パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[101: 購入検討中さん [男性 40代]]

昨日、近くを通りかかったら円筒形のタンクのようなものが3棟建っていたのですがあれは何なのでしょうか？

[102: 匿名さん]

単なる販売調整だったと思います。
一番高い時期に売った方が儲けは多いですから。
周辺マンションと競合させず、売りやすい環境で売りたいのだと思います。

[103: 匿名さん]

既にMRは完成しているのですよね。

[104: 匿名さん]

>>102
工事現場を上から望める周辺マンションの住民
だけど、基礎工事を一からやり直しをしているのは
明らかだよ。

[105: 匿名さん]

え？杭打ちやり直しなら、1年くらいは遅れるのかな？

[106: 匿名さん]

>>104
素人が見てやり直ししてるかなんて分かるか？
せいぜい杭工事してるかなくらいだろうよ。

[107: 匿名さん]

そりゃ、円筒状のコンクリートの塊を掘り出して、輪切りにして砕いていれば
素人でもわかるわな。

[108: 匿名さん]

すげーコストかかってそうだな。
このコストも次の物件に乗って来るのか？

[109: 匿名さん]

ゼネコンが基礎部分の工事の遅れと公表していたよ。販売調整ではない。

[110: リーマン]

>>109
その遅れの理由がBRT停留所の要件追加だったりとか…
関係ないですかね
シツコイですね…失礼しました

[111: 匿名さん]

業界関係者の話では、販売延期の理由は実需層がついてこれないので売りたい値段で売れないかららしけどね。
パークホームズ豊洲の販売が思わしくないのも関係しているとか。

[112: 匿名さん]

>>111
延期すれば高く売れるのか？んな訳ない。
マンション価格は既に下降トレンドだよ。

[113: 匿名さん]

杭打ち問題と中国経済失速で投機熱は薄れ、エリアの初高値じゃ売れなくなるだろう。豊洲に限らず。

[114: 購入検討中さん]

圧倒的に良い企画を出せば、実需はついてくると思いますよ。
逆に中途半端な企画であれば販売は苦戦するのではないかなと。

圧倒的な存在感のあるマンションを三井さんに期待しています。
よろしく

[115: 匿名さん]

>>114
そんな事したことあった？三井さんはね、とにかくフツーなんです。

[116: 匿名さん]

まあ、今から1年後だと値上がりしててもおかしく無いよな。

[117: ご近所さん]

ウチから現場がよく見えるけど、基礎工事の段階でストップしたままですね。
販売調整ではなく、基礎工事になんらかのトラブルが発生したと考えるのが自然ですね。
作業員数は減りましたが、毎日、作業は続いています。

[118: 匿名さん]

建て終わった後に基礎で問題が起きるよりは今この段階で丁寧に作り直した方が結果的に信頼を得ることになると思うので、しっかりやり直して欲しいです。
1000戸超のタワーマンションの建て直しとか、極めて困難でしょうし…。

[119: 購入検討中さん]

施工ミスにより販売延期ということですが、三井が受けた損害（人件費・広告費）は施工側が補填するのでしょうか？
一部に三井が受けた損害を販売価格に乗せてくるから高くなるという声がありますが、普通こういった場合損害は責任がある方が補填するものだと思ってました。

[120: 匿名さん]

施工ミスなのですか？

[121: 検討中の奥さま [女性 30代]]

周辺を見てきましたが、女性には駅から遠すぎますね。気休めのシャトルバスには騙されません

[122: 匿名さん]

シャトルバスは管理費食ってるからね。

[123: 匿名さん]

表面上は、施工が負担するが、結局は消費者が負担するという流れです。

[124: 匿名さん]

販売はいつ頃からでしょうか？

[125: 匿名]

無駄な共用施設があるくらいなら、私はシャトルバスの方がメリットを感じます。物件の差別化になりますし、駅遠のマイナスを一気に解消出来ますから。
新橋あるいは東京駅を往復するものなら多くの買い手を呼び込めそうですし。

[126: [女性 30代]]

工事進んであろうか

[127: 匿名]

８月頃オープン予定だったＭＲの郵便受けが、｛三井不動産レジデンシャル」「三菱地所４レジデンス」「住商不動産販売」の連名になっているが、どうして？

[128: 隣人 [男性 50代]]

「住商販売」ではなく「住商建物」でしたよ、この３社でする案件がこの近くにある？
隣のレミコンの更地化も年内終了だし、最近ＭＲに人やトラックが出入りしているので、
そろそろ動きそうだね。パークタワーの地盤改良も終わりそうだし、今まで道路から覗けたのを目隠ししたし、白いクジラの絵もなくなったので、違うことをやるのかな？

[129: 匿名さん]

単独プロジェクトからJVに切り替えるということなのでしょうか？
リスクヘッジを取るくらい坪単価を上げる予定なのでしょうか…

また、コンセプトから規模から全部変わってしまいそうですね。
くじらアイランドが本当に伝説になってしまう…

[130: 匿名]

思わず今朝モデルルーム観に行ってしまいましたが、郵便受け、連名にはなっていませんでした。とはいえ、３つ名前があるように白いテープが貼られていたので上から貼って隠したのでしょうか？

[131: 匿名さん]

レミコン跡の商業施設（予定）と一体でやるとか？

[132: 匿名さん]

今の市況で当初のターゲット層向けの価格で売るのは無理なので、高級路線に転換するつもりなのでしょうね。

[133: 匿名]

BRT駅組み込みで、駅0分だと高級路線でも十分行けそうですね。今年度末にはBRTも詳細な駅など色々発表されるでしょうから、そこに合わせてレミコン跡地と組み合わせで出してくるんではないでしょうか？坪400万コース？

[134: 匿名さん]

さすがに晴海の駅歩１３分に坪４００は無理だと思うよ．新築中古とも価格下落徴候がでているのでここ売り出すときには厳しい時期になってる可能性もある．

ＰＨＴもまだ完売まで目途が経たないし，ここがいつ売るかは不明だしコンセプト変えた可能性あるし現時点で予想価格は推定不可．．

[135: 匿名]

三井さん、大阪のＥＸＰＯでやったような、アミューズメント施設を作ってくれ。
豊洲ララポと一体で、日本１のフィシャーマンズワーフが出来ると思う、
ウオータ―フロントをジェットコースターでつなげるのも迫力満点（ＥＸＰＯは事故ったが）、
ついでに最低５０坪以上の高級マンションを１００戸程売り出し、浦安ディズニーまでクルーザーを往復させる、１５分で着くよ（駅までじゃないよ）、アジアで人気を呼び、香港・台北・シンガポールの金持ちが押し寄せる、坪１０００万で即日完売だ。

[136: 匿名さん]

>>135
メッチャスケールダウンして単なる団地マンションに変わってたりして。。。でも駅から遠すぎるからなんかしないと売りにくい、それはたしか。

[137: 匿名さん]

でも商業予定地どうすんだろーね？
ららぽがあって隣には三井ツインビルを予定してて、勝どきは再開発でしょ？
さすがの三井でも中途半端だと喰い合っちゃうような気が・・・

[138: 匿名さん]

WCTの例があるから駅遠でもシャトルバス次第だと思うけど。
ららぽーとまでの人道橋を作ったら面白いかも。

[139: 匿名さん]

>>138

人道橋いいね
晴海橋梁改造かも?

[140: 匿名さん]

クロノ民らしきレス発見（笑）

[141: 匿名さん]

>>133
BRTってただの快速バス。
駅だなんておおげさだな。バス停だろ？

[142: 匿名さん]

>>138
橋は金かかり過ぎじゃないですか。距離もあるし維持費も半端ありませんよ。実現可能性はゼロ。ララポ側のメリット考えてもとてもペイ出来ない。橋作らなくても車でどうせいくだろうし。勝どき東とDT程度の距離ならまだわかるが。

[143: 匿名さん]

>>140

質悪っ！

[144: 匿名]

>>141

海外の例ですけど、こんな感じで完全に駅ですよ。BRT駅が駅でないならゆりかもめの駅も駅とは呼べない感じでしょうか？
湾岸BRTのクオリティについては不明なので、出来てみないとなんとも言えませんが、ゆりかもめ級には使える乗り物として登場するのではないでしょうか？

[145: 匿名さん]

>>144
これは専用道路を走る場合だが、今回のは一般道にレーンを設けるんだよね？
そうしたら地平だし、イメージはこんな大掛かりなものじゃなくて路面電車の電停みたいな感じだよ。
晴海は駅がなくて交通インフラがしょぼいから、BRTを鉄道みたいなものだとイメージさせないとマンションが売れないからそう言うんだろうけど。

[146: 匿名さん]

>>144
基本的に勘違いしてる
専用線があるのはモノレールとかＬＲＴ
ＢＲＴは単なるバス
もちろん信号を操作したり連結したりで、一般のバスよりも大量且つスピーディな輸送が可能で、
インフラ工事がほぼ不要で低コストなメリットがある

>>138
矢切の渡しか小木のたらい舟がいいとこだと思う

[147: 匿名さん]

BRTも専用線ありますよ。湾後BRTは恐らく専用レーン無しでしょうけど。
専用レーンは海外では導入事例が多く、日本でも震災後に東北のローカル線がBRT切り替えしたのは専用線ですね。写真のような高架は流石に珍しいですが日本にも名古屋で高架タイプが導入されています。LRTだって世田谷線のような車道と分離した専用線もあれば、広島や熊本のような車道を走る市電もありますよね。それと同じで、要はどの程度インフラ投資するか次第です。
ちなみに市電タイプのLRTはBRTと輸送力に差はなく、初期投資に見合わないという分析もあります。

[148: 匿名さん]

オリンピック、パラリンピック開催に向けて、スマートエネルギーをアピールする燃料電池バス、車いすがスムーズに乗れるバリアフリーなバスが必須なので、まずは工期が五輪に間に合うようなシステムになるでしょう。

形が具体的に現れてきた第二環状、豊洲市場を見て、こりゃ専用レーンはないなと感じました。
まずは、豊洲市場が開場しない事には、始まらないのかなあ。

[149: 匿名さん]

いいマンションなりそう、頑張れ! 三井

[150: 匿名さん]

>>148
追加です。
車いすや障害者がスムーズに乗降できる、段差を解消するステーション作り、わざわざPASMOを取り出さなくても通過出来るゲート作りも必要かと思います。