パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[15801: 匿名さん]

>>15798 匿名さん

面積が広すぎて売りにくいので、マンションとして売る前に部屋の広さを変えると何かで読みました。

[15802: 匿名さん]

>>15796 匿名さん
板状なら坪250前後からではないでしょうか。
土地は相場の1/10 で仕入れているようなのでデベも十分利益出るし、買う人も大満足。win-win ですね。

選手村が安いと困る人は、高値掴みした転売屋くらいですかね。

[15803: 匿名さん]

>>15800 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
ビガラードじゃだめよ

[15804: 住民板ユーザーさん4]

>>15802 匿名さん
そこまで安ければ転売目的の購入が殺到して瞬間蒸発します。

[15805: 匿名さん]

>15804
眺望なしの駅遠板状長谷工仕様だったらそんなもんでしょ
もちろんスタート価格のお話ね
逆にタワマン財閥仕様南西高層プレミアムは坪700でも売って貰えない

まあその時の市況次第なのは言うまでもないし、
築浅フルリノベなのか新築建て替えなのかも決まってないはずだし、
前例のない特殊な売り方になるかもしれないし、
今できることと言ったら金貯めて待つぐらいだねぇ

[15806: 住民板ユーザーさん4]

>>15802 匿名さん
そこまで安ければ転売目的の購入が殺到して瞬間蒸発します。

[15807: 匿名さん]

>>15806 住民板ユーザーさん4さん

逆に、普通のサラリーマンが買えないような高値に設定すると、東京都から土地を格安で譲渡されているのにどういう事だと、デベや都はマスコミや世論から非難されるでしょうね。

[15808: 匿名さん]

>>15807
慈善事業じゃないんだから、需要に合わせた価格設定をするのは当然です。逆にそうしないと株主から代表訴訟を起こされる。私企業が利益追求して何が悪いのか。マスコミや世論が非難したければ、売った東京都を責めれば良いでしょう。

[15809: 匿名さん]

>>15808 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
オレンジマスタードじゃだめよ

[15810: マンション掲示板さん]

>>15808 匿名さん

まぁ、生い先短い企業にしたいのならそれもありでしょうよ

[15811: 匿名さん]

西の間取がHPには幾つかアップされましたね。北高層は未だかな。

[15812: 匿名さん]

格安で購入した土地で、原価に見合った適正な価格で販売するだけのことでは？
資材や人件費高騰分は膨らむのかもしれませんが。

暴利を乗せないとデベは代表訴訟されてしまうのですか？

[15813: 住民板ユーザーさん4]

>>15805 匿名さん
長谷工仕様www　確かにこの立地で眺望悪くて長谷工仕様の板マンなら坪250スタートはありますね。

[15814: 匿名さん]

有明の土地も安く仕入れてるけど高値で売ってるよね。市場売価+オリンピックプレミアム売価と判断すべきでしょう。

[15815: 匿名さん]

幅広いんじゃないの。最安価格帯を注視します。

[15816: 匿名さん]

>>15812
原価だけで価格が決まるわけではありませんよ。
価格の決定要因は市場の需給です。高くても欲しい人がいれば価格は上がる。それが適正価格。
適正価格で売れるものを、わざわざ安く売って利益を損なえば、会社のオーナーである株主は承知しませんな。

[15817: 匿名さん]

>15814
＞市場売価+オリンピックプレミアム売価
掛けることの中古8掛けでしょう
まあ築浅フルリノベ＋新築同等の売主保証付きと考えると相場の9掛けかな？

ただそうなると5000戸規模を一気に放出する必要が出てくるし、
相場維持の為に小出しにするとなると年1000戸捌いても最後は築5～10年・・・

価格も然ることながらどういう売り方してくるのか色々興味深いね
お役人にくっついて五輪前から海外向けに本気のプロモーションとかやりそう

[15818: 匿名さん]

オリンピックプレミアムなんてあるわけないじゃん。
ある意味、中古みたいなものでしょ。
分譲、賃貸合わせて5600戸以上だよ。相場よりは確実に安くなるよ。

[15819: 住民板ユーザーさん4]

>>15818 匿名さん
うーん、分譲分は少なくとも立て直し新築じゃあないですかね？せっかく立地なので、小出しにすれば価格は下がらないので、デベロッパーからしても土地の仕入れが安い分、新築にして価格維持しながら、10年くらいで完売すれば、かなり美味しい事業だと思いますが。安値で一気に5000戸売らないよ

[15820: 匿名さん]

分譲分を全部立て直すの?
それはないでしょ。
土地を相場の1/10で仕入れておいて、値段を上げるためにそんな無駄なことしたら世間から袋叩きになるよ。

[15821: 匿名さん]

選手村はそのままだと広さや間取り、エレベーターの大きさなど使いにくそうですよね。建替までいかなくても、かなりリノベーションが必要になるのでは。コストはかかると思いますが。

[15822: 住民板ユーザーさん4]

>>15820 匿名さん
まあ、あなたの希望はわかるけど本当にこの地区は価格下がらないんだって。毎回新築物件がでるたびに坪単価有り得ない、有り得ない、って言われてなんだかんだ完売するんだから。ここ10年ずっとそう！期待して待ってても裏切られるよ。

[15823: 匿名さん]

>>15822 住民板ユーザーさん
別に選手村が安くなるのを期待しているわけではないよ。
もっとも可能性が高いと思う予想を書いているだけ。デベの営業からも安くなると聞いたしね。
私は高くても安くても構わない。気に入ればセカンドで買うつもり。

あなたはここ買ったの? 選手村が安くなれば困る立場の人かな? 転売屋?

[15824: 住民板ユーザーさん4]

>>15823 匿名さん
同じですよ。最も可能性の高いと思う予想を書いてるだけ

[15825: 住民板ユーザーさん4]

二期MRに行った方いますか？なんか変わってますか？

[15826: 匿名さん]

今はマンション価格が高騰していると言われますけど、４２階とはいえ、クロノがツボ３００もするんですね〜。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610302/res/21711/

やっぱ、待った方が良いのかな？

[15827: 匿名さん]

HP見やすくなりましたね

[15828: 匿名さん]

>>15826 匿名さん
間取は不明ですが、私はPTHの価格と比較するとお得感があると感じます。

[15829: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15830: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15831: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15832: 匿名さん]

15829ですが、何故か連投されてしまいました笑。すいません。

[15833: 匿名さん]

>>15826 匿名さん

待ってると、更に高くなると思われ。
再開発エリアはそう言うもんよ。

待つんだったら、昔ながらの街にした方が良いかと。

[15834: マンション検討中さん]

>>15832さん

そんなに北の73Bnタイプが気になるのですね笑
と、冗談はさておき。同じく北の71Bnタイプに興味がありましたが、全然話題に上がらないばかりか公式サイトでも、この間取を探すのに一手間かけないと見られなくて今は削除されているようです。完売してしまったのかな。

[15835: 匿名さん]

契約者のアンケート結果を基にしたデータをWebsiteに載せてるけど、8末時点で327組の回答数とのことですからやはり結構売れてるってことがわかります。

[15836: 匿名さん]

>>15834 マンション検討中さん
一次で別タイプのワイドスパンを契約したので、この73Bnタイプの販売状況が気になってました（笑）

[15837: 匿名希望]

>>15809 匿名さん
お前のコメントは不要。
付加価値がない。
認識してるか？

[15838: 匿名さん]

ご購入の決め手→住環境→※月島第三小学校【通学校】（約940m／徒歩12分）とあるけど、12分もかからないから記載ミスでしょうか。

[15839: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610302/res/21711/

有明の方が、リーズナブルですかね？

[15840: 匿名]

>>15838 匿名さん

よく見つけましたね。
実際は350mくらいですよ。

[15841: マンション検討中さん]

>>15834さん

なるほど。確かに73Bnの間取りもいいですよね。あと、北側は坪単価が抑えられているので前にタワーさえ建たなければ展望も確保されますし。

[15842: 匿名さん]

>>15840 匿名さん
ちょっと細かく確認してたもので。推測ですが、契約者のアンケート内容を参考にしてホームページを更新されたのだと思います。かなりまとまってて物件の魅力が伝わりやすくなりましたね。夜景もGoodでワクワク感がでるCGだと思います。

[15843: 匿名さん]

>>15842 匿名さん

なぜ、購入されなかったのですか？
というアンケート調査が来ましたが、皆さんのところにも来ていますか？

私は素直に、駅遠く交通不便、スーパーも無く生活利便性が悪い、クロティアの住人しか喜ばない共用設備、なのに異様に高い価格だったのでやめた。と記載し、送りました。

希望価格との差額が幾らかとの質問もあったので、Maxの1000万以上を選びました。
ですが、Maxが1000万の時点で価値を理解していないと思います。

こんなアンケートをこの段階で既にしているので、かなり売れ残りがあり、価格改訂を検討しているのではないでしょうか？

[15844: 匿名さん]

>>15843 匿名さん
ですが、Maxが1000万の時点で価値を理解していないと思います。
→この点がよく分からないので、教えてください。ここの物件価値が低いのでMaxを2000万などに設定するべきということでしょうか？

[15845: 匿名さん]

>>15844 匿名さん

そういう事でしょう。
私も1000万以上高いと思います。
数百万値段を下げても焼け石に水ではないですか？

[15846: 匿名さん]

かなり売れ残り? ここは大幅値下げしたから一期で4割売れたんじゃないの?
4割は供給戸数で実は全部売れていないのか?

[15847: 匿名さん]

4割も売れてるのに、1000万以上高いとは不思議な論理だ。自分の感覚がずれてるだけじゃん？

[15848: 匿名さん]

売れてるなら第1期からあんなアンケートしないよね。相当な危機感を感じました。
4割売れたとか言っても色んな意味で条件の良い部屋で、あと6割に対して相当な危機感を持っている証拠。

[15849: 契約済みさん]

恐らく西の低層階が売れてないじゃないですかね。
BRT横の空き地建設予定がわからず、最高24F高さの建物建つかもって言われて、
西の中低層階検討見送りました。

[15850: 匿名さん]

>15847
4割”も”だってｗ
引き渡しまでに売り抜くなら一期で5割以上は売らないと・・・
もちろんデベも商売だし高値チャレンジや売り方を批判してる訳ではないよ
ただ売れてる風、人気ある風な言い回しはダーメｗ

[15851: 匿名]

>>15849 契約済みさん

あれ？私の時は18fと言われましたよ。
隣のフロントビルがPTHでいう24fの高さに相当するということでしょうか？

まぁ〜でも都有地ですし、中央区自体もう高い建物は作りたくない方針だから、容積率緩和対象外の晴海だとしても、むやみに作らないでしょう。

[15852: 住民板ユーザーさん4]

>>15845 匿名さん
1000万以上高いとは、70平米前後のこと？すると坪単価で50万くらい値下げしないといけないけど。ここの平均坪単価は350くらいなので、坪単価300万が妥当となります。いくら何でも安すぎませんか？

[15853: 匿名さん]

4割も売れてりゃ十分でしょ。価格に納得して買ってる人が何百人もいるんだからねぇ。
デベが竣工までに売り切りたいと思ってるかどうかは知らないけど、タワーのタマ数が減ってるから、どこのデベも必ずしも急いで売ろうとしてないんじゃないかね。

[15854: 住民板ユーザーさん4]

>>15851 匿名さん
でも、スーパーのある中規模のショッピングモールとかできたら、すごい便利になりますね。クロノ、ティアロ、PTHで3000世帯あれば、店舗も十分ペイしそうだし。

[15855: 匿名さん]

>15852
300を安過ぎるというのなら、350は高過ぎるｗ

元々大方の予想は320～330だったと思うけど、長期戦覚悟で上（350）に調整
順調にというか倍率をつけながら早期完売を目指すなら下（300）に調整しても驚かない
つーか駅遠大規模なんか本来そのぐらい思い切った設定じゃないと売り抜くのは困難

[15856: 匿名さん]

>>15848
アンケートぐらいで危機感というのも、ずいぶんと短絡的だね。

[15857: 匿名さん]

>15854
下駄でも履かせない限りペイしないでしょｗ
ミニショップが良いとこじゃない？
立地的にも会社帰りに月島や豊洲の人が寄れるような場所でもないし、
わざわざ買いに来てもらえるような店造りもハードルが高いし、
結局マーケットが限定されるからね・・・

[15858: 住民板ユーザーさん4]

>>15855 匿名さん
まあね。感情的にはそうなんですけどね。この地区は毎回「有り得ない価格」とか「高すぎ」とかいわれ、売り抜きは困難、値引き必至といわれながら、完売していく場所です。
個人的には、10年検討してこの地区でお手頃価格はないと悟りました。
もう疲れたよ、パトラッシュ、、、

[15859: あな]

二期の価格表見せてもらいました。たかい…

北も西もたかい

[15860: 住民板ユーザーさん4]

>>15857 匿名さん
江東区のショッピングモール「スナモ」とかのイメージ難しいですかね。
　ららぽーとと競合して無理か、、、

[15861: マンション検討中さん]

液状化リスクについてはどのように整理されているのでしょうか。沖さんの本には、湾岸埋立地域はやめとけと書いてありましたので。

[15862: 匿名さん]

>>15860 住民板ユーザーさん4さん

ショッピングモールはららぽやトリトンまで10分前後だし、静かな環境が良いので、近くに欲しいとは思いませんが、スーパーぐらいできてくれるといいですね。

[15863: 匿名さん]

>15860
可能性はゼロではないと思うけどね・・・
5年以上前の話だけど、ヨーカドーが買うんじゃないか？って噂はあったし、
（月島のおばちゃん連中は事実のように語ってたｗ）
払い下げなら他の企業も放っておかない

ただその後五輪が決まってBRT関連のターミナル化の噂があったりで全く進展がないし、
五輪関連の青写真が決まるまでは暫く放置だろうね

ちなみにコンクリ跡じゃなくて都有地の話で、隣の晴海フロント以上の建物は建たない
これが晴海タワーズやここの中層以上は抜けるっていう根拠
ただ法的拘束力、容積緩和や用途変更の可能性については知らないし分からない

[15864: 匿名さん]

>15858
＞もう疲れたよ

気持ちは分かるけど、そういう人は腹括って一期で買わないとダメでしょｗ
出遅れ組は仕方ないけど、敢えて一期をスルーしたんだったら、
市況と諸条件をしっかり見極めないと損だよｗ

[15865: 住民板ユーザーさん4]

>>15864 匿名さん
ええ、実は一期で申し込みました。先々週契約しました。ここでは主にネガティブ情報と今後の近隣施設情報を参考にさせてもらってます

[15866: 匿名さん]

>>15865
買ってからネガティブ情報をチェックするなんて変わってるね。普通、買う前に確認するでしょ。
自分が間違った判断していないか気になるのか?

[15867: 検討中]

>>15859 あなさん

高層階の1Lも出てますか？

[15868: 匿名さん]

>>15861 マンション検討中さん
地震が起きたら液状化は仕方ないでしょ〜。液状化が心配ないエリアでも、それぞれ別のリスクがあります。その他に住むメリット・デメリットを理解して物件を選択すれば良いだけのことです。

[15869: 住民板ユーザーさん4]

>>15866 匿名さん
あ、もう惰性で見てるだけです。

[15870: 匿名さん]

>>15867 検討中さん
HPに無いから未だじゃないでしょうか。西と北の高層は周辺環境次第では低中層より高く売れると思っているので、少し伸ばしてるのではと思ってます。北と西方面の特に低層の10階以下をどう売るかでしょうね。一定層は低層を好むから、それでもさばけるのでしょうか。

[15871: 匿名さん]

>>15870 匿名さん

西は2期からの販売のようですが、北の低層は残り少ないのでは？

[15872: 匿名さん]

>>15871 匿名さん
83An,69Dnは北低層だと思います。

[15873: 匿名さん]

>>15872 匿名さん

83An、69Dnは1期で半分以上売れたのでは？北の低層の他の間取りはほとんど残っていないと思いますよ。

[15874: 匿名さん]

>>15873 匿名さん
一期の前半ではこの２つの間取（4階〜10階のみ）は見かけませんでしたけど後半で売り出したんですかね。
北低層（20階迄）で、角部屋は除き一期では74An, 73Bn, 71Bn, 67Anはほぼ完売してると思います。

[15875: 匿名さん]

>>15874 匿名さん

価格表によると、1次で販売されたようです。2次以降はわかりません。
北の低層90Anも完売してそうですね。

[15876: 検討板ユーザーさん]

>>15873 匿名さん
間違っていなければ、この2つの間取りは確かに8部屋中5部屋が1期に「供給」されました。2つの間取りとも、まだ4階、5階と6階が販売されていないと思われます。

[15877: 検討板ユーザーさん]

>>15875 匿名さん
90Anは販売済になっていたような。
83Anは２期も出ているようですね。真北向きで人気ないんでしょうか。

[15878: マンション検討中さん]

均等に売れているということは
値付けが妥当ということですよね。
素晴らしいです。
南向き派の方々は
北向き派の人に感謝した方がいいと思います。
南向き信者ばかりではタワーマンションは
成り立たない。
北向き派の人も
高めの値段で南向きを買ってくれてありがとう！
と感謝すれば皆がハッピーではないかな。

[15879: 検討板ユーザーさん]

モデルルームを見たら、ベランダの高さが二種類有りました。手摺がないタイプはベランダの天井が高いですね。ベランダの天井高も高いに越したことはないけど、間取り優先かな。全部の条件は適わないから悩ましい。。

[15880: 匿名さん]

>>15879 検討板ユーザーさん
ベランダの高さに違いがあること知りませんでした。購入した部屋のベランダに手摺があるか不明です（笑）

[15881: 匿名さん]

>>15879 検討板ユーザーさん

私も知りませんでした。洗濯物を手摺に干すタイプと物干し竿に干すタイプがあるようですが、その違いによりベランダの天井の高さが違うのでしょうか？

[15882: 検討板ユーザーさん]

>>15881 匿名さん
モデルルームでは、ベランダの天井の高さは二種類ありましたよ。ベランダの柵が低いタイプは手前にバーが付いていて、ベランダの天井高も、柵が高いバー無しタイプより低かったです。

[15883: 匿名さん]

図面よく見ると手摺の有無分かりますね。まあ、どちらでも構わないが

[15884: 匿名さん]

二期の西向きがどの位売れるのかは、興味あります。特に西低層はメインエントランスが近く、個人的には人の目線が気になる位置かなと思ったもので。

[15885: 匿名さん]

>>15882 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。
今度行く機会があったら確認してみます。

[15886: 匿名さん]

>>15877 検討板ユーザーさん
このタイプの間取りは時間の問題で売れますよ。広めの3LDKとしても使えますし、眺望は無くとも90Anとともに希少だと思います。

[15887: 検討板ユーザーさん]

>>15883 匿名さん
手摺はあっても無くてもいいんですが、ベランダの天井高は高いと開放感あっていいな、と思いました。

[15888: 匿名さん]

>>15854 住民板ユーザーさん4さん

いつまで夢見てんの？
早く現実に戻っておいで。
そんなショッピングモールなんて出来ないから。

[15889: 匿名さん]

>>15887 検討板ユーザーさん
そうですね〜実際何センチの差なんでしょうね。。

[15890: 匿名さん]

>>15848 匿名さん

うちも来ました。
今まで何件か高層マンションのモデルルームを見に行きましたが、あの様な何故購入されなかったのですか？なんてアンケートが来たのは初めてです。
かなり売れ残りが多く、まずい状態なのではないでしょうか？

私も価格が高過ぎると回答しました。

[15891: 匿名さん]

>>15890 匿名さん

今迄の三井の物件で、あの様な弱気のアンケートを見たのは、初めてです。
かなり焦っている事が、何だか怖くなって来ました..

[15892: 匿名さん]

>>15891 匿名さん

この立地で売れ残りが多数だとすると、
もう購入したら、二度と売れないでしょうね。

やっぱりこんな土地に手を出すのは無謀なのですかね。

あのアンケート、不幸の手紙のようでした..

[15893: 匿名さん]

私もスカイズの時に同じようなアンケートが来ました。
怖くて無視しました。

[15894: 匿名さん]

>>15890 匿名さん
アンケートの詳細は知りませんが、積極的な営業姿勢は素晴らしいと思いますし、かなりの危機感を持たないと、この数を販売出来ないと思います。そしてMR訪問時から時間が経ってしまうと、アンケートの回答率は極端に下がってしまうので、早め早めの姿勢でニーズを少しでも掴むというスタイルで良いのではないでしょうか。

[15895: 匿名さん]

スカイズであったね。だから別に売れてるか否かと関係ない。マーケティング上のフィードバックだと思うが。
ベランダは3通りじゃないのかな?

[15896: マンション検討中さん]

一人で書き込んでて虚しくない？

[15897: 匿名さん]

ベランダは主に3通りだね
高いのと低いのと途中から高さが変わるやつ。これはベランダというより梁位置だから、角部屋は中に入ってるでしょ。HPモデルでルームの95ASEの窓の上のやつね。

で、後はHPの外観デザインの一番初めの秋っぽい画像の部屋はベランダの途中から高さ変わってる部屋が多いよね。

で、次の見上げた画像見ると、おそらく真ん中あたりの部屋のベランダがやや低い部分が多いと思われ。
ただ、夜景の外観見ると北と南じゃ明らかにデザインまで変えるという凝ったことしてるので単純ではないですね。
部屋ごとの細かいのは聞くしかない。

でも、最後、完成予想CG細かく見ると大体の南の梁の様子わかるんじゃないですか?
ベランダがせり出してる部屋の方が高い部分多そう。

南で高すぎるのも、暑い時期の太陽直撃になるだけですから、単純に良いとは言えないと思う。

[15898: 検討板ユーザーさん]

>>15897 匿名さん
モデルルームでは、南向き中住戸78Asリビング前が手摺の低いバー付きタイプでした。確かに、南はベランダの天井高が高ければ高いほどいい、ってものでも無さそうですね。

[15899: 匿名さん]

78ASが気に入った。ローン組むと、初期費用と200万のオプション代込みで総額9350万ぐらい。なかなかいい買い物になるのではないでしょうか。なお、高層部はすでに完売でしたのでいまさら言ってももう遅い残念。

[15900: マンション検討中さん]

今、北と西でどっちにしようか悩んでます。。。
どちらにせよ予算的に低層にはなるのですが。