パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1374: 匿名さん]

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

[1375: 匿名さん]

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

[1376: 匿名]

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

[1377: 匿名さん]

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

[1378: 住民板ユーザーさん1]

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

[1379: 匿名さん]

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

[1380: 匿名さん]

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

[1381: 匿名さん]

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

[1382: eマンションさん]

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

[1383: 匿名]

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？

[1384: 匿名さん]

中古の事

[1385: 匿名さん]

積み上がっている在庫は、相場からかけ離れた物件が多いように思われます。
適正価格だとすぐ売れているようで、湾岸マンションの値段が下がっているようには
思われません。

クロノやスカイズで坪350万円とか、BMAで坪280万とか、PCTで坪330万以上とか
そういうのが増えている印象です。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
同意です。

ここは土地の値段もそれなり、加えて基礎やり直してますからね。
安値は期待できませんよ。

[1387: 匿名さん]

タワーマンション物件そのものも
売り残し商法のスミフ以外は殆どないため
競合がいないというのもマイナスですね

[1388: 匿名さん]

>>1385
三井豊洲村と言ってもいいし、その辺りの正確なデータは把握してるだろうし、
晴海タワーズの売れ行きやその後についても客観視してるだろうし、
豊洲再開発エリアの住み替え需要（ＰＣＴを筆頭にそろそろ10年）も計算しつつで、
余程のことがない限り三井が値付けをミスるとは思えない

市況次第なのは言うまでもないけど、
坪300を基本線に、他に売り物もないし竣工前後の完売を目標にするなら坪330（ＰＨ豊洲と同等）、
何らかの事情でインパクトを与えたいなら坪300を下回る価格（ティアロと同等）で出してくるんじゃないか？
って予想してる

[1389: 匿名さん]

ところで、BRTのバスって晴海2丁目のバス停に何分に一回くらい停まるか分かる？

現在のBRT計画（下記URL9頁以下）をみると2019年からは新橋～勝どき間が、6便/時となっているんだけど、新橋～勝どき間には、①新橋～勝どき路線と、②新橋～豊洲路線の2つの路線がある。そうすると、

①新橋～勝どき路線→2便／時
②新橋～豊洲路線→4便／時

くらいのイメージ？

2020年からは、路線が増える（③「幹線」ルートとされる東京テレポート方面や、ひいては④選手村方面）事に伴い、全体の便数も増えるようだけど、②新橋～豊洲路線の便数自体は増えないのかな？ピーク時15分に1便のバスって、まるで使い物にならないんだが。。。

BRT計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

[1390: 匿名さん]

中古の事って、TTT、CGP、クロノ、GFTも物凄い価格なんだから、売れないのは当たり前だろ。
レインズ見ると、分譲時の3割乗せて市場に出してんだぞ。笑

[1391: 匿名さん]

まぁ、グロスで@350だろうね。
条件の悪い部屋だと、@310ぐらいでしょ。

[1392: 匿名さん]

ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。PHTは駅近で利便性も高いし、PHTより高かったらアウトだわ。

[1393: マンコミュファンさん]

>>1392 匿名さん
PHTと比べちゃダメでしょ。
高層だし、眺望いいし、中央区だし、パークタワーはホームズより造りも高級だし。

[1394: 匿名さん]

350万は超えるんじゃ無いかなあ。
時代が悪いよ。
建築費高騰してるもの。

[1395: 匿名さん]

パークホームズ豊洲は駅近だけど、天井245で外廊下、角部屋のカウンターは大きいし、周囲も囲まれ気味。
ここは階高余裕あり天井260で内廊下かつ超ワイドスパン、中央区アドレスで開放感抜群。駅距離以外はPHTよりかなり上だし坪330くらいで二年半かけて売るんじゃないかな。PHTが一年半で700売ったしペース的にはギリギリ可能かなと。
勝どき東は2019年中旬から販売だろうから、時期的にもピッタリ。

[1396: 匿名さん]

>>1395
勝どき東は延期じゃなかった？
着工平成29年全体竣工39年になってるけど、住宅棟は早期に完成＆販売するんだっけ？
間に選手村（代表三井）挟むもんだと思ってたけど、
選手村の増改築期間や分譲時期も未知数か・・・

[1397: マンション検討中さん]

<1392さん
確かに、このままだとスーパー難民確定なのは明らかですよね。 ドトールの近くにもできたし、ここも今後出来れば良いけど出来ないとなると相当厳しいですよね。スーパーが出来ればもっと売りやすくなるだろうに。

[1398: 匿名さん]

>1397
難民てｗ
駅から遠いってことは極端に言えば、
買い物、通勤通学、その他全てにおいて不便ってことだからね

もちろんそこを上回るメリットがあれば問題ないし、
買い物についてはネットスーパーもあるし、
会社帰りに寄れるスーパーは幾らでもあるし、
アオキやトリトンが絶望するほど遠いとも思わない
コンビニ並にスーパーを求めるのは酷でしょｗ

[1399: 匿名]

近くにスーパーが無いのは確かにツライ。
BRTステーションとセットで京成がスーパー建てるとかないかな。

[1400: 匿名さん]

地下鉄は近くに来ないことが確定して夢も見れないのに買えないよ。

[1401: 匿名さん]

>>1396
勝どき東のタワーA1、A2棟は2022年度竣工です。（延期後のスケジュール）
人道橋と新しい地下鉄出口も2022年竣工、そのあと黎明スカイレジデンスを取り壊しB棟を建て終わるのが2027年度予定です。なのでA1、A2棟の2500戸は3年前の2019年度に販売開始すると見られます。ちなみに恐らくA1、A2棟合わせて分譲戸数は2000戸です。500戸は黎明スカイの地権者住戸に充てられます。

2013年～2015年の市況だと湾岸タワマンはKTT、DT、SKYZ/BAYZ、晴海タワーズで5000戸も販売しましたが、2017年～2022年はPT晴海(1000)、有明スミフ(1500)、月島仲通(500)、勝どき東(2000）で同じく5000戸が予定されています。市況悪化、選手村の過剰供給懸念もある中、6年で5000戸を販売できるかは湾岸の試金石となりそうです。

改めて書くと、この後に選手村4000戸、月島3丁目1000戸、豊海2000戸、勝どき駅南800戸？も売れるのかと思いますね。市況によっては月島や豊海の再開発は規模縮小か中止されるかもしれません。権利床が十分な価格で販売できないと判断され事業協力者が集まらないとか。

[1402: 匿名さん]

>>1400 匿名さん
ティアロの頃は夢があったけど、計画が明らかになったら、晴海二丁目の交通不便は解消されないという現実
永遠の陸の孤島。それもまたロマンか。

[1403: 通りがかりさん]

>>1401 匿名さん

東より先に選手村じゃないですかね？

[1404: 匿名さん]

選手村はフルリフォームするためタワー以外の入居は恐らく2022年、販売開始は2021年頃なのめ、勝どき東のほうが販売は先と思われます。入居タイミングはほぼ同じかもしれませんが

[1405: 匿名さん]

>>1402 匿名さん

BRTの拠点が目の前にできるのは相当なポテンシャルだと思いますけどね。
地下に降りる手間のないBRTは、早朝から深夜まで営業され、本数もある程度あれば便利なこと間違いないです。

[1406: おとなりさん]

>>1389
運行開始当初の２０１９年は勝どきに新橋～豊洲、新橋～勝どき路線両方のＢＲＴが停車するので、ご指摘の通りですね。
２０２０年以降は新橋～豊洲路線は勝どき駅には止まらない（○の位置が微妙にズレている）ように見えるので、晴海２丁目のステーションにどれくらいの頻度でＢＲＴが来るかはこの表からは読み取れないと思われます。
運行当初の２０１９年はともかく、ピーク時に１５分に１本というと、どこかのタワマン専用シャトルと同じくらいの頻度でしかないので、もっと多くなるのではないでしょうか。

[1407: 匿名さん]

クロノもティアロもBRT開通したらシャトルバスをどうするんだろう。シャトルは利用者が減って非効率になるだろうが、行き先が違うから廃止は難しいだろう。
しかしシャトル存続したらBRTの本数がいつまで経っても増えずに不便なままになる。

[1408: 匿名さん]

両マンションの総会決議次第でしょう。
やめたほうが管理費収支にいいんだろうけどね。

[1409: 美川]

たかだか1000戸ちょっとのタワマンで三井が仕込んでる、だの妄想ばっかで呆れるわ〜
現地行けば陸の孤島じゃない。
タワマン一棟売るために、デベロッパーが公共交通を整備するって本気で思ってるのかしらね…

[1410: 匿名さん]

>>1406 おとなりさん
○の位置は微妙にズレているのはよく気がついたなという指摘ですが、そこから勝どき駅に停車しないと推測するのは難しいですね。勝どき駅（大江戸線）を利用できなかったら不便すぎるので、勝どき駅に停車しないこととする合理的理由はないと思います。

今のBRT計画からすれば、ピーク時で以下、ピーク時以外はその6割程度の便数が現実ではないかと推測します。

①勝どき〜新橋 2、3便／時
②新橋〜豊洲 4、5便／時→晴海2丁目駅経由
③新橋〜東京テレポート方面 7〜9便／時（「幹線」のため多め）
④新橋〜選手村 5便／時

[1411: 匿名さん]

シャトルバスはPT晴海、クロノ、ティアロの3マンションで共同運行するのが一番経済的でしょうけれど
調整事項が多いので普通の管理組合の力量ではまず不可能でしょうね。

[1412: 匿名さん]

シャトルで一番上手いな、と思ったのはドトール
もちろん立地の差もあるけど、新橋ピストンはシンプルで効率的
逆にお粗末に感じたのはクロノ
時間も行先もバラバラ、色んなルートを取り入れ過ぎて迷走しちゃった印象
仮にここでルートバスやるんだったら東京駅か三井のお膝元日本橋のピストンがいい
月島を経由するのもアリかもだけど歩けない距離ではないからね

[1413: 匿名さん]

>>1410 匿名さん

勝どき駅のこれ以上の混雑を避けるため、BRTは勝どき駅をスルーするのは当初計画より折り込み済み

[1414: 1410]

>>1413 匿名さん
なるほど。基本計画まで読むと、新橋〜豊洲ルートは、勝どき駅には、○が付いていないので停車しなさそうですね。
とすると1406さんの新橋〜豊洲間の便数は、最新の計画の表からは読めないという指摘が正しい。ありがとうございます。

[1415: 匿名さん]

>>1412
そうかな？渋滞の晴海通りをまともに走ってるから都バスより遅くて時間読めない。
都バスは左車線とか使えるからある程度は早いけど。
今日なんて30分以上掛かってるのでは？
しかも降りてから新橋駅まで少し距離あるので今日みたいな日は辛い。
実際使ってる人も少ないよ。入居してる人が少ないかもだけど。

[1416: 匿名]

時間によって30分かかるときもあるけど、それは工事や事故があるようなレアケースです。だいたい平均して15分で新橋までつきます。早ければ10分。但し、行きと帰りでかかる時間は違います。住民なら知っていいると思いますが。
また、新橋駅まで距離があるという人がいますが、歩いて1分かからないような印象です。大きな駅なら、都バスでもそもそも駅の改札まで少し歩きますよね。それと同じくらいの距離です。はっきりいって早朝-終電まで動いているシャトルバスと24時間マルエツはとても便利です。強いていうなら、シャトルバスを土日も運航して欲しいです。

[1417: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
15分？それはないな。
今日も抜かして行ったけどあの走りで新橋まで15分なんて無理。車通勤の抜かしてる自分がそのくらいなんだから。
帰りの空いてる時間帯ならありえるかもね。10分はさすがにない。
でもその前にドトール住民がここに何の用？ここは検討版ですよ！ネガしまくるのかな？

[1418: 住民]

>>1417 匿名さん
契約者板は住民、契約者専用ってはっきり書いてありますが、検討板に住民が情報を書込むのは問題無いのでは？
ちなみに、シャトルが都バスより遅いなんてありえません。ノンストップですから。
今朝は時間にもよると思いますが、私は20分弱で新橋まで着きました。新橋の停留所から直ぐ地下通路の入口があるので、ほとんど濡れません。今日のような日は本当にシャトルのありがたみを感じました。

[1419: 匿名さん]

>>1416 匿名さん
新橋駅で停まるとこってヤクルト本社前？？

[1420: 検討板ユーザーさん]

>>1418 住民さん
買いもしない近隣住民のネガ投稿が問題かと。
契約者の情報はありがたい部類かと。

[1421: マンション検討中さん]

>>1418 住民さん
車通勤や、自宅と会社が駅直結だと全く濡れないよ。傘すら持たない。
それに新橋まで20分弱って電車の方が早いね。

[1422: 住民]

>>1420 検討板ユーザーさん

買う可能性は少ないですが、買うかもしれないし、近隣住民として、ネガではない情報は有りなのでは？
DTの住民板がネガの部外者で溢れている状態と比べれば、可愛いものかと。

ネガでは無く晴海住民歴10年以上の近隣住民として、ここの立地ではシャトルがないと今日のような日は大変です。
だから三井は何とかするのでは。

[1423: 住民]

>>1421 マンション検討中さん

マンション前からJRに乗るまでの時間が20分くらいです