パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1191: 匿名さん]

まあ、今動き出しても順調にいって20年後の話を、ここで熱心に語られてもなあ。
ここは、どこに駅できても微妙に遠いんだよね。

[1192: 匿名さん]

TXにしてみれば、営業的に勝どき駅乗り換え需要を取り込みたいと思うよ。
事業主体のTXとって、晴海の住民のために作るわけではないし。

晴海通りトリトン側に寄せて駅を作ると、東京駅から大量のトリトン通勤客
をさばけるし、大江戸線から乗り換えて銀座方面へ行き、銀座、有楽町での
のり替えていく人の流れも取り込めるし、これから再開発される勝どき南や
走り出している勝どき東の大量の住民需要が取り込めるしね。

TXだって利益を考える。

意外に計画はするけど、東京駅延伸までして、金が続かずにそこで頓挫という
落ちだったりする。まずは金のかかる東京駅延伸から手を付けるだろうし。

[1193: 匿名さん]

そうそう、売り出すまでは地下鉄板で行きましょうよ。

[1194: 匿名さん]

例えば日比谷線の銀座-東銀座間の距離の近さを考えた場合、勝どき、晴海の両方に駅ができる可能性もあるわけで。
中央区の計画では中間駅3駅となっていましたが、需要を見ながら対応されていくと思いますよ。

[1195: 匿名さん]

地下鉄の話はうるさいからよそでやってくれ しつこい、もううんざりだ

[1196: 匿名さん]

日比谷線の駅間隔が短いのは他線との乗り換えを考慮してでしょう。

[1197: 匿名さん]

>>1192
勝どき駅乗り換えさせるくらいなら、
勝どき駅から少し離れたとこに駅つくって分散させる方がいい気がするが。
大江戸線の乗り換えは築地市場か汐留でいい。

[1198: 匿名さん]

>>1197
晴海通り、みゆき通りに地下鉄が出来る場合中間駅はどこに出来るだろう？って話をしてるんだよ。

環2ルートの場合、勝どき駅から少し離れたとこに駅つくって分散させて、大江戸線の乗り換えは築地市場か汐留
↑に異論の有る人はいないし、環2と晴海通りのどちらを通るのかって話もしていないよ。

[1199: 匿名さん]

＞１１９２

　大きく同意します。BRステーションが晴海2丁目、3丁目にきちんとできるので、選手村含めて晴海に地下鉄の駅を作る理由付けが弱くなりました。すみわけという観点からも晴海は飛ばしてもいいかもしれません。

　TXにとっては、勝どき駅と連接させることで、都心方面への通勤だけでなく、新たな路線利用の提案ができるのが大きいですね。トリトン側へ寄せてホームを設置し、トリトン側出口は橋の手前に出るでしょうから、通勤客の分散効果も大きいですし。
銀座中心部への直結線として、勝どき駅経由の銀座方面への乗り換え需要、東京駅からトリトンへの通勤客輸送需要、新市場への乗り換え含めた通勤需要、勝どき駅混雑緩和効果、直接あるいは大江戸線勝どき駅経由で国際展示場へのイベント効果、羽田線への勝どき駅経由国際展示場乗り換え需要などなどインパクトは大きいです。

勝どき南、勝どき東がほぼ直結、トリトンが橋一つなので徒歩2分で入口まで、DTなども入口まで4分などというだましの時間でなく、本当にホームまで３－４分になります。三井、スミフにとってもおいしいです。

晴海２，３丁目住民にとっては、BRTステーションができてしまうのが逆にアダになるかもしれませんね。まあ、見事にすみ分けることができるわけでいいのではないですか？

[1200: 通りすがり]

地下鉄のスレ立てました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/598057/

[1201: 匿名さん]

オリンピックに間に合う投資はもう終わっているのに晴海に夢を見すぎ

[1202: 匿名さん]

住友商事が晴海トリトンから大手町に2018年に移転する計画発表。
やっぱり大江戸線の不便さは、どうしようもなかったか…
これからトリトンはどうなるんだろう。

住友商事がいなくなると、ここの交通網整備にも大きな痛手となりそう。

[1203: 匿名さん]

みゆき通りに地下鉄？
ないない。
そもそもそんな幅ないし、多くの建物の下を通すことになるし、日比谷線との距離なさ過ぎ。

[1204: 匿名さん]

晴海には夢がいっぱい(^o^)

[1205: 匿名さん]

晴海は注目度が上がってネガが増えてきましたね〜。
大半は「買えない人」でしょうが。

それだけの価格で出てくる予感が漂ってるってことですね。

[1208: ご近所さん]

まだですか？

[1209: 周辺住民さん]

レミコン跡地何をつくってるの？

[1210: 匿名さん]

レミコン跡地は、タワマン+生活便利施設になる可能性が高そうですね。

[1211: ご近所さん]

いや　今やってる基礎工事見る限り　そんな感じではないが

[1212: 匿名さん]

レミコン跡地は工事始まっているんですか？

[1213: 匿名さん]

>>1211
どんな感じですか？

[1214: 匿名さん]

ららぽから見ましたが、遠くてよく分かりません。。

[1215: 匿名さん]

熊本地震で、避難所になるはずの耐震補強済みの体育館が次々と被災して使えなくなっている状況を見て、2丁目の都有地には建造物を造らず、普段はBRTや大型観光バスの駐車場として、広い青空スペースを確保しておくことは、とても重要な事なんだと思うようになりました。

[1216: 匿名さん]

そうですか。
でもたぶん都有地は期待されているような使い方にはならないでしょうね。
BRTも２丁目は面積からしてステーションメインで駐車スペースは複層階の一部か地下を活用すると思われます。
残念ですか？

[1217: 匿名さん]

残念ではないです。ここが開発される事は現在の我が家にとってもプラスになりますから。
ただ今回の地震の教訓が、都に取ってもここに金をかけずに済むいい口実になるのではないかとも思いました。

[1218: 匿名さん]

一部分でも公園として整備して欲しいですね。

[1219: 匿名さん]

せっかくのひろい都有地を選手村にしちゃうから…。

[1220: 匿名さん]

現場は操業開始の模様。

[1221: 購入検討中さん]

ここは都合のいい妄想をさも現実のようにレスするスレッドですか？

[1222: 匿名さん]

そうですよ。
ららぽーと豊洲への橋もできますよ。

[1223: 匿名さん]

何日か前の建設工業新聞(ネットではなく紙面)に、BRTの晴海2丁目ターミナルの設計検討に関する記事があった。

1階にBRT、路線バス、タクシーが乗り入れできるようにして、給油所を併設。2階は大型バスの車庫。
晴海3丁目はその後に検討するらしい。

意見を募るとかそんなような趣旨のことが書かれていたような気がするんだが、ネットで検索しても出てこない…

[1224: 匿名さん]

あと、日経新聞だったか建設工業新聞だったか忘れたけど、またトータルデザインを考えるんだって？
あまりにもデザイン重視でびっくりする。

[1225: 匿名さん]

>>1224
デザインは重視すべきでしょう！

[1226: 購入検討中さん]

なんでBRTの話を何度もむしかえすの？もういい加減やめたら

[1227: 匿名さん]

パークコート晴海ザ・タワーになるでしょう。

[1228: 匿名さん]

2016.4.26日刊建設工業新聞
BRT施工設計 見積もりを公募／都財務局
東京都財務局は25日、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTに関する施設設計」の委託先を決める競争見積もりの手続きを開始した。参加申請を28日まで受け付ける。6月1日までに見積もりを提出してもらい、同2日に委託先を選定する。土木設計で200位以内に格付けされている業者が参加できる。
中央、江東、港各区内を対象に策定中の「地域公共交通網形成計画」で整備を計画しているバス高速輸送システム（BRT）のうち、都市整備局都市基盤部が担当するバス停留所、バスの発着拠点となるターミナルの概略設計などを委託する。履行期限は17年3月24日。
BRTのターミナルは、中央区晴海2と同晴海5の2カ所に設ける。今回の業務では晴海2の施設を対象に、1階に▽BRT▽路線バス▽空港リムジン▽タクシー－などの乗り入れや給油・車両整備などが可能な空間のあり方を検討、2階と屋上には、大型バスが利用する車庫と駐車場を設ける方向で設計を行う。晴海5のターミナル整備は、2020年東京五輪の選手村などを整備する晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業の進ちょくを踏まえ、同局市街地整備部が別途進める。
停留所の概略設計は、市街地再開発事業と併せて整備する2カ所（東京駅、虎ノ門）を除いた10カ所程度が対象。形状や機能、規模などを検討する。
バスターミナルや停留所の詳細設計には17年度に着手する。
都のスケジュールでは、BRTの運行を担う新会社を事前（17年4月ごろ）に設立。19年内に2ルートでの暫定利用を始め、東京五輪後に3ルート、選手村の再開発後に4ルートへと増やしていく。

[1229: 匿名さん]

>>1226
ここ検討してんだったら、そんなに毛嫌いする話題じゃないでしょ？

[1230: 匿名さん]

ここを検討するなら、BRTは避けては通れない話題でしょ。
BRTの出来で利便性がかなり変わってきますよね。

[1231: 匿名さん]

いつまで塩漬けなのか。売るなら早く売ろうよ(笑)

[1232: 匿名さん]

2016.4.22日刊建設工業新聞
BRTトータルデザイン導入に向け基本方針作成／都都市整備局
東京都都市整備局は、都心部と臨海副都心を結ぶBRT（バス高速輸送システム）の車両や停留所などの関連施設に統一感のあるデザインを導入するため、「トータルデザイン基本方針」を作成する。並行して、シンボルマークなどの総合的な視覚イメージを表す「VI（Visual Identity）」やデザイン対象（車両、停留施設、サイン、広告媒体など）ごとの個別デザインを開発する。これらの作成・開発に向け、「平成28年度都心と臨海副都心とを結ぶBRTのトータルデザイン検討」の業務委託先を決める手続きを20日に開始した。17年3月末までに検討結果をまとめる方針だ。
基本方針では、トータルデザインの基本的な考え方をキーワードや概念図、イメージなどで提示。VIデザインの開発では、デザイン対象ごとに、形状や色彩、書体などVIを構成する要素を検討し、デザイン対象に反映させる際の基本的な考え方やルールをまとめる。
このほか、トータルデザインの基本的な仕様（構成や配置、形状や色彩、仕上げなど）を整理し、その方針とルールをまとめた「トータルデザイン指針」を作成する。
同局によると、19年に新橋駅と勝どき、豊洲駅を結ぶ2系統でBRTの運行を開始し、20年東京五輪後、選手村再開発後と段階的に路線を増やしながら運行を本格化する。

[1233: ご近所さん]

空港リムジンできたら、ますます便利です!!

[1234: 匿名さん]

湾岸の長い目で見た起爆剤は、有名ボーディングの誘致だと思うけどな。

[1235: 周辺住民さん]

1234

意味がよくわかりませんが、あなたの言うボーディングとはボーディング・スクールのことですか？？？
グロートンとかチョートとかフィリップス（アンドバー／エクスター）・・・？？？？

今少し起爆剤に関してのご提案の詳細をお教えください。

[1236: 匿名さん]

この感じだと夏頃HP公開、冬頃販売開始ですかね

[1237: 匿名さん]

レミコン跡地か都有地との一体開発のタマを仕込んでるのかもしれませんね。
魅力的なプランが出てくることでしょう。
お高いんでしょうが、、、。

[1238: 匿名さん]

すでに大金持ちがPTHの部屋を購入したとの噂があったが、はたしてこれは可能でしょうか？半信半疑です。

[1239: 匿名さん]

どこからそんな噂を？？？

[1240: 匿名さん]

絶対にあり得ない　ガセ

[1241: 匿名さん]

ソースは買い手本人。
最上階を購入したって。

単に格好をつけているかどうか判断できません。

[1242: 匿名さん]

購入したなら何かしらの契約書類があるはず
(契約上、口約束など有り得ないので)

その画像を載せれない限りおそらく見栄っ張りのガセです

[1243: 匿名さん]

>>1241
で、いくらだったんですかね？

[1244: 匿名さん]

そんなガセ信じるほうが、、あれだわ。

[1245: 匿名さん]

晴海違いというか、晴海の他物件と勘違いしたんでしょ？
地権者でもない限り、売ってもいないのに買える訳ないじゃんｗ
もちろん世の中には裏取引が幾らでも存在するけど、
大手デベがリスクを冒してまでやるメリットはゼロ

ただ抽選等様々な条件をクリアして、
ＰＨＴ（パークホームズ豊洲）の最上階？を二部屋ブチ抜きで買った人がいる、
って噂は聞いたことあるし、
ＧＦＴの最上階も二部屋ブチ抜きの中古が売りに出されてたのは知ってる

[1246: 匿名さん]

最上階２部屋ぶちにき(笑)この手の話しはどこのタワマンでも噂されるが、そんな事実見たことない。実際にやろうとしても建築基準満たせないのと防災上玄関扉ははずせないから無理。
って聞いたことあります。

[1247: 匿名さん]

ぶち抜きなんて乾式壁のタワマンならいくらでもありますよ。富久もオプションでぶち抜きやってました。建築認可なんて乾式壁いくら壊そうが関係ありませんから。

[1248: 匿名さん]

>>1246
ＧＦＴは広告が出回ってたし、ブリリアマーレ有明の最上階とか有名じゃん
他にもいくらでも例はあると思うけど・・・

[1249: 匿名さん]

最上階ぶち抜いていいですか？

って一度でもいいからMRで言ってみたい。もちろんキャッシュで。

[1250: 匿名さん]

実家のボロ戸建ての和室の障子は子供のとき何度かぶち抜いてやったけどね。

[1251: 匿名さん]

>>1250
思わず笑えました。

[1252: 匿名さん]

>>1248
マーレの例は元々特注で600平米の部屋を作ったけど買おうとしていた人の会社が倒産して買えなくなり、壁を作って3部屋にして売ったってのが正解かと。
ぶち抜きの逆ね。
あと最上階は全て共有施設でその下の階ね。
正しい情報を流そう。

[1253: 匿名さん]

>>1249
言うのはタダでしょ。

[1254: 契約済みさん]

隣から

[1255: マンション検討中さん]

この写真で見ると　レミコン跡地に40階以上のタワマンは建てられないのでは？

[1256: 匿名さん]

未だにコンクリートの杭を掘り出し中だね。
掘り出した円柱と、右下にはバラバラに
砕いている状況が分かる。

[1257: 匿名さん]

レミコンの敷地のタワーって
アーバンドックタワーBのような感じななるんじゃないですか？？
そしたら、北側もお見合いにならないかも！？

[1258: 匿名さん]

これ2年後竣工間に合うの？
また販売も竣工も延期では？？

[1259: 匿名さん]

まず無理でしょ。
ゼロスタートより前の状態と判断していいと思う。

[1260: 周辺住民さん]

　地盤工事をやり直したのに、今度は計画変更で、また最初からやり直し？
ご苦労なこった（笑）。さすが余裕の三井不動産さん！価格に盛らないでね。

[1261: 匿名さん]

竣工遅れたら有明ガーデンシティの時期と被るな。
中央区、駅遠、周辺何もなしの三井か、
江東区、駅近、大規模商業施設隣接の住不か。
価格は同じくらいか、住不だから有明の方がやや上か。

[1262: 匿名さん]

売り出しがまだ先でしょうね、湊はまだ完売してないし
戸数が多いので、値段はそんなに高くならないと予想。

[1263: 匿名さん]

三井の人間ではありません・・・でも一つ忠告です・・・侮り意見を鵜呑みにすると損するかもしれません。
どう考えてもここの価値が逓減するとは思えません・・・念のため・・・ビジネスも投資も損得も結果が全てです。
気持ち悪いコメント申し訳ありません。ただ、一つの見識かと思います。

[1264: 匿名さん]

>>1263
念のため言うけど、
あなたの書き込みの正体が、
煽り
そのもの。

[1265: ご近所さん]

>>1262
でも豊洲と合わせても残り100戸切ってるからね。そろそろ動き出すのでは？

[1266: 匿名さん]

>>1265
それ販売済の戸数ね、売れ残りはもっと多いよ。

[1267: 匿名さん]

杭を抜いてるってことは横浜みたいに短かったのか。

[1268: 匿名さん]

横浜のケースは氷山の一角。PCTもあやしいな。
業界が輪になって意地でも全部調べることはないと思うけど。

[1269: 匿名さん]

消費増税延期なら少しは価格が抑えられるかな？

それにしても、そろそろ再広告されてもよさそうなのにね。

[1270: 匿名さん]

ここまで来たら湊や豊洲を待つでしょ。

[1271: 匿名さん]

土壌汚染で止まったんでしょ？折込チラシも去年はしてたけど。土壌汚染で中断したって聞いたよ。

[1272: マンション検討中さん]

なかなかな議論です。

都心の不動産が上がることに何故か反対の人たち・・・都心の不動産が高騰して欲しいひとたち・・・そしてそんな相場観には興味のないひとたち（自分の生活と自分の住居に興味が集中しているひとたち）・・・
さらに細かくみると、この地域、この場所、このマンションの価格に興味がある人たち・・・いろいろなセグメントの人たちの議論素晴らしいです。

私はただただ、三井がこのマンションをどのようにマーケティング（ポジショニング：どんな価値観を持っている人：日本人/非日本人・・・投資家、実際に住む人たち、所得・資産水準のレベル感・・・の人たちをターゲットとしているのか？？？その結果どんなことをアピールしてくるのか・・・これまでの様なディズニー好きの庶民なのか・・・水辺を評価するある程度の富裕層なのか・・・？？？

皆さんのマクロ／ミクロ視点の積極的な参加を期待するばかりです。ご意見宜しくお願いします。

[1273: 匿名さん]

土壌汚染なら杭は抜かずに土を入れ替えているはず。

[1274: 匿名さん]

ずっとこの物件ウォッチしてるけど、土壌汚染で中止なんて話はなかったよ。折込チラシもなかったと思うけど。
オリエンタルランド提携のクジラマンション(って書くと何のこっちゃですが)で、資料請求した人に気合の入った資料が届いたところで急遽の販売中止。
再開は有明ガーデンシティと被るんでしょうかね。
AGCはすみふ価格で高いでしょうから、それにうまく乗っかって、ここは@350くらいになるかもですね。

[1275: 匿名さん]

ただの営業戦略なのにデベの噂や発表をまともに信じる人っていったい。。。
三井の営業の人なのかな？

[1276: 匿名さん]

>>1274
確か豊洲が申込み割れしてしまった後すぐでしたよね。
営業戦略と見られても仕方ない。

AGCと比較してどちらか買おうと思いますが、
今のとこはAGCに分があるなぁ、最近の三井は微妙だし中央区ってとこぐらいかなぁ、
あとオーシャンフロントもあるか、向こうは南側は湾岸線だし。

[1277: 匿名さん]

平均坪330ぐらいですかねぇ。

[1278: 匿名さん]

>>1277 匿名さん

北と南で眺望が全然違うと平均ってあんまり基準にならないですけどね。

[1279: 匿名さん]

330なんて激安価格で出てくれたらありがたいんですが…

[1280: 匿名さん]

>>1279 匿名さん

そんなこと言ってしまうと、３３０又はそれ以下ででて売れない時の言い訳が苦しくなるよ…。

[1281: 匿名さん]

万が一そんなことがあったらありがたい。
現金つかみ取り大会に比類すべきレベルのボーナスステージですね。

[1282: 匿名さん]

坪330、充分あり得るでしょ。同じ三井の大規模タワマンで港区芝浦のGFTがちょうど坪330だったし。区とか交通利便性で劣るここが坪330はなんら違和感がないよね。

[1283: 匿名さん]

GFTより高くなることはあり得ない。
坪300といったところかな。

[1284: 匿名さん]

クロノの成約が坪300万超えなので、それよりは安くしないと思いますが、いかがでしょう？

[1285: 匿名さん]

眺望有りで350、無しで300、平均して330と予想

[1286: 匿名さん]

仕様によるのでは？
なんの変哲もない、せいぜいクジラがいるだけのマンションなら坪330。
BRTステーション目の前ってのもあるからそれぐらいは堅いでしょう。

三井らしく、面白い仕掛けを投入できればそれよりも強気な値決めもあるでしょうね。

[1287: 匿名さん]

南 坪320、東 坪310、北 坪300、西 坪290
でどうでしょう？

[1288: 匿名さん]

南 坪360、東 坪340、北 坪310、西 坪310 の平均330はあると思うな
ただ、相場が小康状態であるなら、ね。

[1289: 匿名さん]

西と北が同じ坪単価？
西より北の方が安くなるのでは？？

[1290: 匿名さん]

隣のティアロは西眺望良くないので、北より安く設定でした