パークタワー晴海 その3

[物件比較中さん]

パークタワー晴海についてのその3です。引き続き、情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中央区晴海2丁目104番、105番（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩12分
都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩15分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩15分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.53平米～121.16平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/566772/
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/520064/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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[物件概要・売主の追加をいたしました 管理担当]

[4035: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
実態は坪単価240万くらいでも儲けが出るはずだから300なんかで売れたらデベはウハウハでしょう

[4036: 匿名さん]

>>4034 匿名さん
300万以上は完成在庫。
そんなこんなで隣のタワマンが発売されてさらに値引き対応というのが今後のシナリオ

[4037: 匿名さん]

270万くらいの部屋を出してきてまとまった戸数を売って残った300万以上は完成在庫じゃないか

[4038: 匿名さん]

240-270というのが実需の現実ラインだね。
豪華な設備もないし目標500戸売れれば大成功だと思うけど

[4039: 匿名さん]

買った瞬間に含み損決定。

[4040: 匿名さん]

駅徒歩12分、15分、15分…。
郊外の戸建てみたいな立地だね。

日常生活、どうするんだろう。
中古になったら誰も買わないよ。

[4041: 匿名さん]

銀座まで徒歩40分だからピクニック気分で買う人はもしかしたらいるかもしれない
坪単価250万くらいの層だけど

[4042: 匿名さん]

>>4006
平均単価と最低単価がごっちゃになってる・・・

スカイズ坪220～の平均245
ベイズ坪240～の平均265
クロノ坪220～の平均270
ティアロ坪240～の平均290
（プレミアムを除いた最高単価は坪320～340）

数万の誤差はあるかもだけど概ねこんな感じだったと思う
周辺相場や当時からの上昇を考えると、
坪270～280スタートで平均は320～330がまあ一般的な常識の線
そこから駅遠大規模、金利上昇、市況停滞を鑑みてどこまで下に調整するか？って感じじゃない？
もちろん販売までに間があるし、上に調整する可能性も無きにしも非ずだけどね

[4043: 評判気になるさん]

都心のマンションは高くなりすぎた。かといってしばらく安くなる見込みもない。最近は実需層は近郊に流れて、近郊中古も上げ幅が大きくなってきてるな...

[4044: 匿名]

確かに京都は港区並み、大阪も２～３年前の梅田パークタワーは豊洲より安かった、この１年で倍近くに、
しかも、バブルの時は１年と持たなかったけど、以外と続いているし、停滞気味の東京と違って売れている、
こないだの週間ダイヤモンドじゃないけど、住宅地（世田谷・芦屋）売りの都心のタワーマンション買いの
図式が鮮明だよ。

[4045: 匿名]

　ここ１０年ぐらいの東京のマンション市況しか見ていない、出来の悪い評論家が言っている駅近ばかり
をオウム返しのように言ってる人が多いけど、市場動向の流れは大きく変わっていくんじゃない、
みんなサラリーマン目線だね、
昔は世田谷、田園調布の戸建がステイタス、１０年後は空き家だらけ、
買ってしまったら最後一生売れねえ、
狭くても都心、歩いて飲みに行ける場所、かつ開放感、
幸せに浸れるのは、ここしかないね！

[4046: 匿名さん]

>>4045
20年後に駅遠湾岸タワマンが高島平や多摩ニューの二の舞にならないとも限らない
維持管理費が高額で、タダでも買い手が現れない逆ザヤの別荘地がタワマンの未来かもしれない
それ以前に災害で液状化したら即終了だし、
ネットの進化や働き方の多様化でそもそも駅近や都心である必要がなくなってる可能性もある

まあどこに住んでもリスクはあるし20年後を予測するのは困難だし考え過ぎても仕方ないけど、
ここはデメリットも分かり易いから勘違いしちゃう人も少ないだろうけど、
ここしかない！ここ買っとけば大丈夫！ってことは全くないと思うよｗ

[4047: 匿名さん]

4046さんの言う通りだと思います。

世田谷とかが下がってるわけではなく、新築・タワーマンションが少ないだけで二子玉川のタワーとか中古でも凄く高いですよ。湾岸に流れていると言うよりは、リスクあっても坪300以下で買えるところが少ないからでしょう。世代々木とかも大した規模でなくても500ですから。
いまの段階だと良くて350が限界だと思います。

[4048: 匿名]

　阪神大震災での液状化は大変だった、神戸の六甲アイランドのタワマンではインフラ回復まで
みんな階段で水を運んだ、ぎっくり腰になった人もいた。
　
しかし地盤が良い東灘区山手の私のマンションは倒壊した、全壊証明をもらった、命が大切だ。

液状化では死なない、その経験で、豊洲のタワーを買った。ただ耐震だ。

東日本の時は、大阪の咲洲（湾岸埋立）の市庁舎が大変なことに、長周期振動が原因だそうだ、

そういえば、新潟地震の時はずっと揺れてた、目が回った、やっぱ免震構造じゃないと、

今大阪では、長周期対応をしていない免振タワーが問題になってる、

ここはそれが出る前からＤＦＳ、安心度、現時点　日本一！　１００ｍの引っ越しをしよう。

[4049: 検討板ユーザーさん]

そう阪神で倒壊したのは内陸のマンションで埋め立てのマンションは1つも倒壊してないんだよね。
意外と知られてない。

[4050: 匿名さん]

六甲淡路島断層近辺だけ震度7で、埋め立て地はそこからある程度離れてただけです。
埋め立て地がいいとかとか関係ない。

断層型7とかで直下が地割れしたらどんな最新建物も無駄でしょう。
そこまでのリスク回避には、2つ買うのがいいのでは。

[4051: 匿名さん]

>>4050 匿名さん
違うよ。被害が大きかったのは神戸市から海岸沿いに向けて東側。
普通に埋立地も大きな揺れがありました。

倒壊してない理由はふたつ。
地盤が柔らかく揺れを吸収した。
埋立の建物は比較的築浅な新しい建物だった。

調査論文でも出てるよ。

[4052: 匿名]

　タワーは縦に細長いので、揺れることで、力を放出するんだよね、ただ、耐震だと揺れが半端ない、
阪神は南北に揺れたので、南北に細長い建物の被害が大きかった、典型は神戸市役所、６階の水道局
が無くなった話は有名。まあ～運ですかね。

[4053: 匿名さん]

>>4042 匿名さん
坪単価270ー280は現実的なラインだね。
三井もこれだけの戸数を捌くので中心価格帯で
当ててくるはず

[4054: マンション検討中さん]

>神戸市から海岸沿いに向けて東側
だからそれは六甲断層帯の破砕の影響が最も大きかった・・・