パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[14251: 匿名希望]

>>14241 マンション掲示板さん
で、ネガの動機は何？
嫌がらせ？

[14252: 通りがかりさん]

ここに限った話ではないが、ネガを書き込むことを仕事にしている人って本当に可哀想だと思う。もっと自分や人が笑顔にしたり感謝されたりすることを仕事にしたらいいのに。まー余計なお世話かもしれないが。

[14253: 匿名さん]

>>14247
それが「今の」相場だから仕方ない

[14254: 匿名さん]

>>14252 通りがかりさん

趣味で新築マンションへの不動産投資と言う謎の事業をしている零細不動産社長クンですよ。
人より安く買わないと事業が成り立たないので、いろんなスレでネガ投稿することで人気を落として何とか安く買おうとしています。

可哀想だな、と私も思います。

[14255: 匿名さん]

どっちもどっちじゃないの？
不動産なんてのはウン千万ウン十億動くこともあるし、
簡単に人が死ぬんだから掲示板へのクソレスなんか鼻クソ未満の罪悪感でしょｗ
企業側もネット対応については風評対策含めてほぼ外注してるはずだし、
その前提で受け手が賢くなるしかないんだよ

[14256: マンション掲示板さん]

>>14251 匿名希望さん

皆さん、何と戦ってるんですか(笑)

ネガもポジも多角的な意見。必死に他社認定するなら根拠を持って否定するだけ。

[14257: マンション掲示板さん]

>>14250 匿名さん

スミフ意識し過ぎ(笑)
親でも○されたんですか？

普通に高いでしょ…倉庫街の駅遠タワーで。

ただコンセプトは好きですよ～

[14258: マンション掲示板さん]

>>14243 匿名さん

三井さんのネット書き込みは残念ながら有名です。

[14259: 匿名さん]

>>14257 マンション掲示板さん

どの辺りが倉庫街なのですか?

[14260: 匿名さん]

効いてる効いてる クスクス笑

[14261: 匿名さん]

14256〜13258って同一人物ですよね

[14262: 匿名さん]

このクスクスの人、以前から浜離宮やら晴海やらを荒らしてる方ですね。
白金2丁目が憤死して発狂中ですので、許してあげて下さい。

[14263: 匿名さん]

>>14257 マンション掲示板さん

ざっくりとした土地価格と建築費が知りたいもんですね。

[14264: 通りがかりさん]

>>14254匿名さん

なるほど。それは聞くに堪えない残念っぷりですね。
私が知っている不動産業界で稼いでいらっしゃる方々は、誰一人このようなゲスいことはしていませんので笑

とても可哀想な御仁なのだと理解しておきます。教えて頂きありがとうございます。

[14265: 匿名さん]

新築マンションで不動産投資ってアホやろ。。。。。

[14266: 匿名]

>>14264 通りがかりさん
相変わらず、長文ご苦労さん。
私のことが話題になってたみたいですが、三井の営業ではなくて、イチ検討者です。
あなた、朝から晩までいろいろなネガ、といっても、中身のない、的外れなネガばかりですが、むなしくならないですか？
独りで複数の仮面を使い分けてますが、バレバレですよ。
あなたがそんなだと、お子さんもろくな大人になりませんよ。

[14267: まさに検討中]

晴海を検討中です。みなさんDT、ティアロ、クロノあたりは検討しましたか？
今DTと晴海で悩んでます。みなさんの評価を教えてください。

[14268: 匿名さん]

みなさん、落ちついて。


誰か、白金2丁目、買ってくれませんか？

[14269: 匿名]

>>14267 まさに検討中さん

>>14267 まさに検討中さん
私もDTと比較検討しました。
DTはマルエツが一階にあり、周囲にコンビニも多数あって便利な印象です。
あとはオリンピック後は大江戸線駅から4分になるらしいです。
でも、共用部がパンフレットで見た時よりしょぼい印象でした。
眺望はレインボーブリッジ側は清掃工場の煙突が邪魔して残念な感じになっています。
レインボーブリッジのど真ん中に煙突があるのはかなりストレスでしたね、高層階はわかりませんが、
販売開始から時間も経っていて、出遅れているので部屋の選択肢も限られます。

私は基本車通勤ですし、買い物もマルエツよりいいスーパーはいっぱいあるので
間取りや建物のコンセプト、眺望の開放感から晴海を選びました。
好みは人それぞれなので一度モデルルームで見て比較するといいと思います。

[14270: マンション検討中さん]

14269さん

グッド・コメントです。
このあたりでは既にドゥトゥールのＳＯＨＯとクロノを買いました。今本物件を精査中。

ドゥトゥールの第一回理事会に先週行ってきました。ドゥトゥールは確かにまだだいぶ残っている状態です。ただ、残っている物件の管理費等は住友不動産さんが負担しているとのことで管理費・修繕費はどんどん繰越金が積み増されています。また、全体のキャパに対しての住人が少ないのでたまにＳＯＨＯを訪ねるととても心地よい快適さを感じます。　共有部分に関しては私的にはかなりのレベルと思います。一方クロノは共有はショボイですがその分占有部分の品質と南面からのリゾートの眺めはかなりのものです。全ての良いとこ取りなんてありません。基本、全て将来の投資案件として所有していますが、いろいろな人の価値観にとってはそれぞれ違う価値があると思っています。どちらもそれぞれ甲乙つけがたいものがあります（もちろん所有者としてのひいき目ーそうあってほしいーがありますが）。

少しだけ本閲覧者の方々にとってのご参考になれば幸いです。

[14271: マンション掲示板さん]

>>14266 匿名さん

検討者の仮面を被った三井営業さんかな？
否定が怪しい(笑)

いちいち相手にするからスレが荒れるんですよ…

[14272: マンション掲示板さん]

>>14261 匿名さん

でもお陰でレスの数が増えるんで良いでしょ。
でもこのスレはスミフを意識し過ぎるんですよ、コメント欄のスミフ出現率が以上に高い。
こことスミフはバッティングするから、スミフ物件も検討して向こうに気持ちが傾いてる人は頭に来てレスするんでしょ。

ここには、ここの良さがあるんだから。 解放感とかコンセプト、中央区アドレスとか。

それなのにネガが出るとスミフ営業が書いてるとか、有明よりマシだとか、そう言うの止めれば良いだけですよ～

[14273: 匿名]

で、あなたが中身のないネガばかりして、貼り付いている理由は何？
検討者と思えない内容の投稿ばかりだけど。
無視しないで答えてよ。
あと、あなたのお勧めマンションも教えて。

[14274: マンション検討中さん]

理事会に行った、ってあなた理事なの？

[14275: 匿名さん]

組合の総会の間違いでしょ

[14276: マンション掲示板さん]

>>14273 匿名さん

白金2丁目。

[14277: まさに検討中]

14269さん、14270さん
参考になる意見ありがとうございます。DTは24時間のマルエツとエントランスがとても気に入っています。またオリンピック後に人道橋ができて駅6分程度になるのもいいかなと。半面選択できる部屋が限られていて、今は北西側中層より下を検討しています。一方パークタワー晴海は、今週末MRに行きますが、ルームプランが豊富だし、、海側の開放感は抜群かなと。半面駅から遠く、ティアロやクロノの中古物件が安価で売れているの見ると資産性には疑問があります。大きな買い物なので、なかなか決められないですね。

[14278: 匿名さん]

>>14277

え～！？クロノ、ティアロの中古って安いですか？
条件悪い部屋で坪300、条件いい部屋で坪350以上で、パークタワー晴海の6年落ち、4年落ちと考えると、適正価格かと思いますが。

パークタワー晴海も20年スパンくらいでみれば、クロノ、ティアロの価格に収斂していくとは思います。

カツカツのローンで資産性を気にしなければいけないのであれば、止めた方が良いかもしれませんね。

[14279: まさに検討中]

>>14278

ご意見ありがとうございます。
某不動産屋さんからクロノ、ティアロの最近の成約事例を見せられて坪290～320くらいだったのでそう思ってしまいました。逆にこれくらいが4～6年落ちだと適正というイメージでしょうか？
おっしゃる通り資産性を気にしていました。
また、坪300～350ですとTTTも提案されています。ただこちらは築年数が気になって、、、。マンション選びなかなか難しいですね。

[14280: 匿名さん]

>>14279

一般的には2%/年で価格が下落してきますから、パークタワー晴海は下の表くらいで下がっていくと考えれば良いと思いますね。市況の上向き、下向きは当然無視します。

築年数　0 　1 　2 3 4 5 6 7 8 9 10
　　　350 343 336 329 323 316 310 304 298 292 286

だいたい、クロノ、ティアロの成約坪単価になっていませんか？
売り出される部屋の平均坪単価が全体の平均坪単価ではありませんから、単純な比較はできませんが。
例えば、低層北向き同士を比べるとかすればわかりやすいと思います。

[14281: マンション検討中さん]

>>14280 匿名さん

>>14280
わかりやすい解説ありがとうございます。とても勉強になりました。ちなみに晴海もDTも100平米以上の物件を検討しています。どちらも坪単価は400オーバーですが、こちらも年2%の下落率を想定しておけば一定の目安となるのでしょうか？ご教示いだだけると幸いです。

[14282: 匿名]

>>14279 まさに検討中さん

タワーに住むなら、構造も気にした方がいいですよね？
耐震の高層で地震を経験した方から除外されますから。
最低、制震と言う方も多いと思いますよ。

[14283: マンション検討中さん]

>>14282 匿名さん
アドバイスありがとうございます！パークタワー晴海は免震ですよね。DTも免震なのでタワマンを検討するきっかけになりました。

[14284: 匿名さん]

ほっは。

[14285: マンション掲示板さん]

>>14282 匿名さん

特に湾岸はそうですよね。
実際、耐震だから駄目と言うよりはイメージの問題だと思いますけどね。

より良いスペックの物を求めるのは人間の心理ですし。

[14286: 匿名さん]

うーん、なんか最近オリエンタル監修のプレミアムがすっかりはがれ落ちている気が…

ま、そりゃそうですよね。。

[14287: マンション掲示板さん]

>>14286 匿名さん

確かに話題にも上がらなくなりましたね。
まだ、完成してもないのに…
中古になったら、忘れ去られてますね。

コンセプトは、+αに考えて、それ以外の魅力で考えればよいですよ(笑)

[14288: 匿名さん]

当たり前やん。

例えば、今時、六本木ミッドタウンの話題出すやついる？
六本木ヒルズ、青山パークタワーの話を出すやつがどれだけいる？


そういうもんやで。

[14289: 匿名さん]

軟弱地盤の埋立地で、縦に長いタワーの免震って大丈夫なの?
基礎がやられたらすぐに傾きそうな感じがするんだけど。

[14290: 匿名さん]

>>14285
耐震がダメということはないが、単純なイメージの問題でもないですよ。
強い地震が起きたときの、揺れの体感がぜんぜん違います。免震は恐怖を感じなくて済むということ。安全・安心で言えば安心感が守られるということですね。

[14291: マンション掲示板さん]

>>14288 匿名さん

とは言え、まだ完成すらしてない状態で忘れ去られるのは…なんの為にコンセプトにお金を懸けているのか？

駅遠とかを払拭するためのコンセプトだったわけで…

[14292: 匿名さん]

>14281
不動産はタイミングが全てだよｗ
ここ数年で20パー30パー上がってんだから年2パーなんか誤差みたいなもん
数字をあてるとそれっぽく聞こえるからエセアナリストみたいなのが後を絶たないけど、
数年前に流行った新築利回りなんて既に死語でしょ
今は新築が高すぎて下手すりゃ持ち出しだからね、営業トークにも使えないｗ
都合の悪い数字は出してこないからね

[14293: 匿名さん]

>>14291 マンション掲示板さん

忘れ去られているわけではなく、真剣に検討している人がここにはほとんどいないからでは？

[14294: マンション検討中さん]

ここにいないんじゃなくてどこにもいないんだよ

[14295: 匿名さん]

>>14292 匿名さん

それは言えるんだよね。だから、今、新築マンション買って不動産投資とか言ってる人とか、資産価値がー、とか言ってる人、アホかと思う。

[14296: 匿名さん]

続きだけど、だからこそ、年2%の下落率で計算して、近所の中古と比較して割高、
割安の目処をつけておくのは、重要だと思うけどね。

[14297: 匿名さん]

売るなら11月初旬位までにガンガン売って欲しい。それ以降になると季節的に北風が強くなってきます。途中の桜並木の葉も落ち、現地に寂寥感が増して購買意欲が落ちると思うんです。
また、モデルルームで、近所の住民を誘い込むような、面倒な書類記入なしのオープンルームを開いたらどうでしょう。

[14298: マンション検討中さん]

タワマン購入層の主が
地方出身者ってのを
なにかのネットでみたことあるけど
本当？

具体的に、

北陸出身で
総慶の文系出て
電機メーカーあたりに就職し
３５歳前後に８００万くらいの年収になったら
買うようなイメージ？

[14299: 匿名さん]

>14298
埋立地で何もなかった場所だし地縁のない人間にとっては住みやすい、抵抗がないってのはあると思う
逆に地元が近ければ近いほど親がハードタックルで止めに入る可能性は十分あるｗ
急速に発展してるし以前ほどではないけど、それでも顔をしかめる年配者は一定数いるからね
ちなみに今の相場だと年収800×2馬力は必要だと思う

[14300: マンション検討中さん]

>>14229
なるほど、そんな層ですか。じゃあ、

北陸出身で総計出て電機会社に
勤める３５歳年収８００万と

関西出身でマーチ出て人材会社に
勤める３２歳年収７２０万が

結婚して、私たちのちからを合わせれば、

東京カレンダーのように、
東京のタワマンに住めるわね、

買ったら地元の友達にも自慢できるわね
っていう、よくありがちな層かな？