パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[9421: マンション検討中さん]

ここの比較検討として、参考まで、以下のケインズが公開している、最近の湾岸、築浅タワマン成約価格をお知らせします。クロノ高く売れるんですね。

■成約事例　(平成29年6月2日～平成29年6月8日）
エリア 物件名称 階数、専有面積、間取り 成約価格 坪単価

豊洲エリア パークシティ豊洲　タワーA 37階、80㎡台、3LDK 8,350万円 (＠341.4万円/坪）
豊洲エリア パークシティ豊洲　タワーB 24階、50㎡台、2LDK 6,180万円 (＠392.8万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(SOUTH）25階、80㎡台、3LDK 6,750万円(＠278.6万円/坪）
豊洲エリア シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 11階、80㎡台、2LDK 6,650万円 (＠280.8万円/坪）
豊洲エリア BAYZ TOWER&GARDEN 4階、70㎡台、3LDK 6,980万円 (＠289.7万円/坪）
東雲エリア Wコンフォートタワーズ　WEST 12階、110㎡台、3LDK 6,400万円 (＠189.9万円/坪）
東雲エリア アップルタワー東京キャナルコート 7階、60㎡台、2LDK 4,100万円 (＠219.1万円/坪）
有明エリア ガレリアグランデ 8階、80㎡台、2LDK 6,280万円 (＠231.4万円/坪）
辰巳エリア ブリリア辰巳キャナルテラス12階、70㎡台、3LDK 4,380万円 (＠194.8万円/坪）
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス 32階、40㎡台、1LDK 4,470万円 (＠319.2万円/坪）
晴海エリア ザ・パークハウス晴海タワーズ　クロノレジデンス 46階、120㎡台、3LDK 17,000万円 (＠444.4万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 51階、50㎡台、2LDK 6,100万円 (＠354.6万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 9階、60㎡台、2LDK 6,240万円 (＠304.9万円/坪）
勝どきエリア KACHIDOKI THE TOWER 19階、70㎡台、2LDK 7,180万円 (＠304.2万円/坪）

[9422: 匿名さん]

>>9421 マンション検討中さん

クロノの2件は1lとプレミアだから参考値。ここよりも立地の良いKTTが坪300程度。したがって、ここも坪300以上を買った時点で負債確定。

[9423: 匿名さん]

>>9420 評判気になるさん

こいつは自分の夢を書いてるだけ。
合理的な理屈は何もないよ

[9424: 検討板ユーザーさん]

>>9423 匿名さん

100歩譲って本当にエリアが、坪600になるにしても、晴海でも選手村近くのエリアでしょ。ココは駅も遠いし、中央区のはずれの晴海の中でも更にはずれのエリア。

一期一次から大幅値下げを売りにするマンションに資産性を期待するのに無理がある。

あれだけのモデルルーム作って、テレビの取材まで受けて、値下げまでして、更に要望書のスケジュールまで伸ばすようなマンションが中古で値上がりする理由があるなら教えて欲しい。

買った瞬間に莫大な含み損を抱える覚悟があるなら建物自体は悪く無いマンション。
後は抽選にすらならなそうだから希望の部屋を買えば良いだけ。

[9425: 検討板ユーザーさん]

>>9415 匿名さん

ここを買うならチープな賃貸の方が幸せと考える人間が多いから売れないんでしょ。しつこく電話掛けて来て大好評と言われても笑うしかない。

大好評なら電話いらないでしょ。

[9426: 検討板ユーザーさん]

>>9424 検討板ユーザーさん
要望書の締切日って延びたの？
7月になったってこと？
だとしたら悲惨な状況なんだろうな
これを機にコンセプト自体の見直ししないかな

[9427: 評判気になるさん]

やっぱり駅遠いマンション自体ダメだな
月島駅 勝ちどき駅から一番遠いタワーマンションですしね

[9428: マンション検討中さん]

>>9422 匿名さん

坪300以上で負債確定。。。
まじすか？だとしたら
ここ買う人はほほほぼみんな負債抱えますよ。

[9429: 匿名さん]

>>9427 評判気になるさん

ティアロは13分、ここは12分
1番遠いとかすぐわかる嘘なぜつくんだろう。

[9430: 匿名さん]

>>9426 検討板ユーザーさん
伸びてないですよ。
何ヶ月も伸びてるのは有明です。

[9431: 匿名さん]

要望書の時期になり、ネガが必死だな（笑）
一期の結果もうすぐ出るんだからそう焦らさんな！

[9432: マンション検討中さん]

＞ティアロは13分、ここは12分

ここに住めば分かりますが、月島はホームまでは実質20分近くかかります。出口基準で12分で、その出口から有楽町線のホームまで500メートルあるのです。
なので、ここの最寄は実質的には勝どき＝豊洲＞月島なのかもしれません。だから、一番遠いといってるのだと思います。

[9433: 検討板ユーザーさん]

>>9430 匿名さん

初めは要望の締切5月の中旬だったのが６月になったんじゃ。あとは伸びた理由ですよ。本当の理由は知らないけど、値下げしました電話を必死に掛けてくるココと新たな部屋を全く出さない有明。

どちらが苦戦してるかは明白。あれだけのモデル作って地上波のテレビまで使って苦戦してるココは中古になったら売れないよ。

あとはネット検索の時代、部屋探そうと思って調べると過去の杭の問題も必ずしもヒットする。
販売中止になるまでは注目してましたが、JVになった時点で疑問符がつき、更にこの苦戦をみると撤退の要素しかない。

[9434: 匿名さん]

まぁ、正直普通の中住戸で8千万は高いよ。
よほどのサプライズがないとそれなりの下落幅が見込まれるけど、住んだ満足度は高いと思います。
北向きの7千万以下の部屋は、隣の空き地次第では悪くても現状維持は出来る価格ですね。
タワーが建って被っちゃうとダメだけど、被らなければここの北向きの眺望は素晴らしいよ。

[9435: 匿名さん]

第一期9戸でしょ、有明は。共有施設もないのに、管理費は高い、交通不便な有明、湾岸で1番都心から遠い有明、高速道路沿い、囲まれで眺望悪い部屋ばかりの有明、あんなのと較べられてもな。地域の築浅中古との乖離が坪70くらいあるよね、有明は。ここは坪25くらいしか乖離がない。どちらがまっとうな価格で、将来的資産性が優れてるかはいうまでもない。

[9436: 検討板ユーザーさん]

>>9434 匿名さん

満足度は高いと思いますよ。ただ眺望は将来不安が拭えないのも事実。

今後、供給が増えるこのエリアで選ばれるマンションになるかが疑問かな？

[9437: 検討板ユーザーさん]

>>9435 匿名さん

営業さんかな？不動産の投資経験がある方も多いので、その理論じゃ無理ですよ。
他社物件の良い所は触れず悪い所だけ触れて
価格の正当性を得ようとする。

他と比べてじゃなくて、このマンションの魅力で価格の正当性を語れないのかな？

[9438: 匿名さん]

スミフの物件は湾岸で過去、WCT、シティタワー有明、シンボル、ツイン、DTと売りましたが、毎回見事に地域の相場より2割くらい割高で売り出している。完売後はすべての物件で見事に相対的に地域の同期タワマンと同じ価格まで相対的に下落している事実。

今回も地域の築浅中古との乖離をみればどちらが顧客重視の価格で、将来の暴騰率が優れているからは明らかでしょうに。

[9439: 検討板ユーザーさん]

>>9438 匿名さん


だから一期一次が美味しいんでしょ(笑)
これから時間を掛けて値上げするスミフの販売を考えれば今が買い時。それだけ。

[9440: 検討板ユーザーさん]

>>9438 匿名さん

だから他社と比べてじゃなくてここの正当性の話は？駅遠、眺望不安あり、今後の供給だけでアウトでしょ。ずいぶんスミフに詳しいから隠れスミフファンかな(笑)