シティテラス杉並方南町

[買い換え検討中 [男性]]

シティテラス杉並方南町について知りたいです。

駅近１分で、便利に生活できるといいですね。
共用設備や室内の雰囲気など、いろいろ気になっています。
いかがでしょうか。


所在地：東京都杉並区方南二丁目459番1他　
交通：ノース：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩1分、
　　　サウス：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩2分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
総戸数：298戸　
構造・規模：ノース：鉄筋コンクリート造　 地上6階建、
　　　　　　サウス：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上11階建　
　　　　　（建築確認申請上は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上10階・地下1階建）　

[3738: 名無しさん]

20分ですか、、新宿まで4kmくらいを20分はなかなかですね。

[3739: 匿名さん]

いくら丸の内線の駅とは言え所詮は支線なんだから、お世辞にも使いやすい駅とは言いにくい・・・

[3740: 3728]

3728の書き込みをしたものです。方南町は使いにくいので普段は自転車で笹塚まで行っており当日は珍しく方南町から帰ろうとしてました。

写真載せた通りの駅の電光掲示板見て20分待ちと思い、待つのも嫌だったので当日は結局中野坂上からタクシーで帰宅しました。

表示の問題のみで実際は10分超くらいの待ちだったのですね。
20分待ちは早とちりの勘違いとのこと理解しました。すみませんでした。

ただ方南町は駅があまりにも使いにくいので私は普段は歩くと2倍時間がかかる笹塚の駅使ってます。笹塚なら電車本数も多く新宿まで昼の時間で4分、朝でも遅いとかで7〜8分で20分もかかることはないのでトータルで笹塚ですね。

このマンションからは方南町一択になると思いますが、、

[3741: 匿名さん]

>>3740 3728さん
どのように使いにくいのですか？

[3742: 匿名]

>>3740 3728さん

方南町より笹塚が2倍ということは、どちらの駅も微妙に遠いですね。。

方南町8分笹塚16分というところでしょうか。

方南町別に使いづらくないですけどね？

駅小っちゃいから、笹塚よりもホームまで早いし、、

ただ、朝の遅延は困るかな。
20分は極端な例ですが、15分前後はかかりますね。

[3743: 匿名さん]

>>3740 3728さん
勝手に写真まで撮られて投稿された人はいい気はしないと思いますよ。
必要部分だけトリミングするとかやりかたがあるのでは？

[3744: 匿名さん]

朝の遅延、20分もかかりますか？毎朝使ってますが15分前後です。あと上の方もおっしゃっていますが、駅が広くないの使いやすいです。どちらかと言うと使いやすい駅なのでは。

[3745: 匿名]

確かに、目的地が新宿なら笹塚の方が便利ですが、
勤務先等が、山手線の内側の
四谷周辺・赤坂周辺・霞が関周辺・銀座周辺などの場合、
方南町の方が便利ですかね。
京王線で新宿まで行っても、
朝の新宿駅の乗り換えは、とっても大変です。
丸の内線なら、新宿を乗ったまま通過しますから。
あと、再開発でオフィスが増えている西新宿に勤務していれば、
当然、方南町の方が便利。
人によって、どっちが便利かは分かれると思います。

[3746: マンコミュファンさん]

今週のダイヤモンドの記事で方南町は準都心の扱いでしたね
方南町の評価は書いてありませんでしたが、中野富士見町は偏差値50ちょっととマージナルな位置付けですね

[3747: 匿名さん]

朝の遅延は、15分でも20分でも困ります！！

[3748: 匿名さん]

待ち時間ではないですよ。15分、20分で新宿に着くという意味ですよ。

[3749: 匿名さん]

まぁ基本的に、朝は昼以降に比べると電車って時間がかかる。

マンションの売り文句で、新宿まで１０分！　って書いていても、あくまでそれは通勤ラッシュ時間帯以外の話であって、それが普通だと思う。

笹塚～新宿のほうが方南町～新宿よりも早いのは、ただ間にある駅数が少ないから。京王線なら笹塚の次が新宿だし、京王新線なら幡ヶ谷・初台・新宿となる。方南町～新宿は間に４駅あるからね。

京王線を通勤時に使ったことはないからわからないのだが、通勤時の混雑ぶりは、どちらが凄いのだろうか？

[3750: 匿名さん]

京王線の笹塚は時間帯にもよるけど朝は空いているのでは？半分は都営新宿に乗り換えるし、混んでいるイメージあまりないです。

[3751: 匿名さん]

あら、そうなんですか。実際に一度、平日、自分の通う時間帯で見てみたほうがいいのかもしれないですね。空いているのならばラッキーということで（笑）
丸ノ内線のみのユーザーの場合は、ものすごく混んでしまうという感じにどうしてもなってきてしまうのかもしれませんけれど。
ただ乗り換えなくて良いと言うのは楽だったりはします。

[3752: マンション検討中さん]

混んでるというならば、今中央線を通勤として使っていますがものすごい混んでいます。息が出来ないぐらい。そしていつも遅れている。この前も人身事故？だったかな、その影響で遅れるはものすごい混んでるはで散々でした。耐えられなくなって来たので、今別の路線で通える住まいを探しています。丸ノ内線を通勤時間に使ったことがないので分からないのですが、どのぐらいの混みようなんでしょうか。通勤時間はどの路線も混むとは思うのですが、もし直通になるなら始発で座れるし、とても便利ですよね。

[3753: 通りがかりさん]

笹塚にも中野富士見町にも住んだことある中野坂上住人です。
朝8時くらいは笹塚は人を押し込む専用の職員？アルバイトがいるくらい電車はパンパンですよ。

丸ノ内線も中野富士見町始発以外はほぼ酷いです。中野坂上駅では特に方南町方面からの電車が丁度来るとギュウギュウです。笹塚並みに。
新宿で人が降りても新宿から乗ってくる人も沢山いるので赤坂見附まではとにかく混んでます。時間調整が多くてよく遅れてます。
なのでいつも丸ノ内線乗っても新宿でJRに乗り換えてます。その方が早いし空いてます。

[3754: 匿名さん]

あー、山手線の内側に住みたい！！

[3755: 匿名さん]

国交省が、首都圏の路線の混雑率を発表しています。

http://www.mlit.go.jp/common/001099727.pdf#search=%27%E9%A6%96%E9%83%B...

路線別とはいえ、その路線内のある区間での混雑率なので、方南町界隈に該当するってわけでもないのですが。

[3756: 匿名さん]

どうやら遅延率も発表していました。

http://www.mlit.go.jp/common/001138607.pdf#search=%27%E5%9B%BD%E4%BA%A...

京王線も丸の内線も、まぁマシなほうですね。

[3757: 匿名さん]

こちらのほうが、遅延率の最新版でした。

http://www.mlit.go.jp/common/001215328.pdf

京王線のほうが、優秀でした。

[3758: 匿名]

>>3753 通りがかりさん
そのアルバイト、俺もやりたい。

[3759: 周辺住民さん]

混雑率、東京って異常ですね。直通運転開始が中野坂上の混雑緩和になるといいのですが。
渋谷駅西口、新宿駅西口、ともにバスで30分くらいでした。座れますしのんびり車窓を眺められて急いでいない時はいいですね。先日帰宅ラッシュ時電車を諦め新宿東口からタクシーに乗りました。2500円くらい。自宅に帰る方法が何パターンもあるのはやはり便利だと感じました。

[3760: 匿名さん]

東京地下鉄には素早く連結や分割できる車両の開発を期待したい。

[3761: マンコミュファンさん]

>>3755 匿名さん
新大塚から茗荷谷間だから参考にならないですね。
池袋からの始発は乗れないくらい並んで混んでますから…

[3762: 検討板ユーザーさん]

>>3761 マンコミュファンさん

参考には全くなりませんね

[3763: 通りがかりさん]

既出だと思いますが
方南町朝7時台は中野富士見町で始発に乗り換えでほぼ座れる（1本分遅れるが）
8時台は始発の間隔が空くので厳しいかも

[3764: マンション検討中さん]

そんなにスムーズな移動がしたいな
らもっと都心にすめばいいだけなのでは、、ここは価格高いからなんか付加価値がないと決断しきれない気持ちはよく分かりますが

[3765: 匿名さん]

いたく同感！！

[3766: 匿名さん]

山手線の外に出たら、その時点で都心住まいとは言えません。贅沢は言えませんよね。

[3767: 匿名さん]

地下鉄に関しては中野富士見町が便利だと気づきました

[3768: マンコミュファン]

杉並区内で駅徒歩1分はまずらしいので、この物件を見に来ました。
皆さん何故か、話をされませんがこの物件は、土地は所有権ではなく借地権ですね。
2087年12月には更地にして返還しなければなりません。いわゆる新法の借地権なので
定期借地というやつです。所有権ではないので、借地料が発生しますが、
固定資産税の土地分は発生しません。通常借地期間にわたって、その取り壊し費用を
積み上げることが必要になると考えられます。
ところで、このコミュニティーの冒頭にここの土地は元官舎で住友不動産が105億円で落札
との記載がありました。これを総敷地面積で割ると坪単価は2,302百万となり、
総建築面積40,187.37で割ると坪単価862,211となります。建築坪単価を1百万とすると
建物全体の単純坪単価（借地権代込み）は1,862,211円となります。この建物には
共有施設や廊下、その他の専有部分以外の建物面積が30％含まれるとすると、専有部分に
負担させるコストは坪当たり2,420,875円となり、デベロッパーの適正利益として25％
を乗せると坪単価は3,026,093円となりますね。あくまで単純計算の話ですし、何らか
の条件を見落としているかもしれません。このページ冒頭にある価格は68.08㎡で7198
万円と有りますので坪単価は3489千円となり、デベロッパー利益は25％ではなく30％
に設定されていると思われますね。この物件は定期借地なので、年を経るごとに残存
賃借期間が短くなってくるので、土地が値上がりしたとしても、物件価格は低下してくるでしょう。
この話は千代田区の千桜のスレで散々やっていたのですが、一般的な駅近物件とは
同じに考えない方がよいとは思われますね。

[3769: 匿名]

>>3768 マンコミュファンさん

えっ？借地なんですか！？
所有権だと思っていましたが、、

[3770: マンコミュファンさん]

所有権ですよ
誤った情報ですので、削除依頼だしておきます

[3771: 匿名さん]

3769です。ブリリア三鷹の物件概要を間違えてみてしまったようです。
（リンクが違っていたのかもしれません。今公式HPの物件概要はリンクが
なくなっているようですが。）
こちらの物件は定期借地ではないようですが、敷地面積は9180.5㎡で
土地坪は3774千円にもなるようです。ずいぶん高い気がしますね。
建物総面積は記載が無いので分かりません。

[3772: 匿名さん]

すみません、上記のものですが、建築総面積の記載はありますね。
ノースが2,322.84でサウスが24,080.42とサウスのほうが10倍大きいようですね。
合計で26,403.26なのでこれで105億といわれる土地代を割ると、建築面積1坪あたりの土地代は
1,312千円となります。建築費を坪1,000千円とすると土地代を含めた建築1坪当たりは2,312千円
となります。共有部分の面積が3割程度30/130とすると専有部分の共有部分を含めたコストは
3,006千円となります。これに適正利潤としての利益相当分（販売費用なども含む）として1.25倍すると
3,757千円となりますので、現状売りに出ている住戸の坪単価が3,491から3,852というのは
儲けすぎの価格設定ではないと思われます。儲けすぎなのは、官舎の払い下げ額の方のような気がします。
通常は、マンションの場合は取得費に占める土地代よりは建築費の方が高いものですが、ここでは
どうも土地代の方が高いようです。土地代は減価償却できない上、固定資産税も経年による減額が無い
ことになります。もっともこの地図で見ると方南町駅前の路線価は228.1万円と出てきますから、それを
377.4万円で仕入れたということなのでしょう。
http://tochi-value.com/station/hounanchou/
その意味では、今後価値が落ちないとすれば相続対策的に使える物件ということになりそうです。

[3773: 匿名さん]

3772さんの書き込み、とても参考になります。そういう見方もできるのか。会社としては設けていくという姿勢自体はごく健全だと思いますが
あまりに高くなりすぎてしまうと、純粋に普通に売れなくなってきてしまいますよね^^;

建物内モデルルームになっているので、実物を見ることが出来ます。共用部なども見て回ることができるともっとイメージが掴めるかもしれません。

[3774: 匿名さん]

杉並和泉レジデンスがすぐ完売したんだからここは値付けが適正ならすぐ売れる立地。仕入れ値から高すぎるし、無駄なビラ巻き営業見直して価格下げないとマジで売れないぞ。

[3775: マンション検討中さん]

ここは便利ですが、団地感がすごいです。便利で高い団地に住みたい方はいいのではないかと、、

[3776: 匿名]

こんな重厚なエントランスの団地ないでしょ。

[3777: マンション検討中さん]

ここの営業が方南町をディスってた。古くて汚い駅だと。

[3778: 名無しさん]

それ、町をディスってるんじゃなくて駅が古いって話ですよね？それなら事実じゃないですか？
むしろそういうのを隠す方が信用できない営業だと思うな。

[3779: マンション検討中さん]

見に行きましたけど、団地感はないかな。周辺も団地感はなかったですよ。ただ駅は古いと思います。ターミナル駅でないので使いやすさはありました。

[3780: マンション検討中さん]

駅の内装はホームの6両対応化に伴って綺麗になるみたいですね。 下北沢にも新宿にも阿佐ヶ谷、高円寺にも何処にも行きやすいので、立地はまあまあかなと思ってます。後はもう少し安くなると踏ん切り付くのですが。

[3781: 名無しさん]

安くはならないでしょうね。すみふは売れなくても値下げしない方針ですから。そもそもまだ全戸出してないですし。

[3782: 匿名]

入居始まりましたね。
バルコニーが丸見えでキツイですね。。

[3783: マンション検討中さん]

下北沢に行きやすいですか？？

[3784: 匿名さん]

自転車で15分位で行けます

[3785: マンション検討中さん]

>>3783 マンション検討中さん

タクシー 1000円 だね。

[3786: マンション検討中さん]

>>3778 名無しさん

あまり多く書きませんが、
駅が汚い
商店街が活気ない
若者が少ない、高齢化してる
…

と、契約断った途端にdisりはじめました。。。

[3787: 匿名さん]

杉並の中じゃこれでも若者子供多い方
浜田山とかマジ老人しかいない