シティテラス杉並方南町

[買い換え検討中 [男性]]

シティテラス杉並方南町について知りたいです。

駅近１分で、便利に生活できるといいですね。
共用設備や室内の雰囲気など、いろいろ気になっています。
いかがでしょうか。


所在地：東京都杉並区方南二丁目459番1他　
交通：ノース：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩1分、
　　　サウス：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩2分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
総戸数：298戸　
構造・規模：ノース：鉄筋コンクリート造　 地上6階建、
　　　　　　サウス：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上11階建　
　　　　　（建築確認申請上は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上10階・地下1階建）　

[3676: 匿名さん]

スーモに賃貸出てますね。
70平米2SLDKで、30万、、、
30万で借りる人居るかな、方南町に。。

[3677: マンコミュファンさん]

>>3676 匿名さん
とりあえず転売ヤーさんが様子見で出してるんでしうね。あんなに戸数あるのでいずれ市場価格は下がると思いますが、、

[3678: マンコミュファンさん]

>>3677 マンコミュファンさん
それかまさかの自作自演、、というのは深読みしすぎですかね

[3679: 匿名さん]

転売したくても買手がつかなくて賃貸に出したとか？

[3680: 匿名さん]

>>3679 匿名さん

下衆の勘繰りw

[3683: 通りがかりさん]

[No.3681～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3684: 通りがかりさん]

>>3666 匿名さん
んなこたぁ関係ねぇ。
あくまで武蔵ゆかりの地、武蔵小山が好きなだけだ。

[3685: マンション検討中さん]

東京メトロの公式発表いつになるんだろう

[3686: 通りすがり]

メトロ発表、気になります。「直通運転」がどうなるかで今後の街の発展に影響が…。

[3687: 匿名さん]

例えば新宿3丁目の丸の内線時刻表を見る。
新宿行き、中野富士見町行きが方南町まで
入り、それが折返し方南町発になる。

よって、方南町からの直通は朝8:00ごろから。
と思う。

[3688: マンション検討中さん]

>>3687 匿名さん

そうなると良いのですが、荻窪発を減らさないとできませんよね？

[3689: マンコミュファンさん]

>>3688 マンション検討中さん
中野富士見町発が8時台にあるから、荻窪発を減らさなくても方南町発にできるのでは？

まあ、メトロから公式発表されない限りわかりませんが

[3690: 匿名さん]

中野富士見町の車庫からいっぱい列車が出てきますからね。
今の中野富士見町の時刻表を見ると、朝５時～９時台まで２本に１本が始発、恐らく車庫から出てきたと思われます。
それらの大部分がいったん方南町に出てきてから池袋行きになるのではないでしょうか。
そうなると便利ですね。

[3691: 匿名さん]

現状の方南支線の３両編成車両も、中野車庫を出た後、中野富士見町から方南町まで回送運転して、方南町始発になっていて、車庫に戻る時も、方南町まで運転してから回送運転しているので、まあそれと同じようになるのでしょうね。

[3692: 匿名さん]

工事の目的が、西新宿駅の混雑緩和。池袋発を西新宿まで引っ張りたい。
池袋発を方南町まで引っ張るしか、公式にかかれてないので心配です。
いつ発表かな～

[3693: 匿名さん]

方南町始発もたくさんあります。公式に。

[3694: 周辺住民さん]

マンション周辺の戸建に最近引っ越してきた者です。検討者じゃなくてすみません。。
さすがお高いだけありとても素敵で散歩がてら見ています。
街の情報を得るためにここのレス見ていまして一喜一憂しています。
たしかに街はめちゃくちゃ地味ですし、ここでこれだけ言われると宗教の不安も少なからずあります。
（ちなみに今のところ一切なにも感じるものはないですが…）
でも買い物はスーパー、薬局、ホームセンターと便利ですし、やはり都心部へのアクセスが電車バス車全てにおいて抜群です。
杉並は子育て支援に力を入れているようで児童館や図書館のイベントなど充実しているように思いますよー！
（前住んでいた行政との比較になってしまいますが）
我が家にも小さな子供がいるのでファミリー世帯が増えてくれるといいなあと期待してます。

[3695: 匿名さん]

ここかシティハウス笹塚レジデンスかシティハウス中野テラスで迷いますね。
どこも甲乙付けがたいかも。

[3696: 匿名さん]

>>3694 周辺住民さん

購入者です。ご近所さんの投稿嬉しいです！
ここのスレは検討と言うよりもなぜかこき下ろすことに生き甲斐を感じているような投稿者が多くて困惑していました。

私もコンパクトに駅前に全て纏まっていて生活しやすい点を重視して決めました。
寝起きをする街に派手な繁華街や風俗街は求めていません。(むしろ子育てするなら繁華街はないほうが良いと思う)
都心に近くても肩の力を抜いてのびのび生活できそうな雰囲気が気に入ってます。

先日購入者の説明会に行ってきましたが、皆さんそのあたりを理解してそうな品のある方が多かったように感じました。
たぶんここを契約する人はタワマンや賑やかな街はあえて選ばないんだろうと思います。

ゆったり穏やかに生活したいですね。
ご近所さん、よろしくお願いします！

[3697: 匿名さん]

地味な下町風情がいいですよね！わかります。

[3698: 匿名さん]

分かります。先日モデルルーム見に行ってきました。購入する予定でいます。マンション周辺に生活必需品がすべて揃う。なのにうるさくない住宅街。駅まで1.2分で、10分程度で都心に行ける。電車、バス、タクシーどの交通機関を使っても便利。気取らず、頑張らなくていい街といった感じですかね。

[3699: 匿名さん]

下町というか、郊外物件だから当たり前です。

[3700: 匿名さん]

マンションコミュニティを見るようになって驚いた事の一つに23区内でも郊外と言われることかな
足立区とかは理解できなくもないけど杉並区や品川区で郊外って書いてる人は世間とずれてることを認識した方がいいよ

[3701: 匿名]

>>3700 匿名さん

その通りですね。
まぁそうやってネガを振りまきたいだけでしょうね。

[3702: 匿名さん]

>>3695
どれもいまいちかな・・。

[3703: 匿名さん]

>>3700
山手線内側にずっといると外側は郊外って感覚になるんだよね。世間からはずれてるかもしれないけど。
ちなみに品川区は内側エリアがあるので(そこは)郊外とは思ってない。

[3704: 匿名さん]

>>3703 匿名さん
ここを郊外だと思って検討もしてないのに何でネガるの？それが不思議。

[3705: 匿名さん]

>>3704
3700さんの疑問に答えただけ。どういう人間が杉並区あたりを郊外と認識してるかをね。
ちなみにこれはネガでもなんでもない。郊外という言葉をあなたがネガティブに捉えてるだけでしょ。
自分はパークシティ浜田山を検討・見学したこともあるよ。

[3706: 匿名さん]

都心でも郊外でもなくその中間の住宅街と思いますよ。

[3707: マンション検討中さん]

>>3705 匿名さん
子供の頃から山手線内側に住んでる友人達に聞いてもあなたのような回答じゃなかったので、「あなた」がずれてるだけですよ(笑
そのような感覚でいると知らずの内に恥をかいてるかもしれませんよ。
ああ、またあいつの意識高い発言が出たねーってな感じでね。

[3708: マンション検討中さん]

>>3706 匿名さん
それが普通の感覚ですね

[3709: 匿名さん]

>>3707
意識高いのはどっち？
足立、埼玉、千葉とか馬鹿にしてない？大丈夫？

>足立区とかは理解できなくもないけど

[3710: 匿名さん]

>>3709 匿名さん
これ以上は迷惑なので雑談でどうぞ

[3711: 匿名さん]

>>3705 匿名さん
だから、ここは検討してないんでしょ？邪魔だから来ないで。

[3712: 名無しさん]

出身が井の頭線沿いの杉並で今は方南町と笹塚の間のやや方南町寄りに住んでますが、杉並は郊外と思いますよ。。郊外には郊外の良さあるし、山手線内側には内側の良さがありますね。

都会と田舎どちらが良いかとか、都心と郊外どちらが良いかとか議論するのもバカらしいから自分のライフスタイルに合わせて好きなとこ住めばいいのでは？

私の場合は都心もいいとかと思いつつも都心なりの不便さも思うこともあるし、湾岸側には子供の頃の記憶であまりいいイメージ持ってないし、何より実家まで気軽に行ける距離が心地よいのであの辺りに住んでるのですが、人それぞれ金額の都合とか、通勤時間の都合とか色々あるでしょう。

いちいちもっと都心でないととか行ってくる人ってどうかしてる人と思ってしまいます。

[3713: 名無しさん]

地方とか郊外出身者はたまにコンプレックス丸出しの変なのいるよね。

[3714: 匿名さん]

コンプレックスでなく、地縁がないから何に縛られることもなく客観的に一番いいエリアを選べるというだけの話しなのではないのですか・・

[3715: 通りがかりさん]

郊外といえばおとといのブラタモリは面白かったですね。なんにもなかった郊外の田園調布が高級住宅街になっていったことがどうしても理解できない類の人もきっと世の中には一定数いるのでしょう。まあ、結局、人それぞれですよね。好きなとこに住めばいいんじゃないですか。

[3716: 匿名さん]

今どき全く流行りませんよね、田園調布も。郊外すぎて敬遠されてる。今の相場では都心じゃないと勝てないよ。

[3717: 検討板ユーザーさん]

勝ち負けでしか判断出来ないなんて可哀想

[3718: 周辺住民さん]

>>3694 さん

>先日購入者の説明会に行ってきましたが、皆さんそのあたりを理解してそうな品のある方が多かったように感じました。
そうなのですね！もしお子さんがいらっしゃるご家庭で、公立であれば同じ小学校に通わせてもらうことになるので嬉しく思います。
ご購入後ですとネガレス気になることと思います。

周辺住民のコメント追加しておきます。
昼間はお年寄りが多く、『杉並区』ですが下町の雰囲気です。おじいちゃんの歩きタバコもよく見かけますが、失礼な言い方ですが自分より先に召される方ですし、それよりも今後の街&駅がどう変化していくのか…大きな賭けですが(笑)ゆるゆる楽しもうと思っています。何より昨日の大雪などではやはり都心から近いに越した事はないですよね。
引越し当初はこのスレを見て街や住民の嫌なところばかりが目についてブルーになってた時期もありましたが、近所の人や商店街の方との交流で最近では全く気にならなくなりました！のんびり良い街です。
まあ、私もローンで買ってしまった身なので良く思いたい！という気持ちが強いかもしれませんが、そういう方が多くなればいいなあと思います。マンションによい購入者様が集まりますように。

3694さんが素敵な新生活を送れますよう願っています！よろしくお願いします。

[3719: マンション検討中さん]

周囲からの金銭援助が無く、自力で購入するとなるとどのくらいの世帯年収が必要なのか気になります。こどもの教育費もかかるので無理はしたくないです。

[3720: 匿名さん]

>>3719 マンション検討中さん
頭金の金額、車の有無、子供の人数、どんな生活がしたいかにもよりますよ

[3721: マンション検討中さん]

>>3720 匿名さん
そうですよね。頭金1000万円。車無し。中学二年生と小学六年生。それぞれ塾と習い事を一つずつ。月一回は家族で日帰りで観光したいなと。そんな感じですね

[3722: 匿名さん]

>>3721 マンション検討中さん
更に言うとお子さんの私立公立等の条件や、ご夫婦の年齢などが加わってきます

自分でシミュレーションした結果だと大丈夫そうだけど、fpやインターネット掲示板の相談サイトで安全という金額を超えてるとかで悩んでるんじゃないかと思います
世間一般の住宅ローンの安全基準はすごく石橋を叩いたものになります
そりゃそうです
fpに相談したのに破産したなんて話が回ったら商売あがったりです
なので、少し頑張った物件を買う場合は、自分で念入りにシミュレーションして下さい
最悪の場合、物件を売って賃貸に済めばなんとかなる脱出ルートを確保してください
そういう覚悟があればあなたのシミュレーション通りに購入していいと思います
まあ、人によっては無責任なこと言うなって人もいるかもしれませんけどね

[3723: マンション検討中さん]

お金があれば麻布でも田園調布でも住めますが、そうじゃないから皆んな色々妥協するんです。結局お金なんですよね。もしお金があれば方南町でも豪邸に住めるんですよ。

[3724: 匿名さん]

で、丸ノ内線の公式発表はいつ頃なの？

[3725: マンション掲示板さん]

ここの場所遺跡の発掘調査していた

竪穴式住居跡 土器とかでてた

駅近い 商店街あり バス路線永福町 新宿 新代田 渋谷 阿佐ヶ谷と路線あっていい
地下鉄方南町駅は車庫のための盲腸線なので本線より本数少ない

[3726: 匿名さん]

盲腸線… 面白い!!

[3727: 匿名さん]

ざっくりですが、このマンションの価格帯からすると、
世帯年収１５００万前後がボリュームゾーンかなと・・・

[3728: 名無しさん]

中野坂上で盲腸線乗り換え20分待ちだけど、、朝の行きは本数多いから接続はいいけどそんなスムーズではない。
不思議なのは、盲腸線は三駅を行ったり来たりしてるだけなのにたまに遅延してること。
また坂上で乗り換えても新宿まで電車がほぼ毎日遅延する。
方南通りをまっすぐ丸ノ内線も走ってくれるならいいけど中野坂上に迂回していくためそんなに早くない。
下手したら笹塚までチャリで行った方が新宿までのアクセスは良いとかも多い。
朝の始発時はこのマンションよりの入り口は閉鎖されていて環七渡った入り口に行く必要がある。

廃れた街のマンションなのにこの強気な価格帯を払う能力のある方は、特段理由がない限り他の場所で買う方がいいと思う。

私は地元民としてお勧めできない

[3729: 匿名]

２０分待ちとかねーから。
悪意あるな、この投稿。

[3730: 口コミ知りたいさん]

>>3728 名無しさん
そんなに開くことあるんですね。中野坂上最終でも接続してたと思うので、そのへんは強みかと思っていましたが。。

[3731: 匿名]

>>3730 口コミ知りたいさん

無いですよ。
時刻表見れば分かります。
そもそも方南町に住んでますが、有り得ないです

[3732: 評判気になるさん]

>>3730 口コミ知りたいさん
自己レスです。失礼しました。終電とは接続していなかったですね。思い違いでした。また、20分開くこともなさそうですね（これは感覚的にもそうですが）。

[3733: 匿名さん]

悪質ですね
何が目的なのかわからない

[3734: 周辺住民さん]

3728殿が地元の方なら、ちょっと悪意があるな。
意味なく癪なので、補足させていただく。ご存じの方、ごめんなさい。

実際、写真のように掲示されることはある。多分、画像は編集していない。

23時台、池袋発中野富士見町行の6両と方南町～中野坂上の3両が、中野坂上を交互に出る。
その場合、2番線3両編成用ホームの行先電光掲示１行目には
「中野富士見町行の次の電車は1番線から先に出発します」
というテロップが流れ、その瞬間、2番線から直近に出る電車の発車時刻案内が上書きされる。

23時08分：方南町行(3両)　2番線発
23時15分　中野富士見町行(6両)　1番線発
23時21分　方南町行(3両)　2番線発
23時25分　中野富士見町行(6両)　1番線発
23時31分　方南町行(3両)　2番線発
が平日の時間割だから、23時12分という写真の時刻は、23時21分2番線発方南町行の案内が
23時15分1番線発中野富士見町行の案内に上書きされて見えていないだけ。

時刻表を見てお分りのとおり、20分に1本ということは、ない。
23時台になると方南町行が最大で13分待つよ、というならその通り。

[3735: 匿名さん]

方南町行と、中野富士見町行が違うホームから出発するからでしょ。

ただ、ご本人が並ぶホーム間違えただけかと・・・

ただ方南町始発、池袋行きが通勤時間帯に登場するかは気になりますよね。

[3736: 名無しさん]

それにしても13分待ちがあるのは知らなかった。
あと、朝の遅延の件も書いてますが、それはいかがでしょうか？

[3737: 匿名]

>>3736 名無しさん

朝の遅延は、新宿まで20分くらいかかるって感じですね。
あと、時間によっては中野坂上で、本線に乗れないくらい混んでる事ですかね。

[3738: 名無しさん]

20分ですか、、新宿まで4kmくらいを20分はなかなかですね。

[3739: 匿名さん]

いくら丸の内線の駅とは言え所詮は支線なんだから、お世辞にも使いやすい駅とは言いにくい・・・

[3740: 3728]

3728の書き込みをしたものです。方南町は使いにくいので普段は自転車で笹塚まで行っており当日は珍しく方南町から帰ろうとしてました。

写真載せた通りの駅の電光掲示板見て20分待ちと思い、待つのも嫌だったので当日は結局中野坂上からタクシーで帰宅しました。

表示の問題のみで実際は10分超くらいの待ちだったのですね。
20分待ちは早とちりの勘違いとのこと理解しました。すみませんでした。

ただ方南町は駅があまりにも使いにくいので私は普段は歩くと2倍時間がかかる笹塚の駅使ってます。笹塚なら電車本数も多く新宿まで昼の時間で4分、朝でも遅いとかで7〜8分で20分もかかることはないのでトータルで笹塚ですね。

このマンションからは方南町一択になると思いますが、、

[3741: 匿名さん]

>>3740 3728さん
どのように使いにくいのですか？

[3742: 匿名]

>>3740 3728さん

方南町より笹塚が2倍ということは、どちらの駅も微妙に遠いですね。。

方南町8分笹塚16分というところでしょうか。

方南町別に使いづらくないですけどね？

駅小っちゃいから、笹塚よりもホームまで早いし、、

ただ、朝の遅延は困るかな。
20分は極端な例ですが、15分前後はかかりますね。

[3743: 匿名さん]

>>3740 3728さん
勝手に写真まで撮られて投稿された人はいい気はしないと思いますよ。
必要部分だけトリミングするとかやりかたがあるのでは？

[3744: 匿名さん]

朝の遅延、20分もかかりますか？毎朝使ってますが15分前後です。あと上の方もおっしゃっていますが、駅が広くないの使いやすいです。どちらかと言うと使いやすい駅なのでは。

[3745: 匿名]

確かに、目的地が新宿なら笹塚の方が便利ですが、
勤務先等が、山手線の内側の
四谷周辺・赤坂周辺・霞が関周辺・銀座周辺などの場合、
方南町の方が便利ですかね。
京王線で新宿まで行っても、
朝の新宿駅の乗り換えは、とっても大変です。
丸の内線なら、新宿を乗ったまま通過しますから。
あと、再開発でオフィスが増えている西新宿に勤務していれば、
当然、方南町の方が便利。
人によって、どっちが便利かは分かれると思います。

[3746: マンコミュファンさん]

今週のダイヤモンドの記事で方南町は準都心の扱いでしたね
方南町の評価は書いてありませんでしたが、中野富士見町は偏差値50ちょっととマージナルな位置付けですね

[3747: 匿名さん]

朝の遅延は、15分でも20分でも困ります！！

[3748: 匿名さん]

待ち時間ではないですよ。15分、20分で新宿に着くという意味ですよ。

[3749: 匿名さん]

まぁ基本的に、朝は昼以降に比べると電車って時間がかかる。

マンションの売り文句で、新宿まで１０分！　って書いていても、あくまでそれは通勤ラッシュ時間帯以外の話であって、それが普通だと思う。

笹塚～新宿のほうが方南町～新宿よりも早いのは、ただ間にある駅数が少ないから。京王線なら笹塚の次が新宿だし、京王新線なら幡ヶ谷・初台・新宿となる。方南町～新宿は間に４駅あるからね。

京王線を通勤時に使ったことはないからわからないのだが、通勤時の混雑ぶりは、どちらが凄いのだろうか？

[3750: 匿名さん]

京王線の笹塚は時間帯にもよるけど朝は空いているのでは？半分は都営新宿に乗り換えるし、混んでいるイメージあまりないです。

[3751: 匿名さん]

あら、そうなんですか。実際に一度、平日、自分の通う時間帯で見てみたほうがいいのかもしれないですね。空いているのならばラッキーということで（笑）
丸ノ内線のみのユーザーの場合は、ものすごく混んでしまうという感じにどうしてもなってきてしまうのかもしれませんけれど。
ただ乗り換えなくて良いと言うのは楽だったりはします。

[3752: マンション検討中さん]

混んでるというならば、今中央線を通勤として使っていますがものすごい混んでいます。息が出来ないぐらい。そしていつも遅れている。この前も人身事故？だったかな、その影響で遅れるはものすごい混んでるはで散々でした。耐えられなくなって来たので、今別の路線で通える住まいを探しています。丸ノ内線を通勤時間に使ったことがないので分からないのですが、どのぐらいの混みようなんでしょうか。通勤時間はどの路線も混むとは思うのですが、もし直通になるなら始発で座れるし、とても便利ですよね。

[3753: 通りがかりさん]

笹塚にも中野富士見町にも住んだことある中野坂上住人です。
朝8時くらいは笹塚は人を押し込む専用の職員？アルバイトがいるくらい電車はパンパンですよ。

丸ノ内線も中野富士見町始発以外はほぼ酷いです。中野坂上駅では特に方南町方面からの電車が丁度来るとギュウギュウです。笹塚並みに。
新宿で人が降りても新宿から乗ってくる人も沢山いるので赤坂見附まではとにかく混んでます。時間調整が多くてよく遅れてます。
なのでいつも丸ノ内線乗っても新宿でJRに乗り換えてます。その方が早いし空いてます。

[3754: 匿名さん]

あー、山手線の内側に住みたい！！

[3755: 匿名さん]

国交省が、首都圏の路線の混雑率を発表しています。

http://www.mlit.go.jp/common/001099727.pdf#search=%27%E9%A6%96%E9%83%B...

路線別とはいえ、その路線内のある区間での混雑率なので、方南町界隈に該当するってわけでもないのですが。

[3756: 匿名さん]

どうやら遅延率も発表していました。

http://www.mlit.go.jp/common/001138607.pdf#search=%27%E5%9B%BD%E4%BA%A...

京王線も丸の内線も、まぁマシなほうですね。

[3757: 匿名さん]

こちらのほうが、遅延率の最新版でした。

http://www.mlit.go.jp/common/001215328.pdf

京王線のほうが、優秀でした。

[3758: 匿名]

>>3753 通りがかりさん
そのアルバイト、俺もやりたい。

[3759: 周辺住民さん]

混雑率、東京って異常ですね。直通運転開始が中野坂上の混雑緩和になるといいのですが。
渋谷駅西口、新宿駅西口、ともにバスで30分くらいでした。座れますしのんびり車窓を眺められて急いでいない時はいいですね。先日帰宅ラッシュ時電車を諦め新宿東口からタクシーに乗りました。2500円くらい。自宅に帰る方法が何パターンもあるのはやはり便利だと感じました。

[3760: 匿名さん]

東京地下鉄には素早く連結や分割できる車両の開発を期待したい。

[3761: マンコミュファンさん]

>>3755 匿名さん
新大塚から茗荷谷間だから参考にならないですね。
池袋からの始発は乗れないくらい並んで混んでますから…

[3762: 検討板ユーザーさん]

>>3761 マンコミュファンさん

参考には全くなりませんね

[3763: 通りがかりさん]

既出だと思いますが
方南町朝7時台は中野富士見町で始発に乗り換えでほぼ座れる（1本分遅れるが）
8時台は始発の間隔が空くので厳しいかも

[3764: マンション検討中さん]

そんなにスムーズな移動がしたいな
らもっと都心にすめばいいだけなのでは、、ここは価格高いからなんか付加価値がないと決断しきれない気持ちはよく分かりますが

[3765: 匿名さん]

いたく同感！！

[3766: 匿名さん]

山手線の外に出たら、その時点で都心住まいとは言えません。贅沢は言えませんよね。

[3767: 匿名さん]

地下鉄に関しては中野富士見町が便利だと気づきました

[3768: マンコミュファン]

杉並区内で駅徒歩1分はまずらしいので、この物件を見に来ました。
皆さん何故か、話をされませんがこの物件は、土地は所有権ではなく借地権ですね。
2087年12月には更地にして返還しなければなりません。いわゆる新法の借地権なので
定期借地というやつです。所有権ではないので、借地料が発生しますが、
固定資産税の土地分は発生しません。通常借地期間にわたって、その取り壊し費用を
積み上げることが必要になると考えられます。
ところで、このコミュニティーの冒頭にここの土地は元官舎で住友不動産が105億円で落札
との記載がありました。これを総敷地面積で割ると坪単価は2,302百万となり、
総建築面積40,187.37で割ると坪単価862,211となります。建築坪単価を1百万とすると
建物全体の単純坪単価（借地権代込み）は1,862,211円となります。この建物には
共有施設や廊下、その他の専有部分以外の建物面積が30％含まれるとすると、専有部分に
負担させるコストは坪当たり2,420,875円となり、デベロッパーの適正利益として25％
を乗せると坪単価は3,026,093円となりますね。あくまで単純計算の話ですし、何らか
の条件を見落としているかもしれません。このページ冒頭にある価格は68.08㎡で7198
万円と有りますので坪単価は3489千円となり、デベロッパー利益は25％ではなく30％
に設定されていると思われますね。この物件は定期借地なので、年を経るごとに残存
賃借期間が短くなってくるので、土地が値上がりしたとしても、物件価格は低下してくるでしょう。
この話は千代田区の千桜のスレで散々やっていたのですが、一般的な駅近物件とは
同じに考えない方がよいとは思われますね。

[3769: 匿名]

>>3768 マンコミュファンさん

えっ？借地なんですか！？
所有権だと思っていましたが、、

[3770: マンコミュファンさん]

所有権ですよ
誤った情報ですので、削除依頼だしておきます

[3771: 匿名さん]

3769です。ブリリア三鷹の物件概要を間違えてみてしまったようです。
（リンクが違っていたのかもしれません。今公式HPの物件概要はリンクが
なくなっているようですが。）
こちらの物件は定期借地ではないようですが、敷地面積は9180.5㎡で
土地坪は3774千円にもなるようです。ずいぶん高い気がしますね。
建物総面積は記載が無いので分かりません。

[3772: 匿名さん]

すみません、上記のものですが、建築総面積の記載はありますね。
ノースが2,322.84でサウスが24,080.42とサウスのほうが10倍大きいようですね。
合計で26,403.26なのでこれで105億といわれる土地代を割ると、建築面積1坪あたりの土地代は
1,312千円となります。建築費を坪1,000千円とすると土地代を含めた建築1坪当たりは2,312千円
となります。共有部分の面積が3割程度30/130とすると専有部分の共有部分を含めたコストは
3,006千円となります。これに適正利潤としての利益相当分（販売費用なども含む）として1.25倍すると
3,757千円となりますので、現状売りに出ている住戸の坪単価が3,491から3,852というのは
儲けすぎの価格設定ではないと思われます。儲けすぎなのは、官舎の払い下げ額の方のような気がします。
通常は、マンションの場合は取得費に占める土地代よりは建築費の方が高いものですが、ここでは
どうも土地代の方が高いようです。土地代は減価償却できない上、固定資産税も経年による減額が無い
ことになります。もっともこの地図で見ると方南町駅前の路線価は228.1万円と出てきますから、それを
377.4万円で仕入れたということなのでしょう。
http://tochi-value.com/station/hounanchou/
その意味では、今後価値が落ちないとすれば相続対策的に使える物件ということになりそうです。

[3773: 匿名さん]

3772さんの書き込み、とても参考になります。そういう見方もできるのか。会社としては設けていくという姿勢自体はごく健全だと思いますが
あまりに高くなりすぎてしまうと、純粋に普通に売れなくなってきてしまいますよね^^;

建物内モデルルームになっているので、実物を見ることが出来ます。共用部なども見て回ることができるともっとイメージが掴めるかもしれません。

[3774: 匿名さん]

杉並和泉レジデンスがすぐ完売したんだからここは値付けが適正ならすぐ売れる立地。仕入れ値から高すぎるし、無駄なビラ巻き営業見直して価格下げないとマジで売れないぞ。

[3775: マンション検討中さん]

ここは便利ですが、団地感がすごいです。便利で高い団地に住みたい方はいいのではないかと、、