ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[149: 匿名さん]

一期で売りきったり、抽選が多い物件ではないだろうし、デベも分かっているだろう
スラブが厚いなどいろいろ高い分に見合った仕様であればいいのでは？

[150: 不動産業者さん]

高い高いと言う方が多いですが、昨今の建築費上昇、立地希少性、近隣マンションとの相対からして、妥当だと思います。やや高いかなーというくらいで。

結局のところ、売れるかどうかです。
引き渡しの頃には、完売に近い状態になってると思いますよ。
また、10年後のリセールバリューも暴落率10%以下といった所でしょうね。
要するに、高い高いと言ってる人が買わなくても、買う人がきっちりいるますよ。大田区は土着率が高いですし。

[151: 不動産業者さん [男性 30代]]

150番さん
これはどう考えたって高いですよ。
中国の経済が衰退していく今、どう考えたって値崩れするでしょ。不動産業者ならいくらなんでもわかるはずでは。

[152: 匿名]

>>151
この物件が高い、に同感です。
今の不動産の高騰は、オリンピック需要による建築資材高騰や人工不足が原因ですから、あと４年もすれば急激な暴落に転じるのは明らかです。
また、立地についても、デベはマンション名に｢久が原｣と入れて、久が原ブランド物件として錯覚させようとしていますが、ここは幹線沿いの｢鵜の木｣であり、｢久が原｣ではありません。
しかも、西端と東端とでは、7メートルもの高低差がある崖物件です。

中国からバブルがはじけ始め、慌てた政府がマイナス金利政策を打ち出しましたが、しょせん産業実態の伴わぬマネーゲームです。
ここを今買うのは、とんだ貧乏くじです。10年後に下がりきった中古を買うなら、お得物件かもしれませんね。

[153: 匿名さん]

>>149
残念ながら、バカ高い価格に見合う仕様ではありません。仕様は普通です。
しかもやたらと細長い、田の字型間取り。環8の振動、騒音、排気ガス。周辺住民との確執。買う人は、まずいないでしょう。

[154: 匿名さん]

田の字間取りはプライバシー重視の方にはむいていますし、長い廊下に安心感を感じる方もいるでしょう。
振動は忍耐力でカバーできます。環八の夜中の大型トレーラーの振動も心地よいマッサージのように感じると思います。
排気ガスも北京で人が住めてますからこれくらいは平気です。
周辺住民達も人間だもの話せば分かるし、大変でしたねと笑顔で接すれば良い。

[155: 匿名]

154は販売員さん？
内心はこんな認識でないとやってられないんでしょうね、このぼったくり物件の営業。

[156: 匿名さん]

見学スレに反対派ののぼりが書かれてないのが胡散臭い。
現地に行ったなら絶対見えるよね。
やはり書いてるのは関係者もしくはお金もらってるバイト？

[157: [男性 30代]]

割高という声が多いんですね。普通ならいくらくらいが適正な物件なんでしょう？？

[158: 物件比較中さん]

>>156
バイトに払ってるお金も、宣伝費として物件価格に上乗せされてるんでしょうね(笑)

>>157
@330超えてますが、昨今の相場高を考慮しても、@300といったところが適正ではないでしょうか？
様々な物件を見ていますが、ここは相場より1割ほど高いです。

[159: 匿名さん]

こんな高価格物件を買えるような人は、そもそも大田区に住まない。目黒、品川で買うでしょう。

[160: 匿名]

ﾏﾝｼｮﾝでは値段が高い安いは別にして角部屋以外では殆んどが田の字は当たり前ですすが!問題は田の字でも室内にﾃﾞｯﾄｽﾍﾟｰｽが有るかどうかで変わってくると思います。

[161: 匿名さん]

高いのは建築費高騰だけでなく、相場を遥かに越える価格で土地を買い取ったからでしょう。
それを回収するためには、やはり戸数を詰め込み、かつ相場以上の高値を付けないと土地代を賄えないのでしょうね。
果たしてどこまで強気で売れるのか、行く末が楽しみです。

[162: 匿名]

周りのﾏﾝｼｮﾝより値段が高いの有れば其なりに標準でﾊﾞﾙｺﾆｰﾀｲﾙ:床暖:食器棚等も無いと納得するのは難しいかも

[163: 匿名さん]

床暖とキッチン上部の食器棚はサービスオプションが今時普通。バルコニータイルは自分で通販で買っても安いからどうでも良い。
風呂テレビ、魔法瓶浴槽ぐらいあっても良い。

[164: 匿名さん]

バルコニータイル、食器棚、風呂テレビなど、ありませぬー。
床暖は、近頃の新築は標準装備でしょう。

[165: 匿名さん]

>>160
デッドスペースというか、すごく細長い住戸を無理やり田の字に割ってるから、ものすごーく細長い部屋となってる。
細長い部屋は使いにくい。

[166: 匿名さん]

細長い部屋や低仕様、ガス、振動、近所の冷たい目。
悲しいな。金出してこれか。

[167: 購入検討中さん]

モデルルームへ行ってきました。玄関先の柱に、マンション外壁に貼られるハンドメイドタイルが貼ってあったのですが、ハンドメイドタイルが非常に脆く、薄くて、貼り方もゆがんでいて雑な印象で、不安を覚えるデキでした。
これをよくモデルルームの玄関先に置いたなーと思えるレベル。
雨風で浸食され、数年で剥がれ落ちなければいいのですが。

[168: 匿名さん]

打ち込んでいようが接着剤にしようがタイルは重さもあり、湿度や雨などの侵食と経年劣化で落ちてしまうものです。
修繕積み立てで補修を繰り返すものになりそうですね。
とくに雑にしている所は早いと思いますよ。

[169: 購入検討中さん]

>>168
そうなんですね。修繕積立費を早速タイルに使っていくわけですね。しかし、このハンドメイドタイル、一枚一枚職人さんが手焼きしてるそうなんですが…。見た目、かなりしょぼいタイルなのに、ハンドメイドってことで、お値段はかなり高そうです(涙)量産されてる普通のタイルが良かったです。

[170: 匿名さん]

結果的に、管理会社が修繕でも儲かるようになってるんですよ。
タイルの剥離は絶対補修しないといけないしね。
あとは、大規模修繕で、タイルを一つ一つ叩いて検査するのが義務付けられたせいで、修繕費かかるしね。

ついでに、管理会社は全体を高めに見積もって利益を吸い上げるのです。大規模だから割り勘で一戸あたりの負担はそれほど高くはならないので、詳しい人が理事会にいなければ反対されることもないしね。

まあタイル張りは見映えがするけど、かわりにランニングコストがかかるのはどこもおなじなので、マンション買う以上は仕方のないことなのかな。

[171: 匿名さん]

タイルが落ちるって危険な状態もしくはその可能性があるものなんでしょうか？

[172: 匿名]

そんな事は、ないでんがなぁ～

[173: 購入検討中さん]

>>172
外壁タイルが落ちる事故は実際に起きています。

[174: 匿名さん]

外壁にタイルを貼ることが危険なのに、見た目の良さだけでするものなんですね
タイル自体は外壁用の規格を使っているものでしょうか？
手作りタイルというと職人さんには失礼ですが心配ですね
内壁にエコカラットのように貼る方がいい気がしますが

[175: 匿名さん]

坪単価330超えてるというのは、本当ですか？
スーモでは、価格未定と出てますが。

久が原駅から徒歩4分の東急大型物件という点に魅力を感じています。価格次第では、モデルルームに行ってみたいです。

[176: 買いたいけど買えない人]

>>175
残念ながら本当です。富裕層しか買えない高額マンションです。

[177: 匿名]

確かに高いですね！

[178: 不動産業者さん]

ここに書き込みされる大多数の方が高いと思っているのなら、やはり高いんでしょう。
ただ、高かろうが安かろうが、不動産販売業者にとっては、きちんと売れて、きちんと利益が出ればそれで良い訳で。

そういった点で、この周辺でまとまった土地の売り出しが見込めない事から、大型物件はもう出ないと思われます。
土地勘のある人はここを買うでしょうから、明け渡しの時期には残2, 3戸になっていても不思議ではありません。

高いと嘆いている人には縁がないだけですね。

[179: 匿名さん]

この周辺でまとまった土地はもう出ませんよ
ふぅ、不動産やから何回聞いたか？
意外に出てくるのが東京の不思議なところ
なぜか畑や会社、大豪邸がなくなりマンションに変わる

[180: 周辺住民さん]

178さん

大田区役所が、建築物の高さ制限指定を検討しているから、大型物件は既存不適格建築物となる。つまり、建て替えができない。土地勘のある人は、大田区内の大型物件は買わないよ。
おたくも不動産業者ならご存知でしょう。きちんと売れて、きちんと利益がでれば、それでよいわけか。

[181: 匿名さん]

蒲蒲線がまた話題になってますが、東急多摩川線から京急線に直通すると便利になりそうですね
ただ、このマンションからは鵜の木、沼部駅までは遠いですね。

[182: 匿名さん]

誤）建て替えができない → 正）「２回は」建て替えができない　ね。
100年以上後になってようやく問題になるような話です。
まぁただ単にこの物件を腐したいだけなんでしょうけど。

[183: 匿名]

２回は建て替えができないんですか？

[184: 匿名さん]

１回は同じ高さまでなら建て替えできます。
２回目は条例で決められた高さでしか建て替えできません。
それまで条例が変わらずに残っていれば、の話ですが。

[185: 匿名]

100年後でしたら、条例も変わっているでしょうね。
教えてくださり、ありがとうございました。

[186: 物件比較中さん [男性 30代]]

先日内覧に行ってきましたが、あまりに高いので検討しないと伝えたら、1週間後にブランズの担当者から値下げをするので、検討してくれないかと連絡をいただきました。
まさかのもう値下げですかね…もう少し待ったらもっと下がる可能性ありますかね⁉︎

[187: 匿名]

>>186
どのくらい下がったのですか？価格次第で検討したいです。

[188: 匿名さん]

値付けがおかしい事にデベの上部が意識しているのでしょうか？
今の段階で値下げとは、相当苦戦しているとしか考えにくい
値下げはさらに続くでしょうから、鵜の木一丁目に拘る理由がなければ待ちですね

[189: 匿名]

まだ予定価格の段階ですから、最大の利益を盛り込んだ予定価格を示して、消費者がどこまで着いてこられるか探っているのでしょうね。まぁ、結果として根付けが高すぎたので、下方修正したわけですが。
予定価格から下がることはよくあることです。

[190: 匿名さん]

公表する予定価格は高めで、値下げという言葉を使ってお得な感じを出してきますからね。
とはいっても、坪10万下げたらトータルで約5億、20万下げたら約10億ほどの利益がなくなるのでそこまで大きな価格の変更はないのでは。

[191: 匿名さん]

値下げは全室ではないようです。イースト棟はそのままの金額でした。
ここで飛びつくのは高値掴みですね。完成まであと一年ありますし、ひとまず様子見でしょうか。
苦戦を強いられれば更なる値下げがあることを期待して。

[192: 匿名]

希望住戸の確保と、根付けの変動、タイミングの見極めが難しいですね。登録最終日にモデルルームに張りつくか…

[193: 匿名さん]

完成してから、購入を決めようかどうしようか迷うのは分るけど、
完成もしないうちに契約しちゃうのって、何を決め手にして購入の判断をしているのかな。
やっぱり自分の目で現物を確認してから決めたいのだが。
焦りは禁物ですよね。

[194: 購入検討中さん [男性 30代]]

今は高いのは誰もが知ってる！
安い時に買わなかった自分が悪い。
品川区も目黒区もここより高いので、実際買うのは大変。
高い高いと言って買わないのは自由だが、購入する人の事を考えたほうが良いですよ。
高くて買えない人が、惨めにヤンヤン言ってるだけで痛々しいです。

[195: 匿名さん]

実際のところ要望書どのくらい入ってるんでしょうかね

[196: 購入検討中]

もしかしたら、今後も今現在と同じような価格で進んでしまいそうな感じが有りますね。


予想ですが周囲の価格を見てもどの物件も高いですし


以前は大田区内に大手ﾃﾞﾍﾞさんの進出は有りませんでしたが蒲田大森六郷辺りに大手ﾃﾞﾍﾞさんが進出してますし


現在価格高は人手不足等の兼ね合いだけでは無い気がします。


もう東京全体的に土地が無いのか今後大田区内で大きな動きが有るからかは分かりませんが

もしかしたら現在の状況が東京でﾏﾝｼｮﾝ買うとしたら一番良いﾀｲﾐﾝｸﾞかも知れませんね。


以前有りましたよね都内では値段が高すぎて郊外にマイホームを購入して新幹線で通勤してた方とか


確かにここは、リッチ条件設備も良いと思いますよ

[197: 周辺住民さん]

要望書が入ってないから、値下げした。
それ以外に値下げする理由はないでしょう。

大田区の人口は平成27年をﾋﾟｰｸに減少に転じると予測されています。ﾏﾝｼｮﾝを買うのに、今が一番よいﾀｲﾐﾝｸﾞとは到底思えませんね。

[198: 匿名]

もう駅周辺で大田区にはﾏﾝｼｮﾝが建つ土地が無いのでは？


ここ以外、大田区内で建設中のﾏﾝｼｮﾝは全て徒歩12分前後

[199: 匿名さん]

糀谷駅直結のタワーマンションがあったような

[200: 物件比較中さん]

確かに、駅1分の大規模物件が建築工事中ですね。駅直結物件なら、鉄道事業者次第で、今後まだまだ出る可能性があるということですね。

[201: 匿名]

駅1分の物件は投資物件として使われる可能性も高いですし個人的には...

[202: 購入検討中さん [男性 30代]]

要望書に希望３戸書いて１２月に出したけど、どれも他の要望が入ってしまったそうでガッカリ。
イーストはほぼ埋まって、ウエスト・サザンの角住戸と高層階・１階にも要望入り済み。販売員さん情報によるとね。

[203: 購入検討中さん]

環八沿いのマンションにこの値段か。戸建買えるな〜。ノイエ久が原見に行こうかな。

[204: 物件比較中さん]

>>202
モデルルームはいつ行ってもガラガラなのに、皆さん、一体いつ要望書を出していらっしゃるんでしょうね(笑)
そのような販売員さんの営業トークをいちいち真に受けていたら、えらい高値掴みしますよー。

[205: 匿名さん]

そんなに要望埋まってるんですか？自分は低層がほぼ埋まってると聞きましたが。
高層や角部屋が埋まってるとは初耳でした。

[206: 物件比較中さん]

モデルルームにあったオプションだらけのＡタイプとか似たＧタイプなんて、９千万円越えだけど早々に要望が入ったらしいです。
高額が先に埋まるって聞いたことがあるけど、それなのかな。そんなお金払えるなら他を考えないのかな、とも思います。

[207: 匿名さん]

>>198
まだ蒲田駅周辺の再開発もある。
いつになるかさっぱりわからないけど。。。

[208: 匿名さん]

鵜の木に一億近く出すなんてもったいないと個人的には思ってしまう（笑）。
若いファミリー世代は少なそうですね。高齢者だらけのマンションなのか。

[209: 匿名さん]

>>203確かに安い棟は環八背負ってますよね。
ここから久が原駅までの動線は周辺に緑が全くない殺伐とした立地ですからね。あんま閑静な住宅街って感じじゃないですよ、もう少し奥に行けば落ち着いた感じですが所詮は屋敷林なので相続が発生すれば売られておしまいです。

でもノイエは線路際ですよ、全戸が線路際ってわけじゃないですけど価格的に魅力があるのは線路際、どっちもどっちですね。

[210: 匿名さん]

光合成してくれる緑地を環八と居住エリアの間に挟んでくれたらまだ良いんでしょうけど。一棟使って遮音してますもんね。でもその割りにその棟も安くはない。

[211: ご近所さん]

断言しよう
ホームページで羽田まで１３分で到着するとあるが、到着できる人間は存在しない
たとえウサイン・ボルトでもマンションから久が原駅までと東急蒲田から京急蒲田間を走ったとしても無理である

[212: 匿名さん]

マンションマニアのブログでは、かなり絶賛してます。
https://www.google.co.jp/search?q=マンションマニア+久が原&oq=マンションマニア+久が原

地域住民の反対運動のブログとは真逆のことをいってますね。
地域に配慮を欠かさない素晴らしいマンションだそうで。

さすが東急とすごい持ち上げぶりなので、
やっぱりデベからお金貰って書いてるんだろうなあ。

[213: 匿名さん]

>>212

一般見解を書いてるだけで、さすが東急なんて持ち上げ方ではない気がしますけど。
23区内で住宅街×駅近×大規模というのが少ないのは確かでは？

価値観によって同じ文章でも違って感じるものですね。

[214: 匿名さん]

>>213
書き方が悪かった。

ブランズシティ久が原　反対運動を極める住まい？　頑張れ東急不動産！！

という記事ではなく、

モデルルーム訪問　その１９８　ブランズシティ久が原 予定価格あり　周辺住民の方々に配慮されたマンションです

とあるほうの記事のことです。

ひとつ目は営利企業なんだから地元がグダグダ言ってもしょーがねーじゃん、東急頑張れ！という内容なんですが、
二つ目はさすが東急！、地元に相当配慮してる！って感じで持ち上げまくりなので、反対派の書いてる見解とぜんぜんちがうなーと思ったのですよ。

これとかね。
http://tqwatcher.com/?p=158

[215: 物件比較中さん]

>>212
ここにも広告宣伝費が注入されてるんですね。
そして、その費用はマンション価格に上積みされてる、と。
なるほど、お高いはずですねー。

[216: 買い換え検討中]

プラウドシティ蒲田が、エアビーに供されたもようです。
民泊を推進する大田区の物件ですから、ここも民泊できるんでしょうか？
知らない外国人たちが共用部や部屋の鍵を持ってウロウロ！　中庭でわいわい、シシカバブでも焼かれると困ります。しかも、ちゃんとしたホテルに滞在せず、エアビーで安くあげようとする層の人達です。
羽田空港まで13分の超便利物件なら、現実にあるかも!?
民泊大田区のマンション購入をためらう人、これから結構いそう。

[218: 匿名さん]

マンションのほぼ目の前に、羽田まで直通のバス停がありますからね…民泊、ありえますね。

[219: 購入検討中さん]

たしかに。一日、一部屋、一万円で出せば、賃貸に出すより高利回りで運用できるか。コンシェルジュで、お客様用の寝具貸し出しサービスもやるようだし、新たな商売ができるかも。

[223: 購入検討中さん]

抽選倍率落ちるならネガキャン賛成だけど、いくら頑張ってやっても欲しい人がたくさんいる部屋は誰も抜けないんですよ。
抽選やだなー

[224: 匿名]

民泊ですか！京急沿線やＪＲ沿線なら考えられるけど


東急沿線は考えずらいから


勘違いしないで下さいね ﾏﾝｼｮﾝの場所やリッチは最高だと思ってます

[225: 匿名さん]

ネガキャンしてるのは近隣の反対住民では？
調停はどうなってるのでしょうか。
まさかここも小石川のマンションのようになりませんよね？
いい加減諦めてほしいものです。

[226: 購入検討中さん]

公式ホームページが更新されてますね！
モデルルームも載っていて、一気に充実した感じです。

コンシェルジュサービスの内容に、BBQが入ってませんでした。東急さんが考え直して、止めにしてくれたのなら嬉しいのですが。

[227: 不動産業者さん]

ここで、いくらネガティブきゃんぺーん張ったって売れるものは売れるよ。結果が全て。
ガタガタ言っても、粛々と売れてくでしょうね、ここは。

[228: 匿名さん]

不都合な評価をネガティブキャンペーンと言い放つ不動産業者。そんな姿勢だから、周辺住民とモメたんでしょうね。

[229: 購入検討中さん]

>>226
ホームページの更新見ました！モデルルームの写真いいですね。
設備・仕様のページも充実の内容ですね。不満のつけづらいマンションだと思います。

[230: 購入検討中さん]

>>229
設備・仕様のページも詳しくていいですね！
唯一の不満は、依然として高い価格だけです(笑)株価が下がりましたので、余計つらいっす。

[231: 匿名さん]

スラブ厚はいくらですか？

[232: 購入検討中さん]

>>231
18㎝！普通ですみません！

[233: 匿名さん]

20センチないと、音大丈夫でしょうか？
最近の物件にしては薄くないですか？

[235: 匿名さん]

株価がずいぶんと下がりました。
でも、消費税増税のことを考えると、物件はまだ強いように感じます。
早いうちに決断したい、と考えている方も少なくはないのではないでしょうか。

[236: 匿名さん]

消費税率アップ先送りになるんじゃないかな？
世界同時株安など世界経済が冷え切っているから、夏の選挙前に提案されるのでは？
消費税率上げない事で言われていた国債暴落なんか、国債が買われて長期金利が低下している状況であり得ないしね。

[237: 匿名さん [男性 30代]]

>>235
株価下がりましたね。押し目買いも入らない勢いで下げてますから、ダウンサイドに入ったことは明白ですね。株価と不動産価格は連動しますから、ダウンサイドリスクを嫌気して購入を見送る人がかなり出るでしょうね。
因みに消費税が上がっても新築マンション価格は影響を受けませんよ。新築マンション価格は、販売価格ありきの値つけなので、消費税のかからない土地部分の値をあげ、建物部分の値を下げればすむ話なので。5%から8%に上がった際は、駆け込み需要により増税直前の相場は上がりましたが、増税後は需要が減り、相場が下がりました。
株価、消費増税によるダウンサイドリスクが大きすぎるので、決断は早まらない方がいいと思います。

[238: 匿名さん]

急激な株安に、円安。景気回復の前に、更なる不況スタートか。このまま、しばらく賃貸でがんばって、不動産価格が下がりきった所で買うのが、勝ち組。ここの中古を、格安で買いたーい(*^^*)

[239: 匿名さん]

この不況はもしかしたら、世界大恐慌レベルになるのでは？
株の売りタイミングを完全に見失いました
相当安い金利で住宅ローンを借りる事が出来るのはいいが、会社が潰れるリスクもあるな

[240: 買いたいけど買えない人]

日経平均15,000切るなんて(>_<)
我が家は資金目減りし過ぎて、部屋の階数を下げざるを得ないかも…。

[241: 物件比較中さん]

今回の世界大恐慌ｽﾀｰﾄ、ﾃﾞﾍﾞにとってはよいﾀｲﾐﾝｸﾞだったのかも。正式価格発表前で。
発表後だったら、不動産相場暴落によって全く売れず、数年だらだらと販売を続けた末に、大幅値引きで投げ売りとなり、ﾃﾞﾍﾞ大赤字となる。
今なら、利益部分を圧縮して、1～2割安い値つけで発表すれば、恐らく売り逃げられる。
それでも苦戦するだろうが。

[242: 匿名]

やっぱり　バブルは　はじけるもんなんだな

[243: 匿名さん]

榊さんのブログを読んでみると良く分かりますよ。
オリンピックまで上がり続けると盲目的に信じている
人が多いですが。

[244: 匿名]

>>243
榊さんのブログ　読んできた
2016年からマンション価格下落始まるなら　このマンションないね　
新築マンションの在庫も大量に積み上がるとか
こわすぎる

[245: 匿名さん]

モデルルームの写真見ましたが、悪くないなと感じました。
マンションの価格下落って言われていますが
どこまでが本当かどうかなんて、その時にならないとわかりません。
良いなと感じた時が買い時かなと考えます。

[246: 購入検討中さん]

学区の東三小、来年度から改築になるんですね。
何年間かプレハブ校舎になるんでしょうか。工事の騒音など、転校早々の子供にかかるストレスを思うと気が重いです。

[247: [男性 40代]]

東三改築の予定はないですよ。同じ学区域で大森七中が改築予定と聞いています。

[248: 購入検討中さん]

>>247
東三小の改築は役所のホームページに書かれてましたので、やはりあるようです。
同じ学区の大森七中も改築なんですね。何十年かに一度の改築時期に小中ともで、当たってしまうとは！運が悪いです。