ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[233: 匿名さん]

20センチないと、音大丈夫でしょうか？
最近の物件にしては薄くないですか？

[235: 匿名さん]

株価がずいぶんと下がりました。
でも、消費税増税のことを考えると、物件はまだ強いように感じます。
早いうちに決断したい、と考えている方も少なくはないのではないでしょうか。

[236: 匿名さん]

消費税率アップ先送りになるんじゃないかな？
世界同時株安など世界経済が冷え切っているから、夏の選挙前に提案されるのでは？
消費税率上げない事で言われていた国債暴落なんか、国債が買われて長期金利が低下している状況であり得ないしね。

[237: 匿名さん [男性 30代]]

>>235
株価下がりましたね。押し目買いも入らない勢いで下げてますから、ダウンサイドに入ったことは明白ですね。株価と不動産価格は連動しますから、ダウンサイドリスクを嫌気して購入を見送る人がかなり出るでしょうね。
因みに消費税が上がっても新築マンション価格は影響を受けませんよ。新築マンション価格は、販売価格ありきの値つけなので、消費税のかからない土地部分の値をあげ、建物部分の値を下げればすむ話なので。5%から8%に上がった際は、駆け込み需要により増税直前の相場は上がりましたが、増税後は需要が減り、相場が下がりました。
株価、消費増税によるダウンサイドリスクが大きすぎるので、決断は早まらない方がいいと思います。

[238: 匿名さん]

急激な株安に、円安。景気回復の前に、更なる不況スタートか。このまま、しばらく賃貸でがんばって、不動産価格が下がりきった所で買うのが、勝ち組。ここの中古を、格安で買いたーい(*^^*)

[239: 匿名さん]

この不況はもしかしたら、世界大恐慌レベルになるのでは？
株の売りタイミングを完全に見失いました
相当安い金利で住宅ローンを借りる事が出来るのはいいが、会社が潰れるリスクもあるな

[240: 買いたいけど買えない人]

日経平均15,000切るなんて(>_<)
我が家は資金目減りし過ぎて、部屋の階数を下げざるを得ないかも…。

[241: 物件比較中さん]

今回の世界大恐慌ｽﾀｰﾄ、ﾃﾞﾍﾞにとってはよいﾀｲﾐﾝｸﾞだったのかも。正式価格発表前で。
発表後だったら、不動産相場暴落によって全く売れず、数年だらだらと販売を続けた末に、大幅値引きで投げ売りとなり、ﾃﾞﾍﾞ大赤字となる。
今なら、利益部分を圧縮して、1～2割安い値つけで発表すれば、恐らく売り逃げられる。
それでも苦戦するだろうが。

[242: 匿名]

やっぱり　バブルは　はじけるもんなんだな

[243: 匿名さん]

榊さんのブログを読んでみると良く分かりますよ。
オリンピックまで上がり続けると盲目的に信じている
人が多いですが。

[244: 匿名]

>>243
榊さんのブログ　読んできた
2016年からマンション価格下落始まるなら　このマンションないね　
新築マンションの在庫も大量に積み上がるとか
こわすぎる

[245: 匿名さん]

モデルルームの写真見ましたが、悪くないなと感じました。
マンションの価格下落って言われていますが
どこまでが本当かどうかなんて、その時にならないとわかりません。
良いなと感じた時が買い時かなと考えます。

[246: 購入検討中さん]

学区の東三小、来年度から改築になるんですね。
何年間かプレハブ校舎になるんでしょうか。工事の騒音など、転校早々の子供にかかるストレスを思うと気が重いです。

[247: [男性 40代]]

東三改築の予定はないですよ。同じ学区域で大森七中が改築予定と聞いています。

[248: 購入検討中さん]

>>247
東三小の改築は役所のホームページに書かれてましたので、やはりあるようです。
同じ学区の大森七中も改築なんですね。何十年かに一度の改築時期に小中ともで、当たってしまうとは！運が悪いです。

[249: 匿名]

わざわざ公立で無く私立が有るでしょう

[250: 購入検討中さん]

>>249
私立の学費を払うなら、我が家はマンション購入を断念せざるを得ません。
しかし、学区の小、中学校で静かな環境で過ごせず、子供がストレスを受けるのは可哀想。悩ましいです。

[251: 購入検討中さん]

>>248
東三小のソースを教えてもらえますか。
七中は書いてありましたが。
ウチの子が上がる前に終わるのであればむしろプラスだと思うので。

[252: 匿名さん]

>>244
彼は迷わせて自分の本を買わせたいからね。買えとはなかなか言わない。

[253: 匿名さん]

中国で3月に年間10万元以上の買い物に関して、禁止または課税強化する法律が成立する可能性があるらしい。
爆買いが終わるとさらに景気も悪くなるし、マンションの需要も下がる。
私もこれからはマンション価格は需要の低下、建材価格の低下から下がると思いますよ。
それでもここを購入する方は、鵜の木や久が原にこだわりがある方ですから、資産価値維持はあまり考えてないと思いますよ。

[254: 購入検討中さん]

>>251
大田区役所のトップページの｢お知らせ｣のトップ、｢平成28年度予算｣の添付ファイルに載ってました。　

[255: 匿名さん [男性 30代]]

サザンレジデンスの低層ってどうなんでしょう？

久が原から鵜の木側に斜面になっている&目の前に建物もあるみたいですから、日当たり、湿気とか気になるんでしょうかね...？ってまだ出来てないのに分かりませんね^^;

[256: [男性 40代]]

確かに大田区のホームページに東三の改築工事計画のっていました。
七中が2年後、東三が3年後からの着工といった感じでしょうか。
やはり子供の通学期間に工期が重なると考えてしまいますよね。

ただ大田区も来年度から東三の学区域をひろげて生徒数を増やすようですが
新校舎が完成してからもいいのではと思ってしまいますね。

[257: 購入検討中さん]

>>255
モデルルームで日照シミュレーション見ましたが、一日中ずーーーっと日陰です。それでも、この高価格！どっちにしても買えません(笑)

[258: 匿名さん [男性 30代]]

>>257
やはりそうなんですね...
お手頃価格であればまだ検討の余地があたのですが、残念ですね。ありがとうございます！

[259: 購入検討中さん]

>>256
東三小、ただでさえ、この大規模マンションが学区内にできて児童数が増える見込みなのに、更に学区域を広げるんですか！
工事期間中は騒音もあるし、先生方も余計な仕事が増えてバタバタされるでしょうから、児童数は少ない方がいいでしょうにね。どうせプレハブを建てるから、無制限に対応できるってことなのかな？

[260: 匿名さん]

子供がカビと蚊で苦しむ事を考えると辛いかも。

[261: 物件比較中さん]

>>260
やぶ蚊が多そうですね。森でしたからね。

1階は、住戸の床面が庭より低くなってるようですから、雨が降る度に浸水するんじゃないかと思います。

[262: 購入検討中さん]

まだ低いですが、徐々に建物ができてきましたね。
デベの方から特別よい仕様ではないときき、予定価格ではかなり高いと感じたので購入には躊躇しています。
正式価格発表を待って1割以上下がってなければ見送ります。

[263: 物件比較中さん]

>>262
同感です。仕様も普通、環八沿い、鵜の木アドレス。角住戸や最上階は別として、坪@300万円以下でないと厳しいでしょうね。

[264: 匿名さん]

>首都圏のマンション契約率は５８．６％と、好不調の分かれ目とされる７０％を２カ月連続で下回った。

完全にはじけましたな、不動産バブル。

[265: 匿名さん]

仕様はハイグレードではないのですか。
仮にかなり良い仕様だったら、そのお値段なら良いという風に感じられる方も多かったかも？？？

東三の学区域が広がるのですか…。
どうしてそういうことをしているのでしょうね。
広くすると、その分通うのが遠くなってしまう子どもも出てきてしまうのに。

[266: 匿名さん]

>>デベの方から特別よい仕様ではないときき

デベがそんな営業上マイナスになるようなことを
正直に言うことってあったりするんですね。
そういうことって絶対言わないイメージだったのでビックリです。

[267: 匿名さん]

ＨＰで床下のスラブ厚の表示をあえてしていないようですが、まさか180ではないですよね？

[268: 匿名さん [男性 30代]]

そりゃあ、いくらデベでも、スラブ厚を質問されて｢18㎝です｣と答える際には、｢特別いい仕様とは、言えませんねぇ(笑)｣くらい言うでしょう。

[269: ご近所さん]

>>265
ここら辺は歩いて20分以内に小学校が3、4校あります

大田区は原則学区制を採用しているので、世帯数の動向をみて学区域を変えているのでしょう。
また、久が原小、松仙小という人気校に比べるとココは学年2クラスしかありませんのでまだ受け入れ能力があるという事です。

学区域変更が嫌な人も少なくないようですが遠くなる人や兄弟が旧学区に在校してる場合は越境が認める見込みだそうです。
私は第三小のこじんまりしてるとこ好きですけどね。放課後学童もやってくれますし。
あ、ちなみに久が原良いところですよ。都内感は全くないですが、とりあえず落ち着きます。

[270: 匿名さん]

床下スラブ厚が180ってワンルーム中心の投資用マンションレベルじゃないですか。
そんなに仕様を下げないとダメなぐらいコスト高になっているんですか、それとも構造上の問題があり、軽くしないといけないのでしょうか？
分譲用なら200以上はあると思ってましたが。

[271: 物件比較中さん]

＞＞269
このあたりから国立や私立に通うお子さんは少ないのでしょうか。

[272: ご近所さん]

>>271
私の周りでは国立は聞かないですね。学芸大学附属が通学域から外れてますし。私立小学校はチラホラだと思います。中学受験は半分くらいと聞いて事がありますが、まだまだその年齢でないので正確な情報が分かりません。

[273: 物件比較中さん]

>>272
そうなんですね。
貴重な情報ありがとうございます。

周囲の落ち着いた環境は気に入っているのですが、色々な点で悩ましいです。

[274: 物件比較中さん]

久が原というと落ち着いた住宅街を連想しますが、ここは環八沿いのマンションなんですよね。。

[275: 匿名さん [男性 30代]]

東三、七中といえばセカオワですね。

[276: 買いたいけど買えない人]

高いですねぇ～。立地も仕様も魅力的ですが、この価格では、ちょっと…。(涙)
普通のサラリーマンで買える人いるのかな？

[277: 土地勘無しさん]

ここが億ションみたいな書かれ方しているけど、７０００万円に満たない部屋もたくさんあるよ。他の大手デベがやっているマンションの価格表と見比べると目に優しい方だな～
またこう書くと、鵜の木、環八沿い、仕様、うんぬん言われるのでしょうが。

[278: 匿名さん]

坪単価330が高いと感じるなら、買わなけりゃいい。
値段にあったものであれば買う人はいます。
ただ、遮音性は床スラブ厚が本当に180なら期待できませんが。
確認した方いますか？

[279: 匿名]

>>278
ここで聞かず、自分でデベに確認すりゃいい。

[280: 匿名さん [男性 30代]]

180ってそんなにヤバイんですか？ネットで調べたら180から220ってなっていたので最低ラインはクリアしてると思ってしまうのですが。
値段に見合わないという意味ですか？

素人でスミマセン。

[281: 匿名さん]

床スラブ厚は本当に180mmですか？
一般的に防音効果が得られるスラブ厚は、200mm以上からと言われているそうです。
コンクリートスラブではなくボイドスラブの場合は300mm以上のスラブ厚が必要だそうで、こちらのスラブの工法はどのようなタイプか確認すべきだと思いました。

[282: 匿名さん]

ＨＰの絵を見る限りでは、ボイドではなさそうですね。
２３０もしくはボイド３５０あれば、絶対アピールポイントですからのせますよね。
でも１８０はさすがにないでしょと思ったが、もしかしたら建築費用を抑えたのかな？
遮音性はマンションで快適に生活するためには妥協できないポイントですね。

[284: 匿名さん]

パークハウスはあの辺りでは別格で、社長さんの運転手が朝になると待っている光景がみられますが、子供はほとんどいません。他のリバーサイドのマンションはファミリー向けで、幼稚園のお迎えバスを母親が待っています。
このマンションからは多摩川は遠すぎて、求めるものが多摩川ライフではないのは確かです。

[285: ご近所さん]

久が原に住んでても多摩川が近いという感覚はないですね。
子供が野球かサッカーでもしてない限りまず行かないですね。

[286: 物件比較中さん]

高いなぁ…。この立地、この仕様で、周辺住民と調停真っ只中なのに、なぜ坪単価330超なの？私には気づけない隠れた魅力があるのか？

[287: 物件比較中さん]

高くても売れると考えているのでしょうね。
周辺対策費や土地取得代が高額だったのかよくわかりませんが。
私もまだこちらの魅力に気づくことができておりません。
第一期の71戸というのは多いのか少ないのか。

[288: 物件比較中さん]

スーモに価格のってましたね！
最安値の陽の当たらぬ２階、３階ばかり。

[289: 買い換え検討中]

｢紛争状態では近隣も購入者も不幸になる｣周辺住民のブログを読んで、ここに住むのがこわくなりました。こじれすぎて、ドロ沼ですね。近隣住民との軋轢を考えたら息苦しくなる。東急不動産も、杓子定規な対応をやめて、もっと誠意ある対応してくれればいいのに。近隣住民の要望どおり、都でも警視庁でも行って、協議してくればいいのに。

[291: 匿名さん]

いくら駅近の大規模物件とはいえ、相場からしても感覚からしても高すぎやしませんか？
数年前なら坪単価200ちょっとの場所だったはずでは・・
もちろんその辺のマンションとは違い、高級仕様なのでしょうがそれにしても、ですよね？
東京の外れの小さな駅ですし、都心へのアクセスもよいわけでもなく、独立して発展した町でもない。それが悪いと言うことではなく、よい意味で地味で庶民的な町のはずです。
それなのに坪300近いなんて、この価格では庶民は住めません。

六郷のプラウドもそうですが、町の人に格差が生まれそうでこわいです。
そもそもお金を誇示したいかたはこんなところでなく田園調布にでもすめばいいのに。
公にはしなくても値下げ必須な気がしてなりません。周辺住民の反対もありますし、ここは失敗なきがします。

[292: 匿名さん]

高いです…久が原じゃないし。
二期以降安くなる可能性ないですかね？

[293: 買い換え検討中]

>>292
営業の人に聞くと、｢2期以降、上がることはあっても下がることはない｣そうです。あり得ません！

[294: 購入検討中さん]

一期は抽選になるところもあり完売の勢いのようです。二期での値下がりは難しいかと。
ただ今回売りださなかったところも100万単位の価格はだしているので値上げはないと信じたいですね。

[295: 匿名さん]

もし値上げはあったとしても、値下げをすると、
これから買おうとする人にとっては嬉しいものですが、
すでに購入済で、しかも住んでいると悔しいものです。
でも値上げより値下げの方が、あり得ると思いますが、
そうなるかなぁ。

[296: 匿名]

多分ですが最近のマンション全般が以上に高値ですので


中古になった際は上層階より逆に低層階の方が資産価値が上がる時代が来るのでしょうか？

[297: 匿名さん]

エントランスが三階ということは、環八側からみたら一、二階は地下って事ですよね？
ここの低層の資産価値…どうでしょうね。ここなら五階以上がいいと思います。ただ高い！

[298: 匿名さん]

マンション価格がバブルの頃の値段になってますね。
でも金利が安い、消費税があがるから行くしかない。
でも、ここでなくてもいい。

[299: 周辺住民さん [男性 50代]]

みなさん、鵜の木ですよ、鵜の木！
住所は鵜の木一丁目、久が原じゃないですよ〜。

[300: 購入検討中さん]

でも,鵜の木駅はマンションからアップダウンあって遠いよね。
久が原駅はフラット４分で，本当にすぐ着く感じ。
久が原と名乗っていいんじゃない。
アドレス鵜の木が悪いこととも思わないし。

[301: 購入検討中さん]

確かに住所も大切かもしれないけど、実際住むのに重要なのは場所！駅から遠い呑川のほうも久が原だけど。それと比べたら住所が鵜の木でも全然オッケーだけとね。

[302: 周辺住民さん]

地元民からすると、ここで久が原と名乗っちゃうの？と少し思いました。
俗にいう久が原エリアは、駅の反対側ですからね。
あのモデルルームのシアターは、失笑でした。
なにがなんでも久が原というイメージで売りたいんだな、と。

[303: 購入検討中さん]

みんなもっと鵜の木に誇りを持とうよ。
鵜の木が一体何をしたって言うんだ！
鵜の木がかわいそうじゃないか。
久が原も知名度いまいちだし、
これを名乗ったからどうってことない。
「どこに住んでますか？」
「久が原です」
「？？」
となることが絶対多い。

[304: 匿名]

俺は…俺は～


鵜の木が…大…好きだ～


住んこと無いけど

[305: 買い換え検討中]

>>297
図面を見ますと、一階住戸は専用庭が上方になっていて、住戸が下方になっていますね。雨が降るたびに泥水が押し寄せますよ。なのに、6千万！
５階以上はその点安心でしょうが、その分かなり高額ですね。

[306: 匿名さん]

鵜の木に誇りを持ちましょう。鵜の木をみんなで愛しましょう。
マンション名を、「ブランズシティ環八鵜の木」に変更だ！

[307: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

鵜の木ってどういうところがネガティヴ要因なんですか ？

[308: ご近所さん]

鵜の木全然悪くないです。
ただ地元だと久が原は昔から高級住宅地でイメージが良いわけです。だからブランズもブランズ鵜の木よりブランズ久が原のほうが価格も高めに設定できるんだと思いますよ。

[309: 物件比較中さん]

となりの駅の沼部なんて住所が田園調布南なもんだからマンション名に田園調布名乗ってるよ。知らない人が聞いたら田園調布に住んでると思うわ。
ここの久が原なんてたいした問題じゃないよ。だって鵜の木も久が原も知名度低いから。

[310: 物件比較中さん]

>>305
さすがにそれはないですよ。一応一階もバルコニー形式をとっているので。雨が降るたびに泥水入るようなもの東急さんがつくるわけないじゃないですか。そう、つくるはずがない！つくるはずがないと信じたい！

[311: 匿名]

>>310
高さ制限があるため、地下を掘って地下一階分の住戸を作り出したんでしょうね。
水は高い所から低い所へ流れますから、本当に住戸が庭や周辺道路より低くなってるなら、流れ込むでしょう。

[312: 物件比較中さん]

>>309
言えてる！久が原を知ってる人って地元民くらいじゃないの。
ブランズシティ鵜の木 であっても立地がいいから売り出し価格は変わらない。

駅まで4分、4駅で京浜東北線駅に着く立地の良さで、この物件は強いよ。

いよいよ明日、第１期抽選だね〜

[313: ご近所さん]

もっぱらの大田区民のイメージ⬇

久が原＝高級住宅地域
鵜の木＝何もない所

決して鵜の木が悪いところという訳ではなく、高級住宅地域にあるマンションという設定で高く売りたいのでしょうね。

[314: 買い換え検討中]

商売でやっているのだから当たり前のことで、それをもって東急の根性がねじまがっているとは言えない。どこのデベもやっている普通のこと。
しかも最寄駅が久が原駅で、至近４分なのだから全く違和感無し。

[315: 匿名さん]

ここはすでにイーストレジデンスをのぞくほとんどの部屋を400万円値下げして価格調整をしているので2期以降の値下げはないです。もし値下げを期待するなら物件完成後、しばらくして…でもほぼ期待できないでしょう！

[316: 匿名さん]

武蔵小杉のタワマンは2期以降価格上げたらしいぞ〜

[317: 入居予定さん]

情報として
1期71戸完売（もちろん契約はまだですが）
一部抽選あり。
最上階では6倍ついたところも。

[318: ご近所さん]

完売納得。
ここが高すぎると言っている方、鵜の木がどうのって言ってる方ははあまりこの環境をご存じないかと。
それか利便性都会シティライフ至上主義。
そこそこ高台だし緑があり閑静であの辺りはいい環境ですよ。
落ち着いててのどかでいいとこ。学生さんも賢そうでいいこ。パチンコ屋とか怪しいお店ないし。
線路脇に土筆が生えたりしてるのに一応東急線で都内なのにホッと出来るのどかで住みよい街を私は知りません。

[319: 匿名さん]

元々要望書入りそうとこだけ出して戸数絞って売ってるから、完売はあまり意味がないのではないでしょうか。
一番売れるはずの1期で25％程度（追加販売あるかもしれませんが）しか売れなかったので今後の販売は長期化しそうですね。

[320: 匿名さん]

319さんに同じく。
一期販売は全て要望の入っていた部屋なので、その方達がそのまま購入となっただけです。
逆にいうと、約70戸にしか要望が入らなかったということでしょう。
二期以降、販売の勢いが続いていくといいですね。
ちなみに、パチンコ屋は駅前にあります。

[321: 匿名さん]

久が原、鵜の木から歩いていて、緑を感じるとは素晴らしい。
残念ながら、私では緑は感じられません。
緑を潰して作っているのが、ここのマンションではないかと。

[322: 買い換え検討中]

>>318
激しく同意。
この物件のポイントは、のどかな環境でありながら、東京あるいは横浜までのアクセスがいいところにある。
都心で周りをビルで囲まれた物件では、気が休まらない。でも都心までのアクセスはゆずれない。そういう人の狙い目物件ですね。

[323: ご近所さん]

久が原の駅前のパチンコ屋は潰れたのでもうないですよ〜。

[324: 購入検討中さん]

現地見ましたがとても緑感じます。
都内であってこれで緑が足りないと思う方は自然豊かな環境が当たり前の環境で暮らしてきた方なのでしょう。
建設前が工場跡地ではなく森という点も検討者にとっては土壌汚染の心配のないプラス要素です。

[325: 周辺住民さん]

スマイルパチンコ、外観もそのままですが中はもう営業してないんですね。
昔からありましたがついに潰れたのか。
その隣にあるケーキ屋さん美味しいですよね。家内が気に入っててたまに買ってます。

[326: 通りすがり]

これだけの大きさの建物を建てると、基礎工事で大量の土壌固定剤が使用されます。微量ですが六箇クロームも混入していますので、建設前は綺麗だった土壌はすで汚染されています、残念ながら。

[327: 多摩川のカッパ]

>>310
大田区ハザードマップ中小河川版
https://www.city.ota.tokyo.jp/seikatsu/chiiki/bousai/suigai/hazardmap/...
この付近は水の深さ0.5〜1.0mと表示されている。

[328: 購入検討中さん]

ハザードマップの上記については建物全体じゃないです。一部分だけ。
ここは高めの位置です。

[329: 物件比較中さん]

鵜の木にパチンコ屋はありません。

[330: ご近所さん]

この辺りはパチンコをやる人が少ないのでしょうね。でも久が原のパチンコ屋のあとはやはりパチンコ屋がはいるのでしょうか⁉︎建物の作りがパチンコ屋仕様ですね。地元民としては飲食店が入れば有り難いです。

もう不動産屋は勘弁してほしいです。

[331: 匿名さん]

現地を見に行き、はじめて鵜の木駅にきたのですが、何にもないですね…
久が原駅は栄えてますか？

[332: 購入経験者さん]

ここは、立地の割に価格が強気な印象でしたね。
2路線使えるっていっても、多摩川線と池上線で、
当然メトロの乗入れなんかもないし、アクセス良しなんてことは全然ないと思います。
それに鵜の木はほぼ何もないので、会社帰りに買い物は望めません。
ほぼ池上線を使う人にとっての利便性しかないなと思いました。