ウエリス南千住に行ってみた − モデルルーム見学記

[購入検討中さん [男性 40代]]

価格：3990万円～5390万円 （予定価格）
交通：ＪＲ常磐線/南千住　歩6分
入居時期：2016年3月中旬予定

①今回は ＪＲ常磐線/南千住　歩6分のウエリス南千住に行ってきました！
このウエリス南千住の特徴は、大型公園、モール、学校、図書館、いずれも近く子育てに抜群で、再開発で進化した南千住・駅徒歩6分という立地がウリです。
「都立汐入公園」が近くにあり、園内には気持ちのよい芝生広場があり、バーベキュー広場で楽しむ家族ずれが多く、水遊びを楽しむ子どもたちで賑わう噴水広場もあります。また、「南千住図書館」が徒歩4-5分のところにあり、児童書の蔵書約4.4万冊が蔵書としてあるそうです。「荒川総合スポーツセンター」も徒歩5-7分です。
　荒川区は、子育てに対する行政サービスの充実しているそうです。他、駅前の再開発エリアには、大型モールの三井ショッピングパーク「LaLaテラス南千住」や「BiVi南千住」が近くにできました。さらに、来年には複合商業施設が開業予定です。
駅前に立つ大型複合施設には公共機関や医療モールが整備されており、小児科・内科等の医療モールが勢ぞろいです。
ファミリー層にとってはマンションの周辺地域もよく見ておく必要がありますね。
よく言われるのが、小学校、中学校、病院が徒歩１０分圏内にないとなかなか契約までに至らないと言われているとマンションの担当者から聞きます。
私が重視しているのは、やはりその点と緑が多いことでしょうか？都会過ぎず、田舎すぎず、その程よい環境のところを探しています。公園があまり近いと、知らない人の出入りが激しく防犯上よくないと耳にします。近くにあるのはよいのですが、真横とかはやめた方がよいですね。また、よく車で走っていて思うのですが、違う地域に行ったとき、交通のマナーが悪いところがあります。そういう所は、えてして、生活環境も悪いですね。
なので、ぱっと知らない土地でマンション購入を決めるのではなく、一番よいのは自分の知っている地域、又は、知りたい地域で何度も不動産屋に足を運んで情報をあつめるということを大事にしています。そうすると、何度も足を運ぶので、だんだん環境がわかってきます。生活環境は旦那は会社に行くので、あまり関係ありませんが、奥さんはずーっとそこにいるわけですから、人の層もかわってきますから、生活環境、いや人生までが変わってきます。なので生活環境を考える上で、周辺をよく調べておきたいものですね。

第三瑞光小学校(約230m・徒歩3分)
南千住第二中学校(約320m・徒歩4分)
太陽の子わかば保育園(約40m・徒歩1分)

②概要です。

完成時期 2015年12月中旬予定

入居時期 2016年3月中旬予定

今回販売戸数 未定

予定価格 3990万円～5390万円

管理費 1万4600円～1万6060円／月
管理費ってどうやってきまってるのでしょうか？安いところもあれば高いと感じることもしばしば。
なんだか高いとぼったくりにあってる気がしますね。
全体的な傾向をみると、戸数規模別では総戸数が49戸以下の小規模マンションと、逆に1000戸以上の超大型マンションで、どちらも全体的に管理費が高めになっています。小規模マンションの場合はスケールメリットが得られにくいこと、また、超大型マンションはスケールメリットこそあるものの、共用施設が充実している分、維持管理のための費用が多分にかかってしまうことが原因と考えています。

管理準備金 1万4600円～1万6060円（一括払い）

修繕積立金 5190円～5710円／月
修繕積立金についてですが、毎月負担になる額は物件によってまちまちです。
毎月高いところもあれば、安いところもあります。一体どうやってきまっているのでしょうか？
月々の積立金の額は、管理組合で決めます。そのもとになるのが修繕計画です。例えば1０年ごとに外壁を塗り替える、30年ごとに給水管を取り換える、といった計画を基に、どれくらいの費用がかかるかを計算します。一般には、一連の作業を専門の会社に委託して計算するようです。分譲マンションは、給排水設備や外壁などを定期的に修繕する必要があります。通常はマンションの管理組合が、住人（区分所有者）から毎月一定額の修繕積立金を集めて工事に備えます。
修繕積立金は、傾向的に低めに設定しがちにあるようで、その性質から考えると、低めに設定してあることが多いようです。購入者が最初から負担が重いとマンション買ってくれませんからね。平均から考えると、国土交通省の調べによると、専有床面積あたりの修繕積立金は平均で１平方メートルあたり月200円程度です。70平方メートルの家なら１万4000円くらいです。そこから考える今の積立金が妥当かどうかなんとなく判断がつくかと思っています。一般的なケースでこれぐらいなので大規模な修繕だと積立金では足りなくなるケースは多いと考えられます。さらに、工事に必要な費用は建物が予想以上に傷んだり、人件費や材料費が値上がりしたりなど、変動しやすい面があります。あとあとの事を考えないと、最初安いからといってあとあと負担がどっとでてくる可能性が考えられます。
修繕積立基金 41万5200円～45万6800円（一括払い）

その他諸経費 インターネット定額料金：2420円／月、テレビ共視聴料：550円／月
間取り 3LDK 専有面積 64.91m2～71.38m2

その他面積 バルコニー面積：10.94m2～12.54m2、サービスバルコニー面積：3.64m2

所在地 東京都荒川区南千住５-76-4

交通
JR常磐線・つくばエクスプレス「南千住」駅より徒歩6分
東京メトロ日比谷線「南千住」駅より徒歩7分
都電荒川線「三ノ輪橋」駅より徒歩8分
東京メトロ日比谷線「三ノ輪」駅より徒歩10分
京成本線「千住大橋」駅より徒歩10分

総戸数 52戸

構造・階建て RC14階建

建築面積 405m2

建築延床面積 4164.42m2

敷地面積 595.89m2

敷地の権利形態 所有権の共有

用途地域 商業地域

駐車場 敷地内10台（料金1万9500円～2万4000円／月、機械式9台、車椅子利用者用1台）

駐輪場 104台収容（料金200円～350円／月）、ミニ自転車スペース5区画（料金100円／月）、※他に来客用駐輪スペース有り
バイク置場 1台収容（料金2000円／月） ミニバイク置場 1台収容（料金1000円／月）

管理形態 委託(通勤)

③間取りです。

A
間取り 3LDK
専有面積 67.18m2


D
間取り 3LDK+WIC
専有面積 71.38m2

④展望

ウエリス南千住の大きな魅力は、全邸南向きで、その南側間近に空を遮る高層建物がない恵まれたロケーションになっており、たぶんスカイツリーがずっとみれるはずです。いいですね。開放感があります。

⑤立地がよく、子育て環境も抜群のウエリス南千住に行ってみてください。ありがとうございました。