パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1394: 匿名さん]

350万は超えるんじゃ無いかなあ。
時代が悪いよ。
建築費高騰してるもの。

[1395: 匿名さん]

パークホームズ豊洲は駅近だけど、天井245で外廊下、角部屋のカウンターは大きいし、周囲も囲まれ気味。
ここは階高余裕あり天井260で内廊下かつ超ワイドスパン、中央区アドレスで開放感抜群。駅距離以外はPHTよりかなり上だし坪330くらいで二年半かけて売るんじゃないかな。PHTが一年半で700売ったしペース的にはギリギリ可能かなと。
勝どき東は2019年中旬から販売だろうから、時期的にもピッタリ。

[1396: 匿名さん]

>>1395
勝どき東は延期じゃなかった？
着工平成29年全体竣工39年になってるけど、住宅棟は早期に完成＆販売するんだっけ？
間に選手村（代表三井）挟むもんだと思ってたけど、
選手村の増改築期間や分譲時期も未知数か・・・

[1397: マンション検討中さん]

<1392さん
確かに、このままだとスーパー難民確定なのは明らかですよね。 ドトールの近くにもできたし、ここも今後出来れば良いけど出来ないとなると相当厳しいですよね。スーパーが出来ればもっと売りやすくなるだろうに。

[1398: 匿名さん]

>1397
難民てｗ
駅から遠いってことは極端に言えば、
買い物、通勤通学、その他全てにおいて不便ってことだからね

もちろんそこを上回るメリットがあれば問題ないし、
買い物についてはネットスーパーもあるし、
会社帰りに寄れるスーパーは幾らでもあるし、
アオキやトリトンが絶望するほど遠いとも思わない
コンビニ並にスーパーを求めるのは酷でしょｗ

[1399: 匿名]

近くにスーパーが無いのは確かにツライ。
BRTステーションとセットで京成がスーパー建てるとかないかな。

[1400: 匿名さん]

地下鉄は近くに来ないことが確定して夢も見れないのに買えないよ。

[1401: 匿名さん]

>>1396
勝どき東のタワーA1、A2棟は2022年度竣工です。（延期後のスケジュール）
人道橋と新しい地下鉄出口も2022年竣工、そのあと黎明スカイレジデンスを取り壊しB棟を建て終わるのが2027年度予定です。なのでA1、A2棟の2500戸は3年前の2019年度に販売開始すると見られます。ちなみに恐らくA1、A2棟合わせて分譲戸数は2000戸です。500戸は黎明スカイの地権者住戸に充てられます。

2013年～2015年の市況だと湾岸タワマンはKTT、DT、SKYZ/BAYZ、晴海タワーズで5000戸も販売しましたが、2017年～2022年はPT晴海(1000)、有明スミフ(1500)、月島仲通(500)、勝どき東(2000）で同じく5000戸が予定されています。市況悪化、選手村の過剰供給懸念もある中、6年で5000戸を販売できるかは湾岸の試金石となりそうです。

改めて書くと、この後に選手村4000戸、月島3丁目1000戸、豊海2000戸、勝どき駅南800戸？も売れるのかと思いますね。市況によっては月島や豊海の再開発は規模縮小か中止されるかもしれません。権利床が十分な価格で販売できないと判断され事業協力者が集まらないとか。

[1402: 匿名さん]

>>1400 匿名さん
ティアロの頃は夢があったけど、計画が明らかになったら、晴海二丁目の交通不便は解消されないという現実
永遠の陸の孤島。それもまたロマンか。

[1403: 通りがかりさん]

>>1401 匿名さん

東より先に選手村じゃないですかね？

[1404: 匿名さん]

選手村はフルリフォームするためタワー以外の入居は恐らく2022年、販売開始は2021年頃なのめ、勝どき東のほうが販売は先と思われます。入居タイミングはほぼ同じかもしれませんが

[1405: 匿名さん]

>>1402 匿名さん

BRTの拠点が目の前にできるのは相当なポテンシャルだと思いますけどね。
地下に降りる手間のないBRTは、早朝から深夜まで営業され、本数もある程度あれば便利なこと間違いないです。

[1406: おとなりさん]

>>1389
運行開始当初の２０１９年は勝どきに新橋～豊洲、新橋～勝どき路線両方のＢＲＴが停車するので、ご指摘の通りですね。
２０２０年以降は新橋～豊洲路線は勝どき駅には止まらない（○の位置が微妙にズレている）ように見えるので、晴海２丁目のステーションにどれくらいの頻度でＢＲＴが来るかはこの表からは読み取れないと思われます。
運行当初の２０１９年はともかく、ピーク時に１５分に１本というと、どこかのタワマン専用シャトルと同じくらいの頻度でしかないので、もっと多くなるのではないでしょうか。

[1407: 匿名さん]

クロノもティアロもBRT開通したらシャトルバスをどうするんだろう。シャトルは利用者が減って非効率になるだろうが、行き先が違うから廃止は難しいだろう。
しかしシャトル存続したらBRTの本数がいつまで経っても増えずに不便なままになる。

[1408: 匿名さん]

両マンションの総会決議次第でしょう。
やめたほうが管理費収支にいいんだろうけどね。

[1409: 美川]

たかだか1000戸ちょっとのタワマンで三井が仕込んでる、だの妄想ばっかで呆れるわ〜
現地行けば陸の孤島じゃない。
タワマン一棟売るために、デベロッパーが公共交通を整備するって本気で思ってるのかしらね…

[1410: 匿名さん]

>>1406 おとなりさん
○の位置は微妙にズレているのはよく気がついたなという指摘ですが、そこから勝どき駅に停車しないと推測するのは難しいですね。勝どき駅（大江戸線）を利用できなかったら不便すぎるので、勝どき駅に停車しないこととする合理的理由はないと思います。

今のBRT計画からすれば、ピーク時で以下、ピーク時以外はその6割程度の便数が現実ではないかと推測します。

①勝どき〜新橋 2、3便／時
②新橋〜豊洲 4、5便／時→晴海2丁目駅経由
③新橋〜東京テレポート方面 7〜9便／時（「幹線」のため多め）
④新橋〜選手村 5便／時

[1411: 匿名さん]

シャトルバスはPT晴海、クロノ、ティアロの3マンションで共同運行するのが一番経済的でしょうけれど
調整事項が多いので普通の管理組合の力量ではまず不可能でしょうね。

[1412: 匿名さん]

シャトルで一番上手いな、と思ったのはドトール
もちろん立地の差もあるけど、新橋ピストンはシンプルで効率的
逆にお粗末に感じたのはクロノ
時間も行先もバラバラ、色んなルートを取り入れ過ぎて迷走しちゃった印象
仮にここでルートバスやるんだったら東京駅か三井のお膝元日本橋のピストンがいい
月島を経由するのもアリかもだけど歩けない距離ではないからね

[1413: 匿名さん]

>>1410 匿名さん

勝どき駅のこれ以上の混雑を避けるため、BRTは勝どき駅をスルーするのは当初計画より折り込み済み

[1414: 1410]

>>1413 匿名さん
なるほど。基本計画まで読むと、新橋〜豊洲ルートは、勝どき駅には、○が付いていないので停車しなさそうですね。
とすると1406さんの新橋〜豊洲間の便数は、最新の計画の表からは読めないという指摘が正しい。ありがとうございます。

[1415: 匿名さん]

>>1412
そうかな？渋滞の晴海通りをまともに走ってるから都バスより遅くて時間読めない。
都バスは左車線とか使えるからある程度は早いけど。
今日なんて30分以上掛かってるのでは？
しかも降りてから新橋駅まで少し距離あるので今日みたいな日は辛い。
実際使ってる人も少ないよ。入居してる人が少ないかもだけど。

[1416: 匿名]

時間によって30分かかるときもあるけど、それは工事や事故があるようなレアケースです。だいたい平均して15分で新橋までつきます。早ければ10分。但し、行きと帰りでかかる時間は違います。住民なら知っていいると思いますが。
また、新橋駅まで距離があるという人がいますが、歩いて1分かからないような印象です。大きな駅なら、都バスでもそもそも駅の改札まで少し歩きますよね。それと同じくらいの距離です。はっきりいって早朝-終電まで動いているシャトルバスと24時間マルエツはとても便利です。強いていうなら、シャトルバスを土日も運航して欲しいです。

[1417: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
15分？それはないな。
今日も抜かして行ったけどあの走りで新橋まで15分なんて無理。車通勤の抜かしてる自分がそのくらいなんだから。
帰りの空いてる時間帯ならありえるかもね。10分はさすがにない。
でもその前にドトール住民がここに何の用？ここは検討版ですよ！ネガしまくるのかな？

[1418: 住民]

>>1417 匿名さん
契約者板は住民、契約者専用ってはっきり書いてありますが、検討板に住民が情報を書込むのは問題無いのでは？
ちなみに、シャトルが都バスより遅いなんてありえません。ノンストップですから。
今朝は時間にもよると思いますが、私は20分弱で新橋まで着きました。新橋の停留所から直ぐ地下通路の入口があるので、ほとんど濡れません。今日のような日は本当にシャトルのありがたみを感じました。

[1419: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
新橋駅で停まるとこってヤクルト本社前？？

[1420: 検討板ユーザーさん]

>>1418 住民さん
買いもしない近隣住民のネガ投稿が問題かと。
契約者の情報はありがたい部類かと。

[1421: マンション検討中さん]

>>1418 住民さん
車通勤や、自宅と会社が駅直結だと全く濡れないよ。傘すら持たない。
それに新橋まで20分弱って電車の方が早いね。

[1422: 住民]

>>1420 検討板ユーザーさん

買う可能性は少ないですが、買うかもしれないし、近隣住民として、ネガではない情報は有りなのでは？
DTの住民板がネガの部外者で溢れている状態と比べれば、可愛いものかと。

ネガでは無く晴海住民歴10年以上の近隣住民として、ここの立地ではシャトルがないと今日のような日は大変です。
だから三井は何とかするのでは。

[1423: 住民]

>>1421 マンション検討中さん

マンション前からJRに乗るまでの時間が20分くらいです

[1424: マンション検討中さん]

>>1423 住民さん
私は自宅と会社のドアtoドアが20分くらいです。雨にも濡れません。
シャトルバスって通勤時間意外に掛かりそうですね。

[1425: 通りがかりさん]

>>1422 住民さん
シャトルバスは普通にあるでしょ。
クジラ展開した時、ホームページにあったと思うけど。

[1426: 住民]

>>1425 通りがかりさん

そうですね。
今は晴海通りが混んでいますが、築地市場が移転し、環二が開通すれば、晴海から都心への道路事情は改善されるでしょう。
ただ、ここは晴海通りを経由しないで東京駅周辺直結がメリットがあるかも。
佃大橋、中央大橋は今でもそれほど混んでいません。

[1427: 匿名さん]

新橋、虎の門方面はBRTで、東京駅方面にはシャトルでとなれば、結構利便性高いね。

[1428: 匿名]

>>1399 匿名さん
そうなったら良いですね！マルエツさん、イオンさんあたりどうかよろしくお願いします。

[1429: 匿名さん]

>>1426 住民さん
以前は銀座とのシャトルバスで決定してたみたい。この記事ここのPRだよね。

https://zuuonline.com/archives/44915

[1430: 匿名さん]

>>1423 住民さん
自宅のドアからシャトルバス出るまでの時間と新橋駅から会社までの時間を足すと、川を越えて都心に来ている人とあまり変わらなそうですね。
ドトールは場所が中途半端なんですよね。その点ここは諦めがつく。

[1431: 匿名]

>>1430 匿名さん
そんなこと言ったらどのマンションもプラスα時間かかるでしょ笑 シャトルバス本当に便利です。終電で帰ってきても、マンションのエントランスまで帰ってこれる。路線が多い駅直結で1回100だと安すぎると感じるまでです。最近時間によっては混んできましたし、意外に利用者多いんだなと感じてます。

[1432: 名無しさん]

>>1431 匿名さん
それはない。豊洲のシェルや月島のCGPなら20分程で自宅から丸の内の会社に着く。他にも駅近のタワマンなら同じかと。

[1433: 匿名]

>>1432 名無しさん
自宅のドアから会社のドアまでどうやって、月島、豊洲から20分で丸の内に着くんですか？笑
丸の内線もJRも通ってない筈ですよね。経路を教えて下さい

[1434: 名無しさん]

>>1433 匿名さん
有楽町乗り換えで東京駅。乗り換え入れて10分ちょい。
ひょっとして元々地方の人？

[1435: 住民]

まあ、DTのシャトルバスが便利という感想を、どうしても否定したい方がいるようですね。
シャトルバスの利点は、混んでいる電車や人混みの駅を使わず、都心まで行けること。
欠点は、本数が少ないこと。時間が思ったよりかかる時がある事。
朝はシャトルの時間に合わせれば問題ありませんが、帰りは成り行きだとタイミングが悪いとかなり時間が無駄になります。
なので、DTも夜のシャトルは空いています。
私は運動不足も気になるので、大江戸線をつかったり、良い気候で気分が乗れば、銀座なら歩いて帰る時もあります。
ここの立地だとそれは厳しいかも。

[1436: 検討板ユーザーさん]

>>1435 住民さん
そもそもここはDTのスレじゃないのにDTの話を持ち出すから投稿しないように否定されてるんでしょ。
貴方の運動不足とかどうでもいいです。
ここの話をしましょうよ。

[1437: 住民]

>>1434 名無しさん
改札口前後の歩きと乗り換え入れたら10分はスーパーマンしかありえないのでは
乗り換え検索したら月島 東京は14分とでました
東京駅出るまで3分くらいはかかると思いますが

[1438: 住民]

>>1436 検討板ユーザーさん
ここの立地ではシャトルが無いと厳しいという話を近隣住民としてお伝えしたかっただけです。

[1439: 名無しさん]

>>1437
私の乗換案内では12分と出ます。そして私は10分ちょいと言いました。12分も10分ちょいです。そして、東京駅出るまで3分。20分程と言ってますので十分着きますよ。それか電車5分の有楽町から歩くという手もあります。有楽町（東京フォーラム）から徒歩10分で新丸は厳しくても、丸ビルくらいは行けます。もういいですか？
20分もバス乗って会社の最寄駅行けないのでは都心に住むメリットがない気がします。早く環２ができて時間短縮できるといいですね。

[1440: 住民]

>>1439 名無しさん

あくまでここの検討材料として書き込みます。
最近の朝のラッシュ時の有楽町線、特に有楽町で乗り換えの便利な車両は混みが酷くなっています。そんなに短時間では乗り換えは難しい。
東京駅近辺に20分で住民専用のシャトルに乗る方が、人混みの電車に15分乗るより良いと思えばここはありです。
ただし本数によって、やはり使えないという可能性もあり。
何れにしても、勝どき新橋がBRTで10分という話なので、それ待ちということでしょう。

[1441: 名無しさん]

Fw:
>>1440
時間から混雑の話に変えてきましたね。笑

>東京駅近辺に20分で住民専用のシャトルに乗る方が、人混みの電車に15分乗るより良いと思えばここはありです。
話を誤魔化すの上手いですけど、シャトルバス20分乗って、さらにまた新橋から混雑の電車に乗るんですよね？なぜそこ都合よく抜かすの？？
あと電車に乗ってる時間は8分です。

何だか永遠に返してくるのでこれで止めにします。DTの話はもう止めてくださいね。

[1442: 住民]

>>1441 名無しさん
私も最後にしたいと思いますが、あくまでココの検討材料として、実際に体験したシャトルバスのメリットとデメリットをお伝えしたまでです。込んだ電車や乗り換えをしなくていいのが最大のメリットと私は感じています。
ココは東京駅付近直結があれば良いねという話です。
所要時間の目安として現在のDTが新橋まで20分。この20分と比較する電車の所要時間は、人それぞれですが、少なくともマンションから改札までと乗換時間は含むのが自然なのでは。

もちろん地下鉄駅直結が人気で資産価値も維持できる可能性が高いのでしょうが、私は晴海が好きで長年住んでいます。
二丁目は三菱もココもとても素敵なマンションだと思います。
ただBRTができるまでは、交通利便性が厳しいので、シャトルに期待するところが大。
私はそれまで待てませんでした。

[1443: 検討板ユーザーさん]

>>1441 名無しさん
あなたこそなにいってるんですか？ここはPT晴海のスレですよ。豊洲や月島駅直結の話してなにどや顔してるんですか。しかも行き先は丸の内限定で笑 マンションの前から大きな駅に直結のシャトルバスがあるのは便利だし、それを認められないんですね。それだったらここはあなたにはふさわしくない物件にはならないので、あなたこそもう豊洲や月島の関係ない話で乱すのは止めてくださいね笑