パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16151: マンション検討中さん]

>>16149 匿名さん
個人の感覚によるでしょう。お見合いでも眺望がなくなっても、この物件に住めれば良いという人が北向きを買うのだと思います。

[16152: マンション検討中さん]

>>16150 マンション検討中さん

>>16150 マンション検討中さん
ですね。豊洲市場前にBRTステーションができる報道がありましたが、こちらも確定のお知らせがあればもうちょっと勢いつくかな。

[16153: マンション検討中さん]

自分も見てました。
指名買いでこの惨状で、今すでに１０００円アンケートするくらい厳しいのに来年あたり選手村の概要が出だしてきて買い控えが始まるから、相当厳しくなるだろうねとのこと。

[16154: 匿名さん]

>>16153 マンション検討中さん

選手村のマンションの概要はそんなに早く出るのですか？

[16155: 匿名さん]

>>16153 マンション検討中さん
TwitterでどなたがDisられてますか？本日のツイートみても見あたらず

[16156: マンション検討中さん]

まあそう考えると西の安値提供も納得だよね。相当売れてなくて焦ってるんだなと。

[16157: 匿名さん]

>>16156 マンション検討中さん
当初の予定通りかと

[16158: 匿名さん]

>>16149 匿名さん
DTのWEST棟とEAST棟のダイレクトウィンドウ同士のお見合いと比較すると、50メートルなんて気にならないレベルでしょう。

[16159: 匿名さん]

>>16158 匿名さん

確かに、ダイレクトウィンドウ同士でないから、そんなに神経質になるレベルでは無さそうですね。

[16160: 匿名さん]

>>16159 匿名さん
ただ相手側がダイレクトウィンドウだと気になりますね。

日照について余り詳しく無いのですが、北東にタワーがたった場合、日差しが反射してPTHの北側に入る可能性はありますか？

[16161: 匿名さん]

>>16160 匿名さん

>日照について余り詳しく無いのですが、北東にタワーがたった場合、日差しが反射してPTHの北側に入る可能性はありますか？


そうなったら凄いですね。似た事例あるんだろうか?

[16162: 匿名さん]

>>16161

東雲の某タワマンの北東側ですが
北側にあるタワマンの南西面のガラスバルコニーが日射を反射して
西日のようなものが夕方に差し込むことはありますね。

[16163: 匿名さん]

>>16162 匿名さん

情報有難うございます。
なかなかロマンチックですね。眩しくは無いんですか?

[16164: マンション検討中さん]

ロマンチック笑

[16165: 匿名さん]

太陽が高い位置だと反射光は下に行ってしまうので、反射が入るとすれば西日ですね。北東に立つタワーに南西向きの面があれば、西日ミラーになるかも。

[16166: 匿名さん]

>16158
気になるかどうかは個人差があると思うけど、高層は意外と遠くまでよく見えるから、
50メートルでも油断しないほうがいい
70メートル離れてたとこ住んでたけどそこそこ気になるレベルで特に夜はカーテン必須だった
（相手側は堂々としてるフルオープンの部屋もあれば同じくカーテン引いた部屋もあって半々）
多分ピンホールメガネと似た現象で、
地上に比べて障害物が少ないから余計に見えやすいんだと思う

>16149
そういった物件は多数あるんだから、気になるなら買う体で内覧してみればいいｗ
灯りがつくと余計に目立つからできれば昼夜みたほうがいい

[16167: 匿名さん]

>>16163 匿名さん

直接見れば勿論眩しいです。普通の西日とほぼ同じです。
ただ、反射光が射し込む時間はそんなに長くはないですけどね。タイミングがあったときだけなので。

[16168: 匿名さん]

16166の続きだけど、
購入時に >16158 と全く同じことを営業さんから言われたｗ
程度問題というか都心のお見合いに比べたらマシでしょ？
って言われたら全くその通りだし、
多少は割り切ってたからクレームというか頭を抱えるほどの問題ではなかったけどね
でも意外と気になる見えるのはその通りｗ

[16169: マンション検討中さん]

トリトンタワーのような白い壁の多い建物に陽が当たると、周囲の建物室内に陽が反射して、明るく感じるような気がします。
特に日の出〜30分位不思議な明るさになります。

それを考えると、北側のマンションにパークタワー晴海の影がかかると、逆にものすごく暗く感じてしまうと思います。

[16170: 匿名さん]

>>16168 匿名さん
私は16158ですが、営業ではないです笑。

[16171: マンション検討中さん]

>>16155 匿名さん
はるぶーとかいうブロガーですね。
他にも徒歩20分かかったとかいってディスってます。

[16172: マンション検討中さん]

まあセミプロブロガーに総じて評判悪いよね。
ここは情弱の指名買いがメインだけど、湾岸買うようなひとはみな情報感度が高いから厳しいとも言われてる。

[16173: 名無しさん]

2期の状勢は、いかがでしょうか？
西か北の部屋を検討中で、倍率も参考にして、判断をしたいと思っています。
(人気ない等、いろいろ言われますが)、倍率はつきそうでしょうか？　人気のある間取り、部屋も教えてもらえたら。

MRにあまり行けなくて、お聞きする次第です。
よろしくお願いいたします。

[16174: マンション検討中さん]

ブロガーに評判が悪いのはひとえに価格ですね。
価格さえもう少し安ければ、ブロガーにも評判良かったでしょうね。特にクロノティアロの新築分譲価格との比較で語っているからそうなるのはある意味当然ですね。

特に南と東が高いから、眺望を大切にしてきた湾岸タワー民にとっては、庶民が買えない価格でしか眺望を味わえないなんて湾岸タワーじゃない！高値掴み！と言いたいのでしょう。確かに南と東は高いです。

個人的には、南と東に引っ張られて平均坪単価は高いけど、逆に平均坪単価を引き下げていると言える北と西は、買っても良い価格だと思います。

中央区タワーで坪単価300万ぐらいである程度高層に住めるなら、まぁいいかなと思います。利便性はもちろん、豊洲駅近のほうが上ですけどね笑
利便性だけで家を選ぶわけではないですからね。

[16175: マンション検討中さん]

>>16173 名無しさん
営業さんに電話かメールして聞けばいいじゃないですか？

[16176: 名無しさん]

だいたい同意。

東、南を買うなら、購入の時点で、数%～10%？ぐらい高めに買わされてると思っておいたほうがよい。

西か北を買うなら、安くはないけどまあまあの値段で買うわけだから、目の前に建物が建っても仕方ない、と思っておいたほうがよい。

と思う。

[16177: マンション検討中さん]

2年後の金利が心配、、、
豊洲の駅近中古タワー買っちゃうという手もあるかなぁ。シティタワーズとか、けっこう買いやすい価格になってきた。ここのような魅力はないけど。

[16178: 匿名さん]

ダイレクトウインドは、ちょっと住みにくそうだよね。格好良いけど。

[16179: マンション検討中さん]

>>16178 匿名さん
全体的に古臭さが出にくいデザインですよね。黒基調だから汚れもあまり目立たないし。

正直、ここを買うとしたらパークシティ豊洲のようにはなって欲しくない。パークシティ豊洲は、新築時こそ豪華な雰囲気だったのかもしれないが、エントランス、ロビー、ラウンジ等どうしても共用部に古臭さがある。もともとのデザインの問題なのか、維持管理の問題なのか・・・

[16180: 匿名さん]

https://wangantower.com/?p=14358

のらえもんブログ更新されてます

[16181: 匿名さん]

>>16177 マンション検討中さん
シティータワーズやDTの3LDK検討しましたが、行灯部屋とリビングでウォールドアの一部屋が殆どでDINKSや子ども一人向けかなという印象を受けました。

[16182: 匿名さん]

シティタワーズは3LDKだと面積が大きくなるので物件価格が高くなりますよね。70m2前半ぐらいだと2LDKがほとんど。

[16183: 匿名さん]

結局外野からは高い高いと言われながらも、売れてるのは高いところからですね。
ここを買う層は今までの湾岸層とは違うのでしょう。

[16184: 匿名さん]

>>16180 匿名さん

価格を見ていると、いろいろ事情が透けて見えてくるような。。

北向きでも坪単価が安くならなかった部屋もあるし（83An）西も29F迄は検討しやすい部屋多いですね。

[16185: マンション検討中さん]

西の値付けは外野の方にも概ね好評のようですね。中層まで坪300切ってますしね。

[16186: マンション検討中さん]

のらえもんブログ、いつもありがたいんですが、購入検討している者にとっては競争率上げないでーと思うこともあります（笑）でも感謝ですけどね！

[16187: 匿名さん]

>>16184 匿名さん
手頃な価格での広めのお部屋はファミリー層（子2〜3人）への需要があるのでしょうね。

[16188: マンション検討中さん]

>>16187 匿名さん
こうなると、残っている未販売の部屋を待ちたくなる気持ちも出てくる、、、北と西で次期以降の販売の部屋も、今回の新発表の価格と同様、抑えた価格にしてくるのだろうか、、、

[16189: マンション検討中さん]

西はなるべく高層がいいですが、71Aw、70Dwとかまだ未販売ですね。このあたりを待っていれば、もう一段抑えた価格で出る可能性もありますかね？

[16190: 匿名さん]

マンションマニア氏も更新

https://manmani.net/?p=9889

[16191: 匿名さん]

夫婦２子供２なら最低どのくらいの広さなら足りますかね？

[16192: 通りがかりさん]

1期で購入したものです。
未販売の物件と記載があったのでコメントさせていただきました。
私も購入したい部屋が未販売でMRにその旨を伝えてなるべく早く開示をしてもらうこととなりました。
申し込み締切の日に新規の方が同じ部屋を希望し抽選になりましたが…その方は抽選までみていかれハズレとなり同じ部屋の階違いを購入したと聞きました。

購入したい部屋がある場合は面倒でも1度MRに直接話してみるのがいいと思いますよ。

もちろん販売したいのでとても親身に相談にはのってくれます。

[16193: 通りがかりさん]

>>16191 匿名さん

70ﾍｰﾍﾞｰでも足りるかと思いますが子供二人の性別にもよりますよね。
最低70は欲しいと思いますよ。

[16194: マンション検討中さん]

マンションマニア氏、69Anをおすすめと言ってますね。たしかに、46階でも坪単価302万はかなり魅力的！

[16195: 匿名さん]

>>16193 通りがかりさん
性別に加え、年齢にもよりますね。
私は一歳児が一人ですが、もう一人予定してるので3LDKの部屋で、当分の間は2LDK的に使おうと考えてます。

[16196: 匿名さん]

有難うございます。
男児2名なのですが、80㎡あれば大きくなっても足りそうですかね。
ここに永住希望なので失敗したくないので。

[16197: 通りがかりさん]

このペースだと竣工後販売もたくさんありそう、
焦る必要ないわ。

[16198: 匿名さん]

>>16196 匿名さん
80平米あれば足りますよ。永住の場合、子どもが成長して出ていったことを考えても十分な広さでしょうね。足りないって考える人はプレミアム部屋または戸建でしょう。

[16199: マンション検討中さん]

ですね。様子見。

[16200: 匿名さん]

>>16197 通りがかりさん
西はリーズナブルなので、それなりに捌けるでしょう。残り部屋で良ければ待ちでも問題ないと思います。

[16201: 通りがかりさん]

>>16196 匿名さん

同性同士ならリビングを広くして一部屋を2人でもいけますね。
うちは性別違いなので悩みましたが初めから3LDKにしました。
MRの方が言うには2→3LDKより3→2のほうがあとあと帰る場合に安いと言っていました。
子供が独立したら部屋を一つ潰してリビングを広くしたいなと今から考えています。

[16202: マンション検討中さん]

>>16201 通りがかりさん
一部屋に2人じゃエロ本みたりオ●ニーしたりできない。健全な成長のためには一人一部屋！

[16203: 匿名さん]

みなさん良い御意見有難うございます。
ここは温かみのある方が多そうですね。
3LDKのできれば80㎡狙います。無論予算内で(笑)

[16204: 匿名さん]

南東角がちょうど80㎡くらいで使いやすいけど、全部売れてるんでしたっけ？

[16205: 匿名さん]

80平米無くても、行灯部屋がないワイドスパンの3LDKなら子ども二人はまず問題ないと思います。

[16206: 匿名さん]

三井のワイドスパンの間取りはほんと秀逸。
煽りじゃなく、三井の70㎡≒ブリ○アの80㎡くらいの有効居住スペースがある。

[16207: 匿名さん]

>>16203 匿名さん

80平米台は角と北向き中住戸ですかね。どちらも、坪単価のお得感はないような。。

[16208: マンション検討中さん]

まーここは坪単価で選ぶような人はむしろ少数派では？お得で資産価値のあるマンション買いたいというよりはパークタワー晴海を買いたいという人が大半でしょ。ってブロガーさんたちも買いてますけど。
それにしても南と東は高すぎるけど。

[16209: 匿名さん]

値下げきましたね

[16210: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

素人の一次取得層がターゲットってことですか

湾岸でそれやったら売れないに決まってますよね…周辺新築はおろか中古マンションの坪単価の推移まで把握している層が大半のエリアなのに。

[16211: 匿名さん]

>>16208 マンション検討中さん

それにしても、北向き中住戸だっていうのに83Anは、西より割高。。広めなのは魅力だけど。

[16212: 匿名さん]

>>16209 匿名さん

どういう意味ですか？
何か発表があったのでしょうか？

[16213: マンション検討中さん]

>>16212 匿名さん
単純に、第2期で、今まで正式発表されなかった部屋の価格が出たということです。
3月時点の予定価格よりも落として来ています。北向きと同じ流れですね。

[16214: 匿名さん]

調整レベルだろ？騙されんなってｗ
元々平均が坪350弱で、条件の悪い部屋が坪300切るのは当たり前
以前の相場と比べればまだクソ高いし、
あくまでも建物内で値頃感というか手が届く価格ってだけ

ただ新築条件でもう待てない決めたい落ち着きたいって人は、
皆さんの指摘通り西側坪300のできるだけ高層階でいいと思うよ
（理想は40階以上だけど、30階以上ならまあ妥協もあり）
特にディンクスや単身、子一人で将来的な買い替えを視野に入れるなら、
総額6～7千万で中央区アドレス、多少の障害物はあっても都心の夜景を一望できるはずだし、
売却時も大怪我はしないと思う

[16215: マンション検討中さん]

>>16210 匿名さん
まぁそれもあるかもしれませんが、それよりもコンセプトに価値を感じる人が多いマンションということです。これまでのタワマンとは、大きく差別化できています。坪単価で割高なことが分かっていても、それでも欲しいと思う家庭が多いのだと理解しています。

[16216: マンション検討中さん]

>>16214 匿名さん
買う人たちは、それでも買うんだと思いますよ。このマンションは。
マーケティング的には、駅遠のデメリットを、

・オリエンタルランド
・初め高く出して値引き

で割高でも買ってもらおうってことですね。

割高な分の付加価値を十分に感じるかは、一般的な収益性や坪単価、リセールバリューなどの観点ではあまり関係ありません。

[16217: 匿名さん]

>16216
結局付加価値で勝負できなかったから調整するんでしょ？
ここみたいにターゲットがはっきりしてるニッチ商品は多少高くても欲しい人は買うし、
逆にちょっと値引きしたぐらいじゃ売れ行きに影響を与えないから引く必要もない
オリエンタルもクジラ推しも何だか中途半端だし、結局値段ってことなんだと思うよ

ただ結局値段ってことは初心に立ち返ると、
そもそもが目ん玉飛び出るチャレンジ価格だった訳だし、
維持管理費が高いのはそのままだし、迷ってる人は冷静になったほうがいいと思う
貴方が仰るような層は一期で値段を気にせず欲しい部屋を買ってるはずだしね

[16218: マンション検討中さん]

>>16217 匿名さん
もちろん、おっしゃる通り資金計画に不安がある人は冷静になったほうが良いというか、そもそも資金計画に余裕がなければ買うものでもないですね。

調整後でも未だ割高なことは変わらないわけだから、やはり付加価値勝負の商品だと思います。オリエンタルランドコンセプトがないフツーのマンションじゃ、今の値段で売れるはずないですからね。

逆に、更に価格調整が入ってくるとしたら、検討者にとってはチャンス拡大ですね。じっくり待つのも手です。

[16219: 匿名さん]

北と西は売れるね。ただ、2期1次はまだ様子見で良いかも。

[16220: マンション検討中さん]

一期で北の中層階を契約しましたが、二期は西や北の高層が思ったより安く発表され、かなり後悔してます。
契約者の皆さんは、二期の価格についてどう思われましたか？気持ちの整理が出来ません

[16221: 匿名さん]

予想以上に安い価格だと感じました。特に西は、陽射しもあるわけだし。でも、80平米以上でみると、もう割安は有りませんね。

[16222: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

中層階だとオーナーズスタイリング等は対象外だったと思いますが、まだ該当階は建ってないわけだし、（結果的には）割高で決めた分、せめてオプションを付けられるようにしてほしいですね。

[16223: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

ちょっと言い方悪くて恐縮ですが、

我々検討者も、明日は我が身ですね..

やっぱりやめとこうかな

[16224: 匿名さん]

一期で4割売れて順調なのに一期より大きく値下げしたんですか?
何故なのか。
売れ行きイマイチというブロガーもいるし謎が多い物件ですね。

[16225: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん
仮定の話ですが、もともと1期の3LDK中層ぐらいの予算でしたら、2期の西や北でも、中層しか買えません。西も北も中層だと日照リスクはあり、結局同じことですので、損も得もないのでは？

[16226: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
4割売れたといっても、ここからもう一段加速しないと厳しいのではないでしょうか。選手村が安く分譲されるという話も出てきていますし、豊洲の中古も価格が落ち着いてきました。駅遠のハンデを埋めるには、オリエンタルランドでも足りず、価格調整が不可欠だったということなのでは。

[16227: 匿名さん]

>>16224 匿名さん
勘違いして欲しくはないですが、一期より値段を下げてはいません。

[16228: 匿名さん]

>>16227 匿名さん
>>16224 匿名さん
そうですね。1期で未発表だった部屋の価格が発表になっただけですね。1期と同様、北と西が3月ごろに発表していた予定価格より下げているということです。

[16229: マンション検討中さん]

>>16220

北向きは、レミコン跡地が建つまで中層でも眺望は非常に良いですし、もしかしたらタワー建たないかもしれないです。
もしタワーが建つとしても、建つ頃には、パークタワー晴海での生活に慣れて、それほど気にしなくなっていると思います。そんなもんです。
むしろ、北の中層を1期で買われたということは、このマンションの中では資産価値としては下がりにくい部屋を買われたのではないでしょうか。

[16230: 匿名さん]

>>16220 マンション検討中さん

北向き74Anと73Dn高層あたりの比較でしょうか。74Anだとすると、バランス取れた使いやすそうな間取りだから、単純に専用面積で比較できるのかな、とも思います。

[16231: 匿名さん]

>>16230 匿名さん
74Anは北でも一番人気のあった部屋で、余り後悔する人はいないとは思います。しかし元々高層を検討してたけど、予算の都合で71Bnや67Anを購入された方は、高層の73Dnが良いと思のかも知れません。

[16232: 匿名さん]

２期で値下げはしてません。
１期南が高かったので西が安く感じるのでは。
南も東も値下げはしていませんし新しく発表された西が
思ったより安かった。

[16233: 匿名さん]

>>16231 匿名さん

71Bnや67An中層で予算6300位だとすると、西向き高層は買えないし。。一期で契約して、もしかすると頑張れたかな、との思いはあっても、二期の値付けは巧くできていると思います。

[16234: 匿名さん]

3月の予定価格より値下げしています。
のらえもんさんのページに詳しく書いてありますよ。

なぜ、予定より値下げしたか。そこが大切かと。特に将来売却を考える方は慎重に。

[16235: マンション検討中さん]

>>16234 匿名さん
デベからすれば、3月は予定価格であって正式価格ではないので、値下げではないということもできます。実質、値下げですけどね。

ここは売却前提で買うマンションではないと思います。ここに住みたいけど少しでも資産価値の減少が少なく済みたい人は、北か西の中層あたりって感じですかね。南はそんなことあまり気にしない金持ちのものです。

[16236: 匿名さん]

予定価格より下げただけで値下げではない ですね。

一時は、販売中に値上げがあった湾岸も変わりましたね。

[16237: 匿名さん]

予定価格より下げたというのは、やはり、売れ行きが芳しくないのでしょうか？

[16238: マンション検討中さん]

>>16236 匿名さん

相場が上昇している時期ならありましたが、今はもう天井な上に、この物件は予定価格がKYすぎましたね。

[16239: マンション検討中さん]

>>16237 匿名さん
単に、三井の価格設定がまずかっただけではないでしょうか。3月の価格は、今後も相場が上がっていく前提での値付けでしたね。結局はそのせいで売れ行きが失速したということでしょう。

[16240: 匿名さん]

3月の予定価格からの変更は値下げでは無く戦略でしょう。ブログにも書かれてる通りで有明の価格を意識も勿論した結果だと思います。

[16241: 匿名さん]

>>16237 匿名さん

第1期の時点で予定価格から下げているから、関係ないのでは。

[16242: 匿名さん]

>>16240 匿名さん

まだ販売しない段階で高めに発表しておけば、今回みたいに、お値ごろ感を醸し出せますからね。本気の検討者が気持ちよく買える状況は大事。今住んでる三井の物件も同じような経緯でした。

[16243: 匿名さん]

でも、それって、早く買った検討者の判断を誤らせる可能性があるよね？

[16244: 匿名さん]

>>16242 匿名さん

本当に人気があるなら、下げる必要がなかったと思いますよ。

[16245: 匿名さん]

第一期で買った人はいい気持ちしないですよね
予定よりジリジリ値下げ販売って

[16246: マンション検討中さん]

>>16244

人気があるなら高くても売れるってことではないでしょ。魅力あるマンションでも、高過ぎれば売れないのは当然。適正な価格になったと思います。

[16247: 匿名さん]

正式な予定価格ではないけれど、一度提示した価格からは下げてるんですよね。
噂ならまだいいけど、その事実がネットで多数残っている。
今後の販売に影響しないはずはないですよ。それでも惚れ込んでいるなら、外から何を言われても買うべきです。
私は資産価値は二の次なので、真剣に検討しています。

[16248: マンション検討中さん]

>>16245 匿名さん

そもそも1期の時点で予定価格から下がってたわけだから、1期で次期以降販売となっていた住戸も、同じように下がるのではないか、と考えられなかったんでしょうかね？
気持ちは分かるけど、デベは何も悪いことしてませんからね。

[16249: 匿名さん]

>>16245 匿名さん

第1期で買った人も予定価格より安く買っていますが、第1期より下がっているのでしょうか？

[16250: マンション検討中さん]

>>16247 匿名さん
3月の価格は、これで買えますよと提示した価格ではなくて、あくまで検討の参考となる予定価格だから笑
その反応もまた上で正式価格を決めるんですよ。

そこから下げても上げても、別に悪いことじゃない