ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1083: 匿名さん]

>>1082
東急上手いね！この物件のネックはイーストなわけだからこれを先に売り切っちまいばあとは黙ってても売れるということか。
さんざん騒音、環八問題でネガってもそれが先に売れるというのは皮肉なもんだな。

[1084: 住まいに詳しい人]

イーストはベランダがディライトガーデンに向いてるから洗濯物は干せるし景観も良い。
騒音は防音サッシで対応。
利便性も良いし少し安いなら売れるわ。

[1085: 物件比較中さん]

>>1084さん
ご意見うかがえたら幸いです。生活動線はウエストに比べたら断然いいとおもいます。ただ日照時間が相当短いと思われます。価格としては安いとは感じないのですが妥当なところなのでしょうか？
あとサザンの1階は半地下とはいえ特別安くしすぎではないですか？向かいの家と8メートル以上あいてると聞いていて日照時間も悪くはないと思いますがどう思いますか？

[1086: 購入検討中さん]

やたらと音は問題ないかのような書き込みが続きますが、検討者の皆さんは夜現地に行ってみてどの程度か確認のうえ、窓を開けて寝る場合どうか等、色々想像してみて、疑問を解消してから申し込むべきですね。
ここは近隣住民が不自然にポジ投稿するスレなので、それがどういうことなのかも考えたほうが良いでしょう。

[1087: 匿名さん]

風を通せればいいという人。
日差しは家具が焼けるから年中カーテンの人。
湿気る北向きじゃなければいい人。
布団乾燥機、浴室乾燥機、レイコップ使う人。
マンションは天気が良くても景観上布団干しダメと知っている人。
マンションは気密性高く暖かいと知ってる人。
そして日中勤務先の人は日照時間関係ないですね。

[1088: 周辺住民さん]

>>1086
ブランズへのネガのせいで、この地域が悪環境と適当でいい加減な書かれ方をされているのが不愉快なだけです。

[1089: 匿名さん]

1086さんみたいないかにも検討者向けへみたいな書き込みもどういった人が書き込むか考えてたほうがいいでしょう。

[1090: マンション検討中さん]

大田区で高さ制限の条例？が検討されているそうですが、この物件も高さ制限にひっかかるようです
それってどういう影響がありますか？
なんか建て替えるは条件を満たす時のみ一回限りできるということらしいですが
詳しくないので知っている方がいればぜひ教えて下さい

[1091: 買い換え検討中]

>>1087
ベランダの壁に布団を干しちゃダメなだけですよね？
ベランダの幅が広いので、ベランダの中で布団干せると思いますが。

>>1090
営業の方から聞いたのは、今と同じ高さなら１回に限り、建て直しできるとのことでした。なので、80年先には同じ建物が建てれなくてモメるんですかね。

[1092: 匿名さん]

>>1090
さすがに今建てているのは5.60年は建つでしょうから✖️2として100年以上先の話です。その時にこの条例の存在すら不明だし、まぁ玄孫か来孫に考えてもらえばいいんじゃないですか（笑）
ただ横浜みたいな杭打ち問題で建て直しのようなことが起きた時はどうなるんでしょうかね？

[1093: マンション検討中さん]

>>1091,1092さん
ありがとうございます。（1090です）
まずは条例？のことはあまり気にせず考えたいと思います

そして現地に行ってきました。裏の水路は暑くなったせいか網をもった子供が
そこそこ来ていました。自然もありますね。

[1094: 物件比較中さん]

ということはこれからは大田区では高さのあるマンションはもう建たないということ⁉︎
じゃあさらにこの物件の希少価値があがるということ⁉︎

[1095: 匿名さん]

既存不適格物件になると厄介でないの

[1097: 住まいに詳しい人]

大田区はまだ条例が出来てないから文京区小石川のケースとは全然違うよ。
ここはたぶん条例施行前に建物完成しそうだから、高さ制限条例に絡んで売主都合キャンセルになる可能性はほぼないよ。

[1098: 買い換え検討中]

小石川は、地下駐車場の避難経路に不備があって取消されて、建築確認を再申請しようとしたけど、高さ制限条例の施行後だったので、今度は高さでNGになってしまい、どうしようもなくなったってことですよね。
小石川のような建築不備が無ければ、高さ制限は気にしなくても良さそうですね。
建築不備になりそうな箇所がないことを祈って、次の２期に申し込もうかなと思います。

[1099: 匿名さん]

>>1098
詳しいですね。有名な話なのですか？

[1100: 匿名さん]

>1094
用途地域は変わらないでしょうから、ここでも環八側では３０ｍまでの建物は建ちますよ。

[1101: マンション比較中さん]

GWモデルルーム行きました。他に4組ほどしかいなくすごい空いていました。祝日なのに空いていて人気のないマンションと思いきやパネルには半分くらいに花が！モデルルーム、現地を見て納得です。このマンションかなりいいです！やられた感じです。

[1102: 物件比較中さん]

ウエストが静かで興味をもってますが、あまり値段が高くないところ、かつある程度の眺望が保てるところを検討したいと思ってます。
ウェスト側は低層住宅が多いので3階くらいでも視界はひらけますでしょうか？
モデルルームのシミュレーションと現地を見ましたが判断がつきませんでした。
知っている方がいたら教えてください。
何階以上だと視界はいいですかね？

[1103: 匿名さん]

最近の郊外物件としては、かなりいいよね。
高級とか便利な立地とまでは言えないけれど、そこそこではある。

でも高いから、城南に愛着がある人向け。
その分、住民のマナーも期待できそう。

[1104: 匿名さん]

>>1102
開けると思います。

[1105: 匿名さん]

一期で売れたのは80戸弱だと思っていたのですが、半分もバラが？！
いつの間にそんなに売れていたのでしょう。

[1106: 匿名さん]

成約ボードにたくさんのバラは、実はあまり売れていない物件の大きな特徴の1つのようです。

[1107: 周辺住民さん]

一期で約80戸、二期で要望書が約30戸入ってるとするならば、計110戸。見方によっては、278戸の半数139くらいに見えるのではないでしょうか？

先日、モデルルームを訪れましたが、立地といい、仕様といい、本当に申し分のない素晴らしいマンションだと思いました。
学区の小学校も、保護者や地域の方が学校活動にとても協力的で、学校を拠点にあたたかい地域コミュニティが形成されています。児童も素直で落ち着いたお子さんが多い気がします。
周辺住民の一部が反対運動をなさっていますが、まあ、そのうち終わると思いますので心配ご無用だと思います。

[1108: 匿名さん]

要望書が入るとバラ付けちゃうんですか。。
勉強になります。

[1109: 物件比較中さん]

成約済みは赤、要望書はピンクだった気がします。合わせると確かに半分くらいついていた印象はあります。とくにイーストがほぼ付いていたような気がします。
2期30戸となっていますがもっと多いのではないでしょうか。誰かご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

[1110: 買い換え検討中]

>>1108
ボードを見た人にバラ以外の住戸を選んでもらうことで、抽選を避けられますからね。
気になる住戸にバラがついている場合は、販売員に聞けば、そこが契約済なのか、要望書入り済なのか、教えてもらえると思います。

[1111: 買い換え検討中]

1110で、バラに関して、一般的なことを投稿しましたが、こちらのブランズシティ久が原さんは、成約済と要望書とでバラの色を分けていらっしゃるんですね！
バラの色を同じにして、要望書重複への牽制をかけるデベが多い中、良心的な方法をとられてることに驚きました。

[1112: 匿名さん]

東急が良心的なわけじゃなくブランズ久が原が良心的なんですよね。余裕を感じますね。

[1113: 匿名]

確かに販売員さんの誠実な応対から、余裕が感じられますね。
良いところも悪いところも、ありのままを伝えて、もし、お客様がいいと思われるんでしたら、ご購入を検討されてみては？というスタンス。
安心感がある物件ですね、ブランズシティ久が原。

[1114: 匿名さん]

どうやら近年では最高レベルのマンションのようですね。やるな、ブランズシティ久が原。

[1115: 匿名さん]

バラの色は一緒が普通なんですか・・・知らなかった。
Ｎ不動産も契約済と要望書のみとで色を分けてましたよ。
Ｎの他の物件を見てないから、会社全体なのかその物件のみなのかは分からないけども。

[1116: 匿名さん]

三井不動産の某パークコートでは、全住戸の価格と申込み状況を公式HPに載せて都度アップデートしてました。そこまでの堂々とした対応は見たことがなかったので、さすがマンション業界の王者だと思いました。

[1117: 匿名さん]

二期の販売開始が少し後ろ倒しになりましたね。
どういう事情かは知りませんが、市況軟化とともに最近そういう物件が増えてますね。

[1118: 匿名さん]

全体的にそのような状況なんですかねぇ。　売りどきをみているとか！？　一番効果的なときに…とか。　値段の面もあるのかもしれないし、競合とかってあるのかもしれないしなんともいえないのですが。　あと消費税がどうなっていくのかっていうのがまだ読めないですが、計画通り進められるのならば駆け込み需要を一気に狙うという可能性もあります。　反応がないから遅らせている、というのとは違うのかもしれませんね。

[1119: 周辺住民さん]

11階まできましたね。完成のイメージができてきました。圧迫感ではなく本当にすごい存在感です。だけど最近掲げられた大豊建設の大きい旗はやめたほうがいいですね。

[1120: 匿名さん]

>>1118
遅らせたといっても1〜2週間ですからね。効果的とか消費税云々という話ではないでしょうね。
売り出し予定に達する申込みがまだ読めてないのかもしれませんね。単に事務的な話かもしれません。

[1121: 匿名さん]

>>1119
本当に、堂々とした風格！ハンドメイドタイルも上質の高級感があって非常にいい感じですね。

[1122: 匿名さん]

単純に価格が高くて売行きが悪いだけのように思います。

[1123: 匿名さん]

7、8千万で高いとか言ってると他のスレから来る人に恥ずかしい。

[1124: 匿名さん]

それ位の価格が当たり前なのであれば、このマンションにそれだけの価値を見い出せる人が少ないのでしょう。東急は強気な値付ですね。

[1125: 匿名さん]

仮に売れ行きが悪いという理由なら、一、二週間ずらした所で、何の意味もないと思いますよ。
単なる事務的な都合でしょう。

[1126: 匿名]

>>1124
強気に出る価値のある素晴らしい物件だと思います。
仕様や立地の良さもさることながら、なんと、中庭でバーベキューできるそうですよ。この季節、新緑や花に囲まれた自宅の中庭でバーベキュー！最高ですね。しかも、食材やバーベキュー器材はコンシェルジュが準備してくれるそうです。なんとも贅沢な幸せですねー

[1127: 匿名さん]

そうですね、コンシェルジェさんがいるなんて、お留守の時にもおたくの中を詮索できますもんね。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160522-00000030-jij-soci

[1128: 匿名さん]

>>1127
やはり、芸能人とか、それなりの収入のある方が住まわれるマンションには、コンシェルジュがいらっしゃるんですね！

コンシェルジュのいる住まいもBBQも羨ましいです～。

[1129: 物件比較中さん]

いろいろネガな意見もありますが、魅力多い物件だし前向きに検討しています。
細かいところてすが狙っているタイプのバルコニーの手摺は全て横桟タイプです。
あまり高層では、ないところにしたいのですが
外からは見えやすい手摺ですかね。
もう一つの和紙風ガラスの方がいいのですが
メリット、デメリットはなんでしょうか？

[1130: 契約済みさん]

>>1129
室内から見たときには和紙ガラスの方が明るく見えそうなこと、あとはお掃除の手間でしょうか。
私は和紙ガラスがよかったのですが、気に入った間取りは違うタイプでした。

[1131: 匿名さん]

>>1129
1130さんもおっしゃっていますが、やはり、和紙ガラスの方が室内から見た時、明るく開放的でいいと思います。
お掃除については、和紙ガラスの外側は、年数回、専門業者さんが清掃して下さるそうです。

あと、横桟の場合は、腕白なお子様でしたら足をかけてよじ登ることが不可能ではありませんので、小さなお子様などがいらっしゃる場合には注意が必要です。
その点、和紙ガラスの場合は安心です。まあ、バルコニーにテーブルやイス、大きな鉢植えなど、足がかりとなるものを置いてしまうと同じリスクが発生しますが。

[1132: 匿名さん]

第二期30戸ですか。一期と合わせ100戸程度。
この総戸数でこのペースはなかなか厳しそうです。

[1133: 匿名さん]

確かに厳しいペースに見えるね。

[1134: 匿名さん]

竣工間際に全戸売り切るのが、理想なんですよね！
それよりも早く売り切れる物件は、値つけが安過ぎたということになりますから。
２月から売り出して３ヶ月が経過した時点で約半分！
理想的な感じですね。さすがは東急不動産です。

[1135: 匿名さん]

ご存知ない方多いようですが、第2期xx戸とかはあまり売れ行きとは関係ないと思います。
第2期で出している部屋はいつ抽選で決まる、というのが決まっているだけです。
まだ出されていない部屋も、間取りと階数を決めて、ここが欲しい、という話しをすれば値段も教えてくれるし、購入も可能です。
法律の関係上、少し手続きに時間はかかりますが。

[1136: 匿名さん]

>>1135
デベや物件により異なるものの、
第●期全xx戸申込み御礼！
というのを続けていけるよう、要望書や申込み状況により需要を読みながら各販売期に出していくのは普通です。

>>1136
さすが東急不動産、という書き込み時々見ますね、ここ。東急が好きなんですね。

[1137: 物件比較中さん]

このエリアの物件に価値を見いだす人は、東急沿線に良好な住宅地を供給してきた東急不動産びいき、ということなんでしょうね。
関西でいうところの、阪急ブランドみたいな感じ？
私もどの沿線に住みたいかと問われたら、迷わず、東急と答えます。

[1138: 匿名さん]

鉄道会社自体がそういうブランディングをして、宅地を作ったというのがあるでしょうから。
いい街づくりをしていれば、自然と良い環境になってくるのでしょう。
が、まあそれぞれの価値観がありますので…
もっと繁華街的な所が良いという人でなければ
この辺りはふつうに住みやすくていいでしょう。

[1139: ご近所さん]

不動産会社の、一般住民になりすましての売り込みが目立ちますので一言。
駅から近いのは、いいこと。この物件はこれに尽きると思います。
学区は、いいことも悪いことも耳に入らない東三小です。近所だと、嶺町、東一が人気です。久が原小も。持ち上げ過ぎです。
エリアは、環八の多摩川側か、久が原側かは気にされる方もいるかもしれません。

[1140: 検討中の奥さま]

>>1139
東三小はいいことも悪いことも耳に入らないのですね。
それは、良くも悪くもない普通の学校ということでしょうか？それとも、閉鎖的な学校ということでしょうか？小さな子供がいますので、学区の学校の情報は大変貴重です。
あと、中学受験は盛んな地域でしょうか？何となくご近所の雰囲気から、ハイソで教育熱心なご家庭が多そうな感じがいたしますが。

[1141: ご近所さん]

東三は、普通の学校です。小学校受験をするご家庭は多いと思います。
中学は七中になるのでしょうか？良い悪いは、学年によると思います。中学受験率は多いですね。塾で帰りが遅くなりますので、駅から近いのは良いことだと思います。ただ、白山神社の横を21時過ぎに1人で通るのは怖いのでは、と思いますので、わたくしでしたら駅まで迎えに行きます。そういう感覚です。他のご家庭はわかりませんが。

[1142: 契約済みさん]

不動産屋さんのなりすましは必要無いと思う
良いマンションだから気に入った方が普通にいるだけ。
ただ、子育て世帯の為だけの住まいではないから、
学区学校情報はほどほどにやってくださいね。

[1143: 匿名さん]

>>1141
白山神社ってそれこそ環八沿いだから怖いってことないよね。

[1144: 申込予定さん]

白山神社は木などしげっておらず通りから人の目も行き届く小さめの綺麗な神社です。
それに久が原駅から当物件までフラットな商店街の1本道の夜道をこれから何百世帯が通勤すると想像して下さいな。
現状別に危なくないのに、
もっと危なくなくなります。

[1145: 匿名さん]

白山神社うんぬん関係なく、子供の塾帰りは出来るだけ迎えに行ったほうがよいと思います。
白山神社でも商店街でも親としては心配ですから。

[1146: ご近所さん]

白山神社が危ないとは申しておりません。商店街も危ないとは申しておりません。夜遅く、人通りの少なくなった道を小学生1人で歩くのは怖いのでは…とお伝えしたかったのです。

[1147: ご近所さん]

今週末はライラック祭りですね。

[1148: 検討中の奥さま]

1140で東三小について質問した者です。
小学校や受験、通塾についてお教えいただき、ありがとうございました。
いくら治安のよい地域の、人通りのある明るい道とはいえ、やはり夜道は夜道。通塾の際は駅まで迎えにいく方が良さそうですね。
また中受率が高いことも、お仲間が多くて安心です！

[1149: 匿名さん]

都内神奈川の有名私立に通うにはいい立地ということは認める。

[1150: 周辺住民さん]

自由が丘や武蔵小杉あたりの有名塾に通うにも、いい立地です。家庭教師に来てもらうにしても、お近くで優秀な先生が見つかりやすいです。

[1151: 購入検討中さん]

やはり、こういう高級物件には、教育熱心なご家庭が多いんですかね。

[1152: 匿名さん]

駐車場の抽選早くして欲しいよ〜

[1153: 買い換え検討中]

流れを無視してすみません。
隣との戸境のペラボーはどんな仕様なんでしょうか。
ご存知の方がいらっしゃれば教えて下さい。

[1154: 匿名さん]

ペラボーはペラボー。
蹴飛ばして、壊れなければペラボーの存在意味がないし、至ってどこにでもあるペラボー。
高級仕様のペラボーなんてあるの？

[1155: 匿名さん]

たぶん、安賃貸マンションにあるような上下に隙間があるペラボーかどうかを気にされてるのでは？
ペラボーの仕様、と言われて他に思いつきません。
ここは高級物件らしいのでペラボーも高級なんでしょうか。

[1156: 匿名]

最近のマンションはぺラボーを少し大きめにして 上との空間を狭くしてる使用が多いみたいですよ。

[1157: 匿名さん]

ソースは？(笑)

[1158: 購入検討中さん]

>>1153
モデルルームで確認されることをお奨めいたします。

[1160: 匿名さん]

ずいぶん安っぽいなー

[1161: マンション検討中さん]

ここの、一階は、半地下ですが、実際住むとなるとどうなんでしょうか？？

リスクを知りたいです。

[1162: 匿名さん]

専用庭が上にあり、バルコニーが下にあるので、雨が少し激しく降れば、専用庭からの泥水がバルコニーへ流れ込むと思われます。サッシを閉めていれば、室内まではさすがに入ってこないでしょうが。

[1163: 匿名さん]

あと、一階は湿気も多いでしょうね。森だった土地ですから。

[1164: マンション検討中さん]

>>1162 匿名さん

バルコニーが上ですよね？？

[1165: マンション検討中さん]

>>1163 匿名さん

カビの問題は避けられないですか？？
日当たりは？？

[1166: 匿名さん]

>>1164 マンション検討中さん

専用庭が上方になります。日当たりも悪いですから、湿気やカビは対策が必要だと思います。

[1167: マンション検討中さん]

>>1166 匿名さん

バルコニーが上ですよ？

[1168: 匿名さん]

専用庭とバルコニーの高低差が問題なのではなく、グラウンドレベルの植栽から砂塵がバルコニーに吹き込んでくるのが地下住戸の問題なのではないですか？
あと風通しが極端に悪いのもデメリットです。

[1169: 匿名さん]

もう形はできているので現地を見て下さい。いろいろと想像できると思いますよ。

[1170: 匿名さん]

>>1167 マンション検討中さん

階段のぼり表記は、必ず、矢印の向きに上ると決まっていますから、専用庭が上方になります。

[1171: 匿名さん]

普通のマンションなら、2階住戸が最も安く、1階住戸は専用庭がついている分高い価格設定となります。
しかし、この物件は1階(地下)住戸が2階に比べ、何百万円も安い。ということは、つまり、そういうことですよ。日当たりも風通しも悪いし、泥水がバルコニーに流入するから、安く設定されているということ。

[1172: マンション検討中さん]

まあでも、6,000万円そこそこで、ブランズシティ久が原に住めるんですから、地下住戸でも検討する価値はあるのかも。

[1173: 匿名さん]

地下住戸は湿気と風通し悪さが、特に梅雨から夏にかけて堪えます。リセールも不利です。
しかし、マンションで小さい子供をのびのび育てたい人には魅力的なんですよね。
予算との兼ね合いで選択肢としては十分ありだと思います。わたしは絶対に避けますが。

[1174: 匿名さん]

専用庭には雨水集水のためだけに格子桝が設けられている。泥水が流れ込むなんてあり得ない。
1Fは日照を取るか低価格を取るかの見合いだけだよ。

[1175: マンション検討中さん]

>>1174 匿名さん

1167の間取り図をご覧ください。格子桝よりバルコニー側に降った雨はどうなるでしょう？専用庭が格子桝を底としたすり鉢状にでもなってるなら、話は別ですが。
最近は、集中豪雨も増えていますから大変です…。

[1176: 匿名]

隣ぺラボー境壁&地下室に６０００万ですか…ぺラボーがなぁ～

[1177: 匿名]

室内の設備等はオプションでいくらでも今より良くなりますが


ここの階段どのくらい有りますか？

[1178: マンション検討中さん]

>>1176 匿名さん

この物件の中にもコンクリ境壁の住戸ありますよ。そちらを買えばいいだけでは？

[1179: マンション検討中さん]

>>1177 匿名さん
1167の図面によると、階段4段ですね。格子桝と、この階段へ雨水が流れ込む感じでしょうか。

[1180: 匿名]

有り難うございます。

境壁がコンクリートの物件も有るのですね！


境壁がコンクリートの物件を探してましたので早々にモデルルームに行って見ます。

[1181: 匿名さん]

戸境がペラボーかコンクリかは、間取り図見たらわかりますよ。
それにしても、モデルルーム行けばわかることばかりのネガレス多いですね。今日から二期登録開始なのに。本当に検討してる人ならこんなとこでネガらず現地へ行きましょう。

[1182: マンション検討中さん]

>>1181 匿名さん

抽選を回避したい人のキャンペーンでしょうね。