パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[10551: マンション検討中さん]

買いたいのに買えない方々。
貧乏とはいいませんが、皆様身の丈でお考え下さい。
以下であれば、妬み、嫉み、恨みとなります。
スレを拝見し、見苦しい方々がこんなにいらっしゃるとは驚きました。

[10552: 匿名さん]

>>10549 マンション検討中さん

んー、その感じですとそこそこ現金お持ちかと思いますが、高金利の為替スワップによる長期投資の方がよくないですか？
その上での分散投資の位置付けでしょうか？

[10553: 匿名さん]

金利上がり始めてるよ。債券市場は10年物この一年で０.５％上がった。BOE ECB FRBともに引き締め方向だし、あと二年後に10年物住宅ローン金利２％越えもおかしくないね。２超えてくると70mで壁が１０００万下シフトするから、上がるなんて楽観的に言うのは「金利上がらない前提」でしかないよ。

[10554: eマンションさん]

>>10547 マンション検討中さん

その通りだね。

[10555: マンション検討中さん]

>>10553 匿名さん

政策金利連動の変動型なら関係無いんじゃ…優遇幅も今からFIX出来るし。

[10556: マンション検討中さん]

>>10548 マンション検討中さん

都心は少子化の中、人口が一極集中するから下がりにくいですよね。また、東京の開発はオリンピック後も続くから建設費も下がらないし、移民でも認めない限り人件費も下がらない。

ここを買うかはともかく、今はまだ買い時ですよ。それは2～3年前に比べれば高いけど、まだ間に合う感じかな。

そもそも、ここも買えない属性の方なら、もうタワーマンションに住む事自体諦めた方が良いかと…

ここでも有明でも買える人は買った方が良いと思いますけどね。

[10557: マンション比較中さん]

当物件スレで金利の話？不動産スレでして。

[10558: 匿名さん]

政策金利連動の変動型って金利底打ったみたいだから完全に最悪商品じゃん
5年後２％、10年後３％になってても全く驚きはない
しかも固定にしようとすると後手後手

[10559: 購入経験者さん]

>>10556 マンション検討中さん
その通りだね。

[10560: 匿名さん]

晴海は特に7-８０００万の壁価格が多いから、金利上がると影響大きいよね、金利上がったらついてこれなくて売り出し価格下げざるを得ないよねって話なんだけど。

[10561: マンション検討中さん]

>>10558 匿名さん

ちなみに、店頭金利ってずっと変わって無いよ？今の優遇幅持ち越せるんだから最悪の意味が？

変動金利の仕組みを理解してから反論してね(笑)自分の間違い認めたく無いかな…

[10562: 名無しさん]

>>10558 匿名さん

短プラが上がる国内情勢ってどんなだと思います？
ここ買えるような収入ある人ならその恩恵も受けやすいですよ。

過去に固定金利が上がった際にも、変動金利上昇を煽る言説が目立ちましたが、ピクリともしませんでした。まあ、過去にないからといってこれからも起きない保証はないですが、可能性としては低いでしょう。

[10563: 匿名さん]

>短プラが上がる国内情勢
オリンピック後の消費投資減と税収減によるプレミアム増でしょ
しかも昨年までマイナス金利ありえないとか言ってた人に限って頭固くて
変動金利は政策金利とほぼ連動してプレミアムありませんとか言うんだよね
政策金利１%、短期信用リスク1%ならマージン込変動２．５％何もおかしくないよ。
なんでこの特殊な日本の環境が必ず１０年後も続いてるのか、逆に聞きたいよ。

しかも不動産下げ局面に入ったりしたら銀行なんて貸しはがしするのが過去の経験則。
安い金利で借りれるなんてどういう幻想なんだか。

[10564: 匿名さん]

>今の優遇幅持ち越せる
借入時だけだねwその後どんどん上がったら利子分が急増する奴な

>店頭金利ってずっと変わって無いよ
大体こういうとらえ方するとボラティリティ上がって破産するパターンな

[10565: 匿名さん]

あ、別にけんかしたいわけじゃないの。こっちとしては１０５６１さんの考えも理解できるけど、そっちが全く視野が狭すぎてこっち
否定してくるから書いただけ。いろんな意見あって当然だと思いませんか?

[10566: 匿名さん]

>>10534 匿名さん

>>10534 匿名さん
600万越えで買う奴いるわけないだろ、三井営業かっ
2020年以降、高騰するわけなく、如何に下がり幅が少ない物件を選ぶか。

[10567: 名無しさん]

>>10563 匿名さん

数年前は変動金利で借りてる人が多数派だった訳で、そんな急に変えるようなことしますかね？
変動金利が短プラに連動するようになった1994年以降、ほとんどの期間3%超えたことがない訳ですがこれは異常なんでしょうか。
異常も20年続けば私の感覚では通常です。

税収減で短プラが上がる理由がよくわかりません。こちらは私の無知なので、ご教示いただれば幸いです。

因みに私は10561さんではないです。

[10568: 通りがかりさん]

>>10563 匿名さん
専門用語だけ並べても、金利のことなんもわかってないの丸わかりだな。短期プライムレートがあがる条件もろくにわかってないんだろう。アメリカが政策金利をちょびっとあげるのにどれくらい苦労してるか見てりゃ、好景気が見込めない日本で政策金利をあげるのが不可能なんて子供でもわかるんだけどな。むしろ税収減は短期プライムレートの下げ要因だぞ。

[10569: 匿名さん]

南の2LDKはまだあるかな？
次期販売でだされるだろうか。

[10570: 匿名さん]

10567さん
563ですが
>変動金利が短プラに連動するようになった1994年以降、ほとんどの期間3%超えたことがない訳ですがこれは異常なんでしょうか。
異常も20年続けば私の感覚では通常です。
日本の金利自由化以降、当然自由化ですから、国内要因、海外要因その他で決まることになります。中銀、政府、その他管理はしようとしますが、基本的にはマーケットで金利は決まります。
で例えば、米国の10年債金利
http://www.gakushi-investment.com/entry/usa_10yrates
長期的に見て、先進国の金利は30年間概ね下がってきたわけです。グローバリゼーションのもと(デフレの輸出、輸入税廃止とかUNIQLOとか百均とか)。だから、この20年金利は上がらなかったのも当然の感覚としては思います。ついにマイナス金利とかになって、ようやく労働市場の需給のタイト化(先進国の人手不足)やコモディティ価格の底打ちが出てき始めて、トランプとかイギリスとか、グローバリゼーション反対の国が出てきて、金利が反転する素地が整ったのが足元の状況(良い?金利の上昇)。それに加えて、日本は借金まみれなので、(国債が税金で賄えない)信用リスク増からのいわゆるジャパンプレミアムの上昇もありうる。その場合、銀行は貸しはがす。
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B8%E3%83%A3%E3%83%91%E3%83%B3%E3%...
例えば、今回なら、オリンピック後不況になった場合に、国債増発から、日本の金融機関において資金やドル調達にプレミアムが要求され、銀行が貸し出しのマージンあげるとか。先週までのイタリアがそんな感じでしたよね。
http://toyokeizai.net/articles/-/178471
これも、彼らの観光客がインバウンドで増えたからようやく処理できるようになったようなイメージですけどね。ギリシャも。
これから10年も激動の時代で、そりゃ今までの低金利続いたほうが嬉しいですけど、
日銀としては金利正常化したいですし、オリンピックまでの景気強ければ量的緩和外していく可能性は高いですよね。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-07-04/OSK4AV6S972C01
問題はそのあと、経済運営、安倍より下手人が総理やったり、ましてや野党とかがど素人の経済運営したりした時に、
ヘッジファンドとか国債とか銀行株とか売り仕掛けされると、あっという間に金利なんて跳ねるんじゃないですかね。
また、そういう時に、個人の変動金利とプライムレートに差がない状況がどれだけ維持できるか、またプライムレート自体も
かなり政策金利からは離れてしまわないのか、などの点も、何の保証もないというべきだと個人的には思ってます。
ちなみに、米国では短期の住宅ローンの短期金利は個人によって優遇幅違いますが、日本よりももっと政策金利との
スプレッド大きいです。日本だけが国内の過当競争(企業が借りてくれない)で足元非常に小さいという、世界的にみても特殊なだけだと
思います。

長文すみません。

[10571: 匿名さん]

>>10563 匿名さん
政策金利をあげたら税収増なんていう、10年前に否定されたマクロ経済学の基本を今だに理解してない人がいることに驚く 苦笑

[10572: 匿名さん]

>>10570 匿名さん
銀行がマージンあげようが、それはその後に新規で借りる人の話で、すでに優遇金利で借りてる人の金利が銀行裁量であがるのとは違うでしょう。短期プライムレート連動型の住宅ローンならね。楽天銀行とかの非連動型選んじゃった
情弱はともかくとして

[10573: 匿名さん]

>>10570 匿名さん
おせっかいですが、もう少し住宅ローンという金融商品の知識を身につけたほうがいいかと。

[10574: 購入経験者さん]

>>10569 匿名さん
ない感じです。完売。
人気でしたね。

[10575: ご近所さん]

南、人気ですね。
夜景の一番綺麗なの方角は。北西と西（佃島、月島、東京駅、虎ノ門、六本木、。。。方面）です。

[10576: 名無しさん]

>>10570 匿名さん

すみません。やっぱり分かりませんでした。
お話の内容だと長期（国債）金利の話の様に感じられてしまいます。
一般的な変動金利は無担保コールレートオーバーナイト物に連動するので、長期金利とは無関係に思うのですが。。

[10577: マンション検討中さん]

富士山の見える西の高層階検討してみるか。

[10578: 匿名さん]

>>10519 マンション検討中さん

鉄道？中央区が夢想してるだけですから何十年待っても晴海に鉄道駅はできない。
国交省は今年の交通政策審議会で事業性なしとして却下したからね。

[10579: 匿名さん]

少なくとも却下はされてないし審議会は昨年
TXとの直通なら可能性はある
数年ではできないとは思うけど。

[10580: 匿名さん]

本日夜組行ってきます。

[10581: 匿名さん]

>10575
そしたらドゥトゥールとかのほうが都会的な建物・雰囲気で統一取れてていいんじゃないかな。
ここは人里離れた感があって私はそれで買いました。南の眺望は今や教会歌手の異邦人
「この指が届くと信じていた空と大地が ふれあう彼方過去からの旅人を 呼んでる道」
のようなイメージです。
昭和ポエムでごめんなさい・・・

[10582: 匿名さん]

>>10578

5月くらいから東京都も湾岸地下鉄とTXの直通運転について検討始めてるよ。
中央区だけじゃなく、東京都が検討を始めた。

[10583: マンション検討中さん]

>>10570 匿名さん
横からすみません。お詳しそうな方と思いますが、固定金利の話ですか？固定金利と変動金利で分けて教えていただけると助かります。固定と変動で金利が動くロジックは違うので。

[10584: 匿名さん]

検討結果読んだ？

[10585: 名無しさん]

>>10580 匿名さん

夜組ってなんですか？

[10586: 匿名さん]

>>10574 購入経験者さん
ありがとうございます！
やはり南の2LDKは人気だったんですね。
完売の可能性高いのかぁ。。

[10587: マンション検討中さん]

夜組とは重要事項説明のこと。
あとは一割入金して契約です。

私は明日の予定です。

[10588: マンション検討中さん]

完売ですよ。
南でいながら、リーズナブルな価格でしたから

[10589: マンション検討中さん]

一期二次でどれだけ供給するか、
二期には値上げを予想するだけにラストチャンス

[10590: 匿名さん]

南の2LDKは1列しかなかったからなー。
こんなに人気とは！！！(>_<)

[10591: 匿名さん]

南の2LDKは、1列全部空いたので要望がたくさん入っていたんでしょうね。

今日からかー、重要事項説明会。

[10592: 匿名さん]

>固定と変動で金利が動くロジックは違うので。
同じですよ。固定期間分の金利上昇リスクを金融機関が負担しなければならないその費用分だけ、借入金利に上乗せさせるだけ。フリーランチはありません。

[10593: マンション検討中さん]

重説行かれた方、340戸供給で何割くらい申し込みはいったか、情報ありますか？

[10594: 匿名さん]

>>10581 匿名さん
ドゥトゥール立地は良いのですが、
3LDKの70平米〜で気に入った間取りがなかった為に、検討から外しました。

[10595: 匿名さん]

>>10579 匿名さん
審議会のあとの検討委員会が作られなかったんだから、審議会でB判定だったのと同義ですよ。旧答申のB判定のまま実現した鉄道は日本で未だに一つもありません。15年後の答申でA判定をとるまでは確実にできませんよ。そこから作り始めても最短で20年後です。

[10596: 匿名さん]

>>10592 匿名さん
10570さん？国債金利と政策金利をごっちゃにしてるし、多分このスレでも住宅ローンについて理解が弱い人だろうから、あまり書き込まないでちゃんと勉強したほうがいいよ。

[10597: 匿名さん]

>１０５９６さん
自分の言葉で説明できないのに他人をけなすのはやめた方がいいですよw

[10598: 検討板ユーザーさん]

坪単価の誘惑に負けて北向き申し込み＆当選したが、今更ながら東・南にすれば良かったと後悔中。
皆さんメリット押しされてる眺望と解放感がタワー建設でもし損なわれると何のためにくそ遠い駅を我慢するのか？ということになってしまうし。
あと方角格差もちょっと。。
前にどなたかキャンセル＆東にチャレンジすると書かれてましたが、その後、どうだったか教えてくれると助かります。

[10599: マンション掲示板さん]

北向きは住んでも精神的に落ち着かないよなぁ。
タワー建設懸念に常にビクビクする生活だし。ということで二次で南向き狙います。

[10600: 匿名さん]

南向きは高層階も低層も素晴らしいからなあ。
俺は低層をお勧めしたいが、高層階が割安に感じる事も確か。