シティテラス杉並方南町

[買い換え検討中 [男性]]

シティテラス杉並方南町について知りたいです。

駅近１分で、便利に生活できるといいですね。
共用設備や室内の雰囲気など、いろいろ気になっています。
いかがでしょうか。


所在地：東京都杉並区方南二丁目459番1他　
交通：ノース：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩1分、
　　　サウス：東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅徒歩2分
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
総戸数：298戸　
構造・規模：ノース：鉄筋コンクリート造　 地上6階建、
　　　　　　サウス：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上11階建　
　　　　　（建築確認申請上は鉄筋コンクリート造一部鉄骨造地上10階・地下1階建）　

[1151: 購入検討中さん]

杉並区だと浜田山のモリモト物件は仕様は絶賛されてましたね。あとデザインも
他所の物件の営業と疑われても嫌なのであまり詳しくは書きませんが。
利便性はだいぶ落ちますけど、価格も同程度でしょうかね

[1152: 匿名さん]

最近の新築ダメだわ、仕様と価格が合わない…
これからは中古かな、しかも築浅限定で。それが一番満足度が高い気がする。

[1153: 匿名さん]

>>1152
皆さんある程度の考えることは一緒で中古もかなり値上がりしてきてますよ。よっぽどニッチな物件を見つけない限り。

[1154: 匿名さん]

>>1151
モリモトは確かに高品質なイメージがありますが、杭打ちのような大きなこと問題があったら飛んでしまいそうなきがしないでもありません。

[1155: 匿名さん]

>1153
最近の新築と比べると、品質や仕様がいいだけずっとマシ。最近は、価格に見合って高級と言えるほど風格ある物件が少なすぎる。

[1156: 匿名さん]

まあ、新築探しと並行して「憧れの中古ヴィンテージマンション」も心の中にしまっておくのが、上げ相場の過ごし方ではないですか。
タイミングと資金で買えなかったが、それらが間に合えばそのヴィンテージンション購入を目指すと。
自分は今の新築マンションにも満足してますが、周囲に素敵なマンションもいくつかあって、それらの動向も追っています。

[1157: 匿名さん]

あれ？「中古市場は頭打ちでは」と言う日経か何かの記事が最近あった気がするけど。
その記事読んで、しばらくすると中古も新築も様子が変わるだろうと思って様子見してます。
このマンションは部屋数がたくさんあるし、ここに限らなければ、マンションもたくさんあるし、冷静に考えたいなと思ってます。

[1158: 匿名さん]

>>1155
価格に見合ったものと言ったら、この近くのエリアだと三菱の中野タワーぐらいでしょうか。それに地震も怖いですから、大手デベさんの制震タワーで安心を買うという考え方もありますよね。

[1159: 匿名さん]

中野！？

よく調べたほうがいいよ

[1160: 匿名さん]

sマルチコアの採用が良いなと思ってるんですけど、エアコンの取り付け工事費ってベランダ室外機より高くなるんでしょうか？

[1161: 物件比較中さん]

配管が長くなりそうだから、その分、高くなりそうですよね。
ただ、やたらと高い配管カバーをつけなくてよさそうだから、
その分、相殺されるんですかね？

[1162: 匿名さん]

先行配管でしょ
カバー台はかからないけど結構工事費が上乗せされるよ
もちろん室内カバーとベランダおきの分の室外カバーはいる

[1163: 匿名さん]

三井住友建設なんですね ここ

[1164: 匿名さん]

>>1163
一度建て直しの実績作ったから、何かあれば建て直させれば良い

[1165: 買い換え検討中]

何故か、第１期１次2次、連続完売らしい。
意外に？評価高いのかな。

[1166: 匿名さん]

販売数いくつなんですかね？それ次第ですね。

[1167: 匿名さん]

意外に人気ってんだから200戸ぐらいは余裕で売れたんだろ。

[1168: 匿名さん]

>>1167
ここまだ販売して無いでしょ。5月販売でしょうから。今は販売前の事前要望伺いしてるとこだよね。
第1期は要望入ってるとこしか売らないだろうから完売になる可能性が高い。1/1 でも完売。
要望書入ってて売り出しても、やっぱやあめたって言って登録申し込みしない人もいるから必ず完売になる訳では無い。全ての部屋に倍率付いてるような人気物件なら、申し込み後のキャンセルが出ない限りは完売する。
ここはそんなに要望入って無さそうだから取り敢えず購入がほぼ確実な要望が入ってる住戸しか売りに出さないと思うよ。一期は 60戸ぐらいじゃない？ その場合全戸数の20パーセントぐらいなので先は長いね。竣工時完売は無理でしょう。

[1169: 匿名さん]

>>1168
でも1165さんが1期2次まで完売って言ってるんだから、実は売ってるんじゃないの？
モリモトはそういう売り方するのは知ってたが、住不がそんなことしてるとは知らなかったけどね。

[1170: 匿名さん]

>>1165は別の物件のスレと勘違いして書いただけ、という見方はないのかね？
自分もちょくちょくやるのでw

[1171: 匿名さん]

販売サイト見ればわかるだろ
今ならタクシー代を出してくれるみたいだぞ

>>第1期1次　３LD・Kタイプ(一部）
>>予定価格が変更となりました。

>>◇◆タクシーお迎えサービス◆◇
>>近隣（中野区・渋谷区・杉並区・世田谷区・新宿区）にお住まいで、
>>事前予約を頂いた方には、タクシーお迎えサービスがございます。

[1172: 匿名さん]

間違えたマンションはどこだろう？
気になる。
しかも人気高いような感じが、更に興味そそる。

[1173: 匿名さん]

>>1171
すみふは駅一分でも惜しみなくタクシー代出すよなあ。ギャラリーから一駅&駅徒歩一分のところに以前タクシー迎えしてもらったことあるわ。

[1174: 物件比較中さん]

ここのモデルルームは、よく知らないけど、
たぶん新宿の住友ＮＳビルなんじゃないの？
確かにあそこは、新宿から歩くには不便な場所にある。
西新宿からはまだ近いが、分かりづらい。
よって、タクシーはありがたい。
そしてあの値段ならば、
タクシー代くらい、たいしたことはないだろう。

[1175: 匿名さん]

住友不動産はあまりマンション現地の近くにモデルルーム作らないですよね。
ターミナル駅のところにマンションギャラリーを作っています。
基本的にあまりマンションごとに大きな仕様の差がないから、そうやっていった方が効率がいいのでしょう。
だから、タクシーなんですか。
１１７４さんが書かれているようにそこのビルのところです。

[1176: 匿名さん]

ゴールデンウィークに桜井氏のセミナーがあるんですね

[1177: 匿名さん]

>>1175
他の大手と比べても独特でかなり異質ですわ。町の不動産屋を巨大にしたような感じ。

[1178: 匿名さん]

もうけっこう売れてしまったのか。
周辺の雰囲気を見て足踏みしてしまったのが良くなかったか。
値下げしたなんてお知らせ電話もあったが、あの値段で買う人がいたならしかたない。

しかし事前案内会が大盛況だっただけありますな。
良い部屋から売るといっていたから、日当たりの厳しい部屋しか残ってないのか？

[1179: 匿名さん]

>>1178
住友で即完売はまずないし、良い部屋を残している場合もあります。GWもまだ残っているので、取りあえずモデルルーム行ってはどうでしょうか？
買う気があると、住友は非常に親切にしてくれますw

[1180: 匿名さん]

>>1178
どこのがせ情報？

[1181: 匿名さん]

普通、希望の入った部屋の販売を優先していくと、結果として良い部屋から売ることになりやすいですよね。
多少戦略的に残す部屋はあったとしても、相対的に良い部屋が先になくなっていくのは事実のような気がします。。。

[1182: 匿名さん]

「これがこの値段でまだ残っていたのか！」
この気持ちに出会うために、物件選びとモデルルーム通いを続けるのですよ。

[1183: 匿名さん]

もちろん売りに出ていない好条件の部屋は「要望書」の提出をお忘れなく！

[1184: 匿名さん]

深い・・けど、自分には無理かも・・・

[1185: 匿名さん]

アクが強いすみふと取引するなら、客も強いアクを持たないと飲まれちゃいますよ。

[1186: 匿名さん]

絶対無理。自信ないわ。

[1187: マンション検討中さん]

昔、方南町に住んでいた。
パティスリー・ウーが懐かしい。
廉価で美味なあのケーキが、またたらふく食べたい。

それでけでも方南町に住む価値がある、というのは少し無理か…。

[1188: 匿名さん]

無理でしょ

[1189: 匿名さん]

少し無理はありますが…
でもケーキとかだけじゃなくって、周りにスーパーがあるとか、小学校が近いとか
そういう周りの環境ってマンションを決める時の大きな要素にはなりますよね。
その中に美味しいお店があったりすると
嬉しいおまけ的な感じはするかな。
もしここに暮らしたらいつでも食べに来られるんだなぁとか思ったり。

[1190: 匿名さん]

結局このマンションは方南町駅が好きになれるかが大きな分かれ目のような気がします。

[1191: 匿名さん]

マイナー駅の大規模は地元勢や地縁者がある程度買ってくれないとキツイ。
広域から集客するには余程のウリや安さがないと。
そういう意味で、ここのエリアのポテンシャルは、高値チャレンジ価格で順調に売れ続ける可能性はどのぐらいあるんだろうね。

ここが好きな人以外に、他のエリアからチャレンジ購入する人を増やすにはどうすればいいんだろう？

[1192: マンション検討中さん]

目黒や代官山、もしくは中野や荻窪、さらには六本木や麹町なんかのように、
何か独特な魅力が方南町にあるわけではない。

新宿という東京を代表する都市に非常に近いわりに、
やたらと落ち着いた、静かな場所である、というのが方南町。

そして丸の内線という、閉じた地下鉄で、比較的混雑率が低いラインで、
若干であるが通勤時にストレスが少なくなるかもしれない、というのが方南町。

そこに魅力を感じるかは、あなた次第だ。

[1193: 匿名さん]

地縁があって新宿勤務の人向けってことかな。
それで300戸捌けるのかね。まあすみふはリサーチしてそれなりに勝算があるのかもしれないが。

[1194: 匿名さん]

方南町と足立区って、イメージにてません？下町っぽさが好きな人に人気がありそうですね！

[1195: 匿名さん]

>>1194
あー！わかる！！！
ごちゃごちゃしてるけどチャキチャキではない下町感！

[1196: 匿名さん]

>>1195
全然わからん。

[1197: 匿名さん]

1193が書かれているような感じがターゲットなんだろうと思います。300戸、値段じゃないかな結局。ただスミフなのでお高くなってしまっていて、それでどうなんだろう、という部分が出てきているのかもしれません。
需要によって売り出し価格を変えてくるので、今後、坪単価が変わる可能性も？どうなんでしょう。

[1198: 匿名さん]

多分野村あたりが売ってたら問題なくすぐに完売する条件だと思います
住友だから価格的に色々言われるわけです

[1199: 匿名さん]

>>1198
いや、野村も最近苦戦している所が多いですよ。どこもそうですけど、マンション販売に一時期の勢いがなくなってきているんじゃないですか。

[1200: 買い換え検討中]

価格1億2000万→未定

って、訂正文が掲載されてるよ！

[1201: 匿名さん]

>>1200
恐らくは売り出そうとしてた南棟、東棟の事前要望があんまり入らなかったから出し惜しみしてた西側の棟を解放するんじゃないかな。西側は眺望が無いので安くしそうだったし。 何れにせよ販売開始時期を遅らせるのは大体の場合、要望が目標未達の時だからね。

[1202: 匿名さん]

遅らせるのって、高く売るためにって言う感じなのかなぁと思っていましたが、
１，２０１さんが書かれているような事情もあるのか・・・。

価格に関しては見直す動きもあるということで良いのかな。
買う側にしてみたら良い動き。
もうどこも高すぎですものね（泣）

[1203: 物件比較中さん]

今日、値段を聞きにいきましたが、下がってませんでした。やはり値段は下がらないんでしょうかね？

[1204: 匿名さん]

>>1202
まだまだ価格は下げないでしょう。
ホームページの価格表記が変わる意味は、売り出す予定の部屋が変わるということ。坪単価はそう簡単に落とさないでしょう。費用はもう掛かってるから価格を下げるということは、収益率の低下を意味してしまう。

[1205: 匿名さん]

ここは土地をやたら高く落札しちゃったからね

[1206: 匿名さん]

元をとるのは当たり前。
それに加え、長期販売前提の経費、すなわちすみふの人件費、広告費、空き部屋維持費や解放しない駐車場料等のすみふ負担の経費、建設費の金利分などをたっぷり上乗せしてるから。
凄く計算されたビジネスモデルだよね。

[1207: 匿名さん]

2000万円くらい高くてもローン組んで買ってくれる人がたった300人いればいいだけだからな。

[1208: 匿名さん]

基本的に下げませんが、たまに残している最上階プレミア住戸を突然下げたりします。
在庫のリスクやコストをすみふは無視しているわけではないので。

[1209: 匿名さん]

　そういうものなんですか。
絶対に下げないのかなと思っていましたので…でもそれはレアケースだったりするのでしょうか。
もしも希望がありそうだったら言ってみるだけ言ってみるのもいいのかも？？
　あまりに高すぎるのは困りモノだけれど、会社も慈善事業ではないので利益を出していかなければならないと思います。でもあまりに高すぎてしまうとふつうのサラリーマン家庭が買えなくなるので、程よいところに調整しているのかなぁ。

[1210: 匿名さん]

住友は野村や三井や三菱のような「王道っぽい」売り方はしないので、好き嫌い分かれるでしょうね。
青田売りや抽選が嫌いで完成物件を見たい人、逆に住友の一期買いの旨みを知っている人、過去に住友にお世話になって信頼感を持っている人、地域が離れている住友の別物件と比較検討する人には、住友が向いていると思います。

[1211: 匿名さん]

どう売るかなんてたいして興味ないんですけど。

[1212: 匿名さん]

資産価値すら興味ない人にはどうでもいいでしょうね。

[1213: 匿名さん]

カネさえあればいつでも気に入った物件を抑えられると思ってる人もね。

[1214: 匿名さん]

一期買いのうまみなんて普通の客にはないよ。
すみふ物件をどうしても買いたい人ならお得。

二期以降はもっと高くなるので、一期に買った方が一番安いんだろうけど、それはすみふ物件のみ検討するひと限定。
一期でも相場よりは遥かに高いから、他の物件との比較でお得というわけではないんだよね。

[1216: 匿名さん]

この時間帯の町の雰囲気を確認に来てみたのですが、どの道を通っても「怖くて帰れない」と妻が拒絶。購入断念と言うかやむなく検討ストップ。
暗がりに座っている人がちらほらいたのが大きな敗因。

[1217: 匿名さん]

>>1216
住むところが無さそうな方々ですか？ヤンキー的な若者ではないですよね？
20時位に現地を見に行った時に、どこも暗くて、特にバラック前が足が震えるほど怖かったのを覚えてます。

今からでも丸ノ内線改札から地下工事して直結にできないんですかね？
あの駅の古くて薄暗い階段が既に怖いです。
ノース棟前を通って帰宅することを想定していましたが、そちら側にも居ましたか？

[1218: 匿名さん]

私もノース棟を回れば大丈夫と思ってました。
ところが、ノース棟手前というかTSUTAYAの角というか、暗い小道が有りますが、そこでしゃがみこんでスマホいじっている人がいました。大学生のような感じでしたが。
そのまま真っ直ぐ歩くわけですが、結局その暗い小道から誰か出てくるのではないかと思いながら、小道を背にして歩くのが嫌なのだと。
それでも気を取り直して、ノース棟を右手に見ながらサウス棟のエントランス辺りまで回りこんでみたら、先ほどの小道を抜けた所にも、暗がりでスマホをいじっている人がいて、ノックアウト。

[1219: 匿名さん]

1人でスマホいじってる人、シチュエーションによっては確かに不気味だけど、それはどこにでもいそうな気もする。特に駅近ほど。

[1220: 匿名さん]

>>1216
たった1,2分で拒絶って凄いですね。どんな町なんでしょう？
杉並区なのに街灯が薄暗いのでしょうか？

[1221: 匿名さん]

そうですよね。そうするとスマホをいじる方の存在は妻の不安を増幅させた要因と言えるかも知れません。そこに人がいようといまいと関係なく不安を感じてしまうと言うことですね。そう突き詰めると不安を感じる根本部分はあの小道や全体的な雰囲気であって、妻にはあっていないと結論が出そうです。男にとってはなんでもないんですけど。

[1222: 匿名さん]

>>1221
営業からあの小道は私道だと聞いています。マンション周囲を明るくしても、あの小道は暗いままですよね？
あそこに人影があったら、いつ飛び出てくるんじゃないかと…想像しただけで恐ろしいです。奥様のお気持ち、お察しします。
マンションが建ったら少しでも雰囲気が変わるといいんですけどね。私も悩み中です。

駅１分の場所でスマホをいじるのはありふれた光景だと言う方もいますが、現地は真っ暗で異様な雰囲気なんです。現地に行けばすぐにわかります。

[1224: 匿名さん]

全体的にサゲトーンなのに注目が衰えない不思議な物件。
住友でなく三井だったらあと1割下がって、自治体を巻き込んだ再開発物件になったかもしれない。

[1226: 匿名さん]

>>1224
同じ土地入札額だったら三井でも下げづらいんじゃない？
それだけ土地の入札が高値だったということ。

マーケティングの上、三井は土地入札コストを
算出して入札した。ただし住友はより高値でも売れると踏んで更に高額で入札した。

両社でマーケティングが違うからどちらが正しいとかは無いのかも。但し実績として三井は少し前に方南町の新築物件をまあまあのペースで完売させた。 現状では三井のマーケティングは正しかったと立証できる。住友も利益率を落とさずに完売できればマーケティングが正しかったとなる。

[1227: 匿名さん]

「高くて雰囲気変だけど駅1分」
「駅1分だけど雰囲気変で高い」
2つの間で迷っている人が多いのでしょう。
駅1分だけどクルマ持ってた方が良さそうなところ。

[1228: ご近所さん]

男性が深夜に駅前でスマホって、何をしているんでしょうね。

[1229: 匿名さん]

>1228

ここに限らず、
繁華街から一本入った静かな路地ってスマホいじってる人が多いですよ。
ここは松屋やTSUTAYAに来た若者がメインかな。

車の通りが多い道だと相手の声を聞き取りづらいから、ちょっと入るんです。
とくに現状だとビルの裏＆工事中の敷地の間だから静かだし。

ノースが完成しても裏側になっちゃうから、スマホユーザーは減らないんじゃないかな。

[1230: 匿名さん]

マックやセブンがすぐそばにあるのに暗い道でスマホいじってるから不気味なんだろうね。

[1231: 匿名さん]

雰囲気はね、もう、隣接した隣がバラック街だから。。。。
バラック街実際に見た人で、全然気にならないって人います？

[1232: 匿名さん]

>>1231
近くに住んでますが
全く気になりません。
ですので、何故ここまで言われてるのか
不思議です。慣れなんでしょうか。

[1233: 匿名さん]

>>1232
慣れですね。異様な雰囲気が当たり前になってしまってるんですね。

[1234: マンション検討中さん]

バラックや、夜道でスマホするのが気になる人って、
街灯が煌々と明るく、小奇麗な住宅やオフィスがお店が並んでいる、
つまりは方南町っぽくない場所が好きなんだろうね。

このマンションの失敗は、周辺に溶け込まない、
高級感あるデザインを採用したことだろうか？

[1235: 周辺住民さん]

>>1222
あの小道は整備されないんですか。マンション建設で整備されると期待してたんですけど。
方南銀座は安心できますが、正直、マンション側に繋がる道はほとんど通ったこともないですね。
夜も不安な場所だけれど、朝も最悪ですよ。本屋の角に灰皿が置いてあって、朝からモクモクしている人でゲンナリです。
歩きタバコの人も多いので、方南町住民のモラルはかなり低いと思いますけど。
早くマンションが建って、新住民の人達があの辺りの雰囲気を変えて欲しいです。

[1236: 匿名さん]

>>1234
バラック風景に溶け込むマンションなんて誰も買わない

[1237: 匿名さん]

バラック街なんかなくない？2軒くらいじゃん

[1238: 匿名さん]

>>1235
あの小道の整備・廃車の撤去等をかなり早い段階で住友が持ち主と交渉したらしいんですが、決裂。
景観が悪いので小道に沿って塀を立てて目隠し。住民用の通りを作るそうです。
私はそこを通って駅まで行くつもりでしたが、手前の真っ暗な小道に人が潜んでいるかもと思うと怖いです。

本屋さんの角は、朝もなんですね…。夜も帰宅途中の男性陣の溜まり場になっていて煙いしその先はバラックだし、どこを通ればいいんでしょう。
駅近なのにこれだけ不安材料がある物件はそうそうないですよね。

[1239: 周辺住民さん]

>>1238
敷地内に通路が出来るということですかね。交渉決裂では仕方ないですが、住友さんはお金で解決できなかったんでしょうか？
まぁ、これまでに犯罪的な問題があったという話も聞きませんし、今は真っ暗ですが、マンションが出来ればそれ程神経質になることもないだろうと思います。
それよりも、サウスの方の動線としては本屋の角を通るルートでしょう。いくら住友でもここの灰皿を撤去するのは無理ですかね。
非喫煙者の方には御愁傷様としか言いようがありません。

[1240: 匿名さん]

>>1238
住友はそれなりにいい条件を提示しそうなのに決裂って、、、
やっぱり住んでる方って何かポリシーとかもってる方たちなんですかね。

[1241: 匿名さん]

2,3軒バラックありますけどあと数年もしたら自然崩壊しそうな感じです

[1242: 匿名さん]

どんな交渉・条件かはわかりませんが、あくまでも私有地なので強制は出来ない、という言い方でした。
相当粘ったんだと思います。景観が悪いと売れないですし、わざわざ塀を立てて敷地内に住民用通路を作るくらいなので。

本屋の横は公道ですから、本来なら警察が本屋に指導すべきでしょうね。マンションの隣でもないし、入居２年後なので、住友は関わらないでしょう。
一度警察に相談してみたらどうでしょうか？
現在住んでいる住民の生の声が、何よりも強いと思いますよ。

[1243: 土地勘無しさん]

気になる人、気にしない人それぞれいらっしゃいますね。
私は敏感でも鈍感でも無いと思ってますが、皆さんの意見を読んで、自分で確かめないといけないなと思いました。
他人の意見で、気にしなくて良いとか、気にすべきとか、判断したら、取り返しつかないですもんね。
近々、嫁連れて行ってみようと考えてます。

[1244: 匿名さん]

何十年も崩壊しないから今の状況なんだよ
あれはこの後もあのままなの

[1245: 匿名さん]

まあでも灰皿は無いと歩きタバコ・ポイ捨てが増えるのは明白ですからね
喫煙スポットは必要悪とは思います

[1246: 匿名さん]

>>1244
私もそう思います。何十年もバラックとお付き合いする覚悟は必要でしょうね。

[1247: 匿名さん]

>>1243
絶対に見た方がいいですよ。
その時は、商店街からの公道からだけでなく、方南通りからの小道も通ったほうがいいです。ちょっと勇気が要りましたけど、高い買い物なんですから頑張ってください。

[1248: マンション検討中さん]

人間には環境適応能力がある。
バラックが自分にとって都合の悪いものなら、
いずれ眼につかなくなるだろう。景観的に醜い電信柱が気にならなくなるように。
毎日あの前を通っているが、実際に俺は、今では視界に入っても、意識することさえない。
この掲示板でやたらと騒がれているから、最近は意識的に見るようになってしまったが、
しかし、気にならない。
建物と部屋と、街の利便性が気に入れば、それでいいんじゃないのか？
だから俺は、買う。

[1249: マンション検討中さん]

人間には環境適応能力がある。
バラックが自分にとって都合の悪いものなら、
いずれ眼につかなくなるだろう。景観的に醜い電信柱が気にならなくなるように。
毎日あの前を通っているが、実際に俺は、
今までは視界に入っても、意識することさえなかった。
この掲示板でやたらと騒がれているから、
最近は意識的に見るようになってしまったが、しかし、気にならない。

建物と部屋と、街の利便性が気に入れば、それでいいんじゃないのか？
だから俺は、買う。

[1250: 匿名さん]

あれに適応したくない、というのが平均的な感覚かと。