パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1534: 匿名さん]

>>1533
資産はその安い土地代とリフォームを含めた試算ね。
200前半なんかで出したら投資家買い漁るよ。
一応中央区アドレスだし、駅なくてもひとつの街としての、コミュニティは佃のようにしっかりしそうだし、200後半から300くらいかな。

[1535: 匿名さん]

>>1533 匿名さん
他に応札がなかったのは、入札参加資格に一定の物件供給実績が必要で、デベ連合がJV作ってるんだからほぼ必然だけどねw
ちなみに土地を入札する際には、オリンピック後に物件をいくらで販売する予定か、記載する項目があった。そこにいくらと書いたのか、関係者は知っているはず。

[1536: ご近所さん]

け販売再開の案内来たな

これで、豊洲、東雲、有明の市況が大きく動き始めるだろうな

もちろん下にだけど

[1537: 匿名さん]

>>1536 ご近所さん
けなんで？
近隣なんだから連動するでしょ。
こんな近隣で上下違う方向に動くことは考えづらい。

[1538: 匿名さん]

三井はこの陸の孤島にどれだけ魅力あるマンションを作れるか、楽しみ。
PHTの330を越してくるのは間違いないが、360を越すと厳しい気もするがさて。

[1539: 匿名さん]

デベロッパーは売り逃げができる。。
買いたいと思わせる開発を期待
バブルは経験していないので不安

[1540: 匿名さん]

DM来た
HPが９月上旬開設
モデルルームは未定
販売２９年６月
竣工３１年５月
入居３１年９月
予定だそう

[1541: 匿名さん]

あれ、全然既出でしたね
でも一度も興味示したことないけど、DM届いた
今後は登録した人だけに、メンバー専用サイトと電子メールのみで案内って書いてあります

[1542: 匿名さん]

>>1530
両方来た
６月頃GFTのキャンセル住戸が出たときも連絡来た
全部問い合わせしたことない

[1543: 匿名]

まさか躯体強度に関係ある柱や梁ではなく、壁や天井などのヒビの事を言っています？
ついでに該当のタワーは耐震で、こちらは免振なのですが何が言いたいのかわからん。

[1544: 通りすがり]

その豊洲より晴海のほうが地価が高いのだが。

[1545: 匿名さん]

さすがに400万超えは確実かと。

[1546: 匿名さん]

>>1542
そうなんですね。
ではここのプレオープンメンバーには外されたのか。
浜離宮よりこっちの方が候補だっただけに残念。

[1547: 匿名さん]

>>1546
あ、すみませんメール検索してみたら、メールアドレスだか何か登録してたっぽいです。
余裕で１年以上前なので記憶が薄れてました。

[1548: 匿名さん]

某デベ関係者に聞いいたところ、400は絶対にないとのこと。
グロスで350あたりだとさぁ。

[1549: 匿名さん]

350も無理だろ。350ならさすがに370で買えるDTにするわ。

[1550: 匿名さん]

>>1547
メールアドレス？
私も覚えてないですね。クジラのパンフはもらってるのですが。まぁ、プレオープンに行ってしつこい営業受けるなら普通にオープンしてから行けばいいかな。どうせ情報は漏れてくるし。

[1551: 匿名さん]

>1548
来年の6月なんだから焦りなさんなってｗ
坪300を基本線に、あとは市況次第らしいよ

[1552: 検討板ユーザーさん]

ここは月島からの歩きが辛いな
途中に寄るところが何もないので15分以上に感じる
コンセプトは興味あるが迷う

[1553: 匿名さん]

歩かなければいい。
車かタクシーかシャトルバスで。
購入したら駅まで歩く事はないと思う。

[1554: 匿名さん]

ここが出来る頃には、BRTのステーションがすぐ近くにできるから、駅距離はそこまで気にならないでしょう。

[1555: 匿名さん]

ここ交通不便もだが、周辺にちゃんとしたスーパーがないことは致命的。PC湊は一階にスーパーも入ってるし交通も便利。前にも書かれていたが、トリトンのスーパーは本当に使えない。なんだかんだ言って買い物圏は重要。検討中だがそこが解決されない限りここは厳しいかな。

[1556: 匿名さん]

隣の土地にできそうじゃない？
それか下にできたりして。

[1557: 匿名さん]

そういえば隣の土地って何ができるの？
ツインタワーになるって噂もあったけど。

[1558: 匿名さん]

３年後にはスーパーも新たに出来てるんじゃない？？
今でもチャリを使えばドゥ・トゥールのマルエツとか直ぐだよ。

[1559: 匿名さん]

>>1555 匿名さん
確かにね。独身ならよいけど、家族がいると良いスーパーが近くにあることも大切だよね。
ここは、スーパー直結の計画はなく、近くにできる保証もないし、ずっと住むことを考えると一つのリスクではある。
現状、覚悟決めて、DTのマルエツ、月島駅前スーパーへのチャリ通いを受け入れるしかないかな。

[1560: ご近所さん]

みなさん車は持ってないのかな？

湾岸住民にとって車は必需品。
車があれば、東雲のイオン、木場のヨーカドーも簡単に行ける

もちろん銀座・日本橋も車で行くし、案外電車バスは使わないけどな。

[1561: マンション掲示板さん]

>>1559 匿名さん

この辺ならアオキが良いよ

[1562: 匿名さん]

計画通りなら駐車場は1084戸に対し機械480+平置11で設置率45%なので必需品と言われてもあぶれる人多数

[1563: 匿名さん]

>>1552 検討板ユーザーさん
月島駅へは朝潮大橋を通るのが最短だけど、車通りが多くて、できれば歩きたくないよね。豊洲駅への道はなかなかよいので、個人的には豊洲15分でもそちらの道を選ぶかな。
車は、たまにしか使わないし、このあたりは駐車場代高くて、勝どきのレンタカーの方が安上がりだから持ってないや。
ここからだと勝どきレンタカー遠いし、カーシェアリングにはちょっと期待してる。2台くらい入るかな？

[1564: 匿名さん]

１５６２

そうでもないとおもいますよ。
定年退職後の年寄も郊外の一戸建てを売ってこちらに移っています。
少なくとも、隣の三菱ティアロもクロノもまだ駐車場に空きありです。

私の理解では、必要な人には車は必需品・・・でもヒト皆イロイロです。必要ない人もいるでしょう。そもそも、年寄は時間が五万とあるので徒歩はとても良い運動機会となります。

[1565: 匿名さん]

クロノないよ。待ち発生中。

[1566: 匿名さん]

>>1564
1560さんに言ってほしいところ

[1567: 匿名さん]

車持つより、乗りたい時タクシーの方が経済的と考えて、車持たない派も多い。
ただ、年寄りは何時まであの横断歩道を渡り切れるか、想像した方が良いかも。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん

今の状況じゃ、とても年寄りの住める土地ではないですよ。足の悪いお年寄りには、酷です。BRTでおばあさんが新橋に行って何をするんでしょうか。解放感もいいですが、出不精になってボケそう。

[1569: 匿名]

お年寄りはシルバーパスで都バス

[1570: 匿名さん]

1568です。
ここのネックは、晴海通りがやたら広い事ですよね。10〜11車線あります。今は大した交通量ではないですが、将来の交通量はどうでしょうか。
赤信号で1分30〜40秒待つので、青信号が点滅を始めると若い方は横断歩道を小走りに渡れるでしょうが、お年寄りには危険な行為です。また、月三小前は横断歩道すらなく、大きな歩道橋を登らないといけません。

BRTは、シルバーパスが適用されないと、ここは都バスもろくに走っていないし、大変でしょう。自治会も連合町会に入って、適用されるよう根回ししないといけません。

[1571: 匿名さん]

>>1569 匿名さん

残念ながら、ここはちかくのバス停はほとんど使えない。
使えるバス停はやはり横断歩道の向こう。
気楽にタクシーが使えるくらいの経済状態なら観劇、ショッピング、美術館など楽しめる
まあそんなんが楽しめる間は横断歩道も渡れるか。

[1572: 匿名さん]

>>1570 匿名さん

交通量は晴海大橋が出来て、明らかに減りました。
今後も環二とかできると、増えるとは思えません。

[1573: 匿名]

足の悪いお年寄りはどこに住んでてもそれなりにつらいけどね。まあお年寄りが敬遠してくれて結果若年層の割合が増えるのは決して悪い話ではない。

[1574: 匿名さん]

どこ向きが良いだろう。

南→一番開けてるし、南向きだし、最も良さそう。ただ、こことティアロは、クロノの遮蔽でレインボーブリッジは見えないのかな？
東→現地に行って東向きに立ってみたけど、クロノティアロの東より眺望がかなり劣る印象。PCTのB棟がやや圧迫感ありで開放感があまりなかった。

[1575: 匿名さん]

北→スカイツリーが見えるというメリットがあり中高層階はなかなか良いかも。ただしお隣レミコン跡地の計画が未定というリスクあり。仮にレミコン跡地にタワマンが経っても正面からお見合いにな。
西→トリトンオフィス、バスターミナル兼車庫view。バスターミナル兼車庫がどういう外観になるか気になるね。目の前にオフィスがない分ティアロ西より開けている印象

[1576: 匿名さん]

地下鉄決まったらすげー値上がりしそうだね。

[1577: 匿名さん]

>>1573 匿名さん

年寄りなんて、あっという間に家の中さえ歩けなくなる。
衰退し始めたらあっという間だよ。

[1578: 匿名さん]

晴海初めての400万超え物件になるかもね。

[1579: 匿名さん]

シルバーパスはタダだと思っている人がいるようだけど、課税世帯は年20000円かかるからねえ。
単純に都バスに年約100回乗らなくちゃもとがとれないよ。
非課税世帯は年1000円だけど、ここに住むような人はほぼいないんじゃない？

[1580: マンション掲示板さん]

>>1578 匿名さん
ドトールは晴海だよ。

[1581: 匿名さん]

そうだよね、ドトールは晴海3丁目だもんね。

[1582: 匿名さん]

なぜ脚の悪い年寄りの話が出るのか不明だけど、
足が悪かったら駅徒歩5分も辛いよね。
その前に例えば銀座一丁目駅には地上に上がれるエレベーターないとか、
そっちの方がよっぽど問題かと。
そもそもここに引っ越すようなお年寄りは、脚が悪かったら常時タクシー使うでしょ。

[1583: 匿名さん]

駅徒歩どころか、すぐにトイレにも一人で行けなくなるぞ。
弱り始めたらあっという間。

[1584: 匿名さん]

おそらくですが、ここ坪単価400万超えますよ。
豊洲の駅遠物件ですら400万に近づいてきてます。

[1585: 匿名]

でも、そんなに価格つり上げてユーザーがついてこられるんですかね？まして、ファミリー向けコンセプトですよね。75平米で1億は辛いんじゃ…。

もしくは、コンセプトをかえてくるんですかね…。たしか豊洲のときも最初はファミリー向けアピールしてましたが、高級路線でのPRにシフトしましたよね？(中身はかえず、PR方法だけでしたが…)

[1586: 匿名さん]

>>1582 匿名さん

常時タクシーを使うような裕福なお年寄りは晴海には住まないよ。

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
お年寄りはローン組めないので7千万のマンションをキャッシュで買うことになりますが、そういった層の人達は毎月5万タクシーに使っても100歳まで生きても破綻しません。

[1588: 匿名さん]

ブランド力で坪310程度でしょうか
場所とタイミングがよければ坪400もあり得たかもしれませんが

[1589: 匿名さん]

徒歩12〜15分となると、歩きがキツイのはお年寄りに限った話ではないけどね。
雨の日や重い荷物を持ってる日なんかは、結構疲れるよ。逆に駅が近いと、そういう時に本当に助かったと思う。

[1590: 匿名]

ここって意外とららぽーとは近い。徒歩10分切るくらいかな。
そう考えると言われるほど買物不便ではない。
交通不便は事実だが、シャトルバスの行先、頻度などの設定次第では結構いけるのでは。
新しいタワマンへの飢餓感はかなり高まっている時期だし、23区内を見ても魅力的な物件が今ないからね。

[1591: 匿名さん]

HPが再開したようです。

http://www.31sumai.com/mfr/X1671/smp/

[1592: 匿名さん]

楽しみですね

[1593: 匿名さん]

建物自体は、楽しみです。
三井が高く売るための仕掛けをいっぱい考えて来そう。

[1594: 匿名さん]

400万超えは確定でしょう。

[1595: 匿名さん]

SKYZやBAYZのような人気物件になりそうですね。

[1596: 匿名さん]

のらえもんさんは坪300チョイでしょうとブログで予想してます。多分そのあたりでおさまるでしょう。400とか意味わかんない。400にしたら第一期一次3戸くらいしか売れないよ、たぶん。

[1597: 匿名さん]

>>1596 匿名さん
マジレスしなくてよいと思うよ〜。多分、近くの中古売り抜けたいだけの人だから。必死なんでしょう。

[1598: 匿名さん]

のらえもんの予想って当たるの？

[1599: 検討板ユーザーさん]

>>1598 匿名さん
400！とか言ってる連中よりは当たるかな。

[1600: 匿名さん]

>>1547
通知今週なってきてました。
希望チェックしてハガキ出しときました。
お騒がせしてすみません。
因みにもうログインIDは送られてきてますか？

[1601: 通りがかりさん]

購入希望者はのらえもんの希望価格がいいし、
湾岸エリア物件所有者や三井は400が希望でしょう。
500は無いとしか言えません。
2019年の引き渡し時にはBRTが目の前にあり、五輪前年ムードになり
豊洲市場も出来、有明の住友、豊洲の東急、勝どき五丁目の三井等も具体化してるでしょうから、どうなることやら。

[1602: 匿名さん]

冷静に見れば選手村跡地と条件はほぼ同じなので、買った数年後に落ちてくる6000戸の爆弾に耐えられるのかが問題ですね。

[1603: マンコミュファンさん]

>>1596 匿名さん

かなり昔の予想ですよね？
ドトールの一割引の３３０ぐらいでは？
パークホームズ豊洲に近い価格と予想します！

[1604: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
それな。
割高な価格設定なら、買わなければ下落リスクも抱えず損しないから別にいいけどね。類似物件もあるし、割高かどうかくらいは簡単に分かる。

[1605: 匿名さん]

はっ？？？PT晴海の営業再開に関するのらさんの最新ブログ記事で300ちょいかなという予想をされているんですが。。。

のらさんは三井の人と仲が良く内部事情にも詳しいので、大きなズレは生じえないと思いますよ。スカイズ、ベイズもほぼビタで当てましたし。

[1606: 匿名さん]

検討している人にとっては、安いに越したことないのに、どうして安い設定だと文句言うのか・・

普通の人にも供給したいから、３００ちょいというのは、ちょうどいいところと思うが。
もちろん、勝負部屋は４００超えてくるだろうし、今イチ部屋は、２８０とかはあり得るだろうし、グロスが３００ちょいでいいのではないか。

[1607: 匿名さん]

また長期在庫物件が出てきた。
駅遠物件だからティアロが3年くらい完売するのにかかったのを考えるとどーするんだろう。

[1608: 匿名さん]

豊洲でさえ、中古が400超えてる時代なのに、中央区がそんなに安く買えるわけないでしょ。

そもそも、再開発で街が発展してるのに、前の物件より安くなると思うのが間違ってる。

再開発エリアでは、待てば待つほど高騰するのが当たり前。

[1609: 匿名さん]

1606さん

安いと文句を言うのは、検討者ではなく、周辺マンションの購入者だからですよ。
このマンションが高値で販売されれば自分のマンションの中古価格も高騰、しめしめ、といったところでしょう。

[1610: 匿名さん]

ここは中央区であって中央区でない。
一緒にしちゃいかんよ

[1611: 匿名さん]

勝どきでも5000戸級の爆弾があと数年で出てくる予定です

[1612: 匿名さん]

1608は現地行ったことないのかな？
中央区でも辺境の地で高値は無理。
お隣の価格がどうだったか、しっかり考えてね

[1613: 評判気になるさん]

>>1612 匿名さん

地震直後だったため
地震がなかったら隣はもっと高かった

[1614: 周辺住民さん]

>>1607
ティアロは、まだ完売していませんよ。
「キャンセルに伴う追加販売」と言って、大量の売り物件の案内がきました。
どうやら売れない分を、どっかにバルクで出したらしいです。

自分の基準だけで高値で売れると思いたい気持ちはわかりますが、世界の経済状態を見渡すと、いい条件って見つからない。
昨年周辺のマンションを買った自分は「高値掴み」と思っています。
これからは、緩やかに落ちていくだけですよ。

[1615: 匿名さん]

>>1614 周辺住民さん

キャンセル物件の価格は上がっているように思いますが。。。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん

で、売れてるんですか？

[1617: 匿名さん]

ここはチューオークのリゾート地ですよ。

[1618: 匿名さん]

Fine dineで宅配サービス頼もうと思って見てたら中央区で晴海だけ宅配地域から外れててワロタ
https://www.finedine.jp/sph/contents/about/

[1619: 検討板ユーザーさん]

確かにここは中央区とは思えない

[1620: 匿名さん]

アドレスは一応中央区でしょ
有明から湾岸の人気終焉の足音が。。

[1621: 匿名さん]

>>1614 周辺住民さん

大量って何件？数件でしょ？

[1622: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
ほんとだ！晴海ファインダイン使えないんだ、中央区なのにね。私も便利でかなり利用してるからここに引っ越したら使えなくなるのはキツイな〜。

[1623: 周辺住民さん]

>>1615
自分は、悲観的に考えてしまうので、それは嬉しいニュースです。

>>1621
部屋タイプは、４タイプのみだったけど、説明会というのが二日間、二回にわたって行われ、各２０組４０名だから、トータル枠が１６０名になるので、実際はかなり多いんじゃないかと思っています。
自分も少ないことを願ってますが．．．。

[1624: 匿名さん]

>>1623 周辺住民さん

大盛況ですね。
抽選になるのかな

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん

大盛況かどうかまでわからないですよ。単に説明会の枠が160名分あるというだけで、実際の集客実績ではないですから。
自分は一度も晴海物件に資料請求したことがないのに、それでも三菱地所からキャンセル住戸の案内が来ました。

[1626: 匿名さん]

ちなみにキャンセル住戸の価格帯はどんな感じ？

[1627: eマンションさん]

>>1614 周辺住民さん

どこのマンションもローンが通らずキャンセル物件はありますよ。再販価格が上げられる物件はキャンセル待ちの人ではなく、再販価格で他に放出します。パークシティ豊洲もかなりの戸数が値上げして再販されました。

[1628: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

選手村跡地は勝どき駅徒歩30分だよ？
歩ける距離じゃない

[1629: 匿名さん]

選手村跡地は不動産表記で徒歩１５分～２０分ですよ。

いずれにしても徒歩では遠いと感じる人が多そうですが。

[1630: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
歩いたことあるけど、一番遠いところ（晴海埠頭あたり）で、DTから更に10分くらいだったよ。つまり、跡地内の立地によるけど、勝ちどき駅まで、徒歩15分〜20分くらいかな。
地図見ても、ここと、跡地（一番駅寄りの立地）の、駅からの距離は同じくらい。

[1631: 匿名さん]

20分歩いて大江戸線のみの勝どき駅ってつらいですね、、

[1632: 匿名さん]

選手村跡地はBRTががっちり走るからねえ。

[1633: 地元住民]

勝どき駅から晴海埠頭まで25分から30分ですね。ちなみにクロノから晴海埠頭までも20分から25分かかります。