なぜ彩都は発展を続けているのか真剣に考えてみる【２回目】

[匿名]

アンチさんが釣れて面白いので、２回目いくよ～。
エキスポランド跡地の商業施設開発や郵便局、類農園や美作といった特色のある生鮮食品マーケット、カフェなど、サービス施設が周辺に充実し、人口も順調に増加。地方再生が叫ばれるほど疲弊が激しい、いち地方都市の大阪にあって、この順調な発展ぶりの理由は何なのか、煽りなしで真面目に考えたい

[203: 匿名さん]

>>199
だから自称芦屋と言う名の橋の下！
当然土地売買なんて成立しないから、坪単価は付け放題！坪単価500万位でどうよ？

[204: 匿名さん]

>>197
成る程。箕面の他の場所は過去散々下落して、やっと少し戻した事を知らせたかったのですね。
場所よりも、実は購入のタイミングを深読みさせるなんて、鶏の頭脳フル回転ですか？

結論は過去に市内の土地を買った人間は鶏以下の頭脳であったと言う事ですね。

[205: 匿名さん]

>>204
それ単に、バブル期に彩都を販売してなかっただけだろ。笑
お陰でURは大損して彩都撤退したから、彩都の凋落が酷くなった。それ以降のリーマン後の土地下落も彩都が最大だろうな。
バブル期の土地下落は何処も落ちたから仕方無いけど、今の彩都の下落は予想どうりだから鳥並みの頭脳が有る人は、彩都買って無いだろ。

[206: 匿名さん]

>>201
相変わらず、新入社員やパートと競って情けないなあ。

まあ、自己申告だからどうでも良いけど。

[210: 匿名さん]

>>209
間谷も彩都も同じ様に地価が落ち続けてるから大して変わらんでしょうに、、、
まあ、隣接する粟生間谷東7丁目と箕面彩都の路線価と彩都も同じだしね。

[215: 匿名さん]

>>214
基準・標準宅地価格

茨木市彩都あさぎ2丁目
H24年 97,300円/m2
H27年 96,600円/m2

箕面市彩都粟生南5丁目
H24年 86,800円/m2
H27年 86,100円/m2

箕面市小野原西6丁目
H24年 115,500円/m2
H27年 126,000円/m2

箕面市森町中3丁目
H24年 43,747円/m2
H27年 44,100円/m2

見事に彩都だけ下がってる。
次は、地価が上がってるデータをよろしくね。

[216: 匿名さん]

部外者だけど何だか面白いから中立的な立場で検証してみると
彩都は公示価格が出ていないみたいだから路線価を根拠とした議論になっているのか？
ニワトリさん？の主張は、路線価が市場価格と類似するからここ数年の路線価の見直しで土地価格が下落。
住民さんは、ニワトリさんの根拠で行くと購入時の価格より現在の市場価格が上回るから根拠が間違っているとの主張。

先ずはニワトリさんの根拠を採用し、路線価を見ると見直しされて下がっているのは間違いない。先ずは通常使われる計算手法で考察。
昔から売り出されていて売れ残っている土地を彩都　分譲で検索すると大阪ガスガーデンスクエアで１区画売れ残りの土地があるのでこれを使用。

すると現在の市場価格は98000円÷0.7×3.3＝坪462000円が現在の市場価値。この土地の売り出し時の価格は坪410000円よってニワトリさんの根拠は間違っている。

0.8であれば、ほぼトントン。まあ普通の住宅用地と供されているのであれば0.7を使うケースが圧倒的に多いですが。

そもそも路線価から土地評価するのはド素人だけだがね。住民は市場から不当に高い評価を得て余分な固定資産税を払っている形。それ以上にこんなど素人に絡まれているのに同情する。

[217: 匿名さん [男性 40代]]

ちょっと訪問してみましたが、すごいですね。
あなた方は何のために彩都をけなしたり、擁護したりしてるのですか？
こんなところで、頑張って論じて、何か満足感がえられるのでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>215
216だけど、国土交通省の最新検索をかけても箕面市の基準点検索をかけても出てこないんだが、箕面市は何か特殊な発表をしているのか？
まあそれでも、販売価格を考えたらもっと下落しないと市場評価額が高止まりでかい離している状況だから、今後も下がるのは間違いないと思うが。これで下落していると書くからニワトリと呼ばれてしまうんじゃない。

[219: 匿名さん]

急に第三者が出てきたな
なりすまし?

[220: 匿名さん]

>>217
遡ってみてくださいよ。ニワトリくんなんて面白すぎてほっとけないでしょう。
なかなか全国でも見れない理論武装ですよ。全国屈指の兵ですよ。兵を見たらチャレンジしたくなるのが男の性ですから。

一般的な視点ではない物の考え方の勉強をするには良い教材だと思います。

[221: 匿名さん]

>>219
おいおい。俺は純粋に楽しんでいるんだよ。
箕面市独自の基準点を設けているところが非常に興味が沸いてきた。思わず彩都がどんな所かを調べちゃったよ。

[222: 匿名さん]

下げるの忘れちゃった。ごめんよ。

[223: 匿名さん]

おいおい。これじゃ本当に脳内での妄想か？期待を裏切らないでくれよ！

[224: 匿名さん]

>>223
折角楽しんでいるのに、外野は黙っていて欲しい。
資産評価センターが公表している数値を鶏さんはベースにしているんだよ。
貴方はこの議論に入れません。

[225: 匿名さん]

>>216
そもそも、ガーデンスクエアで坪41万で売れ残ってるってことは、今は41万でも売れないってことだな。
恐るべし彩都の値下がり。

[226: 匿名さん]

>>225
更に駅から遠いガーデンフロントがそれよりも高くて売れちゃうんだよ。
まぁ、大ガスの条件付きだから仕方が無いね。

[228: 匿名さん]

>>224
正解。
資産評価センター公表の定点での標準地価で見てる。
評価地点は、比較的街開き当初からある駅から近いエリアの標準地点から抽出。
脳内地価上昇信者はどうでも良いから、まともな回答をお願いね。

[233: 匿名さん]

実勢価格と、路線価等公的機関が発表している地価には結構タイムラグがあるよ。
実際の取引価格は下落傾向なのに資産評価が上がると言う様な事もある。
また、路線価の評価にしても、同じ道路の土地の場合、北向き物件と南向き物件では
広さが同じなら課税価格は同じだが、それを換金する場合は同じではない。
路線価なんて税金を獲る為の適当数字。
不動産価格の話をするなら直近の売買事例でないと大して意味はない。

税金対策でタワーの上層階の高額マンションが好まれるのは、眺望等の価格上乗せ分
を役人は勘案しないので、税務上の価格と実際の価格に差が出るから課税面で有利と言う事。
普通、同じ間取りでも最上階と低層階では価格が違うが、課税対象額は同じ。
考え方としては、土地の持分と部屋の広さ（コンクリートの量？）が同じだから価格も同じ
と言う事なんやろな。

いずれにしても彩都あたりなら、普通の人であれば相続税の心配をする事はないと思うよ、
心配する程地価が上がる事は決してないわ。

[235: 匿名]

まあみんないったん落ち着こうぜ。体勢を整えよう。

地価が高い＝発展しているは間違いないが、彩都を選ぶ人にとっての発展は身近に必要な施設が揃ってくることなんじゃないかな。
高層ビルができたり移民が来たりなどという発展を求めちゃいないんだよ。

それぞれの価値観を尊重した上での議論じゃなきゃただのケンカよ。

[237: 匿名さん]

>>227
何も活用してない空地から家を建てれば見かけ2-3年は路線価上がって当たり前。
だから街開き当初に住宅が建って地価が安定してる場所を抽出してるの分からんかな。
同じ条件で彩都だけが下がってるまともな言い訳よろしく。

[238: 匿名さん]

そんな話題沸騰中のガーデンスクエアも
完売したらしい

[243: 匿名さん]

結局、森町と小野原西は地価が上がってて、彩都だけが地価が下がってることに、マトモに反論できる意見はないってこと？

そんな事じゃ〜、スレタイトル変更だよ。
『なぜ箕面のニュータウンの中で彩都だけが地価が下がっているのか、真剣に考えてみる』

[244: 匿名]

きみはそういうスレを作ってそっちでやりたまえ。

[245: 匿名]

この少子化時代、よほどの都心でないとね。地価の話はできませんね

[246: スレ主]

今のアンチさんは路線価理論か…つまらな過ぎて話しにならんなぁ…。
以前はiPhoneで彩都の変換が出てこないので、彩都は発展したとは言えないという面白い理論もあったのに。
もっと頑張れ。俺を楽しませろ！アンチたちよ笑

[247: 匿名さん]

所詮場末の団地街ですから

賃貸住まいがハッテンなどと煽っても、北摂の中心千里中央は言うに及ばず、小野原辺りにも永遠に敵わないことはみんな解ってますので　笑

[248: 匿名さん]

>>243
鶏くんは散々答えかかれても、唯一の根拠は基準地が下がっていることだけだな。
隣は上がっていると書かれても、鳥目で見えないらしい（笑）
粘着性抜群だね。
我家のパソコンも上がっている数字が出ちゃっているよ。

[256: 匿名さん]

>>252
大抵の地域は、リーマン後の地価下落から反転してるのに彩都の茨木側は今でも落ち続けてるからね。
彩都の箕面側は、近隣の粟生間谷の相場に落ち着くんだろうけど、その粟生間谷も下落傾向だから可哀想に。
昨日も珍走煩かったみたいだけど、今日も晴れてるからそろそろ珍走タイムかな。

[257: 匿名さん]

鳥さんの言う俯瞰して見てみよう。
今までの比較が箕面市の他地域と言う事なので、特にこの2年の戸建て地域を比べてみた。
彩都粟生南2丁目 84722→86240
彩都粟生南5丁目 85411→86100
彩都粟生南6丁目 83344→86100
森町中2丁目 43807→44100
森町南1丁目 44703→43400
森町南3丁目 42843→42910
小野原西4丁目 106350→112000
小野原西6丁目 115500→126000
小野原東2丁目 74239→72100
小野原東6丁目 109200→111650
これが俯瞰と言うやつですか。
茨木彩都は微減しているのは、箕面市側との価格調整が市場で働いているからだよ。環境は大きく変わらないからね。

やべっ！ニワトリより高く飛んじゃった 笑

[259: 匿名さん]

>>257
さすが虫君、都合の良いとこだけ使ってるね。オボちゃん並みだよ。
小野原東2丁目も軒並み上がってる中で、意図的に下がったとこ使ってるし(笑)

>茨木彩都は微減しているのは、箕面市側との
>価格調整が市場で働いているからだよ。

だから、結局、彩都は粟生間谷の地価に落ち着くって言ってるでしょ。ようやく気付くとは遅いよ。箕面側は粟生間谷に、茨木側は箕面側に引っ張られて、結局は同じようになって行くってこと。
今頃気付くとは、やっぱり虫君は虫並みだな〜。

[267: 匿名さん]

何かもっとレベルの高い発展的な議論がしたいなぁ〜。
例えば、今彩都は発展が停滞していてそこに自分が市長となって発展をさせないといけないとしたら貴方ならどうするとか？これなら、自分の能力や論理性が直ぐわかる。

[268: 匿名さん]

>>267
マネジメントの基本ですね。鶏くんには難しすぎるのでは？
多分期待通りの回答が来ますよ。もしかして267さん最近研修受けました？

[269: 匿名さん]

>>268
?多分違いますよ。

[270: 匿名]

鶏さんの話を聞いても、近隣地域の相場の事例を見ても、地価が上がる場所もあれば、下がる場所もあると言う事しか分からんけど。
そもそも何が言いたかったんだっけ？『彩都は近隣と較べたら(茨木側の)路線価が下がっている。だから発展しているとは言えない』って事？
でも実際にガーデンスクエアがすぐに完売しちゃったり、実際の現象としては人気はあるようです。
誰かも言ってましたが、公的機関の出している数字ではなく、実勢価格で見るしかないのでは？それかガーデンスクエアのような、現在起こっている現象から推察するか。
例えば、ガーデンスクエアの売価が近隣と比べて異常に安ければ、それが理由かも知れませんよ。
そういった明確な要素がなければ、彩都は人気の場所っていう事になっちゃいますね。笑

[271: 匿名]

彩都が発展するという見方は間違っていないでしょう。
大阪では激しいドーナツ化が起きており、市内は低所得層が居住。
郊外型のショッピング、アミューズメント施設の充実も相まって、市内居住に固執する理由はなくなった。
エキスポランド周辺が注目を集める中、渋滞知らずでアクセス可能なアドバンテージは大きい。
アンチがどんなに否定しようと、実際にガーデンスクエアのスピード完売が人気を物語ってしまっている。

[272: 匿名さん]

そしてガーデンテラスも残り４区画
発展の定義は人それぞれとしても、
彩都に人が集まってきてるのは事実ですね。

[273: 匿名さん]

>>271
残念ながらガーデンスクエアは即完売ではないみたいです。
端の区画は業者間転売がなされ今は一条では？
要因として、テラスに比べ電線地中化もなく、擁壁も自腹。地盤が悪いにも拘らずテラスに比べ値段もあまり変わらない。更にフロントの販売が見えていた事から一番景観が望めない端が残ったのでは？
地盤の悪さはテラスの残りの西側も共通して言える事です。

[274: 匿名さん]

全て売れたことには変わりない

[275: 匿名さん]

あれ？テラスの西側の地盤弱くないのでは？
まぁ残ってるとこは地盤よりも形が難しそう
ですね

[276: 匿名さん]

>>271
久々に見に来たけど、俺が居ないと盛り上がらんね(笑)
市内云々も良いけど、彩都も物件が安いから想定以上に低所得のファミリー層が集まっちゃったんじゃなかった？箕面市も想定外だったらしいし。
それと物件が売れるかどうかは、価格次第。ガーデンフロントも不便だけど安いからね。
彩都の地価って結局は街開きの頃に戻っちゃったんだから、世間の評価はその程度ということだよ。

[277: 匿名さん]

>>276
年収おいくら？

[280: 匿名さん]

>>279
276とは別人ですが、景観条例鶏小屋政策が
可決されそうだな(笑)
３坪以上の分譲認めません！

[281: マンコミュファンさん]

ガーデンフロントなんて、将来の”ジリ貧”が見えてるのに
今の価格で買う人がいる事が不思議や。
まあ、世の中損をする人がいてこそ経済が成り立つ訳で
全員が幸せになれる訳ではないわな「黒田バズーカ」恐るべしと言ったところか？
それとバズーカはもう後、弾一発しかないよ、近い内に発射した後はもう打つ手なしや。

俺は２７６ではないが、２７７、２７９，２８０よ、反論にもなってないやん（苦笑）

[284: 匿名]

適切でない投稿を自動判別して、削除してくれる掲示版作成したら、広告収入たくさん入るかな。なんとかならないものか、直近の書き込み。。。

[285: 匿名さん]

>>282
281さんは別人だけど(笑)
そもそも彩都は、立地が悪すぎるし、益々環境劣悪になるの見えてるから、既定路線のトラックターミナルぐらいしか利用価値無いやろね。
エキスポシティの倉庫に丁度良いんじゃないか？

[292: 匿名さん]

今日も彩都のコンビニ、お巡りさんでイッパイ。＊＊の集う彩都の風物詩だけど、不便で治安悪いって最悪だね。

[297: 匿名さん]

>>296
反論しようにも、坪単価下がって街開き当初に戻っちゃってる彩都じゃ〜反論しようにもネタ無いけどね(笑)
倉庫を誘致するぐらいなら、コストコでも誘致したらまだマシなのにね〜。プロロジスみたいな巨大な24時間稼働の物流拠点が稼動したら、夜の彩都は珍走に加えてトラックで益々賑やかになるな〜。