なぜ彩都は発展を続けているのか真剣に考えてみる【２回目】

[匿名]

アンチさんが釣れて面白いので、２回目いくよ～。
エキスポランド跡地の商業施設開発や郵便局、類農園や美作といった特色のある生鮮食品マーケット、カフェなど、サービス施設が周辺に充実し、人口も順調に増加。地方再生が叫ばれるほど疲弊が激しい、いち地方都市の大阪にあって、この順調な発展ぶりの理由は何なのか、煽りなしで真面目に考えたい

[126: 匿名さん]

>>123
超作為的って、根拠を持って計算してますが(笑)
まず、ここ10年以内に分譲されたエリアのみ抽出。小野原西で安い所を無視って、まさか、1〜4丁目辺りのこと？小野原東もそうだけど、ニュータウンと言えない場所を省いてますよ。
そうすれば、幹線道路など一部を除いて、下記の金額で、ほぼ路線価は均一です。
箕面彩都 平米10万円
茨木彩都 平米11万円
小野原西 平米14.5万円
箕面森町 平米5.3万円
これを0.7〜0.8で割って坪単価に直すと120の金額ですね。
因みに、4〜5年前の路線価と比較すると、
箕面彩都 変化なし
茨木彩都 小幅ダウン
小野原西 大幅アップ
箕面森町 小幅アップ
なので、発展してる？はずの彩都だけ地価が上がって無いですね。

[127: 匿名さん]

>>124
そもそも、茨木彩都の平米11万も箕面彩都の平米10万も幹線道路除いた最高価格を表示してるんだけど(笑)
反論するなら、もう少し調べてから言ってくれ。

[128: 匿名さん [男性 40代]]

「東京の人は高い買い物を自慢し、大阪の人は安く買えたことを自慢する」って話があったと思いますが、ものには相場があって、それをどう買い手が上手く選択、見極めるかがポイントでは？
比較はそこそこにして。。。

[129: 匿名さん]

黒田バズーカによる、過剰流動性を原因としたミニバブル状態においてすら
現状坪２２万ー６６万？程度の価格の土地なら、将来に渡る価格維持は困難やね。
経済のパイが拡大し続けた昭和の時代なら良い買い物だったろうが、もう遅い。

不動産は条件のいい所から上がりだし、条件の悪い所から（価格が表している）価格が崩れる。
ましてやニュータウンなら同じ様な物件が多く、いずれ値下げ合戦になる可能性大。
損してもいい金で買う事以外は、こんな”外れ”は止めた方がいいで。

[130: 匿名]

別に投資のために家を買ってる人ばかりでないんだし、そんな基準だけで場所の良し悪しを語りなさんな。

都心駅近が苦手な人だっているだろう。
そういう人が彩都のような郊外を買うんだろう。

君のように投資重視の家選びも正解、彩都を選んだ人のように住環境のフィーリング重視の家選びもこれまた正解よ。

[131: 匿名さん]

>>130
投資じゃ無くても、いずれ売るときに資産価値があった方が良いと思うけどな。
全体で地価上昇してる中で、横ばいってことは、実質値下がりやな。

[132: 匿名]

地価が高い＝人気がある は確かだろうけど、人気がある＝万人にとって住みやすいではないでしょう。

そもそも今後の地価の上がり幅なんてわからんでしょう。いまは上がってても上げ止まるかもしれないし。株と同じですよ。

[133: 匿名さん]

資産価値など無くても彩都が気に入ってる人がいる。
価値が上下しても全く興味無い人がいる。
うちは、新築で入居した時点で諦めたけど。

[134: 匿名さん]

人気が無く地価が安いから、普通のサラリーマンで彩都なら何とか買えたと言う人も多いだろうから、値上がりしないのもメリットですよ。

[135: 匿名さん]

彩都は坪単価が安いのは良いんだけど、夕方の大渋滞と深夜に珍走どうにかならんかね。
雨の日しか安眠できんとか環境が酷すぎる。

[136: 匿名さん]

＞＞130
実需で買うから資産価値は関係ないと云う考え方であっても、
資産価値が下がったら、ローン返済が追いつかない事態になるな。
つまり債務超過状態やね、株の信用取引の様に追証を要求される事はないだろうが。
なんらかの事情で売りたいと思っても、何処から不足分の現金を用意しないと担保が外せない、
売るに売れない事態発生の可能性大だと思うよ。
勿論、確実にローン返済が出来て絶対に売らない人なら問題ないし、
そんな人ならむしろ、地価下落した方が固定資産税も下がっていいかも知れんね。

[137: 匿名さん]

>>130
街BBSとかの書き込み見ても、とても環境良いと思えない。
早く脱出したいのか築浅の売り物件も多いけど、殆ど売れずにドンドン在庫増えてる。

[138: 匿名]

136さんも137さんも結果論だね。

彩都を買った人は当初はもう少し成熟した郊外型住宅地になると思っていたんだろう。
すでに成熟した街でなく、成熟していく街を選ぶという選択もあるということ。

彩都だってこれからまだ化けるかもしれないよ。
こればっかりは株と同じ。

ただ、マンション購入時に共通して言えるのは、駅近、商業施設近、学校近、南向き、眺望良好などオンリーワンな売りは欲しいということだね。
それがあればどこでも買い手はつくはずよ。

[139: 匿名さん]

>>138
彩都が化ける可能性は、殆ど無いから坪単価も下降傾向なんだと思います。
中部地区は物流基地が確定し、東部に伸びても同じく物流基地が濃厚だし、高速ICやトラックターミナルできて交通量が増えて環境悪化や渋滞が予想される。今後プラス要因よりマイナス要因の方が大きいでしょう。
そもそも、駅近でも価値が低いのはモノレールの支線であること。豊川にしても阪大病院前にしても、モノレール駅近でも評価低いままだしね。
まだ、化ける余地は箕面森町の方が有ると思うよ。

[140: 匿名さん]

>>138

マンションの新規分譲はないみたいだけど、戸建てでもある程度は当てはまってほしいポイントではあるよね。
今メインで売ってるところ、実質西部地区の最終エリアは駅遠(バスが通る予定もない)、商業施設遠、迷惑施設(深夜溜まり場になる公園)至近で条件が悪いか。
転機は2019年の新名神開通かな。利便性向上が勝れば評価は上がるけど、交通の流れが変わって周辺道路の渋滞が悪化すれば、さらに評価は下がると思う。

[141: 匿名さん]

>>137
たぶん彩都に来たこともないし、彩都の事を知らないのでは？BBSとかの情報の鵜呑み、丸飲み。典型的なネット民。
でも環境がいいのは間違いない。モノレール支線は確かに不便。珍走も確かにたまにやってくる。最近は来てない？後、普段生活する分には全く困らない。撤退したお店もありますけど、それ以上にいろいろ出来ましたよ。何より子供達が多くて、いいし、すれてない。まぁ変な子供もいるとは思いますけど。一斉入植だから30年後はオールドダウンになるのは折り込み済み。
どなたか書き込みされてましたが、投資や売るときのみを考えていない、私のように別の価値感持った人もいますよ。
昨日の運動会も気持ちのいい日で子供も頑張っていて良かった。

[142: 匿名さん]

>>141
残念でした。良く知ってるんだけど(笑)

昨日も、やまぶき交差点で大渋滞で抜けるの10分以上掛かって、その後、171号線の合流でさらに15分以上。不便で車が必須の住宅地であれは無いよな。

珍走がたまに？参考にリンク貼っとくけど、切実と思うよ。警察も苦情でしょっちゅうきてるし。

http://kinki.machi.to/bbs/read.cgi/osaka/1432851975/

それと彩都の売り出しマンション何戸か知ってる？築浅物件があんな売りに出てるのは、彩都ぐらい。それも殆ど4LDKなので手狭になって手放す訳では無いよな。

[143: 匿名さん]

>>142
やまぶき交差点を通らないと彩都から出れないということは箕面側の人なんですね。うちは最近は全然うるさくないけど。
後、ちなみに何戸なの？スーモでも沢山出ているように見えるけど全部同じ部屋だったりしてる。まぁ売りには出てるけど。

[144: 匿名さん]

>>143
彩都内の中古マンションの売り物件は、スーモに出てるだけで、重複無しで13軒で増える一方。
知り合いも全く売れなくて困ってるよ。
マンション数多い千里中央でもこんなことになってないから、売りの多さか買い手の少なさか異常だと思うよ。

[145: 匿名さん]

>>144
知り合いは何故売ろうとしてるの？

[146: 匿名さん]

>>144
知り合いの売る理由は何ですか？ご存知でしたら教えて下さい

[147: 匿名]

139さんがそう思えば箕面新町にすればいいんだよ。

みんな予算や勤務地、家庭事情が違っててその条件の中で自分の価値観にあう場所を買うんだから、他人が選んだ場所を否定するのは無意味だよ。
それに現在の地価は調べりゃわかるが将来の地価なんて誰もわからないよ。
いやわかるという人は株で大損をするタイプだから気を付けた方がよい。

[148: 匿名さん]

>>144
増える一方ってどれくらいのペースで増えていっているんですか？

[149: 匿名さん]

不動産は買って終わりじゃない。予算や勤務地、家庭の事情から売りたくなる時もある。その場合、将来の地価を予想しておくのは大事なこと。
将来の地価なんて誰もわからないからこそ139みたいに今ある情報から予想をたてて考察するんです。

ほら、こうしてる間も数年前に買った彩都のマンションをもう売りたいんだけど売れなくて困ってる人がいるんでしょ？
そういうことです。

[150: 匿名さん]

>>149
最後4行書かなきゃいいのに。意味不明ですね。

[151: マンコミュファンさん]

>>150
つまらんカキコミするなー、自分の意見はないの？
批判はしても批判されるのはイヤみたいやな。

[152: 匿名さん]

やまぶきの交差点が大渋滞？
今はなないろ公園駐車場の場所が変わって出口も変わったから渋滞なんてしないけど、、、。
一体何ヶ月前の出来事を昨日と勘違いしてるんだい？病院紹介してあげたほうが良さそうだな、、、。
それか余程の田舎住まいで車数台並んだら大渋滞か（笑）

[153: 匿名さん]

>>149
そもそも売る事前提にした貧乏人の発想。そんな事言いだしたら賃貸に住んでいる人間は大馬鹿野郎と言っているようなもの。

[154: 匿名さん]

>>152
おたく馬鹿？
なないろ公園の臨時駐車場をでて何処に出てくるか知らないのか？
箕面側からもやまぶき側からもあの交差点に出てくるから混むんだよ。箕面側からは学校の近くからから繋がってたけど(笑)
目が見えないのなら病院行ったらどうだ？

[155: 匿名さん]

じゃあ149さんはどこに買ったのかな？
よかったら教えてくれないかな？
優秀な149さんのことだからお金に糸目をつけず住環境、資産価値ともにそろったパーフェクトな場所だろうから、私のようなサラリーマンには参考にならんかも知れんが勉強のために教えてもらえないだろうか？

[156: 匿名さん]

この辺のマンション買う人は、賃貸の家賃と差ほど変わりない支払いで買えるからと考える人もいるよね。転勤や戸建て購入やランクアップのマンション購入で買い替えても金額的にはあまり負担にはならないかも。
まあ、一生住もうと考える人とは全く考えがちがうからね。

[157: 匿名さん]

>>142
あなた誰？
住民じゃないよね
よく知ってるとか、不動産会社の方ですかね
彩都を悪く言う書き込みではなく、情報交換をして、皆んながより良く暮らしていくための場なので、必要ないこといらないんですけど！

[158: 匿名さん]

>>157

スレ主はそんなこと望んでないだろ（笑）

[159: 匿名さん]

>>154
公園から出てくる車は渋滞。住民の車とは既にルートが違うんだけど。
郵便局前で合流するけど、住民側が渋滞ってどれだけ住民が住んでいるんだか、、、
因みにその日は運動会だし、、、。

[160: 匿名さん]

154はど田舎暮らしだから信号一回待つのが大渋滞と感じるのを許して上げて。
臨時駐車場が変わっているのを知らないみたいだから。

[161: 匿名さん]

>>159
やまぶき交差点を南側から入っても、本線が渋滞してるから動かないのは同じ。ルート違ってても、出てくるの交差点は同じ。

[162: 匿名さん]

>>161
東西南北判らん奴に何を言っても無駄だな。
動かないって、余程田舎暮らしを満喫しているんだな。まぁ、確かになないろからの帰りの き た ！ 側から下る道は混むが、住民がわざわざ山に登って下るバカはいるのかな？
わざわざ住民用の信号のタイミングに変えてくれているのに、自ら渋滞にはまる住民はドMだな。

[163: 匿名さん]

まとめると、彩都が発展してると思ってるのは住人だけで、箕面市のニュータウンで唯一地価が下落傾向の街ということで、この板は決着です。

[164: 匿名さん]

>>156
買い替えについてだけど。
高度成長期時代なら不動産価格が安定して上昇していたし、
借金もインフレで目減りしたので、不動産さえ買えば資産形成は誰でも可能だった。
貴殿の言う買い替えは、当然保有物件の売却が前提だと思うが今はそれが結構難しい。
先にも書いたが、債務超過で売るとなれば別途追い金さえ必要な事態も有り得ると思う。

買い替えありきで物件を購入するなら、市場性、流動性の高いエリア、物件にしないと
身動きがとれなくなると思うよ。

売る気がなく一生住み続けるなら取り敢えず問題はないと思うが、相続人が困るかも（笑）

[165: 匿名さん]

>>163
成る程。自分の情弱ぶりをそう切り返してくるか、、、

[166: 匿名さん]

>>165
反論できないのが彩都の辛い所。

[167: 匿名さん]

>>163
だから住民は発展しているなんて思ってないのに。何回言えばわかるの。163さんはまずそこから間違ってますから。

[168: 匿名さん]

>>167
それスレ主に言えば？
ってゆーか、スレタイ読んで書き込みしてる？

[169: 匿名さん]

>>167
以前は、住民さんが色々お店が出来て発展してるって頑張って主張してたけどね 笑
まあ、街開き時より発展した(当たり前か)けど、期待外れだったってことじゃないか。

[170: 匿名さん]

>>169
発展の解釈って一体なんだろう。
平地が少ないのはわかっている中で、大型店舗がくる訳がないのは誰でも判る。
商圏人口1万位で、小型店舗出店が始まるから出店ラインはやっとスタートに立った状態。
ここで議論する事自体、未来がわかるエスパーか、経営を知らない小学生レベルの座談会！

[171: 匿名さん]

人口増加数で考えれば、小野原、森町と比較しても発展。店舗等の商業施設数で考えれば、森町以上小野原以下の発展。
世の中の基準は数値。個人の感想はブログでも開いてイイねでも押してもらって満足しておけば良い。
友達がいないから、こんな所に個人的な主観を書き込みをする。
因みに人口が増えて発展しない街って具体的にどこにあるのか教えて欲しい。

[172: 匿名さん]

低いレベルの数値で比較してなんの意味があるの？
俺は底辺ではないと言い張っも、大しても意味はないよ。
要は、現状ですら坪５０万未満程度の土地には未来が無いと云う事。
小野原、彩都、森町みな同じや。

[173: 匿名さん]

>>168
住民は思ってないのに！ということを云いたかっただけ。住民以外の163のような人があたかも住民が発展しているといっているというのを否定したかっただけです。

[175: 匿名さん]

>>171
>人口増加数で考えれば、小野原、森町と
>比較しても発展。

そもそも小野原のニュータウン区画は、保留地はとっくに完売し 、仲介でも土地販売無いから増加しようがない。
それと、彩都の人口増加の大部分は賃貸アパートとマンション住人なので、戸建中心の森町と比較しても仕方ない。

[176: 匿名さん]

もうしつこく入ってきてかき回すやつ
相手されてないことにまだ気づいていない
また坪50以下発言、好きやなーどんな基準で話してるかもわからんわ

[177: 匿名さん]

どこのスレより、即反応が返ってくるので嬉しくて書き込んでいるのでは？
相当暇なんでしょ。

[178: 匿名]

堀江貴文氏 ネットの実名制は誹謗中傷の抑止にならないと指摘「書くやつはバカなんで、バカだから書くんで、頭悪いんで」だそうです。

[179: 匿名さん]

彩都は、バカで貧乏ということで結論出ましたので、このスレ終了。

[180: 匿名さん]

>>179
誹謗中傷の日本語の意味を知らない時点でやっぱり馬鹿であると証明している書き込み（笑）
僕貧乏だから、毎月20万程度しか税金納めていないんだ〜。ゴメンね。君の給料位しか納めていなくて、、

[181: 匿名さん]

反論の余地がないから沈黙してるのではないの？
暇だとか、かき回すとか、負けdogの遠吠えみたいな事を言わないで
内容について反論をすればどう？
まあ、反論出来る程の見識がないからこその遠吠えだろうがね。

[182: 住まいに詳しい人]

日本が移民受け入れに踏み切れば、こんな辺鄙なところでも値段はつくやろな。

[183: 匿名]

きみどこにすんでるの？みんなで吟味してみたい。

[184: 匿名さん]

>>181
お馬鹿さんの街の発展の定義って何かな？まさか地価なんて小学生が答えるみたいな事かな？
田舎暮らしの祖父が泣いて喜ぶわ。最近の土地下落の反動で上がったみたいだから、これから発展するのかな？くそ田舎だけど、、。

[185: 168]

173さん

なるほど。スミマセンでした。

[186: 匿名さん]

>>183
自称芦屋と言う橋の下。
豪邸と言う名のダンボールハウス。
高給とりと言う名の無職。

確かな事は東西南北も判らなくて、情報が数ヶ月前の出来事を先日と勘違いする位の、方向音痴で痴呆症を既に発症している事だけだな。

[187: 匿名]

なるほど。
住まいにくわしいわけだ。

[188: 匿名さん]

箕面市の平均坪単価61万、地価上昇1%という状況の中で、坪単価50万以下、地価下降中の土地を買う時点で、＊＊＊だよな。

[189: 匿名]

わからんよ。これから化けるかも。

株も上がりはじめてから買うのが一番ダメなパターンよ。

きみ、株は必ず儲かると思ってるタイプだろ？もしやパチンコもそうだと思ってるかい？

まあきみの金だから自由に投資でも何でもすればよいのだが。

[191: 匿名]

このスレまだやってるの？
発展なんてしてないのに…。

[192: 匿名さん]

サラリーマンの給与所得平均が415万みたい。少なくとも平均以上の人間か、ローン計算出来ない冒険者が住む街である事は確か。

[193: 匿名さん]

>>192
パート勤めの主婦や新入社員含めた平均年収で比べてどうすんの？笑
因みに戸建、マンション掲示板利用者の世帯年収(アンケート)で最も多い層は、1000万〜1500万らしく、彩都住人はかなり低い層だからバカにされるんじゃないか？

[194: 匿名さん]

>>193
すると掲示板を見ている層は全体の1%未満と言う事だな。
その割にはローや工務店の話題満載な掲示板だな。
今日も妄想の世界満載だな！

[196: 匿名さん]

>>194
箕面市の世帯年収1000万以上の比率も12%以上あるのに、1%未満とか相変わらず妄想全開やな。
新入社員やパートとより年収多いと喜んでるのが彩都レベルだな！

[197: 匿名さん]

>>189

http://www.tochidai.info/osaka/minoh/
彩都周辺含む不便な場所は全滅だな。

土地価格の2極化が進んでいる典型。安い土地しか買えないとしゃーないよな。

[198: 匿名さん]

予算ないからと不便だけど安い場所を買っちゃうと本当に負のスパイラルだよね。

[199: 匿名]

だから197さんはどこにお家を買ったんだいと聞いてる。

みんなで吟味しようよ。

きみを信用してるから嘘はつかんだろう。

[200: 匿名]

193は共働きであわせて1000万いって喜んでるのかな？

かみさん働かせて生計たてるとはさすが箕面の猿レベルだな。

[203: 匿名さん]

>>199
だから自称芦屋と言う名の橋の下！
当然土地売買なんて成立しないから、坪単価は付け放題！坪単価500万位でどうよ？

[204: 匿名さん]

>>197
成る程。箕面の他の場所は過去散々下落して、やっと少し戻した事を知らせたかったのですね。
場所よりも、実は購入のタイミングを深読みさせるなんて、鶏の頭脳フル回転ですか？

結論は過去に市内の土地を買った人間は鶏以下の頭脳であったと言う事ですね。

[205: 匿名さん]

>>204
それ単に、バブル期に彩都を販売してなかっただけだろ。笑
お陰でURは大損して彩都撤退したから、彩都の凋落が酷くなった。それ以降のリーマン後の土地下落も彩都が最大だろうな。
バブル期の土地下落は何処も落ちたから仕方無いけど、今の彩都の下落は予想どうりだから鳥並みの頭脳が有る人は、彩都買って無いだろ。

[206: 匿名さん]

>>201
相変わらず、新入社員やパートと競って情けないなあ。

まあ、自己申告だからどうでも良いけど。

[210: 匿名さん]

>>209
間谷も彩都も同じ様に地価が落ち続けてるから大して変わらんでしょうに、、、
まあ、隣接する粟生間谷東7丁目と箕面彩都の路線価と彩都も同じだしね。

[215: 匿名さん]

>>214
基準・標準宅地価格

茨木市彩都あさぎ2丁目
H24年 97,300円/m2
H27年 96,600円/m2

箕面市彩都粟生南5丁目
H24年 86,800円/m2
H27年 86,100円/m2

箕面市小野原西6丁目
H24年 115,500円/m2
H27年 126,000円/m2

箕面市森町中3丁目
H24年 43,747円/m2
H27年 44,100円/m2

見事に彩都だけ下がってる。
次は、地価が上がってるデータをよろしくね。

[216: 匿名さん]

部外者だけど何だか面白いから中立的な立場で検証してみると
彩都は公示価格が出ていないみたいだから路線価を根拠とした議論になっているのか？
ニワトリさん？の主張は、路線価が市場価格と類似するからここ数年の路線価の見直しで土地価格が下落。
住民さんは、ニワトリさんの根拠で行くと購入時の価格より現在の市場価格が上回るから根拠が間違っているとの主張。

先ずはニワトリさんの根拠を採用し、路線価を見ると見直しされて下がっているのは間違いない。先ずは通常使われる計算手法で考察。
昔から売り出されていて売れ残っている土地を彩都　分譲で検索すると大阪ガスガーデンスクエアで１区画売れ残りの土地があるのでこれを使用。

すると現在の市場価格は98000円÷0.7×3.3＝坪462000円が現在の市場価値。この土地の売り出し時の価格は坪410000円よってニワトリさんの根拠は間違っている。

0.8であれば、ほぼトントン。まあ普通の住宅用地と供されているのであれば0.7を使うケースが圧倒的に多いですが。

そもそも路線価から土地評価するのはド素人だけだがね。住民は市場から不当に高い評価を得て余分な固定資産税を払っている形。それ以上にこんなど素人に絡まれているのに同情する。

[217: 匿名さん [男性 40代]]

ちょっと訪問してみましたが、すごいですね。
あなた方は何のために彩都をけなしたり、擁護したりしてるのですか？
こんなところで、頑張って論じて、何か満足感がえられるのでしょうか？

[218: 匿名さん]

>>215
216だけど、国土交通省の最新検索をかけても箕面市の基準点検索をかけても出てこないんだが、箕面市は何か特殊な発表をしているのか？
まあそれでも、販売価格を考えたらもっと下落しないと市場評価額が高止まりでかい離している状況だから、今後も下がるのは間違いないと思うが。これで下落していると書くからニワトリと呼ばれてしまうんじゃない。

[219: 匿名さん]

急に第三者が出てきたな
なりすまし?

[220: 匿名さん]

>>217
遡ってみてくださいよ。ニワトリくんなんて面白すぎてほっとけないでしょう。
なかなか全国でも見れない理論武装ですよ。全国屈指の兵ですよ。兵を見たらチャレンジしたくなるのが男の性ですから。

一般的な視点ではない物の考え方の勉強をするには良い教材だと思います。

[221: 匿名さん]

>>219
おいおい。俺は純粋に楽しんでいるんだよ。
箕面市独自の基準点を設けているところが非常に興味が沸いてきた。思わず彩都がどんな所かを調べちゃったよ。

[222: 匿名さん]

下げるの忘れちゃった。ごめんよ。

[223: 匿名さん]

おいおい。これじゃ本当に脳内での妄想か？期待を裏切らないでくれよ！

[224: 匿名さん]

>>223
折角楽しんでいるのに、外野は黙っていて欲しい。
資産評価センターが公表している数値を鶏さんはベースにしているんだよ。
貴方はこの議論に入れません。

[225: 匿名さん]

>>216
そもそも、ガーデンスクエアで坪41万で売れ残ってるってことは、今は41万でも売れないってことだな。
恐るべし彩都の値下がり。