パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1334: マンション検討中さん]

居住用に検討していますが、資産性を考えると踏みきりにくい立地ですね。
価格次第でしょうか。

[1335: 匿名さん]

ここが延長すれば、勝どき東も延長する。

[1336: おとなりさん]

>>1333 匿名さん
最近杭打ち始めたようなので、工期としては妥当かと。三井のタワマンって、竣工から遡っていつ位から売り出すんでしたっけ？

[1337: 匿名さん]

>>1334
全く同意です。私も居住用で検討していますが、資産性という点では、不便な立地のため、貸そうと思った時に貸しにくそうなのが気になります。クロノの賃貸も沢山出ていてなかなか貸せてない印象だし、賃貸なら駅近を選ぶ人が多いのかなと。

また、同じ晴海の選手村跡地に、（分譲価格のもっと安い）マンションが大量供給されたら、ここの資産価値を下げる可能性が高いと思ってます（同じエリアにマンション供給量が一気に増えるという点が一番の問題ですが、人口過多で勝どき駅、BRTの交通の利便性が下がるという問題もありますね。）。

ここのマンションは開放感があるなど良いところもあるので、価格次第ですよね。私は、お隣と同じ価格水準であれば、購入に踏み切ろうと思ってます。それより高いと資産性の点でリスクが高そうなので、マンション価格の高騰が収まるのを待って中古マンションにするか、選手村跡地の分譲まで待つのもありかなという感じで考えています。ご参考まで。

[1338: 匿名さん]

でもここは選手村と違って有楽町線が利用圏内ですよね
大江戸線とBRTだけよりは大きなアドバンテージと思います

[1339: 匿名さん]

選手村は、土地を都から激安で仕入れていること、約4000戸を分譲しなければならないことから、タワマンでないものについては、価格帯がかなり安くなりそうな点が魅力ですね（坪200前後の物件があってもおかしくないと思います。）。

選手村跡地の入居時期が、おそらくここの入居時期より3年くらい遅いので、デベロッパーはまだ先の話ですよと一蹴できますが、5〜10年住んでから中古でここを売る人にとっては、より築浅で安いマンションが大量に近くにあるのは脅威かと。

[1340: 口コミ知りたいさん]

>>1339 匿名さん

つい先日の日経産業？の一面でそんなリーズナブルな分譲価格で販売できないのが大きな課題だって出てましたよね。

[1341: 匿名さん]

なんで？

[1342: 匿名さん]

http://style.nikkei.com/article/DGXMZO05521710R00C16A8000000
この記事ですよね。
パラリンピック用の大型エレベーターを入れることから、管理が大変でコストがかかることから、建て替えが必要で、2倍建築費がかかってしまうから原価が高くなるという内容です。

①建て替えが必要というのはユニークな見解ですね。 デベが利益削って管理費を少なくするために建て替えをするかな？そもそも管理費がどれだけ違うのだろうか。
②今の計画では、概ね、選手村を改修する分は、分譲2500戸、賃貸1500戸、新たなタワマンは分譲1500戸だったと思います。記事では4000戸建て替えの費用が計算されていて、不適当ですね。
③パラリンピックの参加人数がオリンピックの3分の1程度なので、選手村全棟にパラリンピック用のエレベーターを入れるのは流石に無駄ではないですかね。記事では全棟に大型エレベーターが入ることを前提にした計算になっていますが、どうでしょう。

[1343: 匿名]

>>1342 匿名さん
記事の共有ありがとうございます。
私の見解です。（反論が意図ではありません）

①管理費が高くなるような物件は当然買い手も嫌いますので、そのまま売っても価格の下押しになります。また、新築物件として売れませんから、デベとしては余計にしんどいことになるでしょう。
②賃貸用についても、結局その後の管理費が高くつくことを考えると、取り回しのしやすいよう建て替えを選択することも十分考えられます。コストをいつ負担するかだけの問題だと考えると、4000戸建て替え試算は不自然ではないようにも思います。
③同感です。

個人的な見解ですが、選手村跡地は良くも悪くも“市場並み”の価格での販売になると思います。
記事にもあるように、必要以上の価格引き下げは、他所でのデベの販売利益を食いつぶします。デベもそれは避けたいはずです。

[1344: おとなりさん]

>>1342 匿名さん
4000戸の町を開発するわけですから、一気に分譲なんかしないでしょうね。
そんなことしたら高島平や千里のように町単位で一気に高齢化してしまう。
高度成長期以後のニュータウン開発は購入世帯がばらけるよう、区画毎に10年単位でずらして分譲してますよね。一旦取り壊して、時代にあった建物を長いスパンで供給してゆくのではないでしょうか。

[1345: 匿名さん]

個人的には定借による価格の差別化なんかは面白いんじゃないか？って気もしてたけど、
結局安価な払い下げ（まあこれも野党系から横槍入りそうだが）で落ち着くみたいだね

んでメンツをみるとワンダフルを凌駕するデベ連合体
みんなでリスクを分散して、みんなでちょっとずつ儲けようね、ってスタンス
当然それぞれの自社物件（新築中古賃貸問わず）に悪影響を与えないように、
上手いこと調整しながらやるんだろうし、超高級も超激安も期待はできないだろうね
ただ逆に余りにも特徴のない中途半端な建物でもエリアにメリットをもたらさないから、
その辺りも絶妙なバランスで投入してくると思う

[1346: 匿名さん]

>>1343さん
ありがとうございます。
①は、どの程度、管理費がかかるのか次第ですね。そこの分析をせずに直ちに建て替えが必要、と断定する記事には疑問がありました。
②は、賃貸用棟の建て替え費用は賃貸用棟から回収するのが筋で、分譲の費用に上乗せするのは変かなと思いました。

建て替えにより原価が高くなるというのはあまり根拠や説得力がないと個人的には思いますが、だからといって、デべも必要以上に安くする理由はないというのもそのとおりかと思います。立地の不便さと供給量の多さを考えると、市場価格であっても坪200前後の物件があってもおかしくはないと思いますが、こればっかりは蓋を開けてみないと分からないですね。絶妙なバランスで投入してくれるとよいのですが。

[1347: 匿名さん]

>>1346 匿名さん

坪200は今の市場では夢見たいですね

[1348: 評判気になるさん]

>>1344 おとなりさん
>>1344
また郊外の開発を例に出して。
湾岸に住んでいる人は永住で買う人は少ないから、一気に分譲しても一気に高齢化はしないよ。
実際10年近く経つタワマンには新しい層が入って来てるしね。
高島平や千里には10年固定とか組む人少ないでしょうに。

[1349: 匿名さん]

オリンピック後の供給物件なので、今とは市況が大分変わっているでしょうね。
坪200前後の物件があればよいなとという願望ではなく、ここの長期的な資産価値を考えるうえでの不安要素の一つとして気になっている感じです。

[1350: 匿名さん]

坪200前後は絶対にないですね

[1351: 匿名さん]

選手村スレの最近の書き込みみると、坪200前後って予想してる人も結構いますよ（念為ですが、私ではないです。）。絶対坪200前後はないって断定できる根拠は何かありますか？

[1352: 匿名]

坪200でしょう
楽しみですね

[1353: 匿名さん]

>>1351 匿名さん
東京駅3km圏、坪200？ないない!
東京湾大地震で、土地が沈んだら、可能かも。。。

[1354: 匿名さん]

不動産に絶対はないと言われますが、選手村跡が坪200になるのは絶対にないのでは。
・東雲キャナルコートの築10年くらいのタワマンでも成約価格は坪200万位。
　オリンピック後の再開発された街で、少なくとも住民増加に対するインフラの処置がなされるわけで、東雲以上のポテンシャルはあるはず。
・仮にオリンピック後も交通不便としても、オリンピックが決まる前の有明のマンションの成約価格も坪200を下回っていなかった訳で、都心に近い晴海で坪200以下は考えづらい。
・大量供給による値崩れの話もでますが、すでに勝どき・晴海地区でKTT、DT、クロノ、ティアロで4,700戸くらい供給されてますが、値下がってないですよね。
むしろ人口増加により街力があがるので、他地域から新たに湾岸に編入してくる人が増えてくるので増加した供給は十分に吸収できそう。
・選手村跡のマンションが坪200万くらいで買える市況となるとすると、それはマンションマーケットの崩壊ですよね。いま現在、坪200万で買えるマンションは郊外物件しかないわけで、それらと同じレベルになるとは到底考えられません。

[1355: 通りがかりさん]

坪200なんて限りなくないに等しいと、不動産ド素人でもわかりますね。
もしあれば行列ものですね。
そんなことよりここいつ出るんですかね。
豊洲がまだ残ってるからあちら次第？

[1356: 匿名さん]

1317さんの情報によるとここの販売時期は来年早々みたいですよ。

東雲や有明との比較で選手村跡の坪単価を予想する場合、のらえもんさんの下URLの記事が一覧性があり参考になりますね。

http://wangantower.com/?p=9050

ただしこの記事に載っているのは全部タワマンで、高層階の価格も含めた平均坪単価になっているので、そのあたりは注意が必要と思います。

のらえもんさんの別記事を見るとパークタワー東雲の低層階では坪180以下の物件もあったようですし、選手村跡（非タワマン棟）については、やはりオリンピック後の市況次第と思います。

議論が出尽くした感があるので、このあたりで私は手じまいとします。

[1357: おとなりさん]

>>1348
言葉足らずだったので補足します。
４０００戸超の大量供給を一気に賄う需要があればよいですが、そうでなければ価格を下げざるを得ず、周囲の新築、中古マンションの価格もつられて下落するでしょうね。
不動産価値の下落は都区も住民もデベも喜ばないでしょう。

湾岸の不動産は流動性が高いのはその通りですが、周囲の不動産価格より大幅に安い値付けをされた不動産を購入した層はその後移動しにくいのではないでしょうか。同じ価格帯の不動産を求めると、郊外に行くしか選択肢がなくなるので。
やはり街開発においては段階的な分譲がセオリーと思います。
スレチなのでこの辺で。

[1358: 通りがかりさん]

今日、建設予定地通りすがったら工事の完了年月日が、平成30年6月30日だったのが平成31年8月３１日に訂正されてましたよ～！　また延びたのか…やはり杭打ち工事失敗すると大変なのかなぁ。。

[1359: 匿名さん]

そりゃそうですよ。
今回は杭をいったん抜いたので、それが終わった今ようやく
基礎着工で、完成が3年先は当初工期から考えても自然です。

1000戸クラスの大型タワマンの1期販売は竣工2年前あたりが通常なので、
ここは来年初旬にMRプレオープン、販売開始は来年6月位ですかね。

[1360: 匿名さん]

当初工期が3年のところ結局5年のかかったとなると工事費もバカにならんでしょうな。もしゼネコンのミスであれば、ゼネコンが追加費用を全額負担するのが筋ですが、そう上手くはいかず、つけがお客に回る可能性もありますね。
杭打ちの失敗による追加費用が売価に乗った物件を買うのは尻込みするので、杭打ちの費用の問題についてはしっかりと説明して欲しいところです。しっかりした説明がなければ隣との価格差で推測するしかないですが。

[1361: 匿名さん]

来年早々の販売って情報と、工期が平成31年8月31日までって情報があるけど、実際どうなんでしょう？

来年早々の販売も少し延期せざるを得ないのかな？

[1362: 匿名さん]

700戸弱のパークホームズ豊洲がHP公開から2年経った今でも完売していないので
1000戸超のここは今の市況に沿った値付けなら2年半以上前に売り出してもおかしくないのでは

[1363: 通りがかりさん]

>>1356 匿名さん

坪200は絶対にないよ。。

[1364: 匿名さん]

なるほど、じゃあそろそろHP公開して、年明けに販売ってこともありそうですね。

ありがとうございます。

[1365: 匿名さん]

坪単価は350万以下はあり得ないかと。

[1366: 匿名さん]

晴海2丁目に地下鉄がくる可能性は無くなりましたね。臨海地下鉄新線の報告書15、16頁で晴海2丁目ルートは検討すらされておらず。↓↓
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/houkoku...
仮に新線が実現したとしても、駅の場所は勝どき駅と連結する場所が想定されているようなので、ここのマンションからは遠いなぁ。

[1367: 匿名さん]

何を今更…
最初から晴海通りか環2通り寄りかの二択だったでしょう。

[1368: 匿名さん]

あら、そうでしたか。それは失礼。答申等では既に明らかだったんですかね。今回の報告書をみて、そうなんだなと思ったので

[1369: マンション検討中さん]

そうなんだぁ。晴海に地下鉄できたら最強だったのに！やはり徒歩10分以上という立地は資産性という点ではネックだなぁ。。

[1370: 匿名さん]

１３６９さん

９９％その通りと思います。
ただ、公共輸送機関からの徒歩距離だけ（かなりの要素）で不動産価格が決まるのは日本だけの特異性です。もちろん今後とも日本だけが外国と違う時代ならばその通りでしょう。

ただ、１％の可能性で日本も日本以外の人口比（６９／７０）と同じようになる（なってしまう）かもしれません。

ここが資産性に低いとみるのか高いとみるのか・・・何びとにも解らず・・・。あなたはどう思いますか？？？

[1371: 匿名さん]

工期の延期はうまい具合にBRTの開業にアジャストして、交通不便の解消を前面に320ぐらいで売り出す戦略と勘繰ってます。

[1372: 匿名さん]

不動産経済研究所が今日の昼に発表した、７月の首都圏マンション販売戸数は前年同期比30％減。
ちなみに契約率は好不調の境目となる70％を下回る63％。

消費増税延期により大型マンションの販売が見送られていることも原因であるとのことですが、ここもその流れに乗っているんですかね？

[1373: 匿名さん]

晴海側にも出口（トリトン直結？）が出来たらギリギリ10分表示出来ないですかね？？
実質は改札迄の長い通路を歩く事になると思いますが、あくまでも不動産の表記上はクリア出来るかと。
その理論だとドトールとクロノは更に良いですが。

[1374: 匿名さん]

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

[1375: 匿名さん]

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

[1376: 匿名]

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

[1377: 匿名さん]

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

[1378: 住民板ユーザーさん1]

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

[1379: 匿名さん]

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

[1380: 匿名さん]

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

[1381: 匿名さん]

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

[1382: eマンションさん]

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

[1383: 匿名]

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？