パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[16101: 匿名さん]

>>16100 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。

[16102: 匿名さん]

入札もまだなのに、(タワー構想のみならず)どうして15F建ての老人ホームという、具体的な説が挙がるのでしょうかね。
三井不動産が土地を得ることができたら、それを作ろうかなと思っていますよ、という理解でよろしいでしょうか？
だれかご存知の方がおられたら、お教えください。

[16103: 匿名さん]

>>16102 匿名さん

そう言う理解で大丈夫ですよ。
東京都から作れって、言われてるって、聞きました。

[16104: マンション検討中さん]

>>16101 匿名さん
ただし、北のタワーが建つ前提の眺望シミュレーションでは、当該間取りのバルコニーのド真ん前に北のタワーが建ちます笑
あくまでシミュレーション上ですが、ド真ん中のど真ん前でした。
タワーの位置がズレたり、中低層の建物だったらいいですけど、まぁリスク込のお値段ですね。

[16105: マンション検討中さん]

>>16103 匿名さん

モデルルームの営業さんから聞いたんですか？
老人ホームというか、高サ住ですかね。

[16106: マンション検討中さん]

>>16103 匿名さん

サ高住でした。
（どうでもいいですけども）

[16107: マンション検討中さん]

>>16098 匿名さん
東は高いです、、、泣

[16108: マンション検討中さん]

このマンションは南、東と北、西で価格がだいぶ違いますね。
西が安く感じます。

[16109: 匿名さん]

>>16100 マンション検討中さん
北高層安いですよね。
しかし全室リビングインで間取りには恵まれてませんね。
リビング10畳しかない狭小3Lにギチギチで家族で住むなら、低層でも広い間取りの方が満足度高いかな。

[16110: マンション検討中さん]

決定的なことですがここのモデルルームっいい車とまってないですよね。
ナンバーも田舎ばっかり

[16111: 匿名希望]

>>16094 匿名さん
同意します。

[16112: 名無しさん]

レセコン跡地は、行政との調整が必要なエリアでしょうね。

オリンピック選手村も含め、これだけの多くの住まいができることが決定しているわけですから、中央区は、学校のキャパ、福祉、交通、などなど考えることが山積みですね。当たり前ですが。

用途の決まってないこの土地は、行政の希望が強く反映される使われ方をするんじゃないですかね。

[16113: 匿名希望]

>>16110 マンション検討中さん
そんなこと無いと思うよ。

[16114: 名無しさん]

そこに、タワマンをもう一丁、建てますって言ったら、
役所は、ちょっとタイム！できたら住民のための施設を作ってちょうだいよ。どうしても、マンションにするなら、せめて期間をあけてって言いますよ、普通に。

建てることを仕事とする不動産屋vs街のバランスを整えたい役所、という構図になるか。

[16115: 匿名さん]

>>16110 マンション検討中さん

前回行った際に写真撮ってました。本人はE43乗っています（写真にある車ではない）、確かにとてもいい車とはいえないのですが、外車が多かったようです。

[16116: マンション検討中さん]

購入者の単なる希望的観測ばかり。

[16117: マンション検討中さん]

北側を買った人たち、これから買う人たちにとっては、タワーができる可能性は高いけどもしかしたら・・・という気持ちになるんでしょうね(/ _ ; )

買うなら、ゴチャゴチャ考えずにタワーが建つ前提で買うしかないですね。

少なくとも竣工までは何になるか分からないのでは。

[16118: 匿名さん]

>>16117 マンション検討中さん

道路が湾曲しているし、北側でも全部塞がれることはないと思う。前が抜ける位置の部屋もあるかな、と思います。

[16119: 匿名さん]

私は別マンションでお見合い感のある部屋をたまたま検討してたので、本物件は北側に建たなければラッキーくらいの感覚で最終的に決めました〜。

[16120: 匿名さん]

そのとおり。北は安く販売しているのだからタワーが建っても文句なし。
建たなかったら安くて眺望もよくてラッキーですよ。

[16121: 匿名さん]

ずっと東向きばかりを検討してきたのですが、予算が厳しく、急に西向きが気になりはじめました。

都有地は、今のところ建物が建つと仮定して、何階あたりから眺望が抜けると、営業の方から説明されていますか？
(もちろんトリトンスクエア向きですから、スカッとは抜けないのは承知してます。)
どなたか教えてください。

[16122: マンション検討中さん]

>>16118 匿名さん
西寄りなら、完全なお見合いは回避できるでしょうね！北東側にタワーが建っても、北西側は、高層階なら眺望は素晴らしいと思います。
東寄りの部屋は、真向かいになってしまうリスクはあります。（実際、モデルルームのシミュレーションはそのような位置でした）

[16123: 匿名さん]

当たり前ですが、リスク取らない限りはリターンないですからね。本物件はリターン求めるような物件ではないですが。

[16124: 匿名さん]

>>16122 マンション検討中さん

北向き西寄りは、北東にタワーが建ったとしても、北西空き地に何か建物が出来ても、重ならないように見えるのですが。

[16125: マンション検討中さん]

>>16124 匿名さん

>>16124 匿名さん
さすがに北東方向には見えてくるんじゃないでしょうか。少なくとも、モデルルームのシミュレーション上はそうでした。ただし、位置はズレる可能性はあります。

[16126: 匿名さん]

西向き検討中です。

北について、皆さん、お見合いリスクを言われますが、そんなに、ド見合いになりますかね？

タワーが建つと仮定すると、現MRのあたりから岸辺のあたりでしょう。パークタワーから80m～100mの距離がありませんか？

結構離れてると思います。
視界を完全に遮られるようにはならないと思いますけどね。

ちなみに、トウキョウタワーズのツインタワーの見合いは距離にして約50m。

[16127: 匿名さん]

>>16125 マンション検討中さん

北東には見えてきますね。でも、リビング正面が見合いで無ければ、北向き西寄りは十分お得感ある値付けと思いました。

[16128: マンション検討中さん]

>>16127 匿名さん
北向き西寄り、具体的には30F以下なら67Anですね。ここはお得感のある価格で、西寄りだったので1期で完売。31階以上だと68Anですが、ここは次期以降ですね。69Anよりは高くて73Dnよりは安いって感じですかねー。

[16129: マンション検討中さん]

>>16126 匿名さん
なるべくド見合いにならないよう配慮があることは期待したいですね。クロノ、ティアロ、パークタワー晴海、と同じような位置関係なら、視界には入るもののド見合いにはならないでしょうね。ただし、土地的には間取りによってはド見合いにもなりうるらしいです。

[16130: 匿名さん]

>>16129 マンション検討中さん

確かに見合いについては、配慮に期待したいです。

北向き東寄りは重なる可能性あるものの、真ん中くらいはセーフでしょうかね?

[16131: マンション検討中さん]

>>16130 匿名さん
真ん中というと、73Bn、73Dnあたりかと思いますが、モデルルームのシミュレーションでは、けっこうかぶる感じですね。個人的には北西側が抜けてるので別にいいかって感じですけど。坪単価も300ジャストぐらいまでならいいかなぁと。ただこればっかりは、実際に建ってみないと、、、感じ方も人それぞれでしょうし。

[16132: マンション検討中さん]

このマンションて、東と西が細いから、住人の1/3が、北側がらみになるだよね。

[16133: 匿名さん]

>>10673 さんがあげられてたGoogle Map上の位置が近いのかなとは思ってます。私は74An購入したのですが、余り気にならないかな、勿論建たないのが一番だけど（笑）

[16134: マンション検討中さん]

>>16133 匿名さん

こんな感じでしょうね。同意。

[16135: マンション検討中さん]

>>16134 マンション検討中さん
モデルルームのシミュレーション想定では、もっと左でしたね。あと、たぶん縦横比が逆になってますた。土地はモデルルームの土地も含めて跡地なので、もっと左上にズレる可能性があります。モデルルームのシミュレーションは最悪ケースでしょうけど。

[16136: 匿名さん]

>>16121匿名さん
西の都有地は確か２０階くらいの建物と言っていたような・・・
西は中層、高層も東より割安なのでいいかもしれませんね。
北も西よりでしたらお見合い感はそれほどないと思います。

[16137: 匿名さん]

>>16121 匿名さん

西のシミュレーションはあまりよく見てませんが、記憶が正しければ18Fくらいと言っていた気がします。
購入検討されてるなら、営業に相談した方がより正確な情報が入手できますよ

[16138: マンション検討中さん]

>>16137 匿名さん
モデルルームのシミュレーションは、現在既に建っている晴海フロントと全く同じ高さだとしたらこう、というものですよね。晴海フロントはオフィスビルで、調べたところ階数は17+塔屋1ですのでご記憶正しいと思います。高さは83.7mです。

[16139: マンション検討中さん]

>>16115 匿名さん
右の2台は安物ですが
でもちょっと安心しました。有難うございます。

[16140: マンション検討中さん]

>>16130 匿名さん
レミコン跡地タワーもお見合いは嫌だろうから、極力避けると思いますけどね

[16141: マンション検討中さん]

>>16138 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。
西側20～23階を検討してますが、推定高さが80m～90m(建物187mから算出)ですから都有地に90m級が建つと、北側よりこちらのほうが見合いになりそう。しかも数十mの目の前で。
微妙な感じ。。

西側中層を検討している方の意見はいかがですか？

[16142: 匿名さん]

>>16110 マンション検討中さん
車なんぞと購入者の属性は全く一致しない。
車は特定の車を除けば年数が経てばただの鉄の塊。価値的には殆どない。
ナンバーで購入者の低劣を予測するとは浅はか、バカの典型。笑える。

[16143: マンション検討中さん]

>>16141 マンション検討中さん
価格表を見ると、17階から18階に上がるときに金額がジャンプしてますので、ここが抜けるかどうかの境目ですね。

20階なら、問題ないのではないでしょうか。

営業さんからは、今の晴海フロント以上の高さの建物は作れないと聞いてます。

[16144: 匿名さん]

>>16141 マンション検討中さん
加えて20-23階なら、低中層それぞれのエレベーターが停止する20階が良いです。

[16145: マンション検討中さん]

>>16144 匿名さん

20階と35階は、エレベーターが8基止まる（他は4基）ので、ちょっと高い

[16146: 匿名さん]

>>16141 マンション検討中さん

北西側都有地（今は空き地）は奥側はBRT用地と聞きました。北西側都有地の販売センター側の半分に80m級建っても、西向き住戸に、見合いリスクあるんでしょうか?地図上で見ると、（低層はともかく）真正面は塞がれないように見えますが。

[16147: マンション検討中さん]

>>16146 匿名さん
18階以上なら大丈夫そうですね。

[16148: 匿名さん]

いい物件の予感がします。

[16149: 匿名さん]

北東空き地にタワーが建つにしろ、50m以上は距離がありそうですね。数十メートル先の見合いってどんな感じでしょうか?

[16150: マンション検討中さん]

またtwitterで歴史的失速とかdisられてるね。

[16151: マンション検討中さん]

>>16149 匿名さん
個人の感覚によるでしょう。お見合いでも眺望がなくなっても、この物件に住めれば良いという人が北向きを買うのだと思います。

[16152: マンション検討中さん]

>>16150 マンション検討中さん

>>16150 マンション検討中さん
ですね。豊洲市場前にBRTステーションができる報道がありましたが、こちらも確定のお知らせがあればもうちょっと勢いつくかな。

[16153: マンション検討中さん]

自分も見てました。
指名買いでこの惨状で、今すでに１０００円アンケートするくらい厳しいのに来年あたり選手村の概要が出だしてきて買い控えが始まるから、相当厳しくなるだろうねとのこと。

[16154: 匿名さん]

>>16153 マンション検討中さん

選手村のマンションの概要はそんなに早く出るのですか？

[16155: 匿名さん]

>>16153 マンション検討中さん
TwitterでどなたがDisられてますか？本日のツイートみても見あたらず

[16156: マンション検討中さん]

まあそう考えると西の安値提供も納得だよね。相当売れてなくて焦ってるんだなと。

[16157: 匿名さん]

>>16156 マンション検討中さん
当初の予定通りかと

[16158: 匿名さん]

>>16149 匿名さん
DTのWEST棟とEAST棟のダイレクトウィンドウ同士のお見合いと比較すると、50メートルなんて気にならないレベルでしょう。

[16159: 匿名さん]

>>16158 匿名さん

確かに、ダイレクトウィンドウ同士でないから、そんなに神経質になるレベルでは無さそうですね。

[16160: 匿名さん]

>>16159 匿名さん
ただ相手側がダイレクトウィンドウだと気になりますね。

日照について余り詳しく無いのですが、北東にタワーがたった場合、日差しが反射してPTHの北側に入る可能性はありますか？

[16161: 匿名さん]

>>16160 匿名さん

>日照について余り詳しく無いのですが、北東にタワーがたった場合、日差しが反射してPTHの北側に入る可能性はありますか？


そうなったら凄いですね。似た事例あるんだろうか?

[16162: 匿名さん]

>>16161

東雲の某タワマンの北東側ですが
北側にあるタワマンの南西面のガラスバルコニーが日射を反射して
西日のようなものが夕方に差し込むことはありますね。

[16163: 匿名さん]

>>16162 匿名さん

情報有難うございます。
なかなかロマンチックですね。眩しくは無いんですか?

[16164: マンション検討中さん]

ロマンチック笑

[16165: 匿名さん]

太陽が高い位置だと反射光は下に行ってしまうので、反射が入るとすれば西日ですね。北東に立つタワーに南西向きの面があれば、西日ミラーになるかも。

[16166: 匿名さん]

>16158
気になるかどうかは個人差があると思うけど、高層は意外と遠くまでよく見えるから、
50メートルでも油断しないほうがいい
70メートル離れてたとこ住んでたけどそこそこ気になるレベルで特に夜はカーテン必須だった
（相手側は堂々としてるフルオープンの部屋もあれば同じくカーテン引いた部屋もあって半々）
多分ピンホールメガネと似た現象で、
地上に比べて障害物が少ないから余計に見えやすいんだと思う

>16149
そういった物件は多数あるんだから、気になるなら買う体で内覧してみればいいｗ
灯りがつくと余計に目立つからできれば昼夜みたほうがいい

[16167: 匿名さん]

>>16163 匿名さん

直接見れば勿論眩しいです。普通の西日とほぼ同じです。
ただ、反射光が射し込む時間はそんなに長くはないですけどね。タイミングがあったときだけなので。

[16168: 匿名さん]

16166の続きだけど、
購入時に >16158 と全く同じことを営業さんから言われたｗ
程度問題というか都心のお見合いに比べたらマシでしょ？
って言われたら全くその通りだし、
多少は割り切ってたからクレームというか頭を抱えるほどの問題ではなかったけどね
でも意外と気になる見えるのはその通りｗ

[16169: マンション検討中さん]

トリトンタワーのような白い壁の多い建物に陽が当たると、周囲の建物室内に陽が反射して、明るく感じるような気がします。
特に日の出〜30分位不思議な明るさになります。

それを考えると、北側のマンションにパークタワー晴海の影がかかると、逆にものすごく暗く感じてしまうと思います。

[16170: 匿名さん]

>>16168 匿名さん
私は16158ですが、営業ではないです笑。

[16171: マンション検討中さん]

>>16155 匿名さん
はるぶーとかいうブロガーですね。
他にも徒歩20分かかったとかいってディスってます。

[16172: マンション検討中さん]

まあセミプロブロガーに総じて評判悪いよね。
ここは情弱の指名買いがメインだけど、湾岸買うようなひとはみな情報感度が高いから厳しいとも言われてる。

[16173: 名無しさん]

2期の状勢は、いかがでしょうか？
西か北の部屋を検討中で、倍率も参考にして、判断をしたいと思っています。
(人気ない等、いろいろ言われますが)、倍率はつきそうでしょうか？　人気のある間取り、部屋も教えてもらえたら。

MRにあまり行けなくて、お聞きする次第です。
よろしくお願いいたします。

[16174: マンション検討中さん]

ブロガーに評判が悪いのはひとえに価格ですね。
価格さえもう少し安ければ、ブロガーにも評判良かったでしょうね。特にクロノティアロの新築分譲価格との比較で語っているからそうなるのはある意味当然ですね。

特に南と東が高いから、眺望を大切にしてきた湾岸タワー民にとっては、庶民が買えない価格でしか眺望を味わえないなんて湾岸タワーじゃない！高値掴み！と言いたいのでしょう。確かに南と東は高いです。

個人的には、南と東に引っ張られて平均坪単価は高いけど、逆に平均坪単価を引き下げていると言える北と西は、買っても良い価格だと思います。

中央区タワーで坪単価300万ぐらいである程度高層に住めるなら、まぁいいかなと思います。利便性はもちろん、豊洲駅近のほうが上ですけどね笑
利便性だけで家を選ぶわけではないですからね。

[16175: マンション検討中さん]

>>16173 名無しさん
営業さんに電話かメールして聞けばいいじゃないですか？

[16176: 名無しさん]

だいたい同意。

東、南を買うなら、購入の時点で、数%～10%？ぐらい高めに買わされてると思っておいたほうがよい。

西か北を買うなら、安くはないけどまあまあの値段で買うわけだから、目の前に建物が建っても仕方ない、と思っておいたほうがよい。

と思う。

[16177: マンション検討中さん]

2年後の金利が心配、、、
豊洲の駅近中古タワー買っちゃうという手もあるかなぁ。シティタワーズとか、けっこう買いやすい価格になってきた。ここのような魅力はないけど。

[16178: 匿名さん]

ダイレクトウインドは、ちょっと住みにくそうだよね。格好良いけど。

[16179: マンション検討中さん]

>>16178 匿名さん
全体的に古臭さが出にくいデザインですよね。黒基調だから汚れもあまり目立たないし。

正直、ここを買うとしたらパークシティ豊洲のようにはなって欲しくない。パークシティ豊洲は、新築時こそ豪華な雰囲気だったのかもしれないが、エントランス、ロビー、ラウンジ等どうしても共用部に古臭さがある。もともとのデザインの問題なのか、維持管理の問題なのか・・・

[16180: 匿名さん]

https://wangantower.com/?p=14358

のらえもんブログ更新されてます

[16181: 匿名さん]

>>16177 マンション検討中さん
シティータワーズやDTの3LDK検討しましたが、行灯部屋とリビングでウォールドアの一部屋が殆どでDINKSや子ども一人向けかなという印象を受けました。

[16182: 匿名さん]

シティタワーズは3LDKだと面積が大きくなるので物件価格が高くなりますよね。70m2前半ぐらいだと2LDKがほとんど。

[16183: 匿名さん]

結局外野からは高い高いと言われながらも、売れてるのは高いところからですね。
ここを買う層は今までの湾岸層とは違うのでしょう。

[16184: 匿名さん]

>>16180 匿名さん

価格を見ていると、いろいろ事情が透けて見えてくるような。。

北向きでも坪単価が安くならなかった部屋もあるし（83An）西も29F迄は検討しやすい部屋多いですね。

[16185: マンション検討中さん]

西の値付けは外野の方にも概ね好評のようですね。中層まで坪300切ってますしね。

[16186: マンション検討中さん]

のらえもんブログ、いつもありがたいんですが、購入検討している者にとっては競争率上げないでーと思うこともあります（笑）でも感謝ですけどね！

[16187: 匿名さん]

>>16184 匿名さん
手頃な価格での広めのお部屋はファミリー層（子2〜3人）への需要があるのでしょうね。

[16188: マンション検討中さん]

>>16187 匿名さん
こうなると、残っている未販売の部屋を待ちたくなる気持ちも出てくる、、、北と西で次期以降の販売の部屋も、今回の新発表の価格と同様、抑えた価格にしてくるのだろうか、、、

[16189: マンション検討中さん]

西はなるべく高層がいいですが、71Aw、70Dwとかまだ未販売ですね。このあたりを待っていれば、もう一段抑えた価格で出る可能性もありますかね？

[16190: 匿名さん]

マンションマニア氏も更新

https://manmani.net/?p=9889

[16191: 匿名さん]

夫婦２子供２なら最低どのくらいの広さなら足りますかね？

[16192: 通りがかりさん]

1期で購入したものです。
未販売の物件と記載があったのでコメントさせていただきました。
私も購入したい部屋が未販売でMRにその旨を伝えてなるべく早く開示をしてもらうこととなりました。
申し込み締切の日に新規の方が同じ部屋を希望し抽選になりましたが…その方は抽選までみていかれハズレとなり同じ部屋の階違いを購入したと聞きました。

購入したい部屋がある場合は面倒でも1度MRに直接話してみるのがいいと思いますよ。

もちろん販売したいのでとても親身に相談にはのってくれます。

[16193: 通りがかりさん]

>>16191 匿名さん

70ﾍｰﾍﾞｰでも足りるかと思いますが子供二人の性別にもよりますよね。
最低70は欲しいと思いますよ。

[16194: マンション検討中さん]

マンションマニア氏、69Anをおすすめと言ってますね。たしかに、46階でも坪単価302万はかなり魅力的！

[16195: 匿名さん]

>>16193 通りがかりさん
性別に加え、年齢にもよりますね。
私は一歳児が一人ですが、もう一人予定してるので3LDKの部屋で、当分の間は2LDK的に使おうと考えてます。

[16196: 匿名さん]

有難うございます。
男児2名なのですが、80㎡あれば大きくなっても足りそうですかね。
ここに永住希望なので失敗したくないので。

[16197: 通りがかりさん]

このペースだと竣工後販売もたくさんありそう、
焦る必要ないわ。

[16198: 匿名さん]

>>16196 匿名さん
80平米あれば足りますよ。永住の場合、子どもが成長して出ていったことを考えても十分な広さでしょうね。足りないって考える人はプレミアム部屋または戸建でしょう。

[16199: マンション検討中さん]

ですね。様子見。

[16200: 匿名さん]

>>16197 通りがかりさん
西はリーズナブルなので、それなりに捌けるでしょう。残り部屋で良ければ待ちでも問題ないと思います。