パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[1374: 匿名さん]

あっ、でも15年後、20年後の駅近よりも実需層からしたら目の前にすぐに運行開始されるBRTある方が便利かも。

[1375: 匿名さん]

販売戸数30%減のなかで契約率63%は低い。円高により外国人投資家の爆買いも終了。消費税の増税もしばらく無い。1084戸も売れるのだろうか。

[1376: 匿名]

ここから数年湾岸のデベは難しい舵取りになりそうですよね。建設コストは高騰ているけれど、販売価額をあげられるのか？景気はそろそろあたまうち、もしかしたら下降局面？
投資目的で買うひとも、同様に悩ましいでしょうね。

[1377: 匿名さん]

>>1375
先のことは分からないけど、現状のモヤモヤが続けば三井は空気読むんじゃない？
仮に平均坪300だとしてもクロノティアロは超えるし、
当初の予定というか希望には十分届くはずだし、
何より儲け云々より売れ残しを良しとしないだろうし、
選手村もやって勝どき再開発が続くとなれば、
単発タワーでモタモタしてる訳にもいかないと思う
繰り返しになるけど、先のことは分からないけど、
そこそこ順調に売り抜ける価格帯に設定してくると思うよ

[1378: 住民板ユーザーさん1]

しかし低金利で資金繰りが余裕なので2年前よりは売り急がないだろうね。後ろが控えているから高値もなさそうだけど。

[1379: 匿名さん]

流石に坪単価は350万以下は無いでしょう。
場合によっては400万超えてもおかしく無い

[1380: 匿名さん]

>1376
実は、最近、建築コストは高騰していない、むしろ下がってきているらしい…と聞きましたよ。

[1381: 匿名さん]

最近の湾岸物件の在庫積み上がりは異常なレベルだから、新築といえども、少なくとも高値は追えない環境でしょうね～

[1382: eマンションさん]

>>1377 匿名さん
ごもっとも。

[1383: 匿名]

>>1381 匿名さん
どれのことを指して言ってますか？
豊洲三井のこと？

[1384: 匿名さん]

中古の事

[1385: 匿名さん]

積み上がっている在庫は、相場からかけ離れた物件が多いように思われます。
適正価格だとすぐ売れているようで、湾岸マンションの値段が下がっているようには
思われません。

クロノやスカイズで坪350万円とか、BMAで坪280万とか、PCTで坪330万以上とか
そういうのが増えている印象です。

[1386: 匿名さん]

>>1385 匿名さん
同意です。

ここは土地の値段もそれなり、加えて基礎やり直してますからね。
安値は期待できませんよ。

[1387: 匿名さん]

タワーマンション物件そのものも
売り残し商法のスミフ以外は殆どないため
競合がいないというのもマイナスですね

[1388: 匿名さん]

>>1385
三井豊洲村と言ってもいいし、その辺りの正確なデータは把握してるだろうし、
晴海タワーズの売れ行きやその後についても客観視してるだろうし、
豊洲再開発エリアの住み替え需要（ＰＣＴを筆頭にそろそろ10年）も計算しつつで、
余程のことがない限り三井が値付けをミスるとは思えない

市況次第なのは言うまでもないけど、
坪300を基本線に、他に売り物もないし竣工前後の完売を目標にするなら坪330（ＰＨ豊洲と同等）、
何らかの事情でインパクトを与えたいなら坪300を下回る価格（ティアロと同等）で出してくるんじゃないか？
って予想してる

[1389: 匿名さん]

ところで、BRTのバスって晴海2丁目のバス停に何分に一回くらい停まるか分かる？

現在のBRT計画（下記URL9頁以下）をみると2019年からは新橋～勝どき間が、6便/時となっているんだけど、新橋～勝どき間には、①新橋～勝どき路線と、②新橋～豊洲路線の2つの路線がある。そうすると、

①新橋～勝どき路線→2便／時
②新橋～豊洲路線→4便／時

くらいのイメージ？

2020年からは、路線が増える（③「幹線」ルートとされる東京テレポート方面や、ひいては④選手村方面）事に伴い、全体の便数も増えるようだけど、②新橋～豊洲路線の便数自体は増えないのかな？ピーク時15分に1便のバスって、まるで使い物にならないんだが。。。

BRT計画
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kiban/brt/pdf/keikaku_01.pdf

[1390: 匿名さん]

中古の事って、TTT、CGP、クロノ、GFTも物凄い価格なんだから、売れないのは当たり前だろ。
レインズ見ると、分譲時の3割乗せて市場に出してんだぞ。笑

[1391: 匿名さん]

まぁ、グロスで@350だろうね。
条件の悪い部屋だと、@310ぐらいでしょ。

[1392: 匿名さん]

ここって近隣にスーパー出来ないのかな？トリトンの成○やマルエ○プチじゃ、遠いわりにしょぼくて全然使えない。駅が遠くてスーパーもないなんて不便すぎる。この住環境の悪さで高値できたら売れないでしょ。PHTは駅近で利便性も高いし、PHTより高かったらアウトだわ。

[1393: マンコミュファンさん]

>>1392 匿名さん
PHTと比べちゃダメでしょ。
高層だし、眺望いいし、中央区だし、パークタワーはホームズより造りも高級だし。