんでしょうかね？
気持ちは分かるけど、デベは何も悪いことしてませんからね。

[16249: 匿名さん]

>>16245 匿名さん

第1期で買った人も予定価格より安く買っていますが、第1期より下がっているのでしょうか？

[16250: マンション検討中さん]

>>16247 匿名さん
3月の価格は、これで買えますよと提示した価格ではなくて、あくまで検討の参考となる予定価格だから笑
その反応もまた上で正式価格を決めるんですよ。

そこから下げても上げても、別に悪いことじゃない