シティテラス杉並方南町

[買い換え検討中 [男性]]

シティテラス杉並方南町について知りたいです。

駅近１分で、便利に生活できるといいですね。
共用設備や室内の雰囲気など、いろいろ気になっています。
いかがでしょうか。


所在地：東京都杉並区方南二丁目459番1他　
交通：ノース：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩1分、
　　　サウス：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩2分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
総戸数：298戸　
構造・規模：ノース：鉄筋コンクリート造　 地上6階建、
　　　　　　サウス：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上11階建　
　　　　　（建築確認申請上は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上10階・地下1階建）　

[21: 匿名さん]

300はいかないってば。しかも徒歩１分とはいえここの立地の周辺考えたらなんともいえないエリアじゃんよ。。。
300なんていったらいま絶賛大苦戦中のプラウド南阿佐ケ谷と同じになるじゃんよ！

[22: 匿名さん]

>>21
土地の取得価格と戸数から考えれば坪単価は最低でも300ぐらいないと利益無いのでは？

[23: 匿名さん]

>>22
スミフの土地入札で考えたら坪260でぼろ儲けだと思いますけども。
まぁ販売開始したらわかるとおもいますが300なんてことはどう考えてもあり得ませんよ。
丸ノ内線支線にあたる方南町が南阿佐ケ谷よりも高くなるなんてことはあり得ません

[24: 匿名さん]

住友物件、駅1分で260で出たら絶対買いたい！！ エントランスも豪華そうだし、新宿直通化、駅周辺の再開発《規模は小さそう》とリセールも問題無いでしょう。
販売が楽しみです。

[25: 匿名さん]

そうかな。坪260で出ても完売はしないでしょうね。そう簡単にいけない。

[26: 匿名さん]

土地仕入れ額と戸数からざっくり計算すると建築、販管費、消費税含めて1戸あたり6500万円強。 平均70平米としたら坪単価310以上というところでしょうか。 笹塚あたりとあんまり変わんない値段になっちゃいますね。 住友は相場を押し上げる戦略とりますから。 近隣の中古も上がるかもね。

[27: 匿名さん]

販売価格は70m2でざっくり5800万円でしょうね。低層階なら5000万切るでしょう

[28: 匿名さん]

最高価格でも6400万っていったところですか？

[29: 匿名さん]

>>27
それは無いでしょう。

[30: 匿名さん]

>>29
そうでもない。結構あってる。

[31: 匿名さん]

>>30
どういう計算なのでしょうか。
真剣に検討してるので教えてください。

[32: 匿名さん]

スミフの値付けは基本的に物凄くシンプルでわかりやすい。だいたいその時の相場2割増しで業界最高値付け水準が常。

[33: 匿名さん]

近所の三井営業にまで下手したら400あるかもと言われてた物件が260なわけないでしょうが...

[34: 匿名さん]

280が限界でしょうか

[35: 匿名さん]

取得金額から概算で坪価格に換算すると、土地だけで坪135万。
建築費が原価で最低でも坪120万と言われてるのでこれで足しても坪255万が原価。
販促費、利益等でデベが通常は3割は乗せますので331万、そしてここは住友です。
260しか出せない人は他行くしか無いですね。

[36: 匿名さん]

板橋区の埼玉よりで徒歩８～１０分で坪２５０万の部屋がありますよ。
なんたって住友ですから２５０万とか２７０万は甘いですね。
杉並区で徒歩１分ですよ。住友の小出しの売り方で３５０万はいくかも？

[37: 匿名さん]

>>36
平均坪350は良い読みだと思います。
パンダ部屋で300ちょっと、サウス最上階は400超えると思います。

[38: 物件比較中さん]

3年前にスミフが台東区で分譲した、大江戸線び駅歩1分上層階が坪260です。
3年前でそれですよ。
単純に杉並区、丸ノ内線徒歩1分というだけでもその方が単価は上になります・・・よね？
実際の利便性はさておいて丸ノ内線という響きは大江戸線より上ですよね。

[39: 匿名さん]

>>38
それって、大江戸タワーレジデンス？

[40: 匿名さん]

>>39
あそこは坪300前半だったかと、、
高層階は坪400以上だったよ

[41: 匿名さん]

皆さん地元じゃないでしょう（笑）
方南町で坪300も行くわけありませんよ。
そういうエリアではありません

[42: 匿名さん]

>>41
地元かどうかがここに何の関係が？
土地取得価格や今の市況から低額になるわけもなく、住友も地元層に売ろうとは考えていないでしょう。
デベはボランティアとでも思っているのでしょうか？
住友ですから利益の出る価格で持っている人に粛々と値上げしながら売っていくだけですよ。

[43: 匿名さん]

「ついに、この地が目を醒ませます。」

今まで、地域の方々が目を醒ましていなかったような言葉。地域の方々に失礼ではないですか？
住友は関西系のケチな会社と聞いていましたが、地域を貶めて販売なんて気持ちよくないですね。

[44: 匿名さん]

>>43
いくら何でも被害妄想が激しすぎでは？
あなたの方が随分失礼な物言いの様に思えますが？

[45: 物件比較中さん]

>>39
台東区の話は新御徒町前のシティハウスです。

確かに地元の方の価値感覚というものは無視できませんが、それとは別に
何やかんやと付加価値を演出しつつ、地元ではない人間に高く売りつけるのが商売ですからね。
今の市況で杉並区駅歩1分なら、さすがに平均300は付けてくると思いますが・・・

[46: 匿名さん]

杉並区は今は値段が下がってきています。あの荻窪大田黒のマンションですら坪300超えて売ったら客すら来ず300切ったんですが。
支線の方南町、しかもこの辺りは例の宗教お膝元。そこが300超えてくるって言ってるのは業界の人ですかね？現実見ましょうよ。
せいぜい280で売れたら御の字ですよ。西荻窪スミフなんて250よ

[47: 物件比較中さん]

2012年分譲開始のシティテラス西荻窪は、ちらっと調べたら駅歩12分で坪290程度のようですが。
駅力というかネームバリューは中央線西荻窪がかなり上だと思いますが、
スミフが今の相場で駅歩1分にどれだけ付けるのか、ですね。

[48: 匿名さん]

>>46
荻窪太田黒のパークハウスのことですか？
そんなに安い部屋あったんですか？ 2期始まる前にモデルルーム行ったんですけど最低320くらいでしたよ。その後すぐ完売になって。 大幅に値引くことなんてあるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

大田黒をここが超えるなんてことはあるんですか?

[50: 匿名さん]

>>49
それは無いでしょう。でも300強からは確実でしょう。

[51: 匿名さん]

>>50
さすがに300強はないとおもいます。
プラウド南阿佐ケ谷よりも下、パークハウス上鷺宮よりも上ぐらいでしょうね。

[52: 匿名さん]

>>51
スミフなら、ありえると思うけどね

[53: 匿名さん]

スミフってそこまでやっちゃうんですか？だとしたらやはりすごいですね。
スミフは確かにエントランスの豪華さのみで価格底上げを狙うと聞きますが
ここだと広さもあるので豪華なエントランスができそうです。

[54: 匿名さん]

一つ言えるのは、スミフの大規模物件が欲しければ一期一次で購入すべきだね

[55: 匿名さん]

>>54
それはスミフに限らずマンションであれば言える話。
マンションで大事なのは、買うなら最初から部屋等を決めておきそこに最初から全力投球で行くこと。
結局はパイの奪い合いだからね。最初のほうが有利になるわけで。

[56: 匿名さん]

方南町アドレスって惹かれますか？
なんか田舎臭い感じなのと電車の本数、時間を考えると
利便性的にはかなり厳しい感じならざるを得ませんよね？

あとリセールでは賃貸に関してはほぼ全滅だと思うので
売却しかなさそうですがそれも苦労しそうなのがこわい。
坪300を超えるなら素直に中央線沿線マンションを買って
おいたほうが間違いなさそうですね。

[57: 匿名さん]

>>46
4年前の駅12分が250ってなんの参考にもならない情報ですね。

[58: 匿名さん]

>>55
スミフの値上げを身をもって体験したことないんでしょーね

[59: 匿名さん]

>>58
値上げが怖いから先に買うとかチキンですか？
マンションはそういうものではありません。

[60: 匿名さん]

環七側で売ってる三井のマンションが苦戦中のご様子で値交渉も通りやすい様子を見てるとここもスミフとしてどう攻めてくるのか興味がつきませんな。定石通り相場二割り増しでくるのか、いや、それで捌ける自身があるのか。

[63: 物件比較中さん]

>>56
確かに、リセールはともかく賃貸は厳しそう。
ここで敢えて賃貸を選ぶ理由がない。
いるとすれば宗教関係の人かな？

[64: 匿名さん]

>>63
え？なんか宗教関係あるの？

[65: 匿名さん]

>>59
あんたがマンションわかってないな

[66: 匿名さん]

>>65
値上げされるから一期で買うとか、どれだけスミフ信仰なんでしょうか。

[67: 匿名さん]

>>64
とりあえず「方南町　宗教」でぐぐればすぐ出てくる。

[69: 匿名さん]

>>66
とりあえず、このお方はスミフは高いので買うなということでしょう。
それならそれでいいのでは。
彼にはこの物件に縁がないということですから。

それでモデルルーム来たりしたら、笑っちゃいますが。

[77: 匿名さん]

上の通り、だいぶ荒れていますが、駅至近プロジェクトということで、国分寺とここは気になっています。

300切るとなれば、昨今の相場からすると、住友不動産物件としてはかなり目に優しいですね。

[78: 匿名さん]

中央線にするか、丸ノ内線にするか、で別れるのと、
本線か、支線にするか、ってところでしょうか。

まずは路線をきめるところでしょうか。

[79: 匿名さん]

立川のプラウドタワーの価格を考えると、国分寺は結構いきそうな気がします

[80: 匿名さん]

どの物件でも一番条件が良いのは一期。
それに加えて住友やゴクレ、最近では三井まで最新市況を期毎に反映させてくるのに一期で買わないって、素人さんなんでしょうか？
気に入ったなら一期で買えは鉄則ですよ。

[81: 物件比較中さん]

利を取るなら丸ノ内線だと思いますが・・・・
中央線の方が一般的にウケはいいですね

[82: 匿名さん]

>>80
住不が顕著ということでしょ、地所だとか他のデベとは違いますよ。ゴクレは住不と似てるとは思いますが。
これは、それだけの話でしょ。
何をこだわっているのかわからない。

[83: 匿名さん]

パークハウス中野タワーも競合でしょうか。

[84: 匿名さん]

>>80
ドゥトゥール見にいってみなさい
1500値上げとかありえんよ、普通

[89: 匿名さん]

>>81
利においても中央線でしょ。
総武線と中央線でリスク分散されるし、一本で東京までいけます。

[90: 匿名さん]

どうも検討もしてない評論家気取りが一人紛れ込んで荒らしをしているようです。通報しておきました。

[92: 匿名さん]

>>90
ケンカ的になってはいますけど、価格、デベの特徴等々で書き込みしており、検討者でないということはないと思います。

[93: 匿名さん]

>>83
中野って不思議ですよね。
杉並よりも新宿寄りなのになぜか安い。
学生街だからなのかな？

[94: 土地勘無しさん]

あまりこの土地のこと知りませんでしたが、
宗教色がかなり強いことは理解出来ました。
それだけで十分に参考になりました。

[95: 匿名さん]

>>92
自分の意に沿わない発言は全て非検討者な人なんでしょう。
買う人は買うってだけかと思いますがね。

私は建物外観から通常よりも仕様を上げてくると見ていて、坪300↑でも検討予定です。
朝の通勤時間帯の駅の混み方はどんな感じでしょうか？

[96: 匿名さん]

>>94
勧誘と行事系が気になりますよね。地元の学校にいけばママ友とかはできてしまいますからうまくいけるといいのですけど。

[97: 匿名さん]

>>88
意に沿わない発言は全て非検討者とするのはやめてもらえますか？
皆さんで検討する場です。

[98: 匿名さん]

>>94
そうか、そうか、ほうなんだ。
らしいですね。知りませんでした。

[99: 匿名さん]

>>93
最近出てたプラウドやスミフは350超えてますし、もうすっかり安いイメージは無くなりましたがね。
あのタワーもそのくらいに落ち着くのでは？

[100: 匿名さん]

神田川と善福寺川に囲まれているので水害が気になりそうな立地ですね。

[101: 匿名さん]

西荻 280を考えるとここも同じぐらいだと思いました。徒歩１分っていうのは魅力ですけど方南町という点で西荻徒歩10分=方南町1分ってかんじですかね。

[102: 匿名さん]

>>100
高台に向かって水が流れるならそうなんでしょうな。

[103: 匿名さん]

ハザードマップ見てもやはり色ついてるね。

[104: 物件比較中さん]

>>101
西荻窪10分=方南町1分は確かにそれくらいかあるいは
もう少し方南町に価値を置いても良いかなくらいだと思います。
でも普通のシティハウス程度なら280位だったでしょうが、
デザインから見ても何だか気合が入っている気がしますし
300程度は付けてくるんじゃないかと思っています。

[105: 匿名さん]

>>104
確かに方南町は環七内側ですし、都心ではないももの、郊外か？って言われるとそうでもないエリアですよね。
支線ではなければ普通に坪単価300は超えてくるんですが、支線終点x丸の内x日本ではなかなか難しい宗教色の
濃い点をかんがえるとやはり西荻徒歩10分相当だと言わざるを得ないです。特にここは総本山、といいますか
聖地でもあるわけで。

[106: 匿名さん]

>>105
宗教はそんなに関係無いですよ。
最初から安く売らなきゃ行けないなら
わざわざディベロッパーは手出さないでしょう。

[107: 匿名さん]

>>106
関係なくはないよ。学生や独身シングルで仮住まい的に住んでるのとはえらく違いますから。
何にも関係ないんであれば世の中そういう問題なんて起きないし。
特に日本はもともと統一的な宗教も信仰心も深くない分だけ信者との間にはギャップがどうしても生まれる。
日本人が生活様式なり価値観が違う外国人に対してどうしても前向きではなく後ろ向きになるのと同じこと。

[108: 匿名さん]

>>107
だから、、 販売価格には関係が無いってことを言ってるのです。土地価格は確定してて、建築費も概算してる上で、宗教が理由で安く売るって…。 ディベロッパーは無計画では無いのですよ。

[109: 匿名さん]

>>108
買う側の心境からすると、ということですかね

それにデベが仕入れをする時にその点を検討しているのか否かは俺らには正確にわからんよ

[110: 匿名さん]

>>109
してるよ。
マンション事業において土地の仕入れは
最重要検討事項だ。綿密なリサーチの上で
入札する。

[111: 匿名さん]

>>110

であれば、デベもその前提でのプライシングをしているということでしょう…と皆さん言っているわけですよね

まあ、スミフはそれがあったとしても、そもそも高値でくると思いますが

[112: 物件比較中さん]

以前この近辺のパークホームズを見に行った際に営業の人にここの物件のことを聞いたら、
たぶん坪350はすると言っていた。パークホームズもこの土地の入札に参加したから、
土地の落札価格の下限がわかるらしい。そこから逆算すると、それくらいになると。

[113: 匿名さん]

350って。阿佐ヶ谷団地建て替え分譲より高いわ。
方南町であるわけ無いだろ

[114: 匿名さん]

>>110
宗教のくだり、販売価格に影響しているということですね

[115: 匿名さん]

さすがに総本山で聖地になると影響度も絶倫ですよね。
三色旗も凄いらしいですし。

[116: 匿名さん]

いろいろ話されてるが、価格楽しみだね。
駅1分、住友の大規模はどう来るか。
まあ高いな。。。
安く出て欲しいのはわかるけど、安くは
出ないだろう。

[117: 匿名さん]

>>113
信じられなくても出てくる以上しょうがない。
新宿行けば軽く話聞けるでしょうに
縁がなかったんですね。

[118: 匿名さん]

これで300行かなかったら笑えるね。

[119: 匿名さん]

スミフプライスですね。
国分寺、ほんとかうそか分からないですが、410？

[120: 匿名さん]

>>118
あの取得価格を見てまだそんな認識の方が笑えますよ。