パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795/
パークタワー晴海×はるちゃん　エキスパートインタビュー　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/6505/
パークタワー晴海のＭＲにお出かけしました
https://www.sumu-log.com/archives/6626/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
お便り返し その80「マンションマニアが買いたい新築マンション」【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/11229/


[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[15751: 匿名さん]

月島か豊洲に住んだら良いのに・・・。

[15752: 匿名さん]

>>15746 マンション検討中さん

1時間もかかりませんよ〜
ここからだと、バスや自転車通勤も多いと思いますよ。

[15753: 検討板ユーザーさん]

>>15746 マンション検討中さん
晴海ライナーが結構便利な人もいると思いますよ。

[15754: マンション検討中さん]

>>15749 匿名さん
近くに住んでるけど12分じゃ無理だね。

男性の速歩きで15分てとこかな。

まあ、その分落ち着いた環境と言えるかもしれないけど。

[15755: マンション検討中さん]

>>15752 匿名さん
エレベーター降りるのも時間かかるだろうから、家のドアからと考えると、往復40分は確実でしょ。

[15756: マンション検討中さん]

信号待ちや歩道橋、エレベーター乗り場、待ち時間、昇降中と合わせてだよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[15757: 匿名さん]

だからさ、エレベーターの待ち時間考えるなんてどんなマンションでも当たり前だよね。
例え駅徒歩1分のとこに住んでいても10分前には出ないと間に合わないよ…
もうちょいましなネガ頼むよ

[15758: 匿名さん]

>>15751 匿名さん
あんたはそうしたら？
なぜわざわざここにいるの？

[15759: 匿名さん]

月島駅徒歩12分て歩道橋を使うルートなのかな。不動産の徒歩所要時間て歩道橋の上り下りも含まれてないんだよね。でも老巧化が進めば撤去されて横断歩道になるかも。

[15760: 匿名さん]

俺も徒歩2分の物件に住んでたけど、結局10分くらいかかってた。

[15761: 匿名さん]

ちゃんと歩かないと健康になりませんよ。
スポーツ庁がスニーカー通勤で、歩く距離を増やすことを推奨しています。

[15762: 匿名さん]

夫婦で何度も歩きましたが、改札まで12分で着きましたよ。早歩きではなく普通に。歩道橋は使いませんが。

[15763: 匿名さん]

3年前から徒歩12分かかる場所に住んでます。慣れると思いましたが、結局は朝はバスに乗ってます。大半の住民がそうなってます。

[15764: 匿名さん]

>>15763 匿名さん
うん、ならシャトルバス乗れば？
それか駅近いきなよ

[15765: 匿名さん]

>>15761 匿名さん
わかります。
あと美容の為にも、太るのでこれくらいの距離なら歩きたいです。
でも旦那は歩きたくないみたいで意見が割れますが。

[15766: 匿名さん]

>>15765
ダンナを説得しましょう。
将来ダンナがメタボから高血圧、糖尿病、はては脳卒中やら認知症になって、苦労するのはアナタです。

[15767: 住民板ユーザーさん4]

>>15763 匿名さん
今更、このマンションで駅遠がデメリットって言われても、、、。これまで語られたここのデメリットって　駅遠、資産性低、商業施設まで遠い、あとエレベーターセキュリティーがない、あと割高、空気汚い、だったかな。

[15768: 匿名さん]

そもそもこの距離が平気な人達が買うのだから、幸せに暮らせるとおもいます。
ただ、何かの事情で足を痛めたら一気に苦しくなります。小走りも出来なくなったら晴海通りを二回に分けて横断しないといけなくなります。
いずれ住民の高齢化に伴い問題となると思うんですが。

[15769: マンコミュファンさん]

徒歩〇〇分と表記される時間と駅ホームまでのドアtoドアの時間は多少なりとも差異があるのは常識だと思いますが。
ネガの方々は少しでも駅遠を印象付けたくて必死のご様子ですね。往復徒歩１時間て。ベビーカーでも引いてるかお年寄りの方でしょうか。私はMR前から妻と歩きましたが、駅の改札までで10分でしたよ。

[15770: 匿名さん]

歩けなくなったら、駅近に引っ越せばいいんですよ。

[15771: 匿名さん]

タワマンは、家出てから、マンション敷地を脱出するまで、結構時間かかりますよ。

[15772: 住民板ユーザーさん4]

>>15768 匿名さん
高齢者はバスがありますよ。時間にしばられにくい高齢者には晴海ライナーは便利ですよ。
駅近がよい通勤者は予算が許すなら、月島、勝どき、予算きついなら津田沼とか？

[15773: 匿名さん]

>>15770 匿名さん

歩けなくなったら、駅近でも意味ないです。
老人ホームでしょう。

歩けなくならないようにすることが大事です。

[15774: 住民板ユーザーさん4]

>>15768 匿名さん
そしたら、コンシェルジェにいってタクシー呼ぼうよ
せっかく都心でタクシーがバンバン走ってるし、すぐくるよ。初乗り安くなったし。

[15775: 匿名さん]

>>15767 住民板ユーザーさん4さん

それくらいですね。
既出なので今更騒ぐまでもないです。

[15776: 匿名さん]

「これまで語られたここのデメリットって　駅遠、資産性低、商業施設まで遠い、あとエレベーターセキュリティーがない、あと割高、空気汚い、だったかな・・」

それでは、いいところをあげて下さい。検討板なので。

[15777: 住民板ユーザーさん4]

>>15776 匿名さん
共有部分が充実、敷地面積広、専有部分質高い、運河沿いの眺望の良さ、現時点の有明、豊洲と比較すれば、中央区の割に価格はかなり頑張っている、ですかね

[15778: 匿名さん]

う～ん。デメリット方が強力ですね。
ここは開放感はあるけど、眺望はそれほどよくないよ。運河と豊洲市場が見えるだけではすぐ飽きる。夜は真っ暗だろうし。

[15779: 住民板ユーザーさん4]

>>15778 匿名さん
であればここはやめたほうがいいですよ。
販売は順調なようなので値引きも当面ないし。

[15780: 匿名さん]

>>15778
個人的感想は分かりました。

メリット、デメリットのどちらに比重を置くかは個人個人の価値観によるので、どちらが強いとかの一般化は意味がありませんね。個人的な感想を言うのはもちろん自由です。

[15781: 匿名さん]

>15779
順調なんだ、物は言いようだねｗ

引き渡し前の完売を目安とするなら一期で40パーセント未満はかなり厳しい数字でしょ
ただ、原価的に安く出せない、
五輪に向けて市況的に安く出す必要もない、
在庫を叩き売ったところで次の仕込みができない、予定がない等、
戦略として各社のんびり販売に舵を切ってるのは間違いないけどね

デベも辛いところだろうけど、ユーザーにとってもあんまり良い状況とは言い難いね
ま、中古も視野に、与えられた環境で立ち回るしかないんだけどさ・・・

[15782: 匿名]

>>15778 匿名さん

何が見たいんですか？
豊洲、東雲のタワマン群も景観良くするために
都市計画立ててる訳だから、まあまあじゃないですか？！
レインボー花火は見えるか微妙なラインかも知れませんが、ディズニーの花火は見えそうな部屋もあるだろうし。

[15783: 匿名さん]

北はタワーがたたなければ、スカイツリービューですが、どうでしょうね〜

[15784: 検討板ユーザーさん]

リビングなど部屋全体の天井高が取れているのも魅力です。

[15785: 住民板ユーザーさん4]

>>15782 匿名さん
おお！東～南東角ならディズニーの花火見えそうですね！それはいいかも

[15786: 住民板ユーザーさん4]

>>15783 匿名さん
ここの北は隅田川の花火見えそうですね。レミコン側高層マンション建つまでいいかも。

[15787: 匿名さん]

隅田川の花火は見えるけどちっちゃいです。

[15788: 匿名さん]

東雲からディズニーの5分花火が見えますけど、小さいです。晴海からなら更に小さいので期待しない方がよいと思います。

真っ暗な水面よりは勿論楽しいですけどね。

[15789: 匿名さん]

結局ここは大したものは見えないですよね。
眺望重視なら選手村を待つのがいいです。湾岸では断トツで眺望がよい。

[15790: 住民板ユーザーさん4]

これも何回もでてますけど、選手村は駅遠、超割高になります。

[15791: 匿名さん]

ここも駅遠い。

[15792: 匿名さん]

ここは何とか歩けるけど選手村は無理

[15793: 匿名さん]

選手村の板状はかなり安くなるそうです。
世帯数が減り始めるし、4000戸超もあるので安くしないと捌ききれないとのこと。

[15794: 検討板ユーザーさん]

妄想乙

[15795: 匿名さん]

選手村タワーはまだ先だから、待てる人は待てば良いと思う。都心での短距離での移動手段については、タクシーが決済方式や料金面でより利用しやすくなります。また新たな移動サービスも出てきますから、都心3区では、駅から遠くても余り困ることはないでしょうね。

[15796: 匿名さん]

>>15793 匿名さん
ここより坪単価どのくらい下がるイメージですか？
ここが平均330くらいですかね

[15797: 匿名さん]

>>15796 匿名さん
失礼しました、調べたらここは平均坪単価350ですね

[15798: 匿名さん]

選手村は、オリンピック後、内装材や空調機、水回り品など撤去、スケルトン状態にして、住宅用に作り直すそうです。
計画を見ると、部屋の平均面積がここよりかなり広くなるのではないでしょうか？
なので坪単価に換算すると安くなると予想します。

[15799: 匿名さん]

妄想乙。
坪単価600万超えても即完売というか即蒸発やろ。

デベに安値期待しても裏切られるだけやぞ。
住友も絡んでるし、安値は有り得ん。

[15800: 匿名さん]

唯一無二の選手村だからねえ。
全国から買いに来るよ。うちの高知の両親ですら買うって言ってるし、坪単価600万ならすぐ売れると思うぞ。
わざわざ安値で売るわけがない。あの住友やぞ。

[15801: 匿名さん]

>>15798 匿名さん

面積が広すぎて売りにくいので、マンションとして売る前に部屋の広さを変えると何かで読みました。

[15802: 匿名さん]

>>15796 匿名さん
板状なら坪250前後からではないでしょうか。
土地は相場の1/10 で仕入れているようなのでデベも十分利益出るし、買う人も大満足。win-win ですね。

選手村が安いと困る人は、高値掴みした転売屋くらいですかね。

[15803: 匿名さん]

>>15800 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
ビガラードじゃだめよ

[15804: 住民板ユーザーさん4]

>>15802 匿名さん
そこまで安ければ転売目的の購入が殺到して瞬間蒸発します。

[15805: 匿名さん]

>15804
眺望なしの駅遠板状長谷工仕様だったらそんなもんでしょ
もちろんスタート価格のお話ね
逆にタワマン財閥仕様南西高層プレミアムは坪700でも売って貰えない

まあその時の市況次第なのは言うまでもないし、
築浅フルリノベなのか新築建て替えなのかも決まってないはずだし、
前例のない特殊な売り方になるかもしれないし、
今できることと言ったら金貯めて待つぐらいだねぇ

[15806: 住民板ユーザーさん4]

>>15802 匿名さん
そこまで安ければ転売目的の購入が殺到して瞬間蒸発します。

[15807: 匿名さん]

>>15806 住民板ユーザーさん4さん

逆に、普通のサラリーマンが買えないような高値に設定すると、東京都から土地を格安で譲渡されているのにどういう事だと、デベや都はマスコミや世論から非難されるでしょうね。

[15808: 匿名さん]

>>15807
慈善事業じゃないんだから、需要に合わせた価格設定をするのは当然です。逆にそうしないと株主から代表訴訟を起こされる。私企業が利益追求して何が悪いのか。マスコミや世論が非難したければ、売った東京都を責めれば良いでしょう。

[15809: 匿名さん]

>>15808 匿名さん

ソースがないと誰も信じない～
オレンジマスタードじゃだめよ

[15810: マンション掲示板さん]

>>15808 匿名さん

まぁ、生い先短い企業にしたいのならそれもありでしょうよ

[15811: 匿名さん]

西の間取がHPには幾つかアップされましたね。北高層は未だかな。

[15812: 匿名さん]

格安で購入した土地で、原価に見合った適正な価格で販売するだけのことでは？
資材や人件費高騰分は膨らむのかもしれませんが。

暴利を乗せないとデベは代表訴訟されてしまうのですか？

[15813: 住民板ユーザーさん4]

>>15805 匿名さん
長谷工仕様www　確かにこの立地で眺望悪くて長谷工仕様の板マンなら坪250スタートはありますね。

[15814: 匿名さん]

有明の土地も安く仕入れてるけど高値で売ってるよね。市場売価+オリンピックプレミアム売価と判断すべきでしょう。

[15815: 匿名さん]

幅広いんじゃないの。最安価格帯を注視します。

[15816: 匿名さん]

>>15812
原価だけで価格が決まるわけではありませんよ。
価格の決定要因は市場の需給です。高くても欲しい人がいれば価格は上がる。それが適正価格。
適正価格で売れるものを、わざわざ安く売って利益を損なえば、会社のオーナーである株主は承知しませんな。

[15817: 匿名さん]

>15814
＞市場売価+オリンピックプレミアム売価
掛けることの中古8掛けでしょう
まあ築浅フルリノベ＋新築同等の売主保証付きと考えると相場の9掛けかな？

ただそうなると5000戸規模を一気に放出する必要が出てくるし、
相場維持の為に小出しにするとなると年1000戸捌いても最後は築5～10年・・・

価格も然ることながらどういう売り方してくるのか色々興味深いね
お役人にくっついて五輪前から海外向けに本気のプロモーションとかやりそう

[15818: 匿名さん]

オリンピックプレミアムなんてあるわけないじゃん。
ある意味、中古みたいなものでしょ。
分譲、賃貸合わせて5600戸以上だよ。相場よりは確実に安くなるよ。

[15819: 住民板ユーザーさん4]

>>15818 匿名さん
うーん、分譲分は少なくとも立て直し新築じゃあないですかね？せっかく立地なので、小出しにすれば価格は下がらないので、デベロッパーからしても土地の仕入れが安い分、新築にして価格維持しながら、10年くらいで完売すれば、かなり美味しい事業だと思いますが。安値で一気に5000戸売らないよ

[15820: 匿名さん]

分譲分を全部立て直すの?
それはないでしょ。
土地を相場の1/10で仕入れておいて、値段を上げるためにそんな無駄なことしたら世間から袋叩きになるよ。

[15821: 匿名さん]

選手村はそのままだと広さや間取り、エレベーターの大きさなど使いにくそうですよね。建替までいかなくても、かなりリノベーションが必要になるのでは。コストはかかると思いますが。

[15822: 住民板ユーザーさん4]

>>15820 匿名さん
まあ、あなたの希望はわかるけど本当にこの地区は価格下がらないんだって。毎回新築物件がでるたびに坪単価有り得ない、有り得ない、って言われてなんだかんだ完売するんだから。ここ10年ずっとそう！期待して待ってても裏切られるよ。

[15823: 匿名さん]

>>15822 住民板ユーザーさん
別に選手村が安くなるのを期待しているわけではないよ。
もっとも可能性が高いと思う予想を書いているだけ。デベの営業からも安くなると聞いたしね。
私は高くても安くても構わない。気に入ればセカンドで買うつもり。

あなたはここ買ったの? 選手村が安くなれば困る立場の人かな? 転売屋?

[15824: 住民板ユーザーさん4]

>>15823 匿名さん
同じですよ。最も可能性の高いと思う予想を書いてるだけ

[15825: 住民板ユーザーさん4]

二期MRに行った方いますか？なんか変わってますか？

[15826: 匿名さん]

今はマンション価格が高騰していると言われますけど、４２階とはいえ、クロノがツボ３００もするんですね〜。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610302/res/21711/

やっぱ、待った方が良いのかな？

[15827: 匿名さん]

HP見やすくなりましたね

[15828: 匿名さん]

>>15826 匿名さん
間取は不明ですが、私はPTHの価格と比較するとお得感があると感じます。

[15829: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15830: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15831: 匿名さん]

北の73Bnタイプのお部屋は完売したんでしょうね。

[15832: 匿名さん]

15829ですが、何故か連投されてしまいました笑。すいません。

[15833: 匿名さん]

>>15826 匿名さん

待ってると、更に高くなると思われ。
再開発エリアはそう言うもんよ。

待つんだったら、昔ながらの街にした方が良いかと。

[15834: マンション検討中さん]

>>15832さん

そんなに北の73Bnタイプが気になるのですね笑
と、冗談はさておき。同じく北の71Bnタイプに興味がありましたが、全然話題に上がらないばかりか公式サイトでも、この間取を探すのに一手間かけないと見られなくて今は削除されているようです。完売してしまったのかな。

[15835: 匿名さん]

契約者のアンケート結果を基にしたデータをWebsiteに載せてるけど、8末時点で327組の回答数とのことですからやはり結構売れてるってことがわかります。

[15836: 匿名さん]

>>15834 マンション検討中さん
一次で別タイプのワイドスパンを契約したので、この73Bnタイプの販売状況が気になってました（笑）

[15837: 匿名希望]

>>15809 匿名さん
お前のコメントは不要。
付加価値がない。
認識してるか？

[15838: 匿名さん]

ご購入の決め手→住環境→※月島第三小学校【通学校】（約940m／徒歩12分）とあるけど、12分もかからないから記載ミスでしょうか。

[15839: 匿名さん]

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610302/res/21711/

有明の方が、リーズナブルですかね？

[15840: 匿名]

>>15838 匿名さん

よく見つけましたね。
実際は350mくらいですよ。

[15841: マンション検討中さん]

>>15834さん

なるほど。確かに73Bnの間取りもいいですよね。あと、北側は坪単価が抑えられているので前にタワーさえ建たなければ展望も確保されますし。

[15842: 匿名さん]

>>15840 匿名さん
ちょっと細かく確認してたもので。推測ですが、契約者のアンケート内容を参考にしてホームページを更新されたのだと思います。かなりまとまってて物件の魅力が伝わりやすくなりましたね。夜景もGoodでワクワク感がでるCGだと思います。

[15843: 匿名さん]

>>15842 匿名さん

なぜ、購入されなかったのですか？
というアンケート調査が来ましたが、皆さんのところにも来ていますか？

私は素直に、駅遠く交通不便、スーパーも無く生活利便性が悪い、クロティアの住人しか喜ばない共用設備、なのに異様に高い価格だったのでやめた。と記載し、送りました。

希望価格との差額が幾らかとの質問もあったので、Maxの1000万以上を選びました。
ですが、Maxが1000万の時点で価値を理解していないと思います。

こんなアンケートをこの段階で既にしているので、かなり売れ残りがあり、価格改訂を検討しているのではないでしょうか？

[15844: 匿名さん]

>>15843 匿名さん
ですが、Maxが1000万の時点で価値を理解していないと思います。
→この点がよく分からないので、教えてください。ここの物件価値が低いのでMaxを2000万などに設定するべきということでしょうか？

[15845: 匿名さん]

>>15844 匿名さん

そういう事でしょう。
私も1000万以上高いと思います。
数百万値段を下げても焼け石に水ではないですか？

[15846: 匿名さん]

かなり売れ残り? ここは大幅値下げしたから一期で4割売れたんじゃないの?
4割は供給戸数で実は全部売れていないのか?

[15847: 匿名さん]

4割も売れてるのに、1000万以上高いとは不思議な論理だ。自分の感覚がずれてるだけじゃん？

[15848: 匿名さん]

売れてるなら第1期からあんなアンケートしないよね。相当な危機感を感じました。
4割売れたとか言っても色んな意味で条件の良い部屋で、あと6割に対して相当な危機感を持っている証拠。

[15849: 契約済みさん]

恐らく西の低層階が売れてないじゃないですかね。
BRT横の空き地建設予定がわからず、最高24F高さの建物建つかもって言われて、
西の中低層階検討見送りました。

[15850: 匿名さん]

>15847
4割”も”だってｗ
引き渡しまでに売り抜くなら一期で5割以上は売らないと・・・
もちろんデベも商売だし高値チャレンジや売り方を批判してる訳ではないよ
ただ売れてる風、人気ある風な言い回しはダーメｗ