パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1854: 匿名さん]

坪250くらいと予想します。

[1855: 匿名さん]

販売は来夏、価格は早くても来春だからねぇ・・・
今から予想しても息切れしちゃうよｗ

関係者の話としてＰＴ晴海は坪300ぐらいで行ければ・・・ってのはＰＨ豊洲の販売前の話だよ、時代が違う
ティアロが坪300弱だったし辻褄は合うでしょ？
ティアロの再販は一割乗っけてるって話だし、そう考えると坪300～坪330の間じゃない？
もちろん状況が変われば坪250の可能性もあるし、坪400でも驚かない

[1856: 匿名さん]

>>1855
売値だけが強気でも全く売れてない晴海の中古の山を見て現実見なきゃ。スカイズベイズの販売価格をビタ当てし、最近では三井デベと親交も深いのらさんが、直近のブログで300と予想。他にもデベ筋の話では300という話ばかり。おそらくそんなもので出てくるよ。

[1857: 匿名さん]

マンション性能表示の建物の長寿命化の項目が星１つなのは何故だろうか。
クロノは星3つだったような。
買うならばずっと住みたいので、少し気になる。モデルルームで聞いてみようかな。

[1858: 匿名さん]

>>1857
三井の最新のタワマンでも結構星一つってあるんだよね
以前に尤もらしい（言い訳？）記事を見かけたけど忘れちゃったｗ

お役所仕事だからあんまり意味ないとか、基準が曖昧で厳しすぎるとか現実に則してないって話も聞くけど、
オール星三つマンションは大々的に喧伝してたりするし、実際に減税やローン優遇を受けられたりっていう、
直接的なメリットもある訳だから、やっぱりどこかしらケチってんだと思っちゃうよねｗ

素人だからコンクリがショボいとか設計上どうしても配管が専（共）有部分を通るぐらいしか思い浮かばない
是非（デベの息の掛かってない）専門家に制度上の問題点も含めて解説をお願いしたい・・・

[1859: 匿名さん]

>>1858 匿名さん

私も知りたいです。何でも配管のメンテを行うところの開口部が1箇所か2箇所かが問題で、三井は1箇所でもメンテできる方法があるので、ただ基準を満たすためだけに2つ目の開口部を作るのは意味がないという考えで作っていないので星1つになると聞いたことがあるのですが、専門家のご意見を伺いたいです。

[1860: 匿名さん]

>>1859
ああ、そういう（デベ側の）話は聞いたことある
なるほどとその時は納得はしたけど、三井でも星三つのマンションは当然あるんだよねｗ
意味がない、無駄だっていうポリシーなら全てのマンションで星一つだと思うんだよなぁ
あー言えばこう言うっていう不動産あるあるにしか思えないんだよね
上でも触れたけど、ユーザーにとっては減税等制度上の直接的なメリットもあるし、
色んなブログみてるとマンション性能表示制度そのものについては分かり易いってことで、
意外と評価高いんだよね

[1861: マンション検討中さん]

ＣＧＰ星３つです。
http://mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2013/0625/download/sumai/201...

[1862: 匿名さん]

パークタワー東雲、パークコート千代田富士見、パークコート浜離宮、パークコート赤坂桧町あたりも星3つですね
高級物件のほか、東雲でも星3つ取れているので、ここは単なるコストダウンなんでしょうね

他の三井物件には星3つのものもあるのに何故この物件は長谷工以下の星1つなのか、本格検討できる値段だったら私もデベに聞いてみたいと思います。

ちなみに意味があるから品確法に基づく表示で3段階があるのであって、本当にデベが言うように星1つで問題ないなら国交省に品確法の基準改正を働きかけるべきですよね。
そういう話は聞いたことがないですが…

[1863: 匿名さん]

あ。ちなみに星の基準は
専有部、共用部配管維持管理等級がともに3で星3つ、
専有部、共用部配管維持管理等級が2以上で星2つ、
専有部、共用部配管維持管理等級で1のものがあれば星1つです。
劣化対策等級は3以外見たことがないので省略します

[1864: 匿名さん]

>>1859 匿名さん
>>1860 匿名さん
ありがとうございます。配管メンテの閉口部の数の問題だとすると、①配管メンテの閉口部を1つにすることにより得られるメリットが何なのか（建築コスト削減なのか、ランニングコストの削減なのか、メンテ機能の優位性なのか）、②建物の長寿化の基準に配管メンテの閉口部の数が挙げられているのは何故なのか（長寿化とどう関係するのか）というのが次の疑問ですね。

[1865: 匿名さん]

重複になり、また長文ですいませんが、マンション環境性能表示ガイドライン7頁（http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/doc/m_guideline_100...）によれば、要するに

①3世代（概ね75～90 年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としない対策が講じられている。【劣化対策等級3】
又は
②専用・共用配管の維持管理が躯体に影響を及ぼすことなく行える。また、専用配管については、他の住戸専用部分に立ち入ることなく維持管理が行える。【維持管理対策等級2】

のいずれかの条件を充たしていないと★1になるみたい。ここが、何の条件を充たさずに★1になっているのかはデベに聞かないと分からなそう。

より詳しくは、日本住宅性能表示基準の評価方法基準
http://www.mlit.go.jp/common/001124705.pdf
劣化対策等級⇒62頁～
維持管理対策等級⇒86頁～

[1866: 匿名さん]

>>1865 匿名さん

ここの環境計画書はもう東京都のHPに載っていますが、共用部配管のの維持管理対策等級が1です
専有部配管の維持管理対策等級はさすがに2ですが…

[1867: 匿名さん]

>>1866 匿名さん
ありがとうございます。勉強になります。
専有部配管の維持管理対策等級2は、専有部に入らないと、専有部配管の清掃ができないということですね。

共用部配管の維持管理対策等級1は、基準が多くて分かりにくいですが、専用配管と共用配管の接続部を点検するために必要な開口が設けられていること、というのが１つの基準になっていますね（上の評価方法基準90頁④）。

上の開口の話はこの基準のことで、もしちゃんとした代替技術があるなら、大した話でもないのかなぁという気がしてきました。

[1868: 1862]

>>1867さん

共用部配管の等級「１」は「－」、つまり無対策です。
（リンク貼って頂いたpdfのP90の上の表をみてください。）
建築基準法を満足する最低レベル（昔の団地とか）です。

等級２の要件が
＞a 構造躯体及び仕上げ材に影響を及ぼすことなく共用配管の点検及び清掃を行うことができること。
＞b 構造躯体に影響を及ぼすことなく共用配管の補修を行うことができること。
なので、等級「１」では構造躯体に影響を及ぼさずに共用配管の点検、清掃、補修ができません。
※仮に「(3)評価基準」が不適切ならばその改正を働きかければ良いのですが、それをしないのは？というのが>>1862の趣旨です。

ちなみに、パークタワー晴海の環境性能表示は以下で確認できます。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140069_011.html
関係ないですが、天井カセットエアコン設置されることが記載されています。
これで天井高がフラット2.6mだったら、クロノティアロより専有部は良い感じですね。

なお、パークタワー東雲（当時の平均坪単価220万）の環境性能表示は以下のとおりです。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/110066_011_c.html
2011年頃に設計されたものですが、共用部配管の維持管理対策等級は３となっています。
三井がその気になれば余裕で等級３クリアする設計を持ってきます。

[1869: 匿名さん]

>>1862 匿名さん

グローバルフロントタワーも星3つだった気がする。

[1870: 匿名さん]

>>1869 匿名さん
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/detail/c150063.html
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/120369_011_c.html

確かに、星3つ、配管の維持管理対策等級は専有部、共用部ともに3ですね。

[1871: 1862]

>>1867さん

すみません、等級2の評価基準を踏まえた上での話でしたね。誤読していました。
>>1868の等級1のくだりの記述、失礼しました。

私が知っているだけでこの星１つの話は2007年のTOYOSU TOWERの頃からされているので、
本当に三井に自信あるなら早く評価基準の改正を働きかけて等級2くらい取れよ。
と思います。

[1872: 1867]

>>1868 1862さん
ありがとうございます。
構造躯体に影響を及ぼすことなく...という点の、具体的な影響の内容によっては大したことないのかなぁ、と思った次第です。
ただ、やはり普通に考えれば、基準を満たさない＝問題あり（躯体に長寿化を妨げる影響を与える）ということですよね。。。
ご存知かもですが、物件のホームページのどこかで天井高2.6メートル（注で一部下げ天井あり）って記載をみた気がします。

[1873: 匿名さん]

＞具体的な影響の内容によっては大したことないのかなぁ、と思った次第です

同感です、正直専門的過ぎてよく分からないし、
維持管理やコスト面でどういったメリットデメリットが生じるかもさっぱり分かりません。
予算内で、目に見える部分が満足いく仕上がりならたぶん買っちゃうと思います。

ただ・・・
素人にも分かり易くする為の星制度であること。
今はまだあまり周知されていないが、今後マンションを購入する際の一般的な指標となった場合、
資産性に与える影響は？（反対に制度そのものが無くなる可能性もある）。
減税その他の優遇がいかほどか？
って部分でやっぱり気にはなります・・・
三井の都心物件の星三つは当然としても、ＰＴ東雲は震災後初の分譲ってことで、
かなり力を入れた物件ですからね。
手抜きとまでは言わないけど、構造部分でそこまでではないってことですよね・・・