なぜ彩都は発展を続けているのか真剣に考えてみる【２回目】

[匿名]

アンチさんが釣れて面白いので、２回目いくよ～。
エキスポランド跡地の商業施設開発や郵便局、類農園や美作といった特色のある生鮮食品マーケット、カフェなど、サービス施設が周辺に充実し、人口も順調に増加。地方再生が叫ばれるほど疲弊が激しい、いち地方都市の大阪にあって、この順調な発展ぶりの理由は何なのか、煽りなしで真面目に考えたい

[83: 匿名さん]

>>82

彩都のイメージが悪くなる一方ですね
たまに汚い言葉遣いでレスする住民の存在が、それに輪をかけています

[84: 匿名さん]

>>80
小中一貫校にして学校の建設費抑えるまでは良かった(固定資産税だけで賄える)けど、想定以上の低価格化で若年ファミリーが多くて学校を増築しなくてはならないのは、誤算でしょう。

[85: 匿名さん]

>>84
来たぁ。また同じ燃料投下。さぁ彩都のイメージダウンしたい人達出番ですよ。

[86: 匿名さん]

>>85
イメージダウンも何も、元々坪単価50万以下の地域なんて、良いイメージのところなんか無いよね。

[87: 匿名さん]

校舎の増築だけでなく、それに伴って運動場の用地取得費用とかも余分にかかるんでしょ。

この少子高齢化、人口減少で学校が余りまくる時代に、わずか30年で年金受給者ばかりのオールドタウンになる地域に無駄に偏重して税金が使われるわけですから、やはりこのご時勢のニュータウン開発は社会悪ですね。

校舎増築しても、将来は教室が余りまくる小規模校になるのは見え見えなわけですから。

高度成長期の大都市圏の宅地不足の時代ならいざ知らず、今は全く宅地が不足していないどころか昭和に開発されたニュータウンの宅地が猛烈に余りだしていて学校の教室もキャパが余りまくっているのですからね。

[88: 匿名さん]

>>86
何でですか？教えて下さい。

[91: 匿名さん]

箕面側も茨木側のように最初から小中学校を分けとけば良かったのに。コスト有りきだと思うけど、体格も全然違う小学生と中学生を施設一体型に詰め込むのは無理あるよな。

[92: 匿名さん]

>>80
それ気になるんだけどソースはどこですか？

[93: 匿名さん]

本気で理解できないんだけど、自分が住んでもいないところの掲示板を荒らし続けるのって何が目的なのかしら…
某政党さんは反対してるけど
まさかねぇ

[94: 匿名]

>>92
クレクレで無く、偶には自分で調べたらどうだ？
それぐらい、ネットで調べればすぐ分かる。

[95: 匿名]

こんな掲示板なんだからそんなケチケチせずに教えてあげればいいじゃないですか。

それともあなたも又聞きなんですか？

[96: 匿名さん]

>>90

皆さん高額のローンを抱えている中で、シルバーウィークとはいえ何泊もかけて旅行する予算は持ち合わせていませんよね。
近場で済ますにも、彩都の周辺道路が渋滞でストレスフル。
ストレスフリーなのはモノレールで万博公園ヘ行くくらいじゃないでしょうか（笑）
だから、家でネットという方も多いと思いますよ!

[97: 匿名さん]

>>93
本当にそう思います。たぶん現実世界では相手にもされないのでこういう掲示板で憂さ晴らしをしているんでしょう。でもこうやって相手にしている時点で思うつぼかもですね。

[98: 匿名]

こういった掲示板が憂さ晴らしになってくれていて、犯罪に走らないなら、それはそれでいいところもあるのでは？

[99: 匿名さん]

まじめに生きてれば子供もいて習い事とかもあるから五連休ぐらいで旅行など行かないんですよ。お金があってもね。
普段の仕事の疲れもありますし。

五連休で旅行いくのは独身か子供のいない夫婦ぐらいでしょう。

[100: 匿名さん]

>>94
調べたけど見当たりませんでした
別の方でも構わないのでどなたかご存知でしたらご教示頂けませんか？

[101: 匿名]

>>100
80さんの記事はこれですね。
箕面市が市民向けに発信したブログです。
今後の支出項目に年間2.5億と有りますが、学校増設は、この中に入って無いでしょうね。

彩都の場合、
● 人口定着を 「ｾﾞﾛ」 と想定し、市民税の税収がない場合を想定しても、年間収支は
　　約 6.5億円のプラス
　　<市の関連事業への支出>　（学校・区域外道路など）
　　　　平成21年度までの支出　：　約 2億円
　　　　今後の支出　：　年間　約 2.5億円　（起債償還含む。35年間で終了。数値は平均値）
　　<市の税収による収入>　（固定資産税など。市民税を除く）
　　　　今後の収入　：　年間　約 9億円

[102: 匿名]

つまり80の記事はガセネタということですね。

[104: 匿名]

だいたい箕面みたいな不便なところに住みたいのは定年退職した人ぐらいでしょう。

[105: 匿名]

定年退職しても住むのに適してるって、いいですね。

[106: 匿名さん]

>>102
80さんの発言と主旨は同じですよ。
住民の収入に関係無い固定資産税で収支をプラスにすると言ってますから。

[107: 匿名さん]

モノレール徒歩6分のダイワの分譲地がかなり安くなってるみたいだけど、何か理由があるのかな？
昼間の環境とかはすごく素敵でいいところだなと感じました。
大きな道路ありますが、深夜のトラックや暴走車とかってどうですか？？

[108: 匿名]

＞105

定年退職してもじゃなくて定年退職したらの間違いです。

ただし車が必要なので不便ですがね。。

[109: 匿名さん]

107に釣られないように。

[110: 匿名さん]

>>107
駅近なので、少なくても箕面側より資産価値は有ると思いますよ。
珍走の騒音は、箕面側と大差無いと思います。

[111: 匿名さん]

珍走団の騒音気にしたら、大阪で家は買えない。山を越えるしかないね。

[112: 匿名さん]

>>71
白島2丁目の路線価を見てみましたが、23年度と27年度でも場所に拠りますが、0〜+10%でまだそれほど上がって無いです。新駅出来て道路整備されれば上がるんですかね。
因みに彩都は4年間で、0で地価変わらず。箕面森町は＋4%、小野原西は+12%でどちらも地価上昇しており、彩都が独り負けの状況です。

[113: 匿名さん]

>>112
彩都の地価って公表されていたのですね。間谷しか公表されていないと思っていました。
そもそも現在駅に遠い場所を売り出しているのに、上がる要素があるのだとしたら不思議なくらい。

[114: 匿名さん]

>>113
路線価だから定点で比較してますよ。ネットでは平成21年から27年が掲載されてます。その間で、彩都では一番駅近のあさぎ3丁目でも9%値下がりしています。ニュータウンの場合、街開き時期より便利になって、地価が上がるのが普通(箕面森町や小野原西は実際地価が上がってる)と思いますが、彩都の評価が期待通り上がってないということだと思います。
勿論、茨木側より駅から遠い箕面側は評価額も低いのはその通りです。

[115: 匿名さん]

>>114
あさぎ？茨木市は消滅したのか？
路線価って駅で見るんだっけ？

[116: 匿名さん]

>>115
路線価はアンチの脳内で策定されます。
国交省の発表した資料を火に炙ると文字が浮かんで見えるようです（笑）

[117: 匿名さん]

>>116
地価と路線価間違った（笑）
俺も脳内で策定してしまったわ。

[118: 匿名さん]

路線価は相続税算出の為の評価額（実勢価格よりは安いのが一般的）
自分の所有土地に面してる道路に価格がついている。
相続時の土地評価額が各人判る様になっている。（課税の根拠）
１１３さん、地価にもいろいろな指数があるのですよ。
不動産は一物四価と言うぐらいですわ。

[119: 118]

連投恐縮。
上で路線価は実勢価格より安いと書いたが、ど田舎では逆転現象が起こってると思う。
相続時の土地評価が実際の市場価格を上回っているため不利な納税になるのではないかな。
また、固定資産税の支払いが大変な為、自治体に土地を寄付を申し出ても拒否されると云う報道も見たね。
そりゃ市、町、からすれば使い道のない土地を貰うより、税金貰うほがいいからね。
ここがどうかとは敢えては言わんが、つまらん不動産は持たないのが賢明だと思うよ。

[120: 匿名さん]

路線価は、一般的に実勢価格の70%〜80%

http://housmart.com/journal/2014/12/12/1366/

路線価から実勢価格を逆算してみると、
彩都箕面 坪41万〜47万
茨木彩都 坪45万〜52万
小野原西 坪60万〜68万
箕面森町 坪22万〜25万
そこそこ実際と合ってる。

[121: 匿名さん]

少子化、都心回帰が進む近未来を見たときに、彩都で５０万越えが成立するとは思えない。

[122: 匿名さん]

>>120
珍しく理論だった回答。基本相場は外れていないと思う。
後は南道路や角地、電線地中化、奥行、変形地を考慮すれば、大体の地価相場が判る。

[123: 匿名さん]

割算の計算が超作為的だがね。
敢えて小野原東を載せないところが素敵です（笑）
小野原西でも安い所は一切無視して、他の場所は最低路線価を計算するところが正に芸術の世界！

[124: 匿名さん]

比較するなら可能な限り同じ条件でしないとな。
Ａ町の最高価格地、Ｂ町の最低価格地を同じ土俵に上げたらアカンわな。
よくある「嘘は言ってはいないが、正しい事も言っていない」ちゅうやつやね。

[125: 匿名さん]

>>124
いつもの常套手段！

[126: 匿名さん]

>>123
超作為的って、根拠を持って計算してますが(笑)
まず、ここ10年以内に分譲されたエリアのみ抽出。小野原西で安い所を無視って、まさか、1〜4丁目辺りのこと？小野原東もそうだけど、ニュータウンと言えない場所を省いてますよ。
そうすれば、幹線道路など一部を除いて、下記の金額で、ほぼ路線価は均一です。
箕面彩都 平米10万円
茨木彩都 平米11万円
小野原西 平米14.5万円
箕面森町 平米5.3万円
これを0.7〜0.8で割って坪単価に直すと120の金額ですね。
因みに、4〜5年前の路線価と比較すると、
箕面彩都 変化なし
茨木彩都 小幅ダウン
小野原西 大幅アップ
箕面森町 小幅アップ
なので、発展してる？はずの彩都だけ地価が上がって無いですね。

[127: 匿名さん]

>>124
そもそも、茨木彩都の平米11万も箕面彩都の平米10万も幹線道路除いた最高価格を表示してるんだけど(笑)
反論するなら、もう少し調べてから言ってくれ。

[128: 匿名さん [男性 40代]]

「東京の人は高い買い物を自慢し、大阪の人は安く買えたことを自慢する」って話があったと思いますが、ものには相場があって、それをどう買い手が上手く選択、見極めるかがポイントでは？
比較はそこそこにして。。。

[129: 匿名さん]

黒田バズーカによる、過剰流動性を原因としたミニバブル状態においてすら
現状坪２２万ー６６万？程度の価格の土地なら、将来に渡る価格維持は困難やね。
経済のパイが拡大し続けた昭和の時代なら良い買い物だったろうが、もう遅い。

不動産は条件のいい所から上がりだし、条件の悪い所から（価格が表している）価格が崩れる。
ましてやニュータウンなら同じ様な物件が多く、いずれ値下げ合戦になる可能性大。
損してもいい金で買う事以外は、こんな”外れ”は止めた方がいいで。

[130: 匿名]

別に投資のために家を買ってる人ばかりでないんだし、そんな基準だけで場所の良し悪しを語りなさんな。

都心駅近が苦手な人だっているだろう。
そういう人が彩都のような郊外を買うんだろう。

君のように投資重視の家選びも正解、彩都を選んだ人のように住環境のフィーリング重視の家選びもこれまた正解よ。

[131: 匿名さん]

>>130
投資じゃ無くても、いずれ売るときに資産価値があった方が良いと思うけどな。
全体で地価上昇してる中で、横ばいってことは、実質値下がりやな。

[132: 匿名]

地価が高い＝人気がある は確かだろうけど、人気がある＝万人にとって住みやすいではないでしょう。

そもそも今後の地価の上がり幅なんてわからんでしょう。いまは上がってても上げ止まるかもしれないし。株と同じですよ。