ブランズシティ久が原ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ブランズシティ久が原についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都大田区鵜の木一丁目192番3他（地番）
交通：東急池上線 「久が原」駅 徒歩4分
東急多摩川線 「鵜の木」駅 徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.40平米～94.83平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[584: 匿名]

>>577
売れ残った物件が値上がりすることって、あるのですか？値上げしていくとしたら、田園調布本町のブランズガーデンの値段と同じくらいになりますし、知人3人は、それぞれ違う物件で、値引きしてもらって（新築中古？）マンションを購入しました。購入直後は、値引きのことは口止めされたそうです。
まあ、完売すればいいんですよね。

[585: 物件比較中さん]

>>583
次回の物件概要の更新が3月30日予定です。さすがに戸数は増えると予想します。申込確実なところで10戸と書いたのだろうけど、あまりに少ない戸数を書くと皆驚くので、もうちょっといい書きぶりはないものですかね。

[586: 匿名さん]

>>584
決して東急の肩をもつわけではありませんが売れ残りという発想は売る側にはないですよ。
ブランズも一度予定価格を出しているので、すぐに値上げはないにしても市況によっては値上げは当然あると思います。
売れ残り＝値下げ、というのは当たり前のように思われますが値下げしないと売れない物件だからご友人も値下げしてもらえたのでしょう。例えば駅から遠い、郊外、メジャーセブン以外のデベで売り急ぐ理由がある等。
残念ながらブランズ久が原に関しては値下げしないと売れない物件にはあてはまらないですね。

[587: 現地レポート1]

地下1階物件予想以外に良い！
現地に行って見てきた。（もちろん外から）サザンレジデンスの1階は地下になるので暗い印象があったが植栽が2段になり幅も高さもそこそこあるのでプライバシーは守られるし向かい家から見下されることはなさそうだ。ただ庭がバルコニーより上になるがこれは予想以上に高い位置になるよう感じた。
しかしながら2階に比べて500万安いことを考えれば検討に値するのではないだろうか。

[588: 匿名さん]

>>578
採算は取れてると思うよ。
ホームの長さの関係で編成を増やせないから、
毎日毎日超激混み。そして駅が多い。
根本的に考えないとダメかもね。
大井町線みたいに急行があれば。。

[589: ご近所さん [男性 40代]]

最後に数戸残った段階で何も値引きをしないで販売はありえないでしょう。
あの二子玉川のライズでも最後は結構値引きをしてましたしね。

久が原は元々マンションが非常に少ない戸建て地域です。
最近周辺エリアで住所も違うのに久が原を名乗る物件が増えましたね。
少しでも高く売りたいのでしょうね。

２年ぐらい前だったか久が原３丁目の阪急の戸建ては良かったですね。
確か５年ぐらい前の５丁目の三井不動産の戸建ても町並みが良かった。
ここのマンションかなりお高い物件ですが、購入者の方々は久が原戸建ては
検討されなかったのでしょうか？

環八の騒音は２４時間ですからね。一度夜実際に現場で音を聞いてみてください。
実際は低層階より高層階の方が音が届くのでサウスウィングはどうでしょう？

また、マンションは永遠に管理費と修繕金がかかります。１５年や３０年の節目には
大規模修繕がやってきて、追加で修繕金を取られることもあるとか。
購入前に不動産会社が都合よく作った修繕計画に騙されないよう気をつけてくださいね。
毎月管理費と修繕金で約２万５千円。金利１％３５年で約９００万円。
駐車場も入れると月々４万５千円、金利１％３５年で約１５００万円。
これだけを入居する限り払い続けるわけです。
戸建てなら１０年毎に外壁を塗りなおせば１００万円強ですみます。月８千円。全て自己責任。
でもマンションは実質連帯責任です。年金生活者が増えてくると滞る人も増えますが、
不払いを理由に退去させることはできません。

[590: 匿名さん]

現時点で10戸しか要望入ってないんですよ。
四期に分けて売るなんていってましたけど、このペースで大丈夫？

[591: 匿名さん]

なんか微妙なネガだね。当たり前のことを少し大袈裟に言ってるだけだからネガではないのかな。

そもそも口外しないはずの値引きが出回ること事態胡散臭。これって相当ナーバスな問題だからね。言いふらすこと自体モラルがないしモラルのない人が言うことの信憑性ってどうなの⁉︎
まあ売れない一戸建てのほうはなりふり構わず値引きしてる現実はあるけどね。

[592: 購入検討中さん]

589さんの挙げる問題点は、わたし的には、さほど気になりませんが、590さんのおっしゃる販売ペースは大いに気になりますね。
環八の問題はあるにせよ、何度か現地に行ってそれほどすごい騒音とも思わなかったです。よくある二車線大通りでした。管理費は大げさに書かれてますけど、どこのマンションでも同様のことが言えますからね。まあ戸建てなら管理費が生じないとおっしゃりたいのでしょうが、管理をおまかせできるというのも大きなメリットだと思います。戸建ては中古になると土地の価値しか残らないと思うんですよね。それにブランズシティ久が原の管理費はよくこれだけ安く抑えたなと逆に感心しています。
わたしの希望としては２期で最低50〜60戸は売って欲しいです。できれば１期に迫るくらい。そうでないと販売の勢いがつかないし、何かマンションに問題があるのでは、と勘ぐられて、ますます販売に苦戦するように思います。

[593: 匿名さん]

管理費、修繕費は先々上がるのは購入者が無知でない限り想定済みです。
計画性があまりにも現実的でなければ、管理組合でサービスや管理費用を見直すのが普通です。

[594: 匿名さん]

管理費にはゴミ出しの整理や共有部清掃、宅配ロッカーなど自分では面倒臭いことをやってもらえるサービスに対する対価的な要素が強いのでケチるお金ではないです。また修繕もマンションの方がしっかり管理されるため資産維持ができます。それに対して一戸建て月8000円くらいの修繕費の予算では初期の10年間ならまだしも子どもの代までは残せないですよね。一戸建てのほうが建て直し時期がはやいのでその分お金もかかりますね。

[595: 匿名さん]

戸建は火災保険、地震保険がマンションより高いですし、インターネット費用もかかりますね。

[596: 匿名さん]

管理費滞納ってどこの話しだよ。NHKの受信料じゃあるまいし。このレベルのマンションじゃありえんでしょ。管理費滞納するような人にはこのマンション買えませんよ。

ちなみにマンションの管理費修繕積立金は必ず回収できるよ。時効で回収できないのは駐輪場代や駐車場代。ただその前に対策うつけどね。

[597: 買い換え検討中]

ブランズシティ久が原、モデルルームに行ってきました！
あまり期待せずに行きましたが、非のつけ所のない素晴らしいマンションでした。
モデルルームで一緒になった他のお客さんも、皆さん、落ち着いた感じで、きちんとした身なりの、感じのいい方ばかりでした。
販売員さんが、ここを検討されてる方は、聞いたことのある大企業の方とか社会的地位の高い方ばかりです、とおっしゃってて納得。中庭でそういう方達と交流できるのも楽しみです。

[598: 匿名さん]

戸建て10年で100万程の修繕では済まないと思います。
外壁と屋根塗り直しだけでも、もっとかかります。
それに築10年を過ぎてくると、設備系がまず老朽化してきますよね。
給湯、コンロ、トイレ、蛇口の水漏れなど…色々交換する事になっていくと、結局同じくらいかかると思いますよ。

[599: 匿名]

>>598
ボロ家で、雨風がしのげればいいだけなら、外壁だけ塗って100万ですむのですよ。それが許されるのが戸建のいいところ。マンションはイヤでも、プロの立てた修繕計画に基づいて、管理、修繕されます。

[600: 周辺住民さん [ 50代]]

まぁここに書いている人は知らないかもしれないが
戸建の10年後の屋根、壁塗り直しは100㎡程度の戸建なら
大手住宅メーカー系でも100万円強ですみますよ。経験済み。

給湯、コンロ、トイレ、蛇口の水漏れなど、って書いているけど
そりゃマンションでも同じでしょ。

マンションも住んだことあるけど、結局誰も管理組合やりたくなくて人任せ。
で修繕が近づくと騒いで、でも人任せ。
そうならないといいですね

[601: 匿名さん]

このエリアでここまでの坪単価出すのならもう少し便利な湾岸エリアとかの方が良くないですか？
品川区の方の物件とか..そのへんと合わせて検討してる人いますかね？

[602: 匿名さん]

私は天王洲の物件と合わせて検討してますよ

[603: 住まいに詳しい人 [男性]]

まあまあまあ、いいじゃないですか。
マンションでも戸建てでもその人の価値観の問題でしょう。

前の方が示唆しているように、マンションでも入居者皆がきちんと自分の家という意識をもって
しっかり管理していれば良いコミュニティーになっている例もいくらでもありますよ。
勿論その逆の例も。