ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[564: 匿名さん]

>>560
今都内では新築一戸建てより新築マンションのほうが高いですよ。そして価格もそんな笑えるほど高くないですよ。ほぼほぼ適正です。
ご近所さん、自信を持って下さい。いいとこ住まわれてますよ。

[565: ご近所さん]

同価格でマンション住むなら戸建ての方がいいと思うけどな。ノイエはともかく阪急の戸建ては良さげだった。
誤解される言い方かも知れませんが利便性のいい都心ならともかくここら辺はそういう地域な気がします。近所にマンション住民少ないんで。

[566: 匿名さん]

>>565
庭付き新築一戸建てならマンションよりいいでしょうがこの辺りだとかるく億はこえますよね。
ブランズと同予算で考えるなら戸建も一階駐車場➕1部屋、2階LD、3階2部屋のオーソドックスなものからノイエレベルあたりになりますよね。
もちろん一軒家派、マンション派という価値観はありますが、売れ行きから考えても購入する方たちの価値観が土地に価値を見出だす考えから住居に価値をおく考えに変わってきたのかもしれませんね。

[567: 物件比較中さん]

マンションと戸建、どちらがいいかは、ライフスタイルや好みによって様々だと思います。
因みに我が家も、近隣の同価格帯の戸建と検討しましたが、
・車を所有しないので、建売戸建だとカースペース部分が無駄になる。このマンションだと、使う時だけカーシェアリングを利用できる。
・転勤で引っ越す場合のリセール価格がマンションの方が高そう。
・戸建は冬に寒いので、マンションで暖かく暮らしたい。
・マンションの高層階は一日中、日当たりがいい。
・戸建で窓を開けていると、防犯上不安。
・マンションだと、ゲストルームや、来客用寝具貸出しサービス、お花の配達取次サービス、クリーニング取次サービス等を利用できる。非常防災用品の備蓄がされていて、非常用電源やAEDもあるので、いざという時も安心。
などの理由で、こちらのマンションを購入する予定です。

[568: 買い換え検討中]

>>563
ありがとうございます。それなら、第一期二次はちょっと間に合わないかなぁ。第二期では買えるように、動いてみます！

[569: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

ｸﾘｰﾆﾝｸﾞ取次あるのはいいね！

[570: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

>>567
ﾃﾞｨｽﾎﾟｰｻﾞｰと、24時間いつでもｺﾞﾐ出しできるのも、ﾏﾝｼｮﾝならではの利点ですね。

[571: 購入検討中さん]

日当たりよりバルコニーからの景観重視の者です。
景観が居酒屋やボロアパートはちょっと・・・
なのでこちらのマンションはバッチリです。
中庭、閑静な住宅地、どちらもいいですね。

[572: 周辺住民さん]

ノイエは千鳥町じゃないの？駅も千鳥の方が近いでしょ。しかも線路沿い物件。音は防音でなんとかしても、きっと電車が通る度に揺れるよね。
だから売れ行き悪いのでわ。
ブランズの値付けよりノイエのほうが笑える設定でしょ。

[573: 匿名]

>>571
分かります！高層階なら見合いの心配もないですし、ね。

[574: 申込予定さん [男性 30代]]

ご契約された方で住宅ローンを組まれる方に質問です。ブランズの提携している銀行でローンを組むか、自身で銀行を探してローンを組むかどちらに致しますか？
優遇金利の違いや、事務手数料、八大疾病の保険が無料付帯など銀行によっていろいろなサービスの違いがあるため、どれが一番得なのか迷っています。何かアドバイスがあれば教えていただければと思います。

[575: 物件比較中さん]

2期、発表されたけど10戸って・・・・

竣工までに売り切れるの？

[576: 匿名さん]

>>574
住信SBIが今のところ金利含めNo. 1

[577: 匿名さん]

>>575
東急さんは完売は目指していないですよ。昨今新築マンションの価格が上昇している現状売り急ぐ必要が全くないのです。とくにこの地域は供給不足です。完成後も値段を上げながらゆっくり売っていくと思われますよ。

[578: ご近所さん]

ダイヤ改正
http://www.tokyu.co.jp/company/news/list/?id=2388
終電時間帯の追加が嬉しい。
こんな採算取れてるかわからない路線でもしっかり対応してくれる東急はありがたい。

[579: 購入検討中さん]

>>577
それならそれで別に文句はないのですが、竣工時に、まだ5、60戸残っているというのも、住む人はあまり気分が乗らないのではないかな、と思います。

[580: 入居予定]

>>579
竣工時に完売してなくても、全く構いません。むしろゆっくり、高く売って、資産価値を維持して欲しいです。

[581: 匿名さん]

>>579
まあ確かにうまっているにこしたことはありませんが、購入された方も例えば値引きされてまでうまってほしいとは思わないはずです。管理費等はその間は東急が負担するのでデメリットはないわけです。
とはいえ1カ月に10戸のペースで売れれば完成後半年程で完売なわけなのである意味売れ行きはよいと思います。とくに完成していくあたりは現物も見れて申し込みも増える傾向になるため、受け渡し時には完売しているなんてことになるかもしれませんよ。

[582: 第二期情報]

第二期の物件概要を残しときます。

物件名 ブランズシティ久が原
販売スケジュール 5月中旬　第2期販売開始予定
予告広告
本広告を行い取引を開始するまで、契約または予約(仮予約を含む)のお申し込み、申込み順位の確保に係わる行為には応じられませんのでご了承ください。
本物件の未供給住戸は一括して分譲するか、数期に分けて分譲するか確定しておりません。確定の情報は今後行う本広告において明示いたします。
販売戸数が未定の場合、住戸(区画)の最低～最高面積および予定最多価額帯・予定価額は、本販売期以降の総販売戸数に対応したものです。
モデルルーム公開日 モデルルーム公開中（予約制）
所在地 東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通 東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
予定販売価額 5,508万円～10,168万円
予定最多価額帯 5,500万円台（2戸）　※100万円単位
今回販売戸数(予定) 10戸
総戸数 278戸
間取り 2LDK～4LDK(予定)
専有面積 56.40m2～87.91m2(予定)
バルコニー面積 9.98m2～15.74m2
敷地面積 8,422.51m2
建築延床面積 23,227.56m2(容積対象面積19,121.67m2）
構造および階数 鉄筋コンクリート 地上12階 地下1階建て
建築確認番号 第HPA-15-00954-3号（平成27年9月4日付）
用途地域 第一種中高層住居専用地域・準住居地域
建物竣工 平成29年1月下旬予定
お引渡し 平成29年2月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合設立後、管理会社に委託予定
管理費(月額) 12,700円～19,900円
修繕積立金(月額) 6,300円～9,800円
修繕積立基金 351,100円～547,300円
分譲後の権利形態 敷地及び建物共有部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有
売主 東急不動産株式会社(売主)
国土交通大臣（15）第45号(一社)不動産協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒107-0062 東京都港区南青山2-6-21 TK南青山ビル
販売会社 東急リバブル株式会社(販売代理)
国土交通大臣（10）第2611号(一社)不動産協会会員(一社)不動産流通経営協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟 〒150-0043 東京都渋谷区道玄坂1-9-5
施工会社 大豊建設株式会社
管理会社 株式会社東急コミュニティー
備考 販売対象敷地面積8,423.15㎡
提供公園面積：260.52㎡（販売対象外）

フレッツ・テレビ利用料：月額540円
フレッツ・光利用料：月額1,404円
フレッツ・ミルエネ利用料：月額216円
ＷＡＫＵＷＡＫＵ　ＦＯＲ　マンション全戸光プランＡ利用料：月額324円
マンションコンシェルジュ利用料：月額108円
コミュニティー形成費：月額300円
専用庭面積26.84㎡（月額使用料：800円）
ルーフバルコニー面積37.45㎡（月額使用料：1,100円）


駐車場：71台(身障者用1台、カーシェア2台含む）
月額使用料：19,000円～27,000円
バイク置場：42台 月額使用料：2,000円
自転車置場：493台（レンタサイクル5台含む）月額使用料：100円～500円
お問い合わせ先 「ブランズシティ久が原」マンションギャラリー
(TEL：[phone])
営業案内 営業時間／ 平日10:00～18:00　土日祝10：00～19：00 定休日／ 毎週水曜日、木曜日
※上記の価額には、建物に係る消費税相当額が含まれております。
※上記概要は2016年03月22日現在のものです。
※次回更新予定日は2016年03月30日です。
物件情報の見方

[583: 物件比較中さん [男性]]

結局この10戸ってすでに申し込みが入っているところなんでしょ⁉︎さらに申し込みが入れば15.20と増やしていくわけだよね。

違うの？プレミア感でもだしてるの？
公示地価も上がったからすでに売り渋り？

10だけってどういうこと⁉︎

[584: 匿名]

>>577
売れ残った物件が値上がりすることって、あるのですか？値上げしていくとしたら、田園調布本町のブランズガーデンの値段と同じくらいになりますし、知人3人は、それぞれ違う物件で、値引きしてもらって（新築中古？）マンションを購入しました。購入直後は、値引きのことは口止めされたそうです。
まあ、完売すればいいんですよね。

[585: 物件比較中さん]

>>583
次回の物件概要の更新が3月30日予定です。さすがに戸数は増えると予想します。申込確実なところで10戸と書いたのだろうけど、あまりに少ない戸数を書くと皆驚くので、もうちょっといい書きぶりはないものですかね。

[586: 匿名さん]

>>584
決して東急の肩をもつわけではありませんが売れ残りという発想は売る側にはないですよ。
ブランズも一度予定価格を出しているので、すぐに値上げはないにしても市況によっては値上げは当然あると思います。
売れ残り＝値下げ、というのは当たり前のように思われますが値下げしないと売れない物件だからご友人も値下げしてもらえたのでしょう。例えば駅から遠い、郊外、メジャーセブン以外のデベで売り急ぐ理由がある等。
残念ながらブランズ久が原に関しては値下げしないと売れない物件にはあてはまらないですね。

[587: 現地レポート1]

地下1階物件予想以外に良い！
現地に行って見てきた。（もちろん外から）サザンレジデンスの1階は地下になるので暗い印象があったが植栽が2段になり幅も高さもそこそこあるのでプライバシーは守られるし向かい家から見下されることはなさそうだ。ただ庭がバルコニーより上になるがこれは予想以上に高い位置になるよう感じた。
しかしながら2階に比べて500万安いことを考えれば検討に値するのではないだろうか。

[588: 匿名さん]

>>578
採算は取れてると思うよ。
ホームの長さの関係で編成を増やせないから、
毎日毎日超激混み。そして駅が多い。
根本的に考えないとダメかもね。
大井町線みたいに急行があれば。。

[589: ご近所さん [男性 40代]]

最後に数戸残った段階で何も値引きをしないで販売はありえないでしょう。
あの二子玉川のライズでも最後は結構値引きをしてましたしね。

久が原は元々マンションが非常に少ない戸建て地域です。
最近周辺エリアで住所も違うのに久が原を名乗る物件が増えましたね。
少しでも高く売りたいのでしょうね。

２年ぐらい前だったか久が原３丁目の阪急の戸建ては良かったですね。
確か５年ぐらい前の５丁目の三井不動産の戸建ても町並みが良かった。
ここのマンションかなりお高い物件ですが、購入者の方々は久が原戸建ては
検討されなかったのでしょうか？

環八の騒音は２４時間ですからね。一度夜実際に現場で音を聞いてみてください。
実際は低層階より高層階の方が音が届くのでサウスウィングはどうでしょう？

また、マンションは永遠に管理費と修繕金がかかります。１５年や３０年の節目には
大規模修繕がやってきて、追加で修繕金を取られることもあるとか。
購入前に不動産会社が都合よく作った修繕計画に騙されないよう気をつけてくださいね。
毎月管理費と修繕金で約２万５千円。金利１％３５年で約９００万円。
駐車場も入れると月々４万５千円、金利１％３５年で約１５００万円。
これだけを入居する限り払い続けるわけです。
戸建てなら１０年毎に外壁を塗りなおせば１００万円強ですみます。月８千円。全て自己責任。
でもマンションは実質連帯責任です。年金生活者が増えてくると滞る人も増えますが、
不払いを理由に退去させることはできません。

[590: 匿名さん]

現時点で10戸しか要望入ってないんですよ。
四期に分けて売るなんていってましたけど、このペースで大丈夫？

[591: 匿名さん]

なんか微妙なネガだね。当たり前のことを少し大袈裟に言ってるだけだからネガではないのかな。

そもそも口外しないはずの値引きが出回ること事態胡散臭。これって相当ナーバスな問題だからね。言いふらすこと自体モラルがないしモラルのない人が言うことの信憑性ってどうなの⁉︎
まあ売れない一戸建てのほうはなりふり構わず値引きしてる現実はあるけどね。

[592: 購入検討中さん]

589さんの挙げる問題点は、わたし的には、さほど気になりませんが、590さんのおっしゃる販売ペースは大いに気になりますね。
環八の問題はあるにせよ、何度か現地に行ってそれほどすごい騒音とも思わなかったです。よくある二車線大通りでした。管理費は大げさに書かれてますけど、どこのマンションでも同様のことが言えますからね。まあ戸建てなら管理費が生じないとおっしゃりたいのでしょうが、管理をおまかせできるというのも大きなメリットだと思います。戸建ては中古になると土地の価値しか残らないと思うんですよね。それにブランズシティ久が原の管理費はよくこれだけ安く抑えたなと逆に感心しています。
わたしの希望としては２期で最低50〜60戸は売って欲しいです。できれば１期に迫るくらい。そうでないと販売の勢いがつかないし、何かマンションに問題があるのでは、と勘ぐられて、ますます販売に苦戦するように思います。

[593: 匿名さん]

管理費、修繕費は先々上がるのは購入者が無知でない限り想定済みです。
計画性があまりにも現実的でなければ、管理組合でサービスや管理費用を見直すのが普通です。

[594: 匿名さん]

管理費にはゴミ出しの整理や共有部清掃、宅配ロッカーなど自分では面倒臭いことをやってもらえるサービスに対する対価的な要素が強いのでケチるお金ではないです。また修繕もマンションの方がしっかり管理されるため資産維持ができます。それに対して一戸建て月8000円くらいの修繕費の予算では初期の10年間ならまだしも子どもの代までは残せないですよね。一戸建てのほうが建て直し時期がはやいのでその分お金もかかりますね。

[595: 匿名さん]

戸建は火災保険、地震保険がマンションより高いですし、インターネット費用もかかりますね。

[596: 匿名さん]

管理費滞納ってどこの話しだよ。NHKの受信料じゃあるまいし。このレベルのマンションじゃありえんでしょ。管理費滞納するような人にはこのマンション買えませんよ。

ちなみにマンションの管理費修繕積立金は必ず回収できるよ。時効で回収できないのは駐輪場代や駐車場代。ただその前に対策うつけどね。

[597: 買い換え検討中]

ブランズシティ久が原、モデルルームに行ってきました！
あまり期待せずに行きましたが、非のつけ所のない素晴らしいマンションでした。
モデルルームで一緒になった他のお客さんも、皆さん、落ち着いた感じで、きちんとした身なりの、感じのいい方ばかりでした。
販売員さんが、ここを検討されてる方は、聞いたことのある大企業の方とか社会的地位の高い方ばかりです、とおっしゃってて納得。中庭でそういう方達と交流できるのも楽しみです。

[598: 匿名さん]

戸建て10年で100万程の修繕では済まないと思います。
外壁と屋根塗り直しだけでも、もっとかかります。
それに築10年を過ぎてくると、設備系がまず老朽化してきますよね。
給湯、コンロ、トイレ、蛇口の水漏れなど…色々交換する事になっていくと、結局同じくらいかかると思いますよ。

[599: 匿名]

>>598
ボロ家で、雨風がしのげればいいだけなら、外壁だけ塗って100万ですむのですよ。それが許されるのが戸建のいいところ。マンションはイヤでも、プロの立てた修繕計画に基づいて、管理、修繕されます。

[600: 周辺住民さん [ 50代]]

まぁここに書いている人は知らないかもしれないが
戸建の10年後の屋根、壁塗り直しは100㎡程度の戸建なら
大手住宅メーカー系でも100万円強ですみますよ。経験済み。

給湯、コンロ、トイレ、蛇口の水漏れなど、って書いているけど
そりゃマンションでも同じでしょ。

マンションも住んだことあるけど、結局誰も管理組合やりたくなくて人任せ。
で修繕が近づくと騒いで、でも人任せ。
そうならないといいですね

[601: 匿名さん]

このエリアでここまでの坪単価出すのならもう少し便利な湾岸エリアとかの方が良くないですか？
品川区の方の物件とか..そのへんと合わせて検討してる人いますかね？

[602: 匿名さん]

私は天王洲の物件と合わせて検討してますよ

[603: 住まいに詳しい人 [男性]]

まあまあまあ、いいじゃないですか。
マンションでも戸建てでもその人の価値観の問題でしょう。

前の方が示唆しているように、マンションでも入居者皆がきちんと自分の家という意識をもって
しっかり管理していれば良いコミュニティーになっている例もいくらでもありますよ。
勿論その逆の例も。

[604: 匿名]

湾岸エリアは津波と液状化が怖くて買えません。さらにオリンピック村が終わったらマンション飽和状態になる湾岸エリアの物件は暴落すると予想しています。

[605: 匿名さん]

こればかりは完全に個人の価値観の違いですね。私は湾岸エリア、豊洲の坪単価の方が驚かされます。商業施設ができて便利になったとはいえ、高いビルばかりがたくさんたちクラクラしちゃいますね。

このあたりのほうが落ち着いて生活が営めますね。

[606: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

暴騰したエリアは暴落する。これが世の常。

土着率の高いこのエリアは暴騰しないが暴落もしない。

投資にむかないエリアだから外国資本も入らない。

[607: 匿名さん]

割高ってことですね。

[608: 購入検討中さん]

久が原エリアは、妥当な価格でマンションが提供される地域ということです。

[609: 匿名さん]

ブランズシティってどこも売れ残りだね。ここも大変そうだ。

[610: 匿名さん]

外国資本が入らない街＝外国人がいない街。
安心して暮らせる街である可能性は非常に高い。

[611: 匿名さん]

売れないってことは資産価値もないのだろうね。

[612: 申込予定さん]

こういうこと言われるから２期で残り半分くらいにしてしまわないといけないですよ。

[613: ご近所さん]

>>594
今戸建てその前は武蔵小杉でした。
費用はマンションの方が多くかかってました。
よく戸建ては修繕費を個人で貯めると言いますが、それはマンションも同じ。修繕費は共用部だけで専有部は個人負担ですから。
それとマンションは人付き合いとルールが面倒でした。