万博記念公園駅周辺の住環境スレ その2

[匿名さん]

万博記念公園駅周辺の住環境に関して情報
交換するスレのその2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25057/

[4681: 検討板ユーザーさん]

タヌキ位しか住んでなかった所が
先行して開発された街を追い抜いていく…
この辺りでは何度も繰り返されてる光景だ

[4682: マンション掲示板さん]

>>4679 検討板ユーザーさん
あなたは一体どの立場からこの発言をしているのですか？
河原崎にどうなって欲しいのですか？

[4683: 検討板ユーザーさん]

ちょっと前にこのスレで
駅から10kmの地域に価値があると言って騒いでいた人です
駅から3kmのところには線を引きたがらない
駅から数100mの徒歩圏か、
それ以外の車利用圏かの二種類に街を分けたがる人

[4684: 口コミ知りたいさん]

>>4683 検討板ユーザーさん
徒歩圏か車利用圏かでの区別は理解できるけど

[4685: 検討板ユーザーさん]

個人的には2kmまでなら余裕で徒歩圏だと思ってますが、
3kmという人も中にはいるでしょう。
しかし、4km、5km、6kmと距離がのびていくに連れ、
徒歩圏だと思う方の数は減っていく。
減っていくというだけで、誰かの基準だけで線を引くものではないですね。

[4686: マンション掲示板さん]

>>4685 検討板ユーザーさん
万博から下河原崎で3キロ超えあるよ。徒歩圏では無いよ。徒歩37分きつすぎる。往復1時間14分。上河原崎は更に遠い4キロ。

[4687: 匿名さん]

>>4686 マンション掲示板さん
あなたがきついだけでしょ
全員同じじゃないんだよ

[4688: 匿名さん]

人それぞれいろんな基準がある
それを踏まえつつ
半径500mの面積
500m～1kmの面積
1km～2kmの面積
を出して比較して欲しい。
そうすれば、なんで駅から遠いほど需要が落ちてくのかよくわかると思うよ

[4689: マンコミュファンさん]

>>4687 匿名さん
坂もあるからきついと思うよ。
毎日歩くのは大変だし時間の無駄。

[4690: 名無しさん]

>>4683 検討板ユーザーさん
質問したものです。回答ありがとうございます。
他のスレではつくば駅前についてとても熱心に語っていたという書き込みを見た記憶があります。
私はこの方は万博記念公園周辺の住人ではないと考えていますが、もしよければ参考としてあなたの見解をお聞かせいただけますと助かります。

[4691: マンション検討中さん]

>>4690 名無しさん
細けぇなぁ

[4692: 名無しさん]

>>4687 匿名さん

万博から上河原は都心勤務は遠くねーか

[4693: 口コミ知りたいさん]

私は徒歩圏かそうじゃ無いかでわけてる1人です
つくばの人は元々電車も通って無く徒歩5分の所でも車移動が当たり前だから徒歩圏の話しが理解できてなくてややこしくなってるのだろうか
徒歩5分位が駅近で徒歩圏は15分までなのが普通の認識、だから徒歩15分以上だと資産価値の壁があり距離に比例して価値が下がる
都市部で引越を経験した人ならわかる事だけど、徒歩圏かそうじゃないかで家賃も違う
これは不動産じゃ当たり前の話しなんだよ
ただつくばは電車が通ってなかったのもあり、人気の土地が分散していて例外的に駅から離れた並木や松代があるんだよ
不動産を資産として考えて購入した人なら安い買い物じゃ無いんだし、そう言う事を知識として調べると思うんだけど
それを知らないって事は資産として買わなかったか、買ってすらいない人なんだろうなって事だよ

[4694: 通りがかりさん]

>>4692 名無しさん
都心勤務は遠いだろうけど、TX沿線勤務ならギリあると思うけどかなり少数だよね。
駅までの移動で駐車場代バス代等の固定費が上がっちゃうし、もちろん徒歩はいないよね。

[4695: 匿名さん]

駅徒歩圏かどうかの判断は人それぞれ。
駅近であればあるほど、そこを徒歩圏だと判断してくれる人が多くなる。
だから、駅2km～3km圏と、5km～6km圏とでは価値に雲泥の差があるのです。

[4696: 検討板ユーザーさん]

>>4695 匿名さん
東京、神奈川、千葉、埼玉、の賃貸住宅の金額でも駅からの距離で違う。5分(400m)10分(800m)15分(1.2㎞)20分(1.6㎞)で値段はどんどん下がる。茨城も同様、土地価格、固定資産税も、不便であればあるほど安くなるのは不動産では当然の結果。

[4697: 口コミ知りたいさん]

つくばエクスプレス沿線の駅平均地価で既に万博は下から2番目、そこから更に遠い河原崎は更に安い。建物だけ値段を上げて建築条件付きで上げてる感じだね。https://tochidai.info/rail/tx/

[4698: 通りがかりさん]

市町村別の値上がり率では、唯一住宅地で島名が上昇率2位だが、河原崎の文字は無い、商業、工業も守谷、周辺研究学園、みらい平が値上がりしている。
https://www.nhk.or.jp/mito/lreport/article/000/90/

[4699: マンション掲示板さん]

>>4697 口コミ知りたいさん
地価は供給が少なくなると上がるので、
開発が後発のエリアを他と比較するなら上がりきったところで比較したいですね。

[4700: マンション検討中さん]

>>4699 マンション掲示板さん

一生終わらないよそれなら

[4701: マンション掲示板さん]

街の南側入り口の南斜面に、ひな壇の無電柱スマート街区約200戸が並ぶので、商業施設オープンと合わせれば、
良い宣伝になるでしょうね。
住宅展示場で営業かけたりするんじゃないかな。
この街の競合は、つくば市内の駅2～3km圏でしょうね。
その中でどれだけやれるか

[4702: 通りがかりさん]

駅からの距離って駅利用もそうだけど
普通は駅前開発されて便利だから駅が近いほど資産価値が高くなる
駅利用者数・駅前発展を考えりゃ万博じゃつくば駅から8キロ位と比べるのが妥当だろうね

[4703: 検討板ユーザーさん]

>>4702 通りがかりさん
地価の高い研究学園の価値も
上河原崎にプラスの影響を与えるってことかな？

[4704: マンション掲示板さん]

>>4703 検討板ユーザーさん
なんでそうプラス思考

[4705: 検討板ユーザーさん]

つくばの他の駅2km～3kmエリアより
近所の買い物施設が圧倒的に充実していたら、
その中で上位の地価になっていくと思う。

[4706: 検討板ユーザーさん]

他の駅2km～3kmエリアの買い物施設が充実度って
どうなんだろう？
研究学園以外は大したことないんでしょ？

[4707: 通りがかりさん]

商業施設が駅遠に出来たからと言って資産価値はたいして上がらない。
イオンや道の駅をはじめスーパーや薬局が近いから地価が高くなるなんて事は余程の過疎地域でしかありえない。
日本最大のイオンが出来る取手の地価を見れば分かりやすいんじゃないのかな。

だけど実は上河原崎はその余程の過疎地域で雑木林しか無かったので地価はかなり低いのだが、SUUMOを見てみれば販売価格は坪単価20万を超えている。
資産価値と実売価格がかけ離れているので、c1が発展すれば元の資産価値からはかなり上がるだろうが、実売価格には遠く及ばない現状がある。
なので元の資産価値（買値ではなく）から高くなるはあながち間違ってはいないのかもしれない。

[4708: マンション掲示板さん]

>>4705 検討板ユーザーさん
並木松代で坪単価30前後だし、ピークでその半分に届けば御の字だろうね。ただ今の売れ残り具合見ると悲惨な結果になりそうだけど。

[4709: 検討板ユーザーさん]

この辺のイオンモールは周りが市街化調整区域の孤島みたいなものだから地価は上がらない。
周りが市街化調整区域だと副次的効果が抑制される。
市街化区域に建つとイーアスみたいに、
副次効果連鎖で好影響がエリア全体に波及する。

[4710: 検討板ユーザーさん]

上河原崎は坪単価いくらなら適正なの？

[4711: 口コミ知りたいさん]

>>4710 検討板ユーザーさん
個人的には全ての環境が整えば
33万ぐらいになって当然だと思う
そこに到達しない理由がない。

[4712: マンコミュファンさん]

>>4709 検討板ユーザーさん
イーアスは駅近だから別の話しだし
ララガーデンでは地価の上下は見られなかった
柏のアリオの周りも同じく劇的変化は無い
日本一のイオンが出来る取手の井野や本郷は近い市街化区域だけど、副次的効果はどころか地価の大きな変動もない。
c1なんてスーパーや薬局程度なのに日本一のイオン以上の効果があると思ってるのか？

[4713: 匿名さん]

>>4712 マンコミュファンさん
取手のイオンができて周辺に住宅ができれば、
商業環境、住環境がきちんと整備されれば、
今より劇的に地価上がると思うよ。
田んぼの状態の今上がるわけないでしょう

[4714: 匿名さん]

松代のフォルテも市街化調整区域で、
松代よりフォルテが近い10年特例地が安く買えてしまう
という状況があるので、商業施設効果はそちらに取られてるね。

[4715: マンション掲示板さん]

どうしてスーパーと薬局とガソスタと展示場と緑地でこんなに盛り上がれるんだ

[4716: 評判気になるさん]

>>4715 マンション掲示板さん
活発にやり取りされていますが、実情は一人の方が自論を展開して、多くの方がその人ひとりにつっこんでいるだけです。
これまでのやり取りをよく見ていただければわかるかと。
その価値はあるかはわかりませんが。

[4717: 匿名さん]

まあ土地がタダみたいなもんの田舎の地主系開発で1600台じゃなくて、エスコンの1600台店舗施設だからね。
イオン系や大和の1600台よりは面白そうだし。

[4718: 通りがかりさん]

>>4710 検討板ユーザーさん
現状は10万前後だね。造成地は造成費や会社の利益もあるから20万超えてるんだろうけど。
これからピーク迎えても15万位がいい所。
教育環境が改善されればもう少し行くかもしれないけど。

[4719: 匿名さん]

>>4713 匿名さん
井野や本郷は市街化区域だぞ？住環境が整ってる場所の価値が上がらないのに上河原崎が上がるはず無いだろーよ
そもそも上河原崎は市街化区域でも西部劇でカウボーイでも出てきそうな土地だぞ
田んぼより利用価値ねーじゃん

[4720: 評判気になるさん]

>>4716 評判気になるさん
ツッコミどころ満載なんだよね
大きな釣り針なら皆スルーするけど
本心からの書き込みだから余計に面白くてやりとりしちゃう

[4721: 匿名さん]

昔はT X沿線がこんなに地価上がるとは思われてなかった。完成してもせいぜい常磐沿線と大差ないだろうと思われていた。でも現実は違った。考えられないぐらいの価格差になっている。
地価の高い沿線開発地のポテンシャルを
また思い知らされることになるよ。
駅が遠いといくら指摘したってT X沿線はT X沿線
T X沿線の平均にはとどかなくても、つくば市の平均は超えてくるでしょう。

[4722: 匿名さん]

並木のブランデも並木のセンター地区の再開発なので、
その効果は全体に波及したね。
マンション建設もその効果の一つだろう。
C1も地区のセンターなので地区全体にその開発効果は波及していく。

[4723: 評判気になるさん]

>>4720 評判気になるさん
皆さん暇なんだろうなと思っています。

[4724: eマンションさん]

>>4719 匿名さん
田んぼは低湿地だから人気でないよ。
そういうところは避けられるんだよ
個人も開発業者もね。
常磐沿線の藤代とか龍ヶ崎市とかが発展しないのは、
低湿地が理由。
だから高台の牛久や龍ヶ崎NTの方が栄えてるんだよ。
とにかく低湿地は価値上がるのは、周囲に台地がなくて、
もっと東京に近いとかじゃないと無理。

[4725: 評判気になるさん]

価値上がるアピール必死だね

[4726: eマンションさん]

いや、寧ろ、下げたくてしょうがない人たちの執念が怖い

[4727: 評判気になるさん]

隣の町のことなんてほっときゃいいのにわざわざここにきてせっせと嫌味書き込んでいくんだもんなぁ

[4728: 評判気になるさん]

>>4722 匿名さん

えっと...何から言えば

[4729: 通りがかりさん]

>>4726 eマンションさん
誰も下げてないよ
現実的に考えて上がらないと言ってるだけ

[4730: eマンションさん]

市街化調整区域の商業開発とは意味が違うのよ
それとは分けて考える必要がある。
みらい平みどりのの小規模商業開発も、
地味ながら周辺地域の価値を高めることに貢献しているよ。

[4731: eマンションさん]

ここよ下げ派の人たちを相手にしてると、

T X沿線は県内でも地価が特別に高い地域であり
その上昇度の高さも突出している

という今起きてる現実を受け入れきれてない人を相手にしているように感じる

[4732: 評判気になるさん]

c1を沿線開発と言い張ってる1人のせいで変なことになってる
都市軸道路開発の一環

[4733: マンション検討中さん]

>>4732 評判気になるさん
沿線開発じゃないと言い張ってる方がおかしいのが分からないのか？

[4734: 名無しさん]

>>4731 eマンションさん
駅前開発せずに駅遠開発する沿線開発はまずありえないよ

[4735: 名無しさん]

>>4734 名無しさん
県はT X沿線開発と称して
ここの大規模区画を、みらい平みどりのにはない規模の
大規模商業を誘致する区画だとずっと言ってきました

[4736: 名無しさん]

研究学園に準ずる特別待遇エリアだと思う。
交通インフラが整う今年、ようやくそれを実行する時期が来たって感じ

[4737: eマンションさん]

>>4734 名無しさん
ご存知かと思いますが、
c1街区は沿線開発の一環です。
c1街区の入札結果はつくばエクスプレス沿線のまちづくりのホームページに掲載されております。
https://www.tsukubaexpress-ibaraki.jp/sp/index.html

[4738: eマンションさん]

>>4732 評判気になるさん
いい加減スルーしてもらえませんか？

[4739: マンコミュファンさん]

>>4729 通りがかりさん
それをわざわざ言いにくるのが理解できないんです。
逆の立場だったら、へーあんなとこになんか出来るんだ、まぁ大概のものは周辺にあるから行く必要ないけど、なんか面白いものができたらいってもいいかな、ぐらいで
たぶんできないだろうなーと思ってたとしても、何が出来るんだろうとわくわくしてる現地の住民のところに来て、何も魅力的なものは出来ない、スーパー薬局ガソスタ展示場で何を盛り上がってるの、例え出来たとしても地価は上がらない、タヌキとヘビと仲良くしとけみたいなこと言わないですよ。

[4740: eマンションさん]

このスレは周辺住民スレで広範囲対象だからでしょ

[4741: 名無しさん]

釣り針にかかった小魚みたいだから
そんなに必死になるなって
ちゃんと議論しようぜ

[4742: 口コミ知りたいさん]

>>4739 マンコミュファンさん
そう言う事じゃないんだよ
スーパーや薬局出来たらそれはそれでいいんじゃない？別にそれを否定してる人は誰もいないよ
広大な土地だし何か面白い店が来ればいいけど
その期待に反してスーパーと薬局かぁ…と期待外れだったってのが1つ
それとc1の開発で不動産価値が上がる！！って夢見てる人が必死になってるだけなんじゃないかな、それを否定してる人は比較的冷静な視野で見てると思うってのがもう1つ
これは来年になれば結果は出るだろうから、SUUMOでもホームズでも確認してたらいいよ
最後に自然豊かで静かな所が良くて選んだ上河原崎なんだから、別にタヌキとヘビと仲良くしててもいいんじゃないの？自然豊かって植物だけの話じゃなくて動物や昆虫も多いって事だしさ。並木だって去年猿が出てるんだし、そんなに目くじら立てる程の事でもないよ

[4743: 通りがかりさん]

>>4742 口コミ知りたいさん
でもそのタヌキとヘビうんぬんのレスは運営が嘲笑、煽り発言と判断して削除しました。
第三者からみて嘲笑と判断されたわけですが、そういうコメントをするのはよろしくないと思いますけどね。

[4744: 検討板ユーザーさん]

>>4739 マンコミュファンさん
へーあんなとこになんか出来るんだ、まぁ大概のものは周辺にあるから行く必要ないけど、なんか面白いものができたらいってもいいかな、ぐらいな開発なんだよな。

それなのに商圏範囲がトナリエまで考えてたり、縦軸だの横軸だの意味不明な事いいだしたりしてる人が
地価が上がる！資産価値が上がる！！って過度な期待してて必死になってるから、何人かに突っ込まれてるんだよ。
過度な期待をせずに現実見ようぜってさ。
過去スレ見返したけど1人も資産価値下がるって人はいなかったのを見ても「資産価値上がらない派」の人で変な人はいないんじゃないかね。

[4745: 名無しさん]

>>4744 検討板ユーザーさん
「派」とかいいだすとややこしくなると思いますが、その必死になっている人につっこんでいる人はみんな資産価値上がらない派の人ということでいいんですかね？
それならその資産価値上がらない派の人の中に嘲笑で削除されたレスつけた人がいたんで、変な人はいると思いますけど…

[4746: 評判気になるさん]

>>4743 通りがかりさん
そんなの誰も気にして見てないのに分かってるってことは
君が削除依頼したんだね
まぁいいんだけど、そう言う必死な所が突っ込まれる原因だからさ
さっきも言ったけどちゃんと議論しよーぜ

[4747: 名無しさん]

>>4746 評判気になるさん
私は気にして見てましたよ。ひどいこと言うなぁって。
朝になったら削除されたんで、他にもそう思っていた人がいたんだと思いますが、別に私が削除依頼したということでもいいですよ。
私は議論はしません。
地価はあがらない、これ以上発展はしないで結論でいいですよ。
議論がしたいなら地価が上がる、発展すると主張されてる方としてください。
ただ、もうお分かりかと思いますが、あの人は自分の意見を変えないでしょう。
議論も何度もループしてるように見えます。
議論そのものが楽しいのなら止めはしませんが、時間の無駄だと思いますよ？

[4748: 通りがかりさん]

>>4747 名無しさん
地価はあがらない、これ以上発展はしない
では無く、皆さん言いたいのは盲目的に地価上がる発展すごいぞーに対して否定してるのでそう言う言葉になってるんだろ
そもそも今の土地の価値が実売価格で10万程度だから、それよりは多少は上がるって全員思ってるって認識だったわ

[4749: マンション掲示板さん]

>>4748 通りがかりさん
あーはいはい、すいませんでした、地価は多少上がる、発展はしない。
これであってます？

[4750: マンション掲示板さん]

>>4749 マンション掲示板さん
いやいや
c1発展した所で現状予定のスーパーや薬局や住宅展示場じゃ地価はあがりませんよ
今後人口ピークに向かって発展すれば多少上がる程度ですよ
じゃねーか

[4751: 名無しさん]

>>4750 マンション掲示板さん
じゃあそれでいいです。

[4752: マンション掲示板さん]

過度な希望に対して否定してるのであって
マイナスやゼロでは無いだろって事ね
まぁ勝手に他の人の意見をまとめた感じになってるけど
俺が否定派のコメントで受けた印象だから100%の意見じゃないからな

[4753: 名無しさん]

ここの住民をがっかりさせるようなものを提示したくて、
ホームセンター以外の1600台の商業施設を
ネットで探しまわってるけど、
見つからなくて焦ってるようだね。

[4754: 名無しさん]

あ、きましたよー。
じゃあ終わらない議論がんばってくださいねー。

[4755: 名無しさん]

冷静に判断するから、
それを探してきて貼って欲しいな
①土地代かかってる市街化区域にある
②２階建てで敷地面積の無駄遣いはしてない
③ホームセンター以外
④駐車場1600台の商業施設

[4756: マンション検討中さん]

>>4753 名無しさん
遠方からの集客とか、今までにない規模とか、過度に期待させるからがっかりするんじゃないの？

[4757: マンション検討中さん]

>>4755 名無しさん
逆に成功例あるのか？
①土地代かかってる市街化区域にある
②２階建てで敷地面積の無駄遣いはしてない
③ホームセンター以外
④駐車場1600台の商業施設
⑤スーパー・薬局・住宅展示場

[4758: eマンションさん]

>>4757 マンション検討中さん
どこのソースに、
スーパー・薬局・住宅展示場のみって書いてあるんだ？
非現実的な方向に想像するのはやめなよ
冷静さが全くない分析に見えるよ

[4759: 名無しさん]

>>4756 マンション検討中さん
ほんとそれ遠方からの集客なんて厳しいし
商圏範囲わかってなくて期待しすぎなんだよね
それこそラーラ松本みたいな施設出来れば激混みするんだろうけど

[4760: 評判気になるさん]

>>4758 eマンションさん
のみって書いてあるように見えてるの？
今現在わかってる情報での判断じゃないの？
どこのソースにこの他の情報があるの？

[4761: マンコミュファンさん]

>>4760 評判気になるさん
今わかってる肝心な情報が駐車場1600台
都合よくそれを無視してはいけない。

[4762: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4763: マンコミュファンさん]

のみとは言ってない、他にあるとも言ってない、
じゃあ明言してる駐車場1600台で
常識的に総合的に判断しましょう。
それが冷静な分析です。
都合の悪いところを省いて分析するのは、
明らかに冷静さを欠いています。

[4764: マンション検討中さん]

>>4762 匿名さん
そういうものであっても嬉しいですけどね。流石にそれはないでしょう。
エスコンからしたら、駅前既存施設にとってもプラスじゃないとダメと考えてると思うので、こっちだけ盛り上がるようなのはないと思う。

[4765: eマンションさん]

>>4758 eマンションさん

議論の間に入って悪いけど、実施にその他施設を匂わせる記載もない時点でそれ以外は期待しにくいんじゃないかな
それ以外できると思うほうが現状として非現実的で冷静さがない分析に思える

[4766: eマンションさん]

>>4764 マンション検討中さん
こっちだけ　盛り上がる？？

[4767: 通りがかりさん]

c1に何が来ても大歓迎です。

無いよりはよっぽどマシ笑

[4768: 検討板ユーザーさん]

自分が万博や上河原や陣馬など検討していた5年ほど前からこんなところに大規模商業施設誘致ってあるけど絵空事だと思ってた。本当に謎なのはなぜ県はここに大規模商業施設ができると思ったんだろう。
巨大な土地ではなく普通に売っていればもう少し開発の余地はあったと思う。
今回で土地は3分割され、展示場もガソスタも撤退はない。真ん中に変に2階建てのスーパーができる。
もう>>4762さんがいうような商業施設ができることは二度とない。
本当に悲しいよ

[4769: マンション検討中さん]

冷静かつ常識的な分析をすると、
第2工区に17,000㎡の空白地が確認できます

[4770: マンション掲示板さん]

>>4769 マンション検討中さん
それが駐車場です

[4771: 評判気になるさん]

>>4770 マンション掲示板さん
ガソリンスタンドの駐車場

冷静になって常識的に考えましょう

[4772: 評判気になるさん]

>>4771 評判気になるさん
駐車場と緑地です。
トラックも止まるだろうし大きく必要です。

[4773: 口コミ知りたいさん]

>>4765 eマンションさん
駐車場1600台と
第二工区の、触れられてない空白値を
分析する必要があります。

[4774: 名無しさん]

>>4771 評判気になるさん

冷静になって常識的に考えてガソリンスタンドの駐車場ってこと？

[4775: マンション掲示板さん]

>>4772 評判気になるさん
トラックも止まるスペースもつくって計1600台分整備するんですか？
冷静に分析しましょう

[4776: 口コミ知りたいさん]

>>4773 口コミ知りたいさん

緑地が解だと思う
緑地の面積書かれてる？調整池みたいな含めた公園設備じゃないか
それなら大きいし空白地以上の広さが必要

[4777: 口コミ知りたいさん]

え...？第1、2、3合わせて1600台でしょ駐車場
なんで第２区画に1600台の駐車場作る設定になってんの？！

[4778: eマンションさん]

>>4777 口コミ知りたいさん
そうですよ。
16,000㎡程度の商業施設で必要な駐車台数は常識的に言ってせいぜい500台程度。
7,000㎡の住宅展示場の駐車台数は常識的に言って数十台。
ガソリンスタンドに駐車場は、常識的に言っていりませんから、
これのみでは、駐車場は1000台分余分ということが分かると思います。

[4779: 検討板ユーザーさん]

>>4776 口コミ知りたいさん
1600台の駐車場には、
その規模に見合う施設が必要です。

[4780: 通りがかりさん]

>>4778 eマンションさん

その常識がよくわからないけど、普通に自分で縮尺とってまずは1600台それぞれの敷地面積の図面とってここに示してくれません？そうすれば検討の余地あると思います。