パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1301: 匿名さん]

1297さんも1299さんも、今後の価格動向が楽しみですね。
そのうちわかることですから。

[1302: 匿名さん]

マーケットは１ヶ月もしないうちに落ち着くんじゃないですかね。

それよりも、この沈黙の間に三井が何を仕込んでいるのかが気になります。

言うてもマインドは幾分クールダウンしてますから、マイナーサプライズじゃ320がいいとこでしょう。

基礎工事やり直しのコストものせるなら、なおさら想像の上を超えてこないとね。

[1303: 匿名さん]

不況はサラリーマン経営者にとって蜜の味。何しろ会社の業績不振は不況のせい。
不動産、株式等の投資価格の暴落は庶民にとって蜜の味。何しろ持たないものの強みで自分はあまり損はしない（短期的には・・・でも長期では富裕層に転換しない限りもっと大変なことになることに気付いていない）。今損するかもしれない他人の不幸が蜜の味・・・。

でも、それはまわりまわって国民全体につけが回るだけ。英国も米国も日本もどこも、どんな国民も文化が全く違がおうがどうであれそうなってしまう。それを豊かさと言うのか不遜と言うのか、勘違いと言うのか・・・バカと言うのか・・・

狭い意味で”Ｉ　ｌｏｖｅ　ｍｅ”を続けるのか？？？それからの脱却をするのか＝このまま皆貧乏になって更に世界一共産主義国家になることを望むのか？？？　少しだけ考えてもらいたい。もちろん無視？？？かも・・・

同じ穴の貉翁

[1304: 匿名さん]

市況悪化で東急ツインタワーが撤退という話になってるから、ここも結局撤退したりして。この立地ではどううまく使っても１０００戸スムーズに売るなら坪３２０－３００が限界でしょう。

[1305: 匿名さん]

確かにここは立地悪すぎ。去年別の物件のモデルルームで、三井の営業がここは陸の孤島と言っていた。聞いたときは驚きましたよ。

[1306: 匿名さん]

って、言われてますよ、三井さ〜ん。
そろそろシルエットだけでもヒントもらえませんか〜？

[1307: マンション検討中さん]

三井の営業マンは一貫性がない。
そもそも三井の社員が営業しているのではないからね。販社（黒子）の営業マン
KTTのときは「免震は安全確認されていない」とか言いながら、豊洲の三井は「免震ですので安全です！」って。笑

[1308: 匿名さん]

>>1307
三井に限った話じゃないでしょｗ

・北は日が当たらない→夏は涼しくて快適、タワマンの北は明るい
・駅から遠い→程良い運動になる、静かな環境、毎日タクシー使っても元取れる

あー言えばこう言うのが不動産の営業だし、挙げたらキリがないけど、
掲示板でよく見掛ける返しというかワードではあるｗ

納得しちゃう客も客なんだけど、
そもそも論で例えば駅遠が絶対ＮＧだったら駅遠物件には興味すら示さないはずだからね
納得しちゃうってことはその人にとっては妥協できる条件でもあるんだから、
営業の姿勢としては正しい

[1309: 匿名さん]

>>1304
それは新しい情報ですね。
確かにどらったらさんとかのブログでまだ詳細は未定、といった内容はありますが、市況による撤退という情報もあるのですか？

[1310: 匿名さん]

あ、東急ツインの話です。
結構時期的に被ってくるかなと思ってたんですがね。

[1311: 匿名さん]

やっとの事
振り出しにもどったみたいですね。
杭抜き重機は無くなり、更地状態になってます。

[1312: 匿名さん]

土曜だったかな？近く通ったらMR内の電気が点いてた。

[1313: 匿名さん]

これから基礎を作り始めるとすると早くて竣工3年後の2019年夏ですかね。。

[1314: 匿名さん]

もう一年以上の潮漬けですね。あのクジラが何に化けて出てくるのか興味あるな。三井さんのサプライズな企画を楽しみに待ってます。

[1315: 匿名さん]

ということはあの白看板もまた書き直しですか？

[1316: 匿名さん]

完成時期は変更しておらず、今週の工事は地下躯体工事って書いてありましたよ。

[1317: マンション検討中さん]

情報もらいましたので共有します。
パークタワー晴海は来年早々に１０００戸規模で販売しますよ。
くじらのイメージはそのままらしく、夢の国オリエンタルランドとコラボも同じ
あと半年弱程お待ちください。

[1318: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
他情報ですが区からクレームが入っているそうです。
小学校の受け入れが出来ないようですので戸数調整もしくは再度切り売りになるかも。
4丁目で東急は一度やらかし問題になりましたよ。

[1319: 匿名さん]

ん？どっちの情報がほんと？
1000戸規模、年明け発売？それとも戸数調整？

[1320: 匿名さん]

来年早々販売となると、ホームページや看板などの事前告知はそろそろってことですか？

[1321: マンション検討中さん]

今現在では1000戸規模で変わりないそうです。
価格はおそらく、大規模で販売なので坪300万円前後から条件良しで400万円位みたいです。

[1322: マンション検討中さん]

多少変動はあるかもしれませんが、現時点での最新情報です。

[1323: 匿名さん]

早く販売して欲しい～～

[1324: マンション検討中さん]

ティアロの新築中古を買うより、少々待ってパークタワー晴海を買ったほうがよさそうですね♪
スーモに載っている物件は、分譲時の価格より1000万円前後から3000万円乗せられて買う気が失せました。
来年が楽しみ
第一期が一番安いかもしれないから、万全の態勢でいきます。

[1325: 匿名さん]

1317さん
ありがとうございます。完成時期は現時点では予定変わらず平成30年6月30日までですか？（すると入居は平成30年8月9月あたりでしょうか？）

[1326: マンション比較中さん]

新築中古で1000万上乗せなら手数料など諸々考慮すれば売り主側も利益そこまででないので今の状況だとしょうがないかもですね
市況に応じてマンション価格は変動するわけで分譲時価格にこだわりすぎると結局決められない事もあります

[1327: 匿名さん]

今年買えればいいですね。価格は坪350程度で南向き買えれば嬉しいかな。2年後に入居なら嬉しいですがそれはもう少しかかりそうでしょうか。どうでしょうね。三井の話では安くはならないような事を言ってましたが、楽しみですね。

[1328: マンション検討中さん]

情報ありがとうございます。
情報通とお見受けしました。何かほかに最新情報ありませんか。東側小野セメント跡地計画とか。一番知りたいのは、発売時期と入居時期です。現在ドゥトゥール検討しております。よろしくお願いいたします。

[1329: 匿名さん]

ここBRTが通ったら駅何分表示できるのでしょうか？

[1330: 匿名さん]

>>1329 匿名さん

3分？

[1331: 匿名さん]

BRTは駅じゃなくて、バス停なので、マンションの表示には影響しないのでは。

現在のBRT事業計画読むと、新橋まで12〜13分、2020年からはピーク時で8〜10分に一本くらいの便数なのかな（仮に新橋ー勝どき間の便数の半分とすると1時間7.5便）。事業計画では1便100人の輸送力なので、勝どきからは満員バスな気がする。

[1332: おとなりさん]

>>1325 匿名さん
工期は平成31年8月31日までのようですよ。

[1333: 匿名さん]

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html

この頃は平成29年8月31日工事完了予定だったので、ちょうど2年延長した感じなのでしょうか？
となると販売開始も2年延長で来年秋？

[1334: マンション検討中さん]

居住用に検討していますが、資産性を考えると踏みきりにくい立地ですね。
価格次第でしょうか。

[1335: 匿名さん]

ここが延長すれば、勝どき東も延長する。

[1336: おとなりさん]

>>1333 匿名さん
最近杭打ち始めたようなので、工期としては妥当かと。三井のタワマンって、竣工から遡っていつ位から売り出すんでしたっけ？

[1337: 匿名さん]

>>1334
全く同意です。私も居住用で検討していますが、資産性という点では、不便な立地のため、貸そうと思った時に貸しにくそうなのが気になります。クロノの賃貸も沢山出ていてなかなか貸せてない印象だし、賃貸なら駅近を選ぶ人が多いのかなと。

また、同じ晴海の選手村跡地に、（分譲価格のもっと安い）マンションが大量供給されたら、ここの資産価値を下げる可能性が高いと思ってます（同じエリアにマンション供給量が一気に増えるという点が一番の問題ですが、人口過多で勝どき駅、BRTの交通の利便性が下がるという問題もありますね。）。

ここのマンションは開放感があるなど良いところもあるので、価格次第ですよね。私は、お隣と同じ価格水準であれば、購入に踏み切ろうと思ってます。それより高いと資産性の点でリスクが高そうなので、マンション価格の高騰が収まるのを待って中古マンションにするか、選手村跡地の分譲まで待つのもありかなという感じで考えています。ご参考まで。

[1338: 匿名さん]

でもここは選手村と違って有楽町線が利用圏内ですよね
大江戸線とBRTだけよりは大きなアドバンテージと思います

[1339: 匿名さん]

選手村は、土地を都から激安で仕入れていること、約4000戸を分譲しなければならないことから、タワマンでないものについては、価格帯がかなり安くなりそうな点が魅力ですね（坪200前後の物件があってもおかしくないと思います。）。

選手村跡地の入居時期が、おそらくここの入居時期より3年くらい遅いので、デベロッパーはまだ先の話ですよと一蹴できますが、5〜10年住んでから中古でここを売る人にとっては、より築浅で安いマンションが大量に近くにあるのは脅威かと。

[1340: 口コミ知りたいさん]

>>1339 匿名さん

つい先日の日経産業？の一面でそんなリーズナブルな分譲価格で販売できないのが大きな課題だって出てましたよね。

[1341: 匿名さん]

なんで？

[1342: 匿名さん]

http://style.nikkei.com/article/DGXMZO05521710R00C16A8000000
この記事ですよね。
パラリンピック用の大型エレベーターを入れることから、管理が大変でコストがかかることから、建て替えが必要で、2倍建築費がかかってしまうから原価が高くなるという内容です。

①建て替えが必要というのはユニークな見解ですね。 デベが利益削って管理費を少なくするために建て替えをするかな？そもそも管理費がどれだけ違うのだろうか。
②今の計画では、概ね、選手村を改修する分は、分譲2500戸、賃貸1500戸、新たなタワマンは分譲1500戸だったと思います。記事では4000戸建て替えの費用が計算されていて、不適当ですね。
③パラリンピックの参加人数がオリンピックの3分の1程度なので、選手村全棟にパラリンピック用のエレベーターを入れるのは流石に無駄ではないですかね。記事では全棟に大型エレベーターが入ることを前提にした計算になっていますが、どうでしょう。

[1343: 匿名]

>>1342 匿名さん
記事の共有ありがとうございます。
私の見解です。（反論が意図ではありません）

①管理費が高くなるような物件は当然買い手も嫌いますので、そのまま売っても価格の下押しになります。また、新築物件として売れませんから、デベとしては余計にしんどいことになるでしょう。
②賃貸用についても、結局その後の管理費が高くつくことを考えると、取り回しのしやすいよう建て替えを選択することも十分考えられます。コストをいつ負担するかだけの問題だと考えると、4000戸建て替え試算は不自然ではないようにも思います。
③同感です。

個人的な見解ですが、選手村跡地は良くも悪くも“市場並み”の価格での販売になると思います。
記事にもあるように、必要以上の価格引き下げは、他所でのデベの販売利益を食いつぶします。デベもそれは避けたいはずです。

[1344: おとなりさん]

>>1342 匿名さん
4000戸の町を開発するわけですから、一気に分譲なんかしないでしょうね。
そんなことしたら高島平や千里のように町単位で一気に高齢化してしまう。
高度成長期以後のニュータウン開発は購入世帯がばらけるよう、区画毎に10年単位でずらして分譲してますよね。一旦取り壊して、時代にあった建物を長いスパンで供給してゆくのではないでしょうか。

[1345: 匿名さん]

個人的には定借による価格の差別化なんかは面白いんじゃないか？って気もしてたけど、
結局安価な払い下げ（まあこれも野党系から横槍入りそうだが）で落ち着くみたいだね

んでメンツをみるとワンダフルを凌駕するデベ連合体
みんなでリスクを分散して、みんなでちょっとずつ儲けようね、ってスタンス
当然それぞれの自社物件（新築中古賃貸問わず）に悪影響を与えないように、
上手いこと調整しながらやるんだろうし、超高級も超激安も期待はできないだろうね
ただ逆に余りにも特徴のない中途半端な建物でもエリアにメリットをもたらさないから、
その辺りも絶妙なバランスで投入してくると思う

[1346: 匿名さん]

>>1343さん
ありがとうございます。
①は、どの程度、管理費がかかるのか次第ですね。そこの分析をせずに直ちに建て替えが必要、と断定する記事には疑問がありました。
②は、賃貸用棟の建て替え費用は賃貸用棟から回収するのが筋で、分譲の費用に上乗せするのは変かなと思いました。

建て替えにより原価が高くなるというのはあまり根拠や説得力がないと個人的には思いますが、だからといって、デべも必要以上に安くする理由はないというのもそのとおりかと思います。立地の不便さと供給量の多さを考えると、市場価格であっても坪200前後の物件があってもおかしくはないと思いますが、こればっかりは蓋を開けてみないと分からないですね。絶妙なバランスで投入してくれるとよいのですが。

[1347: 匿名さん]

>>1346 匿名さん

坪200は今の市場では夢見たいですね

[1348: 評判気になるさん]

>>1344 おとなりさん
>>1344
また郊外の開発を例に出して。
湾岸に住んでいる人は永住で買う人は少ないから、一気に分譲しても一気に高齢化はしないよ。
実際10年近く経つタワマンには新しい層が入って来てるしね。
高島平や千里には10年固定とか組む人少ないでしょうに。

[1349: 匿名さん]

オリンピック後の供給物件なので、今とは市況が大分変わっているでしょうね。
坪200前後の物件があればよいなとという願望ではなく、ここの長期的な資産価値を考えるうえでの不安要素の一つとして気になっている感じです。

[1350: 匿名さん]

坪200前後は絶対にないですね

[1351: 匿名さん]

選手村スレの最近の書き込みみると、坪200前後って予想してる人も結構いますよ（念為ですが、私ではないです。）。絶対坪200前後はないって断定できる根拠は何かありますか？

[1352: 匿名]

坪200でしょう
楽しみですね

[1353: 匿名さん]

>>1351 匿名さん
東京駅3km圏、坪200？ないない!
東京湾大地震で、土地が沈んだら、可能かも。。。

[1354: 匿名さん]

不動産に絶対はないと言われますが、選手村跡が坪200になるのは絶対にないのでは。
・東雲キャナルコートの築10年くらいのタワマンでも成約価格は坪200万位。
　オリンピック後の再開発された街で、少なくとも住民増加に対するインフラの処置がなされるわけで、東雲以上のポテンシャルはあるはず。
・仮にオリンピック後も交通不便としても、オリンピックが決まる前の有明のマンションの成約価格も坪200を下回っていなかった訳で、都心に近い晴海で坪200以下は考えづらい。
・大量供給による値崩れの話もでますが、すでに勝どき・晴海地区でKTT、DT、クロノ、ティアロで4,700戸くらい供給されてますが、値下がってないですよね。
むしろ人口増加により街力があがるので、他地域から新たに湾岸に編入してくる人が増えてくるので増加した供給は十分に吸収できそう。
・選手村跡のマンションが坪200万くらいで買える市況となるとすると、それはマンションマーケットの崩壊ですよね。いま現在、坪200万で買えるマンションは郊外物件しかないわけで、それらと同じレベルになるとは到底考えられません。

[1355: 通りがかりさん]

坪200なんて限りなくないに等しいと、不動産ド素人でもわかりますね。
もしあれば行列ものですね。
そんなことよりここいつ出るんですかね。
豊洲がまだ残ってるからあちら次第？

[1356: 匿名さん]

1317さんの情報によるとここの販売時期は来年早々みたいですよ。

東雲や有明との比較で選手村跡の坪単価を予想する場合、のらえもんさんの下URLの記事が一覧性があり参考になりますね。

http://wangantower.com/?p=9050

ただしこの記事に載っているのは全部タワマンで、高層階の価格も含めた平均坪単価になっているので、そのあたりは注意が必要と思います。

のらえもんさんの別記事を見るとパークタワー東雲の低層階では坪180以下の物件もあったようですし、選手村跡（非タワマン棟）については、やはりオリンピック後の市況次第と思います。

議論が出尽くした感があるので、このあたりで私は手じまいとします。

[1357: おとなりさん]

>>1348
言葉足らずだったので補足します。
４０００戸超の大量供給を一気に賄う需要があればよいですが、そうでなければ価格を下げざるを得ず、周囲の新築、中古マンションの価格もつられて下落するでしょうね。
不動産価値の下落は都区も住民もデベも喜ばないでしょう。

湾岸の不動産は流動性が高いのはその通りですが、周囲の不動産価格より大幅に安い値付けをされた不動産を購入した層はその後移動しにくいのではないでしょうか。同じ価格帯の不動産を求めると、郊外に行くしか選択肢がなくなるので。
やはり街開発においては段階的な分譲がセオリーと思います。
スレチなのでこの辺で。

[1358: 通りがかりさん]

今日、建設予定地通りすがったら工事の完了年月日が、平成30年6月30日だったのが平成31年8月３１日に訂正されてましたよ～！　また延びたのか…やはり杭打ち工事失敗すると大変なのかなぁ。。

[1359: 匿名さん]

そりゃそうですよ。
今回は杭をいったん抜いたので、それが終わった今ようやく
基礎着工で、完成が3年先は当初工期から考えても自然です。

1000戸クラスの大型タワマンの1期販売は竣工2年前あたりが通常なので、
ここは来年初旬にMRプレオープン、販売開始は来年6月位ですかね。

[1360: 匿名さん]

当初工期が3年のところ結局5年のかかったとなると工事費もバカにならんでしょうな。もしゼネコンのミスであれば、ゼネコンが追加費用を全額負担するのが筋ですが、そう上手くはいかず、つけがお客に回る可能性もありますね。
杭打ちの失敗による追加費用が売価に乗った物件を買うのは尻込みするので、杭打ちの費用の問題についてはしっかりと説明して欲しいところです。しっかりした説明がなければ隣との価格差で推測するしかないですが。

[1361: 匿名さん]

来年早々の販売って情報と、工期が平成31年8月31日までって情報があるけど、実際どうなんでしょう？

来年早々の販売も少し延期せざるを得ないのかな？

[1362: 匿名さん]

700戸弱のパークホームズ豊洲がHP公開から2年経った今でも完売していないので
1000戸超のここは今の市況に沿った値付けなら2年半以上前に売り出してもおかしくないのでは

[1363: 通りがかりさん]

>>1356 匿名さん

坪200は絶対にないよ。。

[1364: 匿名さん]

なるほど、じゃあそろそろHP公開して、年明けに販売ってこともありそうですね。

ありがとうございます。

[1365: 匿名さん]

坪単価は350万以下はあり得ないかと。

[1366: 匿名さん]

晴海2丁目に地下鉄がくる可能性は無くなりましたね。臨海地下鉄新線の報告書15、16頁で晴海2丁目ルートは検討すらされておらず。↓↓
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/keikaku/tikatetukentou.files/houkoku...
仮に新線が実現したとしても、駅の場所は勝どき駅と連結する場所が想定されているようなので、ここのマンションからは遠いなぁ。

[1367: 匿名さん]

何を今更…
最初から晴海通りか環2通り寄りかの二択だったでしょう。

[1368: 匿名さん]

あら、そうでしたか。それは失礼。答申等では既に明らかだったんですかね。今回の報告書をみて、そうなんだなと思ったので

[1369: マンション検討中さん]

そうなんだぁ。晴海に地下鉄できたら最強だったのに！やはり徒歩10分以上という立地は資産性という点ではネックだなぁ。。

[1370: 匿名さん]

１３６９さん

９９％その通りと思います。
ただ、公共輸送機関からの徒歩距離だけ（かなりの要素）で不動産価格が決まるのは日本だけの特異性です。もちろん今後とも日本だけが外国と違う時代ならばその通りでしょう。

ただ、１％の可能性で日本も日本以外の人口比（６９／７０）と同じようになる（なってしまう）かもしれません。

ここが資産性に低いとみるのか高いとみるのか・・・何びとにも解らず・・・。あなたはどう思いますか？？？

[1371: 匿名さん]

工期の延期はうまい具合にBRTの開業にアジャストして、交通不便の解消を前面に320ぐらいで売り出す戦略と勘繰ってます。

[1372: 匿名さん]

不動産経済研究所が今日の昼に発表した、７月の首都圏マンション販売戸数は前年同期比30％減。
ちなみに契約率は好不調の境目となる70％を下回る63％。

消費増税延期により大型マンションの販売が見送られていることも原因であるとのことですが、ここもその流れに乗っているんですかね？

[1373: 匿名さん]

晴海側にも出口（トリトン直結？）が出来たらギリギリ10分表示出来ないですかね？？
実質は改札迄の長い通路を歩く事になると思いますが、あくまでも不動産の表記上はクリア出来るかと。
その理論だとドトールとクロノは更に良いですが。

[1374: 匿名さん]

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

[1375: 匿名さん]

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

[1376: 匿名]

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

[1377: 匿名さん]

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

[1378: 住民板ユーザーさん1]

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

[1379: 匿名さん]

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

[1380: 匿名さん]

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

[1381: 匿名さん]

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

[1382: eマンションさん]

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

[1383: 匿名]

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？

[1384: 匿名さん]

中古の事

[1385: 匿名さん]

積み上がっている在庫は、相場からかけ離れた物件が多いように思われます。
適正価格だとすぐ売れているようで、湾岸マンションの値段が下がっているようには
思われません。

クロノやスカイズで坪350万円とか、BMAで坪280万とか、PCTで坪330万以上とか
そういうのが増えている印象です。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
同意です。

ここは土地の値段もそれなり、加えて基礎やり直してますからね。
安値は期待できませんよ。

[1387: 匿名さん]

タワーマンション物件そのものも
売り残し商法のスミフ以外は殆どないため
競合がいないというのもマイナスですね

[1388: 匿名さん]

>>1385
三井豊洲村と言ってもいいし、その辺りの正確なデータは把握してるだろうし、
晴海タワーズの売れ行きやその後についても客観視してるだろうし、
豊洲再開発エリアの住み替え需要（ＰＣＴを筆頭にそろそろ10年）も計算しつつで、
余程のことがない限り三井が値付けをミスるとは思えない

市況次第なのは言うまでもないけど、
坪300を基本線に、他に売り物もないし竣工前後の完売を目標にするなら坪330（ＰＨ豊洲と同等）、
何らかの事情でインパクトを与えたいなら坪300を下回る価格（ティアロと同等）で出してくるんじゃないか？
って予想してる

[1389: 匿名さん]

ところで、BRTのバスって晴海2丁目のバス停に何分に一回くらい停まるか分かる？

現在のBRT計画（下記URL9頁以下）をみると2019年からは新橋～勝どき間が、6便/時となっているんだけど、新橋～勝どき間には、①新橋～勝どき路線と、②新橋～豊洲路線の2つの路線がある。そうすると、

①新橋～勝どき路線→2便／時
②新橋～豊洲路線→4便／時

くらいのイメージ？

2020年からは、路線が増える（③「幹線」ルートとされる東京テレポート方面や、ひいては④選手村方面）事に伴い、全体の便数も増えるようだけど、②新橋～豊洲路線の便数自体は増えないのかな？ピーク時15分に1便のバスって、まるで使い物にならないんだが。。。

BRT計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

[1390: 匿名さん]

中古の事って、TTT、CGP、クロノ、GFTも物凄い価格なんだから、売れないのは当たり前だろ。
レインズ見ると、分譲時の3割乗せて市場に出してんだぞ。笑

[1391: 匿名さん]

まぁ、グロスで@350だろうね。
条件の悪い部屋だと、@310ぐらいでしょ。

[1392: 匿名さん]

ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。PHTは駅近で利便性も高いし、PHTより高かったらアウトだわ。

[1393: マンコミュファンさん]

>>1392 匿名さん
PHTと比べちゃダメでしょ。
高層だし、眺望いいし、中央区だし、パークタワーはホームズより造りも高級だし。

[1394: 匿名さん]

350万は超えるんじゃ無いかなあ。
時代が悪いよ。
建築費高騰してるもの。

[1395: 匿名さん]

パークホームズ豊洲は駅近だけど、天井245で外廊下、角部屋のカウンターは大きいし、周囲も囲まれ気味。
ここは階高余裕あり天井260で内廊下かつ超ワイドスパン、中央区アドレスで開放感抜群。駅距離以外はPHTよりかなり上だし坪330くらいで二年半かけて売るんじゃないかな。PHTが一年半で700売ったしペース的にはギリギリ可能かなと。
勝どき東は2019年中旬から販売だろうから、時期的にもピッタリ。

[1396: 匿名さん]

>>1395
勝どき東は延期じゃなかった？
着工平成29年全体竣工39年になってるけど、住宅棟は早期に完成＆販売するんだっけ？
間に選手村（代表三井）挟むもんだと思ってたけど、
選手村の増改築期間や分譲時期も未知数か・・・

[1397: マンション検討中さん]

<1392さん
確かに、このままだとスーパー難民確定なのは明らかですよね。 ドトールの近くにもできたし、ここも今後出来れば良いけど出来ないとなると相当厳しいですよね。スーパーが出来ればもっと売りやすくなるだろうに。

[1398: 匿名さん]

>1397
難民てｗ
駅から遠いってことは極端に言えば、
買い物、通勤通学、その他全てにおいて不便ってことだからね

もちろんそこを上回るメリットがあれば問題ないし、
買い物についてはネットスーパーもあるし、
会社帰りに寄れるスーパーは幾らでもあるし、
アオキやトリトンが絶望するほど遠いとも思わない
コンビニ並にスーパーを求めるのは酷でしょｗ

[1399: 匿名]

近くにスーパーが無いのは確かにツライ。
BRTステーションとセットで京成がスーパー建てるとかないかな。

[1400: 匿名さん]

地下鉄は近くに来ないことが確定して夢も見れないのに買えないよ。